サザンシティ南与野駅前【旧：（仮称）南与野駅前計画】について

[匿名さん]

サザンシティ南与野駅前について語りましょう。
住不ってどうなんでしょうね、実際に住不の物件を購入された方は
ぜひご意見などをお聞かせ下さい。

所在地：埼玉県さいたま市中央区さいたま都市計画事業・南与野駅西口土地区画整理事業施行地区内20街区3,4,5画地（仮換地）
交通：埼京線 「南与野」駅 徒歩2分
間取：3LDK
面積：67.08平米～70.52平米
売主：住友不動産

施工会社：埼玉建興株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2014.1.11　管理担当】

[802: 匿名さん]

>>800の言う通り。南に高いものが建ちそうな広い土地があるときは、要注意。ロータリーも、その南に高いものが建ったら同じです。特にロータリーは最終電車のあたりが賑やかさんになる可能性があります。
>>801に水を差すわけではありませんが、修繕計画は昔から国交省の指導に従って、みんな２０年も３０年も先まで計画立てています。
でも、計画は予測であって、何年も経つうちに様々な要因が出て費用が膨らみます。その心構えはしっかり持っていた方が良いと思います。我がマンションも例に漏れずそうなっております。

[803: 周辺住民さん]

マンションの修繕積み立ては、将来的に値上がりします。最初は足りていますが、段々と値上げの話が出てきます。これは全てのマンション共通です。初めの頃は大して修繕もないのですが、段々と費用がかかってきます。管理会社は選んだ方が良いですよ｡新しく南与野に来られた方、ようこそ♪良い町にして行きましょう♪

[804: 匿名さん]

間取りってCタイプと、チラシに載っていたAタイプの二種類のみ公開？まだありますか？

[805: 匿名さん]

昨日もロータリーで引っ越しの荷卸しをしていたので、近くに寄って見てみました。
引っ越しの方にどうと言うものではありませんが、やっぱり敷地が狭くて業者さんの大型トラックが入るのは難しそうでした。ロータリーは公道･･･広めなのはバスの路線だからです。これからお引越しの皆さん、大変でしょうが、お気をつけておいで下さい。

[806: 匿名さん]

800が全てだろうな。特に地元民云々の件。

[807: 契約済みさん]

引き渡しを受けてきました。
＞＞805さんの書き込み見て心配だったから今日の引越しの様子も見てきましたけど
引越しにガードマンがちゃんといるなんて私初めてで
安心しちゃいました。

将来修繕費は段階的に上がることもきちんと最初から聞いていますし、
比較した他のマンションよりも
長い期間支払うランニングコストは断然ここが安かったですよ。

30年の修繕計画の中に30数年（何年か忘れました）の耐用年数の
エレヴェーターの交換費用も前倒しで入っているけど
それでもこの修繕費で収まるって説明してもらいました

他のマンションも30何年後に交換する予定のものは最初から計画に組み入れているものなんですか?

[808: 匿名さん]

>802

マンション管理を生業としているものです
今のマンション管理に対する誤解を生みかねないコメントでしたものですから
このマンションがということでなく、最近のマンションはということで書かせてください。

間違えだったらすいません。802さんは、修繕費が膨らんでいるとのことですから、
恐らく築10年以上経過しているマンションをお持ちであると考察されます。
築5年で修繕計画がとん挫しているなんて話は最近では聞きませんので、

国土交通省から25年以上の長期修繕計画を努力目標のような形で求められたのは
平成17年12月に出されたマンション管理標準指針が最初であると記憶しております。
わずか9年と4か月前のことなのです
マンションを適切に維持・管理していくために留意すべき原則的な水準という書き方で
始めて25年という数字が示されたわけです

ちなみに平成16年の調査結果によると25年以上の修繕計画を作成していた管理組合は51.2％ということですから、
48.8％のマンションでは25年以下の修繕計画しか作成していなかった
もしくは修繕計画自体を作っていなかったということです。
平成11年築以前のものでは25年以上の長期修繕計画を作成していた割合が50％を下回っていました。
修繕積立金は集めていても算出の根拠がなかったのです。
802さんのマンションがいつ建ったものかは存じませんが、平成16年以前のマンションに該当しませんか?

では今どきの新築マンションは？と言いますと
平成20年6月に『長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント』が策定され
長期修繕計画の書式や作成方法が示されたガイドラインが出され
平成23年4月に『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』というのが出てやっと、新築マンションは
今のように30年目までの長期修繕計画を組むようになったわけです。
もちろんガイドラインができる前から作成していた組合もありましたが
平成23年のガイドラインがこれまでと違う点は、機械式駐車場の修繕費の算定方法などを目安とはいえ
具体的な金額を示している点にあります。

何にいくらぐらいかかるか分からなかったけど修繕積立金を何となく幾ら位と集めていた時代と
この時期には幾ら必要になるかが分かっているから計画的に積み立てる時代。
このたった4年でも修繕に対する考え方や算出の方法が大きく変わっているのです。

デベロッパーが監督官庁である国交省からのガイドラインを無視して
管理規約や修繕計画を作っているわけもないでしょうから
最近の新築マンションの修繕計画は802さんのマンションが建ったころとは別次元のところにあるはずです。
それでも今のマンションが修繕計画通りに修繕できないなら、それ以前のマンションはもっと悲惨ということです。

長くなってしまい申し訳ございませんでした。

[809: 匿名さん]

>>808さん、 丁寧な解説有難うございました。
計画の精度や設備の寿命など今の方が段違いに向上しているであろうことは私も想像出来ますが、それ以外の要因も決して侮れません。
私のマンションはご指摘通り築１０年以上です。数年先には二回目の大規模修繕がある筈です。
購入５年くらいで、具体的な修繕計画を設備ごとにあらわしたシュミレーション表が出されました。積立金値上げの資料としてです。ＥＶや給排水管、インターホン等の交換まで、結構細かく出されていました。このシュミレーション表は、今ほど精度は高くないにしても、よく作られている方ではないかと思っています。
でも、一回目の大規模修繕（シュミレーションの５年くらい後）は、その二年前の簡易建物診断で追加項目が出たりして費用が膨らみました。そして終わって５～６年もしたあたりから、工事の拙さと思われる塗装剥がれや外構設備の鉄部腐食が進行しました。また、計画ではあと何年も先の筈なのに、自然要因等で傷みが建物内のあちこちに生じて来ます。このように、「様々な」原因で費用発生する事もあり、積立金の取り崩しが生じる事もあります。
現場というのは、私達には判りにくく、計画以外の問題点について具体的に分かってきたのは一回目の大規模修繕から、何年もあとでした。
今般、最新の、参考になる情報を頂き有難うございます。

[810: 入居済み住民さん]

今日一気に入居者さん増えましたね(^^)
なんだかんだで結構埋まってるっすよ

[811: 匿名さん]

再開発入れたエリアは全体として整然としていいですよね。前がどういうどころか知ってる人には高く感じるかもですが。

[812: 匿名さん]

８０９です。済みません。最初（５年目）の積立金値上げの話は説明はありましたが採決までは至っていなかったようです。しかし、その５年目値上げが実施出来ていなかったからと、第一回目大規模修繕の後に大幅な値上げがなされました。訂正させて頂きます。なお、修繕時に追加項目が出来たのは合っています。当初予測より劣化が進んで、今直しておかないと費用も余計かかってしまうという説明だったと思います。

[813: 匿名さん]

>>811
えっ⁉︎建てる前は何があったのですか？
◯◯現場とか⁉︎

[814: 匿名さん]

違う。ただの田舎ってこと。埼京線はどこもそうだったわけだけど。ヤンチャな連中が多かった。

[815: 匿名さん]

>>813
地盤の高低差もいくつもあるし、水はけが悪い土地で、宅地にはあまり向かない一帯でした。昔から南与野におられる方に
聞いていただけるとわかります。
元々、そういう人家があまりないところなので、新幹線を通すには地権者も少なく好都合なのと、近隣住民の反対を緩和させるため「通勤路線」として埼京線が開通するに至ったと聞いています。
当然ですが。それでも、騒音緩衝地帯として線路際はＪＲが土地所有して、今も鉄道用地として残っています。そして駅前付近から周辺に向けて区画整理で平坦化＆地盤改良したのだと思います。今でも南側の線路際は土盛り＆改良工事の重機が働いていますが、あのあたりまでは、きっと高い建物が建つのだろうなと想像して眺めています。私も聞きかじりの部分があるので、違っているところがありましたら、ご指摘お願いします。

[816: 周辺住民さん [男性 60代]]

まさしく南与野駅西口は台風がくると水が溢れ、田んぼの中の一本道を通らないと駅に行けない状態。あ
台風シーズンは長靴が必須でした
帰宅時には道に蛙、ザリガニが日干し状態

[817: 匿名さん]

>>815
えっ南側に高い建物⁉︎
タワーマンションでも建ったら陽当たりも最悪ですね…

[818: 匿名さん]

>>816
道に蛙⁉︎ザリガニ⁉︎
長靴が必須⁉︎
地盤大丈夫ですかね〜
上層階は埋まってるようだけど…

[819: 匿名さん]

>>817さん、実際に建てられる高さとかは面積にもよると思うのでわかりませんが、区画整理の用途地域図面（市がネットで公表しています）によると、南側と西側隣接付近は商業地域ですから、住宅地と違いある程度大きなものは建てられると思われますが、気になりますね。でも、すみふのマンション一棟だけでは寂しいから、商業ビルだけでなくマンションもあと２棟くらいは建って欲しいです。
>>818さん、高架下をくぐって流れていた鴻沼川（と思いますが）の周辺は春は蛙の合唱が仕事帰りを派手に出迎えてくれていました。いつからか聞こえなくなって虫愛ずるオバさんとしては宅地開発に複雑な思いも･･･。高架をくぐって大戸方面に通り抜ける道も台風時は長靴も役に立たない事もありました。

[820: 匿名さん]

なんか、必死な人が急に増えたね～

修繕計画の話は長いけどすごく勉強になりました。

[821: 匿名さん]

808です

＞809さん

５年目位に修繕費が上がったということですが、恐らくガイドラインが出て
修繕計画を５年ごとに見直すことが一般化してきた頃と重なっているのだと思います。

いま築１０年を迎えるマンションより古いもので多く見られたことなのですが、
どこもかしこも修繕費の値上げというのがさほど古くもないマンションでも頻繁に見られた時期なんです。
あれ、うちのマンションも修繕費足りていないじゃない?というのがガイドラインで明確になってしまったわけですからね。

それは809さんのマンションに限ったことではなくちょっと前までのマンションによく見られたことなんです。

その最たる例が807さんの説明を受けたエレベーターなんですが、法定耐用年数は３２年。
今のガイドラインでは３０年の長期修繕計画を求められていますから、最初の見直しまでは交換を前提としない
修繕計画を提示するデベロッパーも実は結構見受けられます。
その結果５年後の見直しでいきなり高額なエレベーターの交換が修繕計画に組み込まれ修繕費が値上がりする。
営業の方がそこらへんまで理解し、説明されていることに、正直驚いておりますが、
大手の社員さんならではなのかもしれませんね。
マンション管理に携わる人間からアドバイスするならば当初の長期修繕計画で
エレベーターの交換費用が抜け落ちているようなマンションは顧客を騙す意図が透け透けです。

あと、ときどき見かける例ですが、新築時から数年後に一時金を徴収することが分かっているマンション。
１０年後に１００万円の一時金が必要なことが分かっているならば、毎月修繕積立金を８３３３円多く徴収すべきです。
修繕費を安く見せ販売をしやすくするという意味ではエレベーターと同様の姑息なやり方で、
計画修繕という考え方を根本から否定しています。
一時金で計画的な修繕ができるならば、積み立てなくとも、必要な時に必要なだけ集めればよいことになります。
自分はできてもそうでない人がいるから毎月みんなで積み立てるのが修繕積立金です。

まだ、今の制度になってから日が浅いですが、それ以前のものよりは格段に
計画的な修繕計画・積立計画が可能になっています。
ガイドラインの意図をなんとなくでも理解していただき、例を示したような姑息な販売方法が
デベロッパーにとって不利益となるような、消費者サイドの意識改革が必要なのかもしれません。
皆様からお預かりしているマンションという大切な資産を守ることで生計を立てる、一管理会社職員としての思いです。

今回も長々とすみませんでした。

[822: 入居済み住民さん]

ちょっと前に入居しました。
色々な方が様々なご意見を出しておりますが、現在のところ、非常に快適ですよ。
上下階、隣りの騒音もありません。
電車も静かです。
早く駅前にコーヒーショップがオープンしてほしいです。
住みの方、よろしくお願いします。

[823: 匿名さん]

＞819
×商業地域→○近隣商業地域
建蔽率80％・容積率300％

建蔽率をいっぱいまで使ったら４階建てで容積率オーバー
お店作るなら、階数よりもフロア面積の方が大事だよね？

ここの再開発地域内ではキャバクラとか小さい工場も作れないってことだし、
建物を南に寄せないと高さ制限に引っ掛かって高いもの作れないってことらしいよ。

[824: 周辺住民さん [男性 60代]]

このマンションの西側の賃貸マンション出来る時、1階　2階に医療施設が入る話が有ったのですが、いざ蓋をあけてみると現在の状況です。
雨の日なんか、建物内の移動だけで病気行けるのだから期待したのに
東南前が開いていたので、日差したっぷりでベランダ菜園楽しめたのに
ただ電車の音少し聞こえなくなったかなって感じです
震災時この周辺の歩道のタイル　盛り上がったりして歩くの大変でした
やっぱり地盤弱わそうです
又揺れ凄くては倒壊すると思いました

[825: ご近所さん]

>周辺住民さん [男性 60代]

ここの隣の賃貸マンションに住まれているんですね。

そんなに不満しかない地域に震災から４年たつ今も住み続ける理由ってなんなのでしょう？
見学したことありますが、家賃だって決して安くないですよね。
確か１２万はしていたはず？
悪口言いながら、結構気に入っているから住み続けているのでは?

昔ドラマでありましたよね。
いじわるばぁさん。
人情味たっぷりです！

ところで、ここら辺、震災のとき道路や歩道に異変ありました？
毎日使う駅ですし、自転車で走っていましたけど、全然わかりませんでした。
緊急工事みたいなのも見なかったし、どの辺のことなんでしょう?
震災の日からJRが止まりはしましたが東日本管内全域でしたし、
ほったて小屋みたいな駐輪場もいつもと変わらない風景でしたよ?

あと、病院は建物内には欲しくない。
敷地内にインフルエンザとか持ち込んでほしくないし、
毎日行く施設ではないから、ほどほどの近さがちょうどよいと思っています。

３０代なんで、６０代の方とは考え方が違うのかもしれませんが、
子供をだっこしていける距離に内科とか耳鼻科があるって、他ではなかなか・・・。
ここの隣の賃貸マンションなら駅の下の医療モールとかかなり近いですよね。

[826: 匿名さん]

＞＞825さん、震災から４年経つ今も住み続ける理由ですか･･･う～ん、賃貸だって、引っ越しには何かと費用もかかるし、労力もかかるし、若いころと違って環境を変えるのはなかなか大変な事もあるんですよ。少なくとも私はそうです。若い時は２～３年おきに引っ越していた移動好きが、今は考えただけで億劫になる･･･。私も不満言いながらも南与野がついの住みかです。
大宮から新都心や北与野のいわゆる大宮台地は地盤がしっかりしていることで知られていますが、南与野は元々田んぼが多かったせいもあってか地盤があまりよくありませんし、それがわかっているから余計不安にもなるんですね。拙い説明ですが、そうご理解下さい。

[828: 匿名さん]

これってなんの工事しているのでしょうか？

[829: 匿名さん]

↑
盛り土工事です。
>>823　でも、同じ建ぺい率・容積率ですみふのマンションも建ったのでしょ？
要は土地の形と広さと設計会社の腕前です。ある程度の広さの土地なら設計の仕方で容積率のボーナス制度もあるって聞いたことがあるし･･･サザンシティが１stマンションだから２ndマンション、３rdマンションもあるかなと、つい期待が膨らんで。
でも、まだ重機が地盤を整備しているうちから、こんな想像は早いかな？

[830: 匿名さん]

>>829
ありがとうございます。

[831: ご近所さん]

>829

すみふのは建蔽率80％のところに30％台の物しか建てていない。
商業ビルを作るときに、フロア面積を削ってまで高層化するだろうか？

[832: 匿名さん]

↑
建てる方が決める事なので、何ともコメント出来ません。
でも、すみふも容積率は物件概要の面積からすると３００％超えていますね。工夫して競う、良い事だと思います。

[833: 匿名さん]

821さん、詳しい解説ありがとうございます。
デベロッパーの売り方も勿論問題がありますが、管理会社が事業として次々と「将来のために調査を⇒調査したら工事が必要になった」で、まるで積立金のたまり具合を見ながら工事提案して来るのも問題だと思います。「修繕計画は計画として･･･」と、色々出てくるし、１０年も持つ筈の塗装が半分で剥がれたり（日当たりが良いからと言っていましたが、日当たりは最初から良いのに、何故か塗り直してから次まで持たなくなる等々･･･しかも、何となく悩ましい金額で、今までの積立金取り崩しを合計してみるとウン千万になってしまったなんて話も聞いたこともあるし、おっと、当マンションもそうでした。
とにかく、最初と違う理由で出て来るんです、直すところが。
821さんはしっかりしたポリシーをお持ちのようですが、成績に追われて上記のように営業して来る管理会社もあり、人間も老化してくる頃と相俟って修繕自体、結構きつくなるのです。

[834: 購入検討中さん [男性 20代]]

ここの営業さんセンスないですね
平日　勤務時間中に携帯に「その後検討の方如何ですか？」ときたか
不動産関係の方の思考回路理解出来ませ

[835: 匿名さん]

新年度の平日昼間にヒマなのは、客足が鈍った不動産屋さん。我々は年度替わりはいつもに増して何かと忙しい。その状況がわからないのでしょう。

[836: 匿名さん]

引っ越した方に、お尋ねしたいのですが、バルコニーの向きと、陽当たり、特に午後になってから、部屋の気温差等いかがでしょうか？南西側の向きと比較するといかがでしょうか？今後の参考としたいのですが｡

[837: 匿名さん]

サザンシティの入居者ではないけど、向きと日差しのことなので失礼します。
私の居室はここより南に振った、本当の東南向きですが、バルコニーには昼くらいまで日差しが入りますが、バルコニーから居室に入る日差しはその少し前までなので（臨戸との戸境壁がありますから、そうなります）、昼には日光は入りません。そういうものです。ただし、全面や南南西方向に自己の居室より高い建物がなければ、外の景色には日光が見えます。逆に南西に振った間取りですと、午後は夕日まで入りますが朝日が入るのはかなり遅いです。

[838: 匿名さん]

８３７です。済みません。漢字変換間違いがありましたので、お詫びして訂正致します。
４行目、「ただし、全面･･･」は「ただし、前面･･･」です。御免なさい。

[839: 入居予定さん [男性 30代]]

入居済みの皆様に質問です
エアコン配線を化粧配管カバー使用予定ですが、タイルにネジで固定していますでしょうか？
管理会社からはＯＫが出ているのかしら
取付業者から壁にネジ穴開けると転売時に修理を依頼される事になると
タイルが割れたりするて共用部なので
修理が必須
上手く化粧配管カバーを固定する方法は
有りますか？


、

[840: 入居済み住民さん]

一階エレベーター前で引越屋に舌打ちされたわ…
（乗んのかよ…チッ）的な

[841: 入居予定さん [男性 30代]]

>>840
どちらの業者でしょうか？
パンダor蟻？

彼らの常識離れの行動は理解出来ません自分の場合、隣り部屋で引越されてて、
通路に引越工具が山積みになってて通れないので移動をお願いしても直ぐ対応してくれませんでした
待ってろよ！　みたいな顔つきでした
新居に汚い靴下のまま上がってく
る連中ですから、まともな会話が出来ませんよ

[842: 入居済み住民さん]

>>841
いや零一ニ三ですよ。
連日作業でイラってるのはわかるけど
舌打ちはいけないやね。

[843: 匿名さん]

⇧
その業者ほとんどロータリーにわが物顔で停車して、先日は３台も･･･ロータリーはバスの折り返しとか車が通行する場所なのに、いつもロゴマークひけらかせて、ひょっとして、すみふの新たな宣伝？

[844: 匿名さん]

価格未定になっているということは、第何期か分からないけど、その期は売れたということ？

[845: 物件比較中さん [男性 30代]]

価格はずっと前からきまってますし、販売もしてますが高いから見せないだけですよ。(モデルルームいけば、ようやく価格が決まりそうですとか言いながらすぐ教えてもらえますよ、多分)
すみふの常套手段です。

[846: 匿名さん]

その手で何年も持たせるわけですか。すげぇ！
では、完売までの期間をカウントダウンして見よう。東京オリンピックの前か、後か。すみふさん、頑張れ！

[847: 匿名さん]

価格の話題になると湧き出る…
しばらくはすみふタタキのスレに変わりますm(__)m

[848: 匿名さん]

5050万以上するのですか？２年前と変わったんですね。リーマンショックの後に購入して良かったです。これからも価格は上がるのでしょうね。

[849: 匿名さん]

あの時なら2000万円台からあったからね。グローリオ与野本町とか。

[850: 匿名さん]

↑
では、あの時このマンションが建築されていたら、元の値段はともかくとして、値上がり出来る時期まで価格を伏せてじっと我慢の子だったのかしら。
様子を見ながら、ちょっとは値引きしたのかしら。
値引きになっていたら、頑張って手を出したかな。お得感には弱いから･･･

[851: 匿名さん]

どうして、急に価格未定になったのですか？