サザンシティ南与野駅前【旧：（仮称）南与野駅前計画】について

[匿名さん]

サザンシティ南与野駅前について語りましょう。
住不ってどうなんでしょうね、実際に住不の物件を購入された方は
ぜひご意見などをお聞かせ下さい。

所在地：埼玉県さいたま市中央区さいたま都市計画事業・南与野駅西口土地区画整理事業施行地区内20街区3,4,5画地（仮換地）
交通：埼京線 「南与野」駅 徒歩2分
間取：3LDK
面積：67.08平米～70.52平米
売主：住友不動産

施工会社：埼玉建興株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2014.1.11　管理担当】

[801: 購入検討中さん]

私もそう思って修繕費などは聞きましたけど、計画的に修繕の計画がたててあり、それを見せて貰い安心できました。機械式駐車場にしても私は駅前マンションにしては平置きが多いと感じました。駅近くのマンションは一通りみたつもりですが、全て機械式だったり、駐車場の台数も少ないマンションが多かったです。確かに駅から離れたらあるんですが、そうなると我が家の条件からズレてしまうので、こちらで最終検討してます。恥ずかしながら実家も田舎ですので、何となくのどかで落ち着くのも理由の一つです。眺めは高い方が遠くまで見えるんでしょうが、主人が苦手ですし、ロータリーには建物か建たないことは私でも分かる安心材料であり、下の階を検討してます。ご入居させてる方、もし無事に購入できましたら宜しくお願いします。

[802: 匿名さん]

>>800の言う通り。南に高いものが建ちそうな広い土地があるときは、要注意。ロータリーも、その南に高いものが建ったら同じです。特にロータリーは最終電車のあたりが賑やかさんになる可能性があります。
>>801に水を差すわけではありませんが、修繕計画は昔から国交省の指導に従って、みんな２０年も３０年も先まで計画立てています。
でも、計画は予測であって、何年も経つうちに様々な要因が出て費用が膨らみます。その心構えはしっかり持っていた方が良いと思います。我がマンションも例に漏れずそうなっております。

[803: 周辺住民さん]

マンションの修繕積み立ては、将来的に値上がりします。最初は足りていますが、段々と値上げの話が出てきます。これは全てのマンション共通です。初めの頃は大して修繕もないのですが、段々と費用がかかってきます。管理会社は選んだ方が良いですよ｡新しく南与野に来られた方、ようこそ♪良い町にして行きましょう♪

[804: 匿名さん]

間取りってCタイプと、チラシに載っていたAタイプの二種類のみ公開？まだありますか？

[805: 匿名さん]

昨日もロータリーで引っ越しの荷卸しをしていたので、近くに寄って見てみました。
引っ越しの方にどうと言うものではありませんが、やっぱり敷地が狭くて業者さんの大型トラックが入るのは難しそうでした。ロータリーは公道･･･広めなのはバスの路線だからです。これからお引越しの皆さん、大変でしょうが、お気をつけておいで下さい。

[806: 匿名さん]

800が全てだろうな。特に地元民云々の件。

[807: 契約済みさん]

引き渡しを受けてきました。
＞＞805さんの書き込み見て心配だったから今日の引越しの様子も見てきましたけど
引越しにガードマンがちゃんといるなんて私初めてで
安心しちゃいました。

将来修繕費は段階的に上がることもきちんと最初から聞いていますし、
比較した他のマンションよりも
長い期間支払うランニングコストは断然ここが安かったですよ。

30年の修繕計画の中に30数年（何年か忘れました）の耐用年数の
エレヴェーターの交換費用も前倒しで入っているけど
それでもこの修繕費で収まるって説明してもらいました

他のマンションも30何年後に交換する予定のものは最初から計画に組み入れているものなんですか?

[808: 匿名さん]

>802

マンション管理を生業としているものです
今のマンション管理に対する誤解を生みかねないコメントでしたものですから
このマンションがということでなく、最近のマンションはということで書かせてください。

間違えだったらすいません。802さんは、修繕費が膨らんでいるとのことですから、
恐らく築10年以上経過しているマンションをお持ちであると考察されます。
築5年で修繕計画がとん挫しているなんて話は最近では聞きませんので、

国土交通省から25年以上の長期修繕計画を努力目標のような形で求められたのは
平成17年12月に出されたマンション管理標準指針が最初であると記憶しております。
わずか9年と4か月前のことなのです
マンションを適切に維持・管理していくために留意すべき原則的な水準という書き方で
始めて25年という数字が示されたわけです

ちなみに平成16年の調査結果によると25年以上の修繕計画を作成していた管理組合は51.2％ということですから、
48.8％のマンションでは25年以下の修繕計画しか作成していなかった
もしくは修繕計画自体を作っていなかったということです。
平成11年築以前のものでは25年以上の長期修繕計画を作成していた割合が50％を下回っていました。
修繕積立金は集めていても算出の根拠がなかったのです。
802さんのマンションがいつ建ったものかは存じませんが、平成16年以前のマンションに該当しませんか?

では今どきの新築マンションは？と言いますと
平成20年6月に『長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント』が策定され
長期修繕計画の書式や作成方法が示されたガイドラインが出され
平成23年4月に『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』というのが出てやっと、新築マンションは
今のように30年目までの長期修繕計画を組むようになったわけです。
もちろんガイドラインができる前から作成していた組合もありましたが
平成23年のガイドラインがこれまでと違う点は、機械式駐車場の修繕費の算定方法などを目安とはいえ
具体的な金額を示している点にあります。

何にいくらぐらいかかるか分からなかったけど修繕積立金を何となく幾ら位と集めていた時代と
この時期には幾ら必要になるかが分かっているから計画的に積み立てる時代。
このたった4年でも修繕に対する考え方や算出の方法が大きく変わっているのです。

デベロッパーが監督官庁である国交省からのガイドラインを無視して
管理規約や修繕計画を作っているわけもないでしょうから
最近の新築マンションの修繕計画は802さんのマンションが建ったころとは別次元のところにあるはずです。
それでも今のマンションが修繕計画通りに修繕できないなら、それ以前のマンションはもっと悲惨ということです。

長くなってしまい申し訳ございませんでした。

[809: 匿名さん]

>>808さん、 丁寧な解説有難うございました。
計画の精度や設備の寿命など今の方が段違いに向上しているであろうことは私も想像出来ますが、それ以外の要因も決して侮れません。
私のマンションはご指摘通り築１０年以上です。数年先には二回目の大規模修繕がある筈です。
購入５年くらいで、具体的な修繕計画を設備ごとにあらわしたシュミレーション表が出されました。積立金値上げの資料としてです。ＥＶや給排水管、インターホン等の交換まで、結構細かく出されていました。このシュミレーション表は、今ほど精度は高くないにしても、よく作られている方ではないかと思っています。
でも、一回目の大規模修繕（シュミレーションの５年くらい後）は、その二年前の簡易建物診断で追加項目が出たりして費用が膨らみました。そして終わって５～６年もしたあたりから、工事の拙さと思われる塗装剥がれや外構設備の鉄部腐食が進行しました。また、計画ではあと何年も先の筈なのに、自然要因等で傷みが建物内のあちこちに生じて来ます。このように、「様々な」原因で費用発生する事もあり、積立金の取り崩しが生じる事もあります。
現場というのは、私達には判りにくく、計画以外の問題点について具体的に分かってきたのは一回目の大規模修繕から、何年もあとでした。
今般、最新の、参考になる情報を頂き有難うございます。

[810: 入居済み住民さん]

今日一気に入居者さん増えましたね(^^)
なんだかんだで結構埋まってるっすよ

[811: 匿名さん]

再開発入れたエリアは全体として整然としていいですよね。前がどういうどころか知ってる人には高く感じるかもですが。

[812: 匿名さん]

８０９です。済みません。最初（５年目）の積立金値上げの話は説明はありましたが採決までは至っていなかったようです。しかし、その５年目値上げが実施出来ていなかったからと、第一回目大規模修繕の後に大幅な値上げがなされました。訂正させて頂きます。なお、修繕時に追加項目が出来たのは合っています。当初予測より劣化が進んで、今直しておかないと費用も余計かかってしまうという説明だったと思います。

[813: 匿名さん]

>>811
えっ⁉︎建てる前は何があったのですか？
◯◯現場とか⁉︎

[814: 匿名さん]

違う。ただの田舎ってこと。埼京線はどこもそうだったわけだけど。ヤンチャな連中が多かった。

[815: 匿名さん]

>>813
地盤の高低差もいくつもあるし、水はけが悪い土地で、宅地にはあまり向かない一帯でした。昔から南与野におられる方に
聞いていただけるとわかります。
元々、そういう人家があまりないところなので、新幹線を通すには地権者も少なく好都合なのと、近隣住民の反対を緩和させるため「通勤路線」として埼京線が開通するに至ったと聞いています。
当然ですが。それでも、騒音緩衝地帯として線路際はＪＲが土地所有して、今も鉄道用地として残っています。そして駅前付近から周辺に向けて区画整理で平坦化＆地盤改良したのだと思います。今でも南側の線路際は土盛り＆改良工事の重機が働いていますが、あのあたりまでは、きっと高い建物が建つのだろうなと想像して眺めています。私も聞きかじりの部分があるので、違っているところがありましたら、ご指摘お願いします。

[816: 周辺住民さん [男性 60代]]

まさしく南与野駅西口は台風がくると水が溢れ、田んぼの中の一本道を通らないと駅に行けない状態。あ
台風シーズンは長靴が必須でした
帰宅時には道に蛙、ザリガニが日干し状態

[817: 匿名さん]

>>815
えっ南側に高い建物⁉︎
タワーマンションでも建ったら陽当たりも最悪ですね…

[818: 匿名さん]

>>816
道に蛙⁉︎ザリガニ⁉︎
長靴が必須⁉︎
地盤大丈夫ですかね〜
上層階は埋まってるようだけど…

[819: 匿名さん]

>>817さん、実際に建てられる高さとかは面積にもよると思うのでわかりませんが、区画整理の用途地域図面（市がネットで公表しています）によると、南側と西側隣接付近は商業地域ですから、住宅地と違いある程度大きなものは建てられると思われますが、気になりますね。でも、すみふのマンション一棟だけでは寂しいから、商業ビルだけでなくマンションもあと２棟くらいは建って欲しいです。
>>818さん、高架下をくぐって流れていた鴻沼川（と思いますが）の周辺は春は蛙の合唱が仕事帰りを派手に出迎えてくれていました。いつからか聞こえなくなって虫愛ずるオバさんとしては宅地開発に複雑な思いも･･･。高架をくぐって大戸方面に通り抜ける道も台風時は長靴も役に立たない事もありました。

[820: 匿名さん]

なんか、必死な人が急に増えたね～

修繕計画の話は長いけどすごく勉強になりました。