サザンシティ南与野駅前【旧：（仮称）南与野駅前計画】について

[匿名さん]

サザンシティ南与野駅前について語りましょう。
住不ってどうなんでしょうね、実際に住不の物件を購入された方は
ぜひご意見などをお聞かせ下さい。

所在地：埼玉県さいたま市中央区さいたま都市計画事業・南与野駅西口土地区画整理事業施行地区内20街区3,4,5画地（仮換地）
交通：埼京線 「南与野」駅 徒歩2分
間取：3LDK
面積：67.08平米～70.52平米
売主：住友不動産

施工会社：埼玉建興株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2014.1.11　管理担当】

[775: 入居予定さん]

ゆっくり行こうよ^^;
煽りに構っちゃだめだよ〜

私事だと引っ越し準備かヤバイ…
無料だったから？余裕こいてたわorz
あと3日しかない…

[776: 匿名さん]

中浦和のは7300万ですよね、そう考えるとこっちに移ってくる人も多い？

[777: 匿名さん]

７７１です。中浦和の野〇さんの物件って、別所沼のところのですか。それなら一度ネットで見ましたが、風格があってとても高級そうなので、すっかり忘れていました。失礼致しました。
武蔵浦和周辺は、ご指摘の通り学校が生徒増でご苦労されているとか聞きました。運駅前に林立しているマンション群は定年退職後の年代の購入者割合が結構多いそうです。色々揃っているし、雨に濡れずに駅に行けるし、区役所も入っているとか。ここは職住近接（あるいは同棟？）で売れる部分もあるのかも知れません。

[778: 匿名さん]

確かに6000万は高いと思います。また南与野も5000万は高過ぎます。全体的に、一気に価格が高くなっているのです｡今買わないと、段々と購入出来なくなると焦らないで下さい。購入時期に余裕のある方は、オリンピック修了後をお薦めします。マンション価格は、当分上がります。

[779: 匿名さん]

結局、今の価格としては、武蔵浦和・中浦和・北浦和と比べても、安いわけだから、それなりの価格なんじゃないですか？駅力・ブランド？の無さをちゃんと評価してるのでは？

[780: 周辺住民さん]

全体の価格が高騰すると、近い過去にあった販売価格を忘れ、感覚がマヒするということです。バブルの頃の始まりに似ています。景気もずっと悪かったので、景気が良くなればよいとは思いますが、いつかは下降するので、その際に、子育てなどに余裕が持てるかを考えて購入した方がよいのかな余計なことでありますが心配になります。不動産屋は売らないと商売になりませんので、購買心を煽り色々と言いますが、ギリギリの支払いはやめた方が方がよいと思います。よく、さいたま市内の駅力の話がでますが、都内から引っ越して来た者からの感想といえば、さいたまの駅は、所詮、東京への通勤・通学のため駅に過ぎないので、さいたまで駅力って・・・と思います。南与野に住んでいますが、この田舎感や駅前ののんびりした雰囲気、都内への通勤もそれほど苦痛ではなく大好きですよ。埼玉県自体も好きです。他の周辺県より、埼玉県に永住したくて購入しました。

[781: 匿名さん]

>>778
今度は金利が高くなるので、結局はトントンですよ。

[782: 匿名さん]

私も、個人的には、頑張って買える額ではなく、無理なく払っていける額で選ぶのが良いかと思います。７８０さんの仰るように、ローンを払い続けている間には教育費もかかるし、修繕費もかかれば思いがけない出費に遭遇することもあり得ます。
私はバブルの崩壊直前で、資産価値が大幅に下がった時それなりに後悔しましたが、最初から様々な出費を織込み済でローン計画したので、無理しなくて良かったと思っております。
南与野の区画整理や道路整備が進んだのは「浦和市」から合併により「さいたま市」になってからと記憶していますが、区役所がはるか荒川沿いなのに、駅前に出張所とか公民館とかの行政サービス的な施設がないのと、総合病院がないのが、不便を感じているというか不満な点です。

[783: 周辺住民さん]

今日の南与野駅前です。なお、マンション南側の土盛りはなんの工事をしているのでしょうか？お分かりになる方いらっしゃいますか？

[784: 匿名さん]

わかりませんが、北側の線路沿いも土盛りが続いています。区画整理前は駅周辺が台風の際に大水が出たと聞いていることと、長い間、重機で何度も掘ったり盛ったりを繰り返していましたので、地盤改良しているのかと思っていました。

[785: 購入検討中さん]

>780さん
確かにこの何年かマンション価格上がっていますね
今思えば、最初に見に行ったマンションを買っていれば
無駄な家賃も払わなくて済んだし、定年までに繰り上げ返済しなくても払い終われたし

でも、さらにオリンピック終わるまで待つ間に7年も家賃を払うことを考えたら
7年後に１０００万円値下がりするものを、今買ってもお金の面では一緒な気がするし・・・

きっと駅前なら売りやすいですよね？
7年後に3500万円になっても今の生活と一緒なら値上がりする前に買う方がましなのでは?と思ったり
その間、住宅ローン控除で40万円かける7年イコール280万円も税金を払わなくていいわけですし、
そう考えると、今の賃貸アパートより断然快適に暮らせそうだし、駅には5分の1くらいの距離だし
今まで何件も見たマンションの中で一番希望に合っているし
あ～～～～～～～～～～～！
どうしたら最後の決断ってできるんでしょう。
契約を済ませている方に教えてほしいです！

[786: 契約済みさん]

買ったマンションが7年で1000万下がっても、7年間、駅からほどほどの距離のアパートに住んで1000万の家賃で払っても
同じマイナス1000万

7年でそんなに値下がりすると思っていないけど、そういう考え方で良いと思いますよ
私は、15年後に1500万は下がっていることはないだろうと思ってここに決めました

でも、決断する時って勇気いりますよね
契約してしまってからは楽しいことしか待っていないのに＾＾
ここに参加すると引越しの準備がとまります！！

悩んで悩んで、納得して、その結果同じマンションで一緒に暮らしましょ。
きっと他の入居者の方もみんな同じ経験しています。

[787: 匿名さん]

値下がりは一律ではありませんが、マンションは５～６年もしたら、ある程度下がります。更に良い設備を整えたマンションが次々出て来ますし。
バブル崩壊の頃は１０００～２０００万くらいズルズルと(或いは一気に）下がりましたから、経済情勢によっては首都圏全般に大きく値下がりすると思っていた方が良いと思います。それでもあまり下がらないところは、「腐っても鯛」のように、地域のブランド力によるところも大きいと思います。
駅との位置関係は、５～１０分離れていても、バイパスの手前の、地盤が高くなっているあたりまでなら、むしろ電車音も響かないし良いと思います。ほどほどの距離関係の心地よさです。
賃貸料金を払う場合との比較、税金面は、さほど考慮しなくても良いと思います。たくさん控除があるということは、それだけ借金が多いという事です。手元に幾ら預金を確保しつつローンを組むか、このバランスを大事にして下さい。完済時は大方の人が定年退職＝年金生活に入っています。
ちなみに私は同業者ではありません。前回のバブル時に購入した経験者です。

[788: 匿名さん]

都心物件が半値になるのは２～３０年として、この辺りなら１２～５年くらいでしょうか。
分譲価格が？な　この物件はおそらく確度が高いと思うよ。

下がっても構わない決断をお忘れなく。

[789: 匿名さん]

>>783　この角度もきれいなんですね。

[790: 匿名さん]

昨日夕方、数字ロゴで有名な引っ越しの大型トラックが２台ロータリーに止まっていました。いよいよ引っ越し開始ですね。
ふと気になったのですが、敷地内はあまり大型車が止まるスペースがないのでしょうか。
入居される皆さんが不便にならなければ良いのですが･･･。

[791: 周辺住民さん]

マンションが売れて、今後、駅前が発展すれば良いですね。南側にもマンションが立って、駅前にお店屋や区役所の出張所が出来ると良いですね｡さいたま市が発展することに賛成です。

[792: 匿名さん]

そうです。駅前にはやはり商店や区役所等の公共施設が大事です。マンションも２～３棟が南側や西側に建って発展して欲しいですね。今は土盛りのために高架下のマックが半地下状態でなんか侘しい。

[793: 匿名さん]

それ、与野本町

[794: 匿名さん]

>>793　すみませんが、与野本町というのは公共施設の事？マックの事？区役所等の公共施設は駅から少し離れているし、半地下のマックはないと思うけど･･･。マックがあるのはバイパス西側では？

[795: 匿名さん]

サザンシティはきれいな街並みに貢献してますね。

[796: 匿名さん]

でも、今日も引っ越し業者の大型車がロータリーのところで荷卸しみたい作業を続けていましたが、敷地内は狭くて大変なのでしょうか。この先大変ですね。

[797: 入居予定さん]

もうすぐ引っ越しです(*´∀`)♪
掲示板には賛否両論ありますが、私は楽しみでしかたありません。
南与野は都心にもアクセス便利だし、適度な田舎でとても気に入りました。
マンションだらけのごちゃごちゃした風景でないのが魅力的です。
夜景も素敵★
目の前を走る新幹線を見ながら、晩酌できたら最高ですね♪
夢ばかり広がります。

[798: 入居済み住民さん]

>>790
それほど不便じゃないですよ(^^)
心配ご無用です^^;
ウチは終わりましたが
敷地内搬入でも良いような気がするのは確かです…

[799: 周辺住民さん]

引っ越しの車そんなに邪魔な感じではなかったですよ。
ロータリー広いし。
マンションが南与野のシンボルのよーになっててかっこいいです。

[800: 周辺住民さん [男性 60代]]

今は南側は開いていますが、
近い将来　商業施設またはマンションがたつので高層階の部屋でないと売れないでしょうね
エレベーター二機、機械式駐車場で修繕積立金が将来高くなるのは大変でしょうね！


南与野を知ってる地元の人は買わないでしょうね

[801: 購入検討中さん]

私もそう思って修繕費などは聞きましたけど、計画的に修繕の計画がたててあり、それを見せて貰い安心できました。機械式駐車場にしても私は駅前マンションにしては平置きが多いと感じました。駅近くのマンションは一通りみたつもりですが、全て機械式だったり、駐車場の台数も少ないマンションが多かったです。確かに駅から離れたらあるんですが、そうなると我が家の条件からズレてしまうので、こちらで最終検討してます。恥ずかしながら実家も田舎ですので、何となくのどかで落ち着くのも理由の一つです。眺めは高い方が遠くまで見えるんでしょうが、主人が苦手ですし、ロータリーには建物か建たないことは私でも分かる安心材料であり、下の階を検討してます。ご入居させてる方、もし無事に購入できましたら宜しくお願いします。

[802: 匿名さん]

>>800の言う通り。南に高いものが建ちそうな広い土地があるときは、要注意。ロータリーも、その南に高いものが建ったら同じです。特にロータリーは最終電車のあたりが賑やかさんになる可能性があります。
>>801に水を差すわけではありませんが、修繕計画は昔から国交省の指導に従って、みんな２０年も３０年も先まで計画立てています。
でも、計画は予測であって、何年も経つうちに様々な要因が出て費用が膨らみます。その心構えはしっかり持っていた方が良いと思います。我がマンションも例に漏れずそうなっております。

[803: 周辺住民さん]

マンションの修繕積み立ては、将来的に値上がりします。最初は足りていますが、段々と値上げの話が出てきます。これは全てのマンション共通です。初めの頃は大して修繕もないのですが、段々と費用がかかってきます。管理会社は選んだ方が良いですよ｡新しく南与野に来られた方、ようこそ♪良い町にして行きましょう♪

[804: 匿名さん]

間取りってCタイプと、チラシに載っていたAタイプの二種類のみ公開？まだありますか？

[805: 匿名さん]

昨日もロータリーで引っ越しの荷卸しをしていたので、近くに寄って見てみました。
引っ越しの方にどうと言うものではありませんが、やっぱり敷地が狭くて業者さんの大型トラックが入るのは難しそうでした。ロータリーは公道･･･広めなのはバスの路線だからです。これからお引越しの皆さん、大変でしょうが、お気をつけておいで下さい。

[806: 匿名さん]

800が全てだろうな。特に地元民云々の件。

[807: 契約済みさん]

引き渡しを受けてきました。
＞＞805さんの書き込み見て心配だったから今日の引越しの様子も見てきましたけど
引越しにガードマンがちゃんといるなんて私初めてで
安心しちゃいました。

将来修繕費は段階的に上がることもきちんと最初から聞いていますし、
比較した他のマンションよりも
長い期間支払うランニングコストは断然ここが安かったですよ。

30年の修繕計画の中に30数年（何年か忘れました）の耐用年数の
エレヴェーターの交換費用も前倒しで入っているけど
それでもこの修繕費で収まるって説明してもらいました

他のマンションも30何年後に交換する予定のものは最初から計画に組み入れているものなんですか?

[808: 匿名さん]

>802

マンション管理を生業としているものです
今のマンション管理に対する誤解を生みかねないコメントでしたものですから
このマンションがということでなく、最近のマンションはということで書かせてください。

間違えだったらすいません。802さんは、修繕費が膨らんでいるとのことですから、
恐らく築10年以上経過しているマンションをお持ちであると考察されます。
築5年で修繕計画がとん挫しているなんて話は最近では聞きませんので、

国土交通省から25年以上の長期修繕計画を努力目標のような形で求められたのは
平成17年12月に出されたマンション管理標準指針が最初であると記憶しております。
わずか9年と4か月前のことなのです
マンションを適切に維持・管理していくために留意すべき原則的な水準という書き方で
始めて25年という数字が示されたわけです

ちなみに平成16年の調査結果によると25年以上の修繕計画を作成していた管理組合は51.2％ということですから、
48.8％のマンションでは25年以下の修繕計画しか作成していなかった
もしくは修繕計画自体を作っていなかったということです。
平成11年築以前のものでは25年以上の長期修繕計画を作成していた割合が50％を下回っていました。
修繕積立金は集めていても算出の根拠がなかったのです。
802さんのマンションがいつ建ったものかは存じませんが、平成16年以前のマンションに該当しませんか?

では今どきの新築マンションは？と言いますと
平成20年6月に『長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント』が策定され
長期修繕計画の書式や作成方法が示されたガイドラインが出され
平成23年4月に『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』というのが出てやっと、新築マンションは
今のように30年目までの長期修繕計画を組むようになったわけです。
もちろんガイドラインができる前から作成していた組合もありましたが
平成23年のガイドラインがこれまでと違う点は、機械式駐車場の修繕費の算定方法などを目安とはいえ
具体的な金額を示している点にあります。

何にいくらぐらいかかるか分からなかったけど修繕積立金を何となく幾ら位と集めていた時代と
この時期には幾ら必要になるかが分かっているから計画的に積み立てる時代。
このたった4年でも修繕に対する考え方や算出の方法が大きく変わっているのです。

デベロッパーが監督官庁である国交省からのガイドラインを無視して
管理規約や修繕計画を作っているわけもないでしょうから
最近の新築マンションの修繕計画は802さんのマンションが建ったころとは別次元のところにあるはずです。
それでも今のマンションが修繕計画通りに修繕できないなら、それ以前のマンションはもっと悲惨ということです。

長くなってしまい申し訳ございませんでした。

[809: 匿名さん]

>>808さん、 丁寧な解説有難うございました。
計画の精度や設備の寿命など今の方が段違いに向上しているであろうことは私も想像出来ますが、それ以外の要因も決して侮れません。
私のマンションはご指摘通り築１０年以上です。数年先には二回目の大規模修繕がある筈です。
購入５年くらいで、具体的な修繕計画を設備ごとにあらわしたシュミレーション表が出されました。積立金値上げの資料としてです。ＥＶや給排水管、インターホン等の交換まで、結構細かく出されていました。このシュミレーション表は、今ほど精度は高くないにしても、よく作られている方ではないかと思っています。
でも、一回目の大規模修繕（シュミレーションの５年くらい後）は、その二年前の簡易建物診断で追加項目が出たりして費用が膨らみました。そして終わって５～６年もしたあたりから、工事の拙さと思われる塗装剥がれや外構設備の鉄部腐食が進行しました。また、計画ではあと何年も先の筈なのに、自然要因等で傷みが建物内のあちこちに生じて来ます。このように、「様々な」原因で費用発生する事もあり、積立金の取り崩しが生じる事もあります。
現場というのは、私達には判りにくく、計画以外の問題点について具体的に分かってきたのは一回目の大規模修繕から、何年もあとでした。
今般、最新の、参考になる情報を頂き有難うございます。

[810: 入居済み住民さん]

今日一気に入居者さん増えましたね(^^)
なんだかんだで結構埋まってるっすよ

[811: 匿名さん]

再開発入れたエリアは全体として整然としていいですよね。前がどういうどころか知ってる人には高く感じるかもですが。

[812: 匿名さん]

８０９です。済みません。最初（５年目）の積立金値上げの話は説明はありましたが採決までは至っていなかったようです。しかし、その５年目値上げが実施出来ていなかったからと、第一回目大規模修繕の後に大幅な値上げがなされました。訂正させて頂きます。なお、修繕時に追加項目が出来たのは合っています。当初予測より劣化が進んで、今直しておかないと費用も余計かかってしまうという説明だったと思います。

[813: 匿名さん]

>>811
えっ⁉︎建てる前は何があったのですか？
◯◯現場とか⁉︎

[814: 匿名さん]

違う。ただの田舎ってこと。埼京線はどこもそうだったわけだけど。ヤンチャな連中が多かった。

[815: 匿名さん]

>>813
地盤の高低差もいくつもあるし、水はけが悪い土地で、宅地にはあまり向かない一帯でした。昔から南与野におられる方に
聞いていただけるとわかります。
元々、そういう人家があまりないところなので、新幹線を通すには地権者も少なく好都合なのと、近隣住民の反対を緩和させるため「通勤路線」として埼京線が開通するに至ったと聞いています。
当然ですが。それでも、騒音緩衝地帯として線路際はＪＲが土地所有して、今も鉄道用地として残っています。そして駅前付近から周辺に向けて区画整理で平坦化＆地盤改良したのだと思います。今でも南側の線路際は土盛り＆改良工事の重機が働いていますが、あのあたりまでは、きっと高い建物が建つのだろうなと想像して眺めています。私も聞きかじりの部分があるので、違っているところがありましたら、ご指摘お願いします。

[816: 周辺住民さん [男性 60代]]

まさしく南与野駅西口は台風がくると水が溢れ、田んぼの中の一本道を通らないと駅に行けない状態。あ
台風シーズンは長靴が必須でした
帰宅時には道に蛙、ザリガニが日干し状態

[817: 匿名さん]

>>815
えっ南側に高い建物⁉︎
タワーマンションでも建ったら陽当たりも最悪ですね…

[818: 匿名さん]

>>816
道に蛙⁉︎ザリガニ⁉︎
長靴が必須⁉︎
地盤大丈夫ですかね〜
上層階は埋まってるようだけど…

[819: 匿名さん]

>>817さん、実際に建てられる高さとかは面積にもよると思うのでわかりませんが、区画整理の用途地域図面（市がネットで公表しています）によると、南側と西側隣接付近は商業地域ですから、住宅地と違いある程度大きなものは建てられると思われますが、気になりますね。でも、すみふのマンション一棟だけでは寂しいから、商業ビルだけでなくマンションもあと２棟くらいは建って欲しいです。
>>818さん、高架下をくぐって流れていた鴻沼川（と思いますが）の周辺は春は蛙の合唱が仕事帰りを派手に出迎えてくれていました。いつからか聞こえなくなって虫愛ずるオバさんとしては宅地開発に複雑な思いも･･･。高架をくぐって大戸方面に通り抜ける道も台風時は長靴も役に立たない事もありました。

[820: 匿名さん]

なんか、必死な人が急に増えたね～

修繕計画の話は長いけどすごく勉強になりました。

[821: 匿名さん]

808です

＞809さん

５年目位に修繕費が上がったということですが、恐らくガイドラインが出て
修繕計画を５年ごとに見直すことが一般化してきた頃と重なっているのだと思います。

いま築１０年を迎えるマンションより古いもので多く見られたことなのですが、
どこもかしこも修繕費の値上げというのがさほど古くもないマンションでも頻繁に見られた時期なんです。
あれ、うちのマンションも修繕費足りていないじゃない?というのがガイドラインで明確になってしまったわけですからね。

それは809さんのマンションに限ったことではなくちょっと前までのマンションによく見られたことなんです。

その最たる例が807さんの説明を受けたエレベーターなんですが、法定耐用年数は３２年。
今のガイドラインでは３０年の長期修繕計画を求められていますから、最初の見直しまでは交換を前提としない
修繕計画を提示するデベロッパーも実は結構見受けられます。
その結果５年後の見直しでいきなり高額なエレベーターの交換が修繕計画に組み込まれ修繕費が値上がりする。
営業の方がそこらへんまで理解し、説明されていることに、正直驚いておりますが、
大手の社員さんならではなのかもしれませんね。
マンション管理に携わる人間からアドバイスするならば当初の長期修繕計画で
エレベーターの交換費用が抜け落ちているようなマンションは顧客を騙す意図が透け透けです。

あと、ときどき見かける例ですが、新築時から数年後に一時金を徴収することが分かっているマンション。
１０年後に１００万円の一時金が必要なことが分かっているならば、毎月修繕積立金を８３３３円多く徴収すべきです。
修繕費を安く見せ販売をしやすくするという意味ではエレベーターと同様の姑息なやり方で、
計画修繕という考え方を根本から否定しています。
一時金で計画的な修繕ができるならば、積み立てなくとも、必要な時に必要なだけ集めればよいことになります。
自分はできてもそうでない人がいるから毎月みんなで積み立てるのが修繕積立金です。

まだ、今の制度になってから日が浅いですが、それ以前のものよりは格段に
計画的な修繕計画・積立計画が可能になっています。
ガイドラインの意図をなんとなくでも理解していただき、例を示したような姑息な販売方法が
デベロッパーにとって不利益となるような、消費者サイドの意識改革が必要なのかもしれません。
皆様からお預かりしているマンションという大切な資産を守ることで生計を立てる、一管理会社職員としての思いです。

今回も長々とすみませんでした。

[822: 入居済み住民さん]

ちょっと前に入居しました。
色々な方が様々なご意見を出しておりますが、現在のところ、非常に快適ですよ。
上下階、隣りの騒音もありません。
電車も静かです。
早く駅前にコーヒーショップがオープンしてほしいです。
住みの方、よろしくお願いします。

[823: 匿名さん]

＞819
×商業地域→○近隣商業地域
建蔽率80％・容積率300％

建蔽率をいっぱいまで使ったら４階建てで容積率オーバー
お店作るなら、階数よりもフロア面積の方が大事だよね？

ここの再開発地域内ではキャバクラとか小さい工場も作れないってことだし、
建物を南に寄せないと高さ制限に引っ掛かって高いもの作れないってことらしいよ。

[824: 周辺住民さん [男性 60代]]

このマンションの西側の賃貸マンション出来る時、1階　2階に医療施設が入る話が有ったのですが、いざ蓋をあけてみると現在の状況です。
雨の日なんか、建物内の移動だけで病気行けるのだから期待したのに
東南前が開いていたので、日差したっぷりでベランダ菜園楽しめたのに
ただ電車の音少し聞こえなくなったかなって感じです
震災時この周辺の歩道のタイル　盛り上がったりして歩くの大変でした
やっぱり地盤弱わそうです
又揺れ凄くては倒壊すると思いました