サザンシティ南与野駅前【旧：（仮称）南与野駅前計画】について

[匿名さん]

サザンシティ南与野駅前について語りましょう。
住不ってどうなんでしょうね、実際に住不の物件を購入された方は
ぜひご意見などをお聞かせ下さい。

所在地：埼玉県さいたま市中央区さいたま都市計画事業・南与野駅西口土地区画整理事業施行地区内20街区3,4,5画地（仮換地）
交通：埼京線 「南与野」駅 徒歩2分
間取：3LDK
面積：67.08平米～70.52平米
売主：住友不動産

施工会社：埼玉建興株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2014.1.11　管理担当】

[815: 匿名さん]

>>813
地盤の高低差もいくつもあるし、水はけが悪い土地で、宅地にはあまり向かない一帯でした。昔から南与野におられる方に
聞いていただけるとわかります。
元々、そういう人家があまりないところなので、新幹線を通すには地権者も少なく好都合なのと、近隣住民の反対を緩和させるため「通勤路線」として埼京線が開通するに至ったと聞いています。
当然ですが。それでも、騒音緩衝地帯として線路際はＪＲが土地所有して、今も鉄道用地として残っています。そして駅前付近から周辺に向けて区画整理で平坦化＆地盤改良したのだと思います。今でも南側の線路際は土盛り＆改良工事の重機が働いていますが、あのあたりまでは、きっと高い建物が建つのだろうなと想像して眺めています。私も聞きかじりの部分があるので、違っているところがありましたら、ご指摘お願いします。

[816: 周辺住民さん [男性 60代]]

まさしく南与野駅西口は台風がくると水が溢れ、田んぼの中の一本道を通らないと駅に行けない状態。あ
台風シーズンは長靴が必須でした
帰宅時には道に蛙、ザリガニが日干し状態

[817: 匿名さん]

>>815
えっ南側に高い建物⁉︎
タワーマンションでも建ったら陽当たりも最悪ですね…

[818: 匿名さん]

>>816
道に蛙⁉︎ザリガニ⁉︎
長靴が必須⁉︎
地盤大丈夫ですかね〜
上層階は埋まってるようだけど…

[819: 匿名さん]

>>817さん、実際に建てられる高さとかは面積にもよると思うのでわかりませんが、区画整理の用途地域図面（市がネットで公表しています）によると、南側と西側隣接付近は商業地域ですから、住宅地と違いある程度大きなものは建てられると思われますが、気になりますね。でも、すみふのマンション一棟だけでは寂しいから、商業ビルだけでなくマンションもあと２棟くらいは建って欲しいです。
>>818さん、高架下をくぐって流れていた鴻沼川（と思いますが）の周辺は春は蛙の合唱が仕事帰りを派手に出迎えてくれていました。いつからか聞こえなくなって虫愛ずるオバさんとしては宅地開発に複雑な思いも･･･。高架をくぐって大戸方面に通り抜ける道も台風時は長靴も役に立たない事もありました。

[820: 匿名さん]

なんか、必死な人が急に増えたね～

修繕計画の話は長いけどすごく勉強になりました。

[821: 匿名さん]

808です

＞809さん

５年目位に修繕費が上がったということですが、恐らくガイドラインが出て
修繕計画を５年ごとに見直すことが一般化してきた頃と重なっているのだと思います。

いま築１０年を迎えるマンションより古いもので多く見られたことなのですが、
どこもかしこも修繕費の値上げというのがさほど古くもないマンションでも頻繁に見られた時期なんです。
あれ、うちのマンションも修繕費足りていないじゃない?というのがガイドラインで明確になってしまったわけですからね。

それは809さんのマンションに限ったことではなくちょっと前までのマンションによく見られたことなんです。

その最たる例が807さんの説明を受けたエレベーターなんですが、法定耐用年数は３２年。
今のガイドラインでは３０年の長期修繕計画を求められていますから、最初の見直しまでは交換を前提としない
修繕計画を提示するデベロッパーも実は結構見受けられます。
その結果５年後の見直しでいきなり高額なエレベーターの交換が修繕計画に組み込まれ修繕費が値上がりする。
営業の方がそこらへんまで理解し、説明されていることに、正直驚いておりますが、
大手の社員さんならではなのかもしれませんね。
マンション管理に携わる人間からアドバイスするならば当初の長期修繕計画で
エレベーターの交換費用が抜け落ちているようなマンションは顧客を騙す意図が透け透けです。

あと、ときどき見かける例ですが、新築時から数年後に一時金を徴収することが分かっているマンション。
１０年後に１００万円の一時金が必要なことが分かっているならば、毎月修繕積立金を８３３３円多く徴収すべきです。
修繕費を安く見せ販売をしやすくするという意味ではエレベーターと同様の姑息なやり方で、
計画修繕という考え方を根本から否定しています。
一時金で計画的な修繕ができるならば、積み立てなくとも、必要な時に必要なだけ集めればよいことになります。
自分はできてもそうでない人がいるから毎月みんなで積み立てるのが修繕積立金です。

まだ、今の制度になってから日が浅いですが、それ以前のものよりは格段に
計画的な修繕計画・積立計画が可能になっています。
ガイドラインの意図をなんとなくでも理解していただき、例を示したような姑息な販売方法が
デベロッパーにとって不利益となるような、消費者サイドの意識改革が必要なのかもしれません。
皆様からお預かりしているマンションという大切な資産を守ることで生計を立てる、一管理会社職員としての思いです。

今回も長々とすみませんでした。

[822: 入居済み住民さん]

ちょっと前に入居しました。
色々な方が様々なご意見を出しておりますが、現在のところ、非常に快適ですよ。
上下階、隣りの騒音もありません。
電車も静かです。
早く駅前にコーヒーショップがオープンしてほしいです。
住みの方、よろしくお願いします。

[823: 匿名さん]

＞819
×商業地域→○近隣商業地域
建蔽率80％・容積率300％

建蔽率をいっぱいまで使ったら４階建てで容積率オーバー
お店作るなら、階数よりもフロア面積の方が大事だよね？

ここの再開発地域内ではキャバクラとか小さい工場も作れないってことだし、
建物を南に寄せないと高さ制限に引っ掛かって高いもの作れないってことらしいよ。

[824: 周辺住民さん [男性 60代]]

このマンションの西側の賃貸マンション出来る時、1階　2階に医療施設が入る話が有ったのですが、いざ蓋をあけてみると現在の状況です。
雨の日なんか、建物内の移動だけで病気行けるのだから期待したのに
東南前が開いていたので、日差したっぷりでベランダ菜園楽しめたのに
ただ電車の音少し聞こえなくなったかなって感じです
震災時この周辺の歩道のタイル　盛り上がったりして歩くの大変でした
やっぱり地盤弱わそうです
又揺れ凄くては倒壊すると思いました

[825: ご近所さん]

>周辺住民さん [男性 60代]

ここの隣の賃貸マンションに住まれているんですね。

そんなに不満しかない地域に震災から４年たつ今も住み続ける理由ってなんなのでしょう？
見学したことありますが、家賃だって決して安くないですよね。
確か１２万はしていたはず？
悪口言いながら、結構気に入っているから住み続けているのでは?

昔ドラマでありましたよね。
いじわるばぁさん。
人情味たっぷりです！

ところで、ここら辺、震災のとき道路や歩道に異変ありました？
毎日使う駅ですし、自転車で走っていましたけど、全然わかりませんでした。
緊急工事みたいなのも見なかったし、どの辺のことなんでしょう?
震災の日からJRが止まりはしましたが東日本管内全域でしたし、
ほったて小屋みたいな駐輪場もいつもと変わらない風景でしたよ?

あと、病院は建物内には欲しくない。
敷地内にインフルエンザとか持ち込んでほしくないし、
毎日行く施設ではないから、ほどほどの近さがちょうどよいと思っています。

３０代なんで、６０代の方とは考え方が違うのかもしれませんが、
子供をだっこしていける距離に内科とか耳鼻科があるって、他ではなかなか・・・。
ここの隣の賃貸マンションなら駅の下の医療モールとかかなり近いですよね。

[826: 匿名さん]

＞＞825さん、震災から４年経つ今も住み続ける理由ですか･･･う～ん、賃貸だって、引っ越しには何かと費用もかかるし、労力もかかるし、若いころと違って環境を変えるのはなかなか大変な事もあるんですよ。少なくとも私はそうです。若い時は２～３年おきに引っ越していた移動好きが、今は考えただけで億劫になる･･･。私も不満言いながらも南与野がついの住みかです。
大宮から新都心や北与野のいわゆる大宮台地は地盤がしっかりしていることで知られていますが、南与野は元々田んぼが多かったせいもあってか地盤があまりよくありませんし、それがわかっているから余計不安にもなるんですね。拙い説明ですが、そうご理解下さい。

[828: 匿名さん]

これってなんの工事しているのでしょうか？

[829: 匿名さん]

↑
盛り土工事です。
>>823　でも、同じ建ぺい率・容積率ですみふのマンションも建ったのでしょ？
要は土地の形と広さと設計会社の腕前です。ある程度の広さの土地なら設計の仕方で容積率のボーナス制度もあるって聞いたことがあるし･･･サザンシティが１stマンションだから２ndマンション、３rdマンションもあるかなと、つい期待が膨らんで。
でも、まだ重機が地盤を整備しているうちから、こんな想像は早いかな？

[830: 匿名さん]

>>829
ありがとうございます。

[831: ご近所さん]

>829

すみふのは建蔽率80％のところに30％台の物しか建てていない。
商業ビルを作るときに、フロア面積を削ってまで高層化するだろうか？

[832: 匿名さん]

↑
建てる方が決める事なので、何ともコメント出来ません。
でも、すみふも容積率は物件概要の面積からすると３００％超えていますね。工夫して競う、良い事だと思います。

[833: 匿名さん]

821さん、詳しい解説ありがとうございます。
デベロッパーの売り方も勿論問題がありますが、管理会社が事業として次々と「将来のために調査を⇒調査したら工事が必要になった」で、まるで積立金のたまり具合を見ながら工事提案して来るのも問題だと思います。「修繕計画は計画として･･･」と、色々出てくるし、１０年も持つ筈の塗装が半分で剥がれたり（日当たりが良いからと言っていましたが、日当たりは最初から良いのに、何故か塗り直してから次まで持たなくなる等々･･･しかも、何となく悩ましい金額で、今までの積立金取り崩しを合計してみるとウン千万になってしまったなんて話も聞いたこともあるし、おっと、当マンションもそうでした。
とにかく、最初と違う理由で出て来るんです、直すところが。
821さんはしっかりしたポリシーをお持ちのようですが、成績に追われて上記のように営業して来る管理会社もあり、人間も老化してくる頃と相俟って修繕自体、結構きつくなるのです。

[834: 購入検討中さん [男性 20代]]

ここの営業さんセンスないですね
平日　勤務時間中に携帯に「その後検討の方如何ですか？」ときたか
不動産関係の方の思考回路理解出来ませ

[835: 匿名さん]

新年度の平日昼間にヒマなのは、客足が鈍った不動産屋さん。我々は年度替わりはいつもに増して何かと忙しい。その状況がわからないのでしょう。