オーシャンテラス須磨海浜公園〔契約済、入居予定者専用〕

[契約済みさん]

完売したとのことなので住民板を作成してみました。
契約者の方々で情報交換など出来たら良いな♪と思いますので、よろしくお願い致します。


検討板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261302/（携帯）
　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261302/
公式URL：http://www.suma139.com

売主：株式会社プロヴァンスコーポレーション
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社エステム管理サービス
所在地：兵庫県神戸市須磨区行幸町1丁目5-1番他
交通：山陽本線（JR神戸線）「須磨海浜公園」駅より徒歩5分
総戸数：139戸

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[222: 入居済みさん]

>>221さん

先日、エステムから管理組合の理事にクジで選ばれたという内容の電話がありました。

理事はマンションの10戸をエステムがクジで選出したそうです。

近いうちに会合が開かれるのではないですかね。

[223: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

貴重な情報ありがとうございます。
しかし、エステム側が理事の方々を何の前触れもなく抽選で選んだとは、やり方が、いまいちしっくり来ませんね。
？？って感じです。

[224: 住民さんＥ]

エステムから理事やりませんか？という電話がありましたよ。
うちは断りましたが・・・。

最初は誰もやりたくはないのでは？
それじゃ、くじ引きでいいんじゃないでしょうか。

[225: 入居済みさん]

私のところには「理事やりませんか？」ではなく、「クジで決定しました」という連絡でした。

確かにオープンではないところで勝手にクジをしたことにはいまいち納得出来ません。いずれどこの家庭にもまわってくる役員ですが、最初は色々大変そうですしね。

[226: 住民さんＡ]

>>224さん
私には、そんな連絡すらありませんでした。電話はかかってきたことないです。
オープンじゃない場所でくじ引きで決めたと言われても、裏を返せば作為的にエステム側が理事をされる方を選べるわけですよね？
どうなんだろなぁ。

[227: 住民さんＣ]

理事についての説明なく、私の所にも理事をしてください。
と電話がありました！
しかし、理事を選出する事、決め方、くじについても説明なく決める事ではなく決め方も住民集会を行うなどし、決め事だと私は思い、そのような説明がない状況で決めるとトラブルになる原因だと考えているでの、私は、住民皆さんが納得して公開くじなら、理事はしますが、現状の決め方では、引き受け出来ません…とお断りしました。

[228: 住民さんＡ]

うちにも平日の昼間に｢理事をお願いできませんか？｣という内容の電話がかかってきたのですが、諸事情により今年は会合が開かれても出席出来そうにないので遠慮したい旨を伝えました。

恐らく、お電話をかけて出られた家に｢理事をお願いできませんか？｣と言っても引き受けてもらえなかったから、クジという方法を取ったのかもしれないですね。
確かに公開クジの方が皆さん納得して(仕方無くても…)引き受けやすいのではないかと思います。

[229: マンション住民さん]

理事の選出についてですが、管理規約集１５ページ第４条（初代役員）に、「管理組合の初代役員に限り、規約第３７条第２項の規定にかかわらず売主又は附則第５条第１項に定める管理代行者が本物件区分所有者の中から指名選出するものとする」とあります。

選出方法については書かれていないので、クジでも仕方ないかもしれないですが、公開クジのほうがいいですね。

[230: 住民さんＤ]

私の所にも、理事をお願いします。と連絡がありましたが
主人が公開で、選出するなら引き受けますが。と返事をしましたが公開で、選出する予定はないとの回答でした。
しかし、今後の理事を決める時の為にも公開ではいと。。。とも言いましたが話しを聞いてもらえなかったの状況でした。
私は以前もマンション住まいでしたが理事選任も管理会社からの説明会での中で決めました。

[231: マンション住民さん]

長文失礼します。

【書き込みの目的】
皆さんの意見を伺いたいです

【テーマ】
管理会社と管理費用について

【内容】
過去の書き込みを見て何名かの方が不満を持ってることを知り、軽い気持ちで調べたのがきっかけでしたが、管理会社って変更する事が出来るんですね。
※管理会社の変更には総会にて4分の3以上の賛成が必要です(管理規約P.8　第49条)

管理会社変更によるメリット／デメリット
○　設備管理費／管理委託費／修繕工事費の削減
○　管理品質の向上
○　資産価値の維持向上

×　管理品質の低下の恐れ
×　手間をかけて管理会社を変更しても不満が解消する保証は無い
×　マンションに慣れ親しんだ管理会社・管理人が変わる

私は費用面を重視し、メリットがあるのであれば手間をかけても管理会社を変更してよいのではないかと考えます。
長く住むつもりで居るので月額の管理費が少しでも安くなれば長い目で見れば結構な額になるはずです。
また、入居時に配られた「長期【概略】修繕計画案」によると修繕積立金は5年毎にアップしていく計画です。
5年目で今の1.4倍、10年目で2.3倍･･･25年目では今の3.6倍！になる概算です。
管理会社の利潤を考えた修繕工事計画なのではないでしょうか。
であれば12年目に計画されている1.6億も使う計算の大規模修繕工事の際に住人目線に立って味方となり、費用削減に努めてくれるような管理会社に管理業務を委託したいです。

【その他】
細かいですが、入居後まもない頃に「安心快適生活サービス開始のお知らせ」が届きました。
調べましたが、年間3600円/戸の専有部サービスらしいですね。
管理費に上乗せされているんでしょうけど、専有部に関するサービスは管理費に計上できないのでは？(管理規約P.4　第28条)
でも元を取れるほど使っておられる方がいらっしゃいましたら、お得な使い道を教えて下さい(笑)

皆様これからもよろしくお願いします。

[232: ﾏﾏさん]

先日、エレベーターホールにアイスクリームのゴミが沢山ありました。
誰が捨てたかはわかりませんが、ゴミ一つにしても管理費を支払いしているねですから、綺麗にして欲しいと思います。
しかし、管理会社は入居半年が過ぎてもいまだに、理事を決められない、建物の管理が出来ないなど、管理会社としての役目を十分に果たしていない！っと感じ、私は販売元のプロヴァンスに電話しました。
すると、回答が管理会社に一任してます、管理会社に電話してください。
との返事でした。
販売所と管理会社の連携もなく売り終われば、それまで。
入居後まで知りませんっと言う感じでした。
同じ頃に入居した友達のマンションは夏前に理事も決まったそうですが、管理会社が違うだけでこんなに変わるものなのでしょうか？
友達にもまた、理事も決まってない。と話したら、すごく心配されました。

[233: 働くママさん]

初めて投稿します。
わたしは　海のそばのマンションであるにもかかわらず、潮風対策ができていないようだと
このところ思っています。

階段の金属部分が錆びているのとドアの鍵穴がもう錆びているからです。

入居半年でこうなってしまうのか・・・とこれからの年月を考えると・・・。

です。

あとベランダの外ガラス部分はどうやってお掃除されてますか？
（本当の外側。すこし青色がはいってる）

内側はふけますが、外側が危なくてきれいにはできません。

[234: マンション住民さん]

>>231さん
長期修繕計画案をご覧になられたんですね。
この計画だと確かに25年後には、管理費と修繕積み立てだけでも1ヶ月で3万円～4万円近くなってしまいますよね。
ローンがある方は、ローンが終わってもこの金額を毎月払わなければいけないと考えるとキツいですね。

私の知り合いは大阪のマンションで築30年程の同じ程度の規模の物件に住んでいますが、当初はやはり色々な失敗があり、管理会社は過去に3度変えたそうです。
そして、住民の方ももちろん理事会の方々も勉強して、管理会社の言いなり、任せっぱなしにせず、管理組合で顧問弁護士も雇い入れ、全ての件で必ず相見積もり取って入念にチェックし、現在の修繕積み立ては築30年にも関わらず、9000円ほどとのことです。管理費はもっと安いらしいです。（もちろん、マンションそれぞれのケースによります）
アドバイスとして頂いたのは、管理会社に任せっぱなしにして、例えで言うと他人にサイフをそのまま預けるような事が一番ダメだと言ってました。

[235: 入居済みさん]

私も日商エステムへ管理組合の発足の遅さにあきれ返り、
今後の管理組合発足に係るスケジュール案を書面で全住民に提示するように求めていますが、なんの連絡もないままかれこれ一ヶ月が過ぎようとしています。

なお、管理会社を変更することは実に容易なことですよ。
私の実家のマンションでは、こちらのマンションと同様に売主系列会社の管理会社であった為、管理費が高い、サービスが悪い、との事から、入居から次の年度には既に別の管理会社へ変更となりました。

しかしながらそれにはまず、管理組合を発足させることが必要ですね。

それには、住民が同一日時にホールに集まり、現在の管理会社の取りまとめ者(管理人ではなく、その会社の人間)を呼び付けて、皆で力を合わせる必要があるのではないでしょうか。
個々で問い合わせすることや、公開抽選にしないと引き受けない。などと言っていては、本当に管理組合の発足はもっともっと時間が掛かってしまうのではないでしょうか。

長文失礼致しました。
皆様のご意見、お待ちしております。
おって、私共は、そのような場を設ける際は必ず
出席させて頂きたく、思っております。
住民で力と知恵を合わせ、良い居住環境を作っていけた
ら…と、思料致しております。

[236: 契約済みさん]

完全にエステム管理サービスは、間違った方向で物事を進めてると思いますね。
どうしてもルーズ感が否めない。
これだけ、管理組合の発足やら、通知を遅らせて何かメリットでもあるのか勘ぐってしまいます。
ただ単に、遅れてるとしたらサボタージュもいいところでしょう。
伝えたい事を電話しても、何日もなしのつぶてで放置です。
管理会社と、発足する予定である管理組合とは信頼関係ですから、最初からこの初動の遅さではお話になりません。
総会があれば、必ず出席します。

[237: 入居済みさん]

管理組合の発足が遅れているのは理事を依頼しても断る人ばかりだからではないでしょうか？
取り敢えず、こちらで管理会社に不満を書き込みされている方々が「理事を立候補する」と管理会社に電話をされてはどうでしょう？

[238: 入居済みさん]

今現在、修繕積立金はどこが、管理しているのですか？
私の家は、南側なので、入居半年足らずで窓のサッシ、ベランダに錆がきています。
それを相談しました、塩害処理はしてると言われ、話しはそれ以上出来ないまま終わりました。
モデルルームを見に行った時には、塩害処理は十分に行うので気にされなくていいと言う説明でした。しかし、実際は錆がすごいので、気になります。
海岸近くのマンションは修繕計画より早くに修繕が行なわれると聞きましたがどうなんでしょうか？

[239: 匿名さん]

管理組合の理事は10戸で、決まってるようですが、その後の音沙汰が何もないってお話ですよ。
仮に決まってなかったとしても、急いで各戸に用紙を配って、立候補を受け付けるなり、やり方はいくらでも出来るはずです。
どちらにしても、この発足の遅さは言い訳はできないと思いますよ。
ちなみに、私は内覧会でさんざんダメ出ししたうるさい人間なので、理事の打診などは皆無でした。

修繕積立金の管理は現在はエステムの子会社の管理会社がやってます。
普通は、マンション住民の管理組合が通帳を預かって管理するものですから健全ではありません。
修繕計画は、海の近くのマンションは割とサイクルが早いようです。
修繕予定計画以外の、新たな不具合の部分は、窓やベランダなら共有部分となるので、じきに発足される管理組合との協議になると思います。

[240: 入居済みさん]

239さんのおっしゃる通りで、立候補を受け付ける用紙を配布するべきであり、苦情関連ばかりを通知しているエレベーター前の掲示板をもっと有効活用すべきだと思います。
一体あれは何の為の掲示板でしょう？
管理会社としてのノウハウが無さすぎるのか、物件の保証期限である2年を過ぎてから、動き出そうとしているのか。

相手側の魂胆が分かりませんね…

[241: 住民さんＡ]

>>231さん
修繕積立金に関しては、塩害を受けやすい立地という点からある程度は仕方がないのかな？っというように思っております。
他のマンションと比較をするにしても、同じような条件下のマンションと比較する必要がありそうですね。
また、安い修繕積立金にして大規模修繕前に｢積立金が不足しているので各戸支払いをお願いします｣と言われても困りますし…(^^;)
しかしながら、他と比較をして明らかに高額であるようなら検討したいですね。


管理費につきましては、掃除に関しては個人的に不満はありませんが、｢安心快適生活サービス｣に関しては特に必要性を感じないので、そこで費用を削減できるのであれば削減してほしいなぁ…っと思います。
あと、何に幾らの費用が掛かっているのかを提示して頂いて不要なサービスが無いかどうかを総会で議題に挙げて各住民の意見を聞き、不要な物があればその分を削減していく(管理会社と交渉する)のも有りかな？っと思います。
もちろん、場合によって管理会社を変更するのも有りだとも考えています。

どちらにしても、まずは管理組合の発足をして総会にて皆さんの意見を問う必要がありそうですね。

また、>>233が書いておられるように塩害対策については気になるところがありますね。我が家は西側ですが、鍵穴が白く塩が付着しているような感じになっています。(まだ、錆びてはいないです)
あと、バルコニーの外ガラスの掃除の仕方をうちも御教授願いたいです。