購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART54】

[匿名さん]

PAR54になりました。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーして楽しみましょう。

[751: 匿名さん]

分譲マンションは見せかけの所有権を天才田中角栄が区分所有権として集金マシンとして創造した。ゴルフ会員権がヒントだったらしいです。

[757: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、戸建ては台風にビビってるな。

[758: by匿名さん]

東京は大したことなかったね。被害もなかったのかな？

[761: 匿名さん]

>>750
と、いう事は、
マンションさんが必死になって比べている物件はこの程度の台風で屋根が飛んでしまう家という事ですね。
それでマンションは丈夫だ！と。
「購入するなら」のスレで古屋まで視野に入れなければいけない経済状態なら賃貸、それも公団住宅が良いですよ。

　　　

[762: 匿名さん]

マンションの区分所有とゴルフ会員権は確かに似てる。
ゴルフ会員権はプレーできる権利を買うわけで
区分少輔はそこに住居を造って住む権利を買う訳だし。
どちらにも物質的な所有権は無く、使用権利。
ゴルフ会員権はゴルフ場自体がビジター主体のパブリックに変わり、廃れていった。
区分所有はどうなるんですかね？
マンション建築ラッシュ最初（80年代）の物件がもうすぐ30年になる。10万戸以上がそうなり、毎年10万戸以上増える、さらに10年すると毎年20万戸のペースで増え続ける。
マンションにリセールバリューなんて絶対にない。

[763: by匿名さん]

いづれみなさんグループホーム行き。どっちでも変わらん。

[764: 匿名さん]

二世帯で暮らしてる爺さん婆さんは幸せだな。

[765: 匿名さん]

そうだね。

[766: 匿名さん]

＞762
あんたの賃貸暮らしはどうなるんですかね？

[767: 匿名さん]

>>762
>マンションにリセールバリューなんて絶対にない。

仮に、なくてもそう困りませんよ。
お金が無い人は困るのかもしれませんが(笑)

[768: 匿名さん]

金のある人は、マンションなんか買わない。
マンションは、安価な庶民向け分譲アパート。

[769: 匿名さん]

＞768
はいはい(笑)
そうだね(笑)

[770: 匿名さん]

＞768
あんたは賃貸だろ(笑)

[772: 匿名さん]

マンションにリセールバリューあるでしょ。

[774: 匿名さん]

都心部で１００平米以上のマンションでは、その多くが賃貸って本当ですか？

もし本当なら、その理由は何ででしょう？

[775: 匿名さん]

地震だけでなく、湿気や台風などの気候にも適した建築物が木造。もちろん、現代の技術ならコンクリでも地震や気候に適応した建物を作ることはできる。
それと同じことは、もちろん、木造にもいえる。

[781: 匿名さん]

>778
勝手に決め付けないように。
今回は大目に見るが、以後十分に注意したまえ。

[782: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/38067
マンションお先真っ暗。
今のうちから同じマンションの人たちと仲良くなっておいた方が良いってさ。
マンションってメンドクサイ付き合いが多くて大変なんだね。

[783: 匿名さん]

マンションの方には朗報。建て替えが全員同意でなくて、5分の4の賛成があれば建て替えできるようになるらしいって。
http://sankei.jp.msn.com/life/news/130829/trd13082912510008-n1.htm
これで「止まれぬ事情で建て替えに合意できない住民」を「強制的に追い出して」自分は新築マンションに住めますね。
「多数派に回れれば」意にそぐわない20パーセントの住民を追い出せるなんて、ほんとマンションは快適ですね。

[784: 匿名さん]

随分と古い情報持ち出してきたな。
新聞読んでればとっくに知ってる情報だろ。

[785: 匿名さん]

>781
先に決めつけをしたのはどちらかね、というキレイなブーメランを見せてくださりありがとうござます。
大目に見なくて構いませんし、あなたは出禁なので二度と来なくていいですよ。

[786: 匿名さん]

集合住宅だって民主主義は通じてんだから、過半数あればそっちに採択よ
建替えると言えば、どうしても嫌なヤツは出て行けばいいだけ。
双方に追い出す権利と出て行く権利がある。

もし朽ち果てるまで補修もしないとなれば、それもまた同様。

[787: 匿名さん]

>集合住宅だって民主主義は通じてんだから、過半数あればそっちに採択よ
>建替えると言えば、どうしても嫌なヤツは出て行けばいいだけ。
>双方に追い出す権利と出て行く権利がある。

これが区分所有権の実態。
そんなものに何千万円も支払う価値はない。
もともとアパートと同じ集団住居を、切り売りするために考えられた屁理屈の権利。
国交省が定期的に実態調査するほど曖昧な居住形態。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-02.pdf

[788: 匿名さん]

>785
今回も大目に見ておくよ。
以後十分注意したまえ。

[789: 匿名さん]

>>787
とは言っても1部屋1票だからな。
100平米超えのタワマン最上階と同じタワマン低層階のシングル向物件の1票の価値が同じという皮肉w
逆に数十戸シングル向を賃貸に出すオーナーの方が発言権が強いのが現実。
あと怖いのが5分の4買い占めれば実質マンションを支配できる点。

[790: 匿名さん]

５分の４　買い占めっておもしろい発想だね。

[792: 匿名さん]

>>787
朝5時から、乞食書き込みですか〜
素晴らしい戸建生活ですね〜

[793: 匿名さん]

>>786
言葉じりって訳じゃないけど、少し違う。
採決や決議に参加する権利はある。その先、決定事項に従うのは「義務」。
採決に従って出ていく場合は権利ではなく、義務。
つまり、自分の意志で動くのではなく、多数決で動かされる。
それに従うのは自分の意思決定の及ぶ権利ではなく、
自分の意志や意見とは無関係に従う義務。拒否権は無い。

[794: 匿名さん]

>>789
実際に東京湾岸エリアの高級マンションなど外国人投資家（具体的には中国バブルで誕生した知識のない富裕層の中国人）が大量に購入しています。そういうところは修繕積立金も管理費も当たり前に滞納しているとか。
10年もすれば管理組合は機能してないでしょうね。

[795: 匿名さん]

マンションで確信犯的に管理費・修繕積立金を払わなかったらどうなるの？

[796: 匿名さん]

山林だけじゃなく中国系が中小規模のマンションなら丸ごととか購入してますね。

[797: 匿名さん]

マナーの成っていない大陸人と同じ建物に住みたくないよ。分譲マンションを売る不動産屋もその辺、考えて分譲してくれ。
逆に、そう言う人に分譲してるなら契約前に告知してくれよ。

[798: 匿名さん]

>789

無知だな専有面積分の投票権だよ。オーナーがいる分譲なんか聞いたこと無い。そんなの売れない。

>795

管理組合が何度か注意してそれでも払わないと裁判で追い出されとりあげらられて競売だろう。
　
リゾートマンション売れてるらしい。　自動車位の値段だから、爺さん婆さんで来るみたい。
地元の地方公共団体が沢山持ってるらしい。　TVで見たよ。

[799: 匿名さん]

>>798
中国人富裕層は投資目的で日本のマンションを購入するので日本には住んでいませんよ。
管理組合が外国まで取り立てですか。もの凄い行動力ですね。
しかも海外在住の外国人と裁判ですか。
費用対効果を考えると実際は管理費や修繕積立金程度なら泣き寝入りですよ。
でも、その分は善良な住民の方々が肩代わりするんですから別に問題ないですね。

ホント、マンションは気楽で良い住いです。

[800: 匿名さん]

気楽になれないのは貧乏だからですか？

[801: 匿名さん]

上下左右の部屋に騒音等色々なことに気を使う
ってストレスになりませんか？
子供に飛び跳ねるなって躾けるのには抵抗があります。
ＤＩＮＫＳや老夫婦に一人暮らしには快適だと思いますが、、、

[802: 匿名さん]

>>800
区分所有という制度に解決できていない矛盾点が沢山あるせいだと思いますよ。

逆に貧乏人のマンションは資産価値が無いのですから使い捨てで気楽だと思いますよ。
投資や賃貸も成立しないでしょうし。
ダメになったらまた安マンション買えばいいんですから。
まあ、それでも売れずに二件分の管理費やら払い続ける羽目になるんでしょうけど。
あっ、踏み倒してれば勝手に追い出してくれて、競売にしてもらえるんでしたっけ？
それは便利な制度ですね。
ホント、マンションって気楽でよい住いなんですね。

[803: 匿名さん]

裁判費用は管理組合持ちなんですよね？

それこそ、どこぞの放送局みたく
「隣が払わないなら、うちも払いません」ってなるんじゃない？

[804: 匿名さん]

>>803
裁判費用も弁護士費用も何から何まで、未払い住戸持ちですよ。
借金と違って、猶予してもらう権利もありません。
そして、足りない分は次の所有者が払うことになります。

[805: 匿名さん]

いらなくなれば、未払いを続ければ勝手に次の所有者が払ってくれる。
中国の富裕層にはちょうどいいね。
なんていいシステムだ！

[806: 購入検討中さん]

マンション建て替えのゴタゴタ知ってますか？
当たり前ですけど、トラブルになると嫌気をさすひとと、お金の匂いに色めき立っちゃうひとがいて、さらには嫌気をさしたひとから叩いて買い取りトラブルに首突っ込んできてゴネ得を得ようってひとが出てくる。

まあ、それが集合住宅のリスク。

[807: 匿名さん]

>>798

建て替え決議は５分の４以上の賛成が必要ですが
一人で複数住居を所有している場合は１票とカウント
されます。（区分所有法で規定）

元土地の所有者(地権者）などが権利変換で複数住居
を所有する(例えば半分近く所有することもあります）
マンションなどはそれほどめずらしくありません。

東京勝どきのトウキョウタワーズなどもかなりの部分が
賃貸住居となっていますよね。

でもその場合も前述した制限により単一の法人オーナー
が５分の４以上の住居を所有していた場合にも
建て替え決議においては一票しか票がありませんので
少数オーナーの都合で建て替え決議することは難しい
と考えます。

ただし通常の組合決議においては票の割合は所有面積
比率であることもあります。（マンション個別に規定）

[808: 匿名さん]

自分だけの意見だけだと何も決められないってのも
なんだかめんどくさいな。

[809: 匿名さん]

些細なこと含めてすべてを自分が決めないといけないというのをめんどくさいと感じる人もいますのでそれぞれですね。

[810: 匿名さん]

些細な事って基本、面倒な事じゃないでしょ、その程度の事を面倒って何なの？？

[812: 匿名さん]

なにをめんどくさいと思うかどうかは人それぞれってことです。

[813: 匿名さん]

メンドクサイって人は賃貸が良いのに。
居住部分の設備まで大家が直してくれる。
分譲マンションの購入費用も、賃貸の家賃も同じ掛け捨てなんだし。
でも、同グレードだと賃貸の方が高いか。って事は、分譲マンションって賃貸以下なんだね。

[814: 匿名さん]

めんどくさいのは嫌だがその他の龍で賃貸も嫌だ

という人もいます。

世の中二者択一ではないです。

[815: 匿名さん]

めんどくさいのは嫌だがその他の理由で賃貸も嫌だ

という人もいます。

世の中二者択一ではないです。

[816: 匿名]

戸建てだって将来の修繕費は見込んでおく必要がある

[817: 匿名さん]

普通に考えれば賃貸の方がグレードは低いけどね。
駅近に分譲はない、とか。

真っ向勝負したらマンションに勝てないからって、ウソも度が過ぎるとシラケる。

年収5,000万とか、2,400万の損失とか。ほとんど世田谷区のイミフなコピペとか。

[818: 匿名]

>816
もちろん戸建ても将来の修繕費は見込んでおく必要はあるが、年を取ってから大規模修繕はもうしないだろうし必要な補修をすればいいだけ。
マンションは年を取っても、将来自分が恩恵を受けない先の無駄な修繕費を死ぬ間際で払わされる。
どう考えてもマンションは損だね。

[819: 匿名さん]

戸建ての修繕費は、新築時にメンテ費用がかからない仕様にしておけば安いもの。
うちは10年目までHMの保証で無料で点検補修。(無償サービスの拡大適用)

15年目に自費で総床面積120㎡二階建ての屋根とテラスの再塗装、外壁清掃して70万円。
外装は焼成タイルなので洗浄と目地補修のみ。
次は25年目の予定。

5年毎に手を入れても50万程度だから、年間10万円程度の積立てをすれば十分。
戸建ての修繕費なんか安いもの。

[820: 匿名さん]

>>818みたいに使い捨ての精神の方は戸建向きだろうね。
スクラップアンドビルド。

[821: 匿名さん]

確かにマンションは建て替えざるを得ないような事態でも建て替えできないからね。

[822: 匿名]

>821
マンション建てかえって何十年後だと思ってんの？
その間に戸建ては三回は建てかえだろうね

[823: 匿名さん]

マンション人気だな。

オリンピックかぁ

戸建じゃあんな素敵な夢は見れないからね。

[824: 匿名さん]

同じ立地と予算ならマンションの方が満足度が高い。

[825: 匿名さん]

今日のWBS のリノベ特集見たけど…。

79㎡のリノベマンション、全然いいと思わなかったな。新築と同等の設備自慢のマンションらしかったけど、大したことないねぇ。
廊下なんか、狭くて…唖然。

エントランスの追加は良かったが。

やっぱり戸建てがいいよ。遥かにいい設備入れられるし、もっと洒落た仕上げにできるからね。

[826: 匿名さん]

よく、
「◯◯という点では、こっちのほうが断然おトクだから、こっちの勝ち」
ていう論法と、
「◯◯という点では、こっちのほうが贅沢。貧乏人はあっちを買えば〜」
ていう論法がある。
これじゃあ、勝負はつかない。

まずそもそも、コストパフォーマンスが高いのは、同じ予算ならよりハイグレードにできる、という意味でもあるので、基本的にはコストパフォーマンスが高いほうが「勝ち」でいいと思う。

では、マンションと戸建て、どちらが「コストパフォーマンスが高いか」で考える。

【新築建て替え物件の資産価値編】
仮に、ここに新築でそれぞれ5000万円の物件がマンションと戸建てであるとする。

まず、マンション。
いま現在新築で建ったマンションがいつ建て替えるのか。
理論的には50年以上「劣化しないで」持つのがコンクリート。
50年を過ぎると徐々に劣化していくと言われている。
その劣化のスピードは、まだコンクリート建築物の歴史自体が浅いため、一概には結論が出ていないが、ここではあえて＋アルファ分を見込んで60年で建て替えると試算します。

マンションは建物8割土地2割と言われます。
建てなおすときには、建築費として4000万円を新たに必要とすることになります。
または、60年後の残資産が1000万円、という見方もできます。


次に、戸建て。
ここではあえて木造戸建てということにして、土地：建物を2：1で考えます。
で、木造戸建てですと、基本的には定期的なメンテナンスが必要となります。
これを10年に一度のリフォームで建物価格の1/10かかるとし、建て替えを30年に一度と試算します。

すると、土地3333万円：建物1666万円になり、60年後の残資産としては、
リフォームに4回、建て替えが1回あるので、666万円+1666万円=2222万円の費用を土地代から引いて、残資産1111万円、ということになります。

以上のことから、建て替えを視野に入れた60年後の残資産としては、両者ともに1000〜1111万円程度、ということになり、土地：建物の比率次第という意味では、ほぼ互角といっていいんじゃないでしょうか。

戸建て派がいうほど土地最強神話でもないですし、マンション派がいうほどコンクリ最強神話でもないという気がします。
ただし、どちらも土地比率があがれば、その分有利なのは間違いないでしょう。

【結論】引き分け

[827: 匿名さん]

>これを10年に一度のリフォームで建物価格の1/10かかるとし、建て替えを30年に一度と試算します。

どんな試算だよ。それが日本の平均になればリフォーム会社の株買うわ。

[828: 匿名さん]

＞826
言わんとすることはわかります。
しかしこの条件だと戸建は30年後にはまた新築に住めるのに対し、マンションは
分譲時のまま60年後まで住むことになるので現実的ではないように思えます。
マンションもほどほどのところで室内のリフォームは必要でしょう。
実際には60年住み続ける人より途中売却の人が多く、その際にリフォームが
行われるのが最近の状況と思いますが、そのコストは計算しないのでしょうか。

[829: のなめ]

津波・台風・洪水に強いマンション。戸建買うのは勇気あり過ぎ

[830: 匿名さん]

河原や海岸沿いに住みたいなら、マンションだね。

[831: 匿名さん]

マンションの建て替え時って銀行から融資を受ける場合土地を担保にしますよね。

その際、住民５分の４以上の許可が必要なわけで
借金は住民全員がするんですよね？

なんかすごく大変な作業が待ってる気がするのですが。。。

[832: 匿名さん]

土地を担保に借りて住人の一人が払えない状況になったらどうなるの？

[833: 匿名さん]

大丈夫です。60年後は生きてないから悩む必要なし。

[834: 匿名さん]

売ろうにも売れないマンションも出てくるだろうから、資産価値が大幅減でしょうね。
それ以前に大きな社会問題になってるかも。

[835: 匿名さん]

人によると思うけど、自分は老後は余裕がありそうなので建て替えとかは全く心配していません。

むしろ今現在子育て中で、とても忙しいです。
マンションでもこんなに大変だとしたら、一戸建てだとどんなに大変だろうと思います。

[836: 匿名]

>826
建物4000万のマンションと1666万の戸建てがそもそも同レベルなのか？って問題がある
床面積次第ではあるが外構含みでたがが1700万ってかなりのしょぼい物件しか建たないのでは？

[837: 匿名さん]

>835
住居の問題というより要領の問題だと思います。

[838: 匿名さん]

>827さん　>828さん
そうですね、室内リフォームレベルは、どちらも必要なので、どちらも省きました。
戸建ての「リフォーム」というのは、室内の壁紙を交換とかではなく、外壁や屋根、水回りの補修レベルのメンテナンスの意味合いのつもりでした。マンションでいえば「修繕積立金」から支払われるもので、戸建てはそういう制度がないのでコスト計算に算入しました。

>836さん
戸建ての1700万円は、建売レベルなら普通かそれ以上と思います。マンションの4000万円も、タワー型や高級マンションとはいえないので、まあ、同等かなと思いますけど、あくまでも、今回検証したのは「同じ予算で」という検証なので、同じ予算でマンションのほうがいいものが買えるかどうかというのは別の検証になるかと思います。

[839: 匿名さん]

>>826
区分所有者には敷地を利用する権利（敷地利用権）がありますが、この権利は原則として専有部分の区分所有権と別々に処分することはできません。つまり建物が老朽化して耐久性を失った場合には、資産価値はほぼゼロになるということです。
土地に2割は購入時だけの話です。60年後に「土地代として1000万」は絶対に無いのです。

[840: 匿名さん]

解体費と地盤改良費は結構掛かるぞ。

[841: 匿名さん]

>>835
マンションだから余計に大変なんですよ。
ウチも2歳と5歳がいますけど、「3人乗り自転車で玄関前まで来れる」子育てしていればこの便利さはお分かりだと思います。
電動アシストの充電も楽です。
徒歩5分と自転車で2分って距離はほぼ同じです。短距離でも自転車の方が早くて楽です。
ゴミ出しも通勤や幼稚園に送りに行くついでに「一切寄り道しないで」ゴミ捨て場を通過できます。
我が家はリビングが二階で風呂場も二階なので洗濯で上下移動がない上に縦長のマンションよりバルコニーまでも近いです。
キッチンの横が脱衣所なので炊事、洗濯、風呂掃除がコンパクトで同時進行も楽です。

[842: 匿名さん]

>841
物件によるんだろうけど、一戸建てが楽だとは思えないな。階段一つとっても。

ちなみにうちは自転車は使っていません。(自転車出してるうちに電車に乗れそうな駅距離です)
ゴミは基本旦那が出します。(24時間です)

[843: 匿名さん]

>839さん
あくまで試算なので、「残資産」としての机上の計算です（建替え時に4000万円投資すれば5000万円の価値として返ってくるため）。マンションの建て替え時は戸建てが更地にして売れば流通性は高いのとはわけが違う、というのはわかりますが、それは資産性とは別の「処分しやすい財産かどうか」という検証項目になるかと思います。

>840さん
おっしゃる通りですが、それは仮に建築費に組み込んでいる計算です。

[844: 匿名さん]

将来、健常者で無くなる場合でも生活し易い間取りですかね？

[845: 匿名さん]

839の理論だと、老朽化したマンションはタダで貰えることになるな。
おれ、そこに賃貸マンション建てて最上階2フロアを自分の家にするから、どこにそんな物件あるのか教えてくれよ。

[846: 匿名さん]

戸建とマンションの初期費用の差は1,000万円程度で考えてれば良いんじゃない？

まず、マンションが建て替えなくても住めるのと同様、戸建も建て替える金無ければそのままでも暮らせる。
昭和に建てられた家ならともかく、最近の家は30年程度で性能が著しく悪化したりすることはない。

ただし、戸建もメンテ費用は30年で坪10万円～15万円は見積もっておいた方が良いだろうね。
町内会費も管理費もかかる住宅地も多いし、外回りの掃除や植栽の手入れを自分でやっても地味にコストはかかる。ネット回線もマンションと戸建で料金違ったりするしね。
総合してマンションと比較したら月1万円～2万円ぐらいの差。30年で500万円～1,000万円程度の差になるだろう。駐車場代は計算に入れてない。

6,000万円の戸建（土地3,500万、建物2,500万）と5,000万円のマンション（土地1,500万、建物3,500万）なら固定資産税＋都市計画税は30年で200万円ぐらい戸建の方が安くなるけど、1,000万円借入額が変わると35年金利2.0%で利息額は400万円ぐらいマンションの方が安くなる。

また、30年以内で売るつもりならマンションの方が高く売れる。
60年後で考えれば、取り壊しの経費を差し引いても戸建の土地の方が高く売れる。


まぁ、戸建にするかマンションにするか決めるのはこんな視点で考えない方が良いけど。
どちらの生活が自分に合ってるかで決めれば良いよ。
仮に自分の好きな方が1,000万円損だとしても、好きな方に住んで1,000万円稼げば良いだけのこと。

[847: 匿名さん]

>>834
売ろうにも売れない土地もたくさん出てくるだろうな。

[848: 匿名さん]

>駐車場代は計算に入れてない。

なんで入れない？
入れろよ。
お前の脳内では「駐車場のない戸建てｖｓ駐車場のないマンション」なのか？

[849: 匿名]

>838
同じ予算をどう分配するか？も考えないと意味なくないか？
戸建ての土地:建物を3:1にすれば戸建てが得になる
ただ当然その建物はしょぼい事になる

床面積30坪戸建てとして、外構や配管など全部込みなら最低1800、出来れば2000はないとココで言う寒くない、設備も劣らない戸建ては出来ないと思うんだが

[850: 匿名さん]

>847
それは売れないマンションもあるのと同様だな。

>848
俺が戸建だからマンションに少しでも有利になるよう配慮しただけ。

>849
そうだな。だけど、損得じゃないってことを最後の3行に込めたつもり。