クラッシィタワー東中野 その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301763/

公式URL：http://www.classy-club.com/higashinakano/
所在地：東京都中野区東中野四丁目3-60 他（地番）
交通：JR中央・総武線、都営大江戸線「東中野」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線「落合」駅 徒歩5分
間取り：1LDK、2LDK、3LDK
売主：住友商事株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住商建物株式会社

[851: 匿名さん]

>間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので

そうでしょうか？
中古は、ダメな間取りは即却下かシビアな値引き交渉に持ち込まれますよ。
何軒も不動産屋の車に乗ってガンガン回ってると、どんどん目が肥えてしまうので。
行燈部屋の真っ暗さとか、新築ではわからず買ってしまっても、中古はそうはいきません。

[852: 匿名さん]

>850さん
そうですね。将来を完全に言い当てる推定はないので、目安となる推定を自分でどう調整するかですね。
住まいサーフィンの推定が低く見積もりすぎていると思った人はここを買えば良いし、
適当だと思う人は見送れば良い。どちらが正解なのかは今時点では分かりません。

>851さん
それは消費価値（使用価値）としての評価でしょうね。資産価値（交換価値）とは違います。
水は宝石より有用ですが、宝石のほうが高価です。
これは水の使用価値が非常に高くても交換価値が非常に低く、宝石はその逆だからです。

銀行や自治体が不動産評価するときに間取りや設備の善し悪しなんてほとんど見ていません。
これは間取りや設備に交換価値があまりないからです。

商品価値＝使用価値＋交換価値なので、使用価値が高いに越したことはありません。
水が欲しい人もいますし、宝石が欲しい人もいます。
ただ、自分が欲しいものは水なのか宝石なのかを曖昧にしていると
あとで後悔することになるかもしれません。

[853: 匿名さん]

↑銀行に担保するつもりなのか固定資産税の計算のことで書いてるの？
どう考えてもリセールバリューの話をしてるのに。
中古でいくらで売れるかであって・・・

[854: 匿名さん]

>間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので
リビングを通過しないと各部屋に行きつけない間取りとか、宝石とか水とか以前の問題。
間取り図面を見ただけで却下されるような作りでは、仲介に出しても引き合いが減るでしょう。
そうなると、中古の査定は下がりますよね。確実に。現金に換えたときの額が資産額であり資産価値です。

[855: 匿名さん]

消費財と同じ感覚で不動産を買っていませんか？
消費財の相場は消費者が決めますが、不動産の相場は投資市場が決めます。
で、投資市場は間取りや設備を評価しません。

ま、それこそ間取りや設備に魅かれて投資市場の相場を無視して購入する
中古検討者も少なくないですから、そういう人に売れるといいですね。
一人のお客を見つけて、最後にババを持っていなければ良いのが不動産ですからね。

間取りや設備が良いことが無意味とは思っていません。住むにはとても重要なことです。
ここの資産価値が低いとも思っていません。駅1分は資産価値が高いです。
ただ、その高い資産価値を考慮してもなお坪単価が高すぎるのではないか？
という話です。>838からの一連の流れの中で、
ほとんどの人はリセールバリュー（商品価値）の話なんてしてないです。
私も>849で「資産価値という面で」とわざわざ書いているでしょう。

商品価値＝使用価値＋交換価値という基礎知識がなく、ごっちゃに考える人と話していても平行線なので、
そういう人しかいないようであれば、もうここには書き込みません。
資産価値というものが分かっている>850さんの意見は参考になりました。
ありがとうございます。

[856: 匿名さん]

まるでわかってないな。
中古マンションを売るときって、仲介で売るんだけどね。つまり、一対一の取引。

＞商品価値＝使用価値＋交換価値
経済学部を出たの？確かにそれ基本だよね。
だが、論点を外れ方がひどいよ？

[857: 匿名さん]

>855

ネットにも乗ってる中古物件の価格は、投資市場が決めてるのかね(唖然！)
あの価格は、持ち主が決めているだけ。多少は不動産屋のアドバイスは入るけれど。

しかも、リセールバリューは商品価値のこと？　再販価値のことだよ！
ちょっとかじった知識を披露しようとしてるのだろうが、かなり不快ですね。

駅１分のここは、圧倒的なリセールバリューがある。

[858: 匿名さん]

855に同感。至極論理的で説得力がある。

[859: 匿名さん]

中古になっても売れるかの話をずっとしてるのに、
>ほとんどの人はリセールバリュー（商品価値）の話なんてしてないです。
って書いてあるのに説得力ある？

[860: 匿名さん]

＞消費財の相場は消費者が決めますが、不動産の相場は投資市場が決めます。
＞で、投資市場は間取りや設備を評価しません。
中古マンション売買において、意味不明だね。

たとえREITでオフィスに投資するときでも、間取りやインテリジェントフロアなのかは、大変重要なチェック項目だ。

[861: 匿名さん]

割高っていうのは市場が評価している価格より高いっていうこと。市場の評価額よりも高く買っちゃったら、リセールで損するに決まってる。小学生でもわかること。

[862: 匿名さん]

中野駅ならねえ、駅近物件は簡単にリセールできるだろうけど。
東中野駅ではどうかな。

[863: 匿名さん]

>>862
中古はもともとも広域からの集客見込めないから、メジャーな街でも、マイナーな街でもあまり変わりませんよ。

[864: 匿名]

＞861

で、市場の評価額をご存知なんですね。さすが。

[867: 匿名さん]

>864
売値が市場の評価額より高いから売れ残ってるんです。これだけ立地がいいんだから、適正な値付けをすれば短期間で完売します。

[868: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野
１期2013.9.13　140戸 　坪275万～370万
２期2013.11.4　36戸→再登録で11/23完売
３期2014.1下旬予定　残69戸

[871: 匿名]

＞867

これを売れ残りと呼ぶなら、富久も売れ残りですね。

[872: 匿名さん]

富久も売れ残り。ただ販売戸数がこことは桁違いだから比較にならない。ここの販売戸数の何倍も既に売れてる。ここが50階建て1000戸超のタワマンだったらどれだけ売れ残っていたでしょう？

[873: 匿名さん]

別に、戸数に見合ったスタッフ数とか必死な宣伝とかあるし

[874: 匿名さん]

富久がすごいとも思わないが、宣伝費を２倍かけたら２倍売れるわけでもないでしょ。物件自体の魅力と適正な価格が伴わなければどんなに宣伝しても売れない。

[876: 匿名さん]

富久好きでも何でもない。871が富久を話題に出したから比較しただけ。富久はどうでもいい。

[877: 匿名さん]

>>875
でも、富久さんが比較したがる物件って、実は縁起良いですよ（笑

ブリリア池袋　速攻で全戸完売
クラッシィ東中野　約2.5ヶ月で約7割販売
パークシティ大崎　約1ヶ月で約6割販売
スカイズ タワー＆ガーデン　2013年間販売戸数No1

住友物件の池袋ミレーニアと大久保スカイフォレストは例外っぽいですが、売り惜しみ（？）住友で売り上げ戸数が！とか言ってもむなしいだけですしね。

[878: 匿名さん]

877で挙げられた5物件の中じゃ東中野がダントツで総戸数が少ないが、それでもここは竣工時にも完売できないと予想。他も完売は難しいと思うが戸数が多いとやむを得ない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[879: 匿名]

では、ブリ池みたいな全戸即日完売以外は売れ残り物件、すなわち価格が適正ではないってことで。

[881: 契約者]

＞878さんは、どのマンションを選択したのですか？

[883: 匿名さん]

878です。まだ検討中です。選択しても、倍率上げたくないので言いませんけど。

[884: 匿名]

＞878さんは、ご自身の選択に他の人が追随するとお考えなのですね！

[885: 匿名ちゃん]

東中野に決めた！

[886: 匿名]

で、どうなの実際。
３ヶ月くらいで７割ちょいって、いまいち売れてない感じなわけ？

[887: 匿名さん]

希少価値
過去10年間、23区内、ＪＲ中央・総武線沿線のタワマンで、
駅歩１分以内の物件は、クラッシィタワー東中野だけ。

[888: 匿名]

で？その希少価値の割には売れていない？

[889: 匿名さん]

>>888
ココの基準が厳しいだけで、>>877のマンションは富久も含めて一般的にはみんな人気の部類ですよ。
少し前になりますが、新築マンションの9割は売れ残りなんて記事がありました。
これは、戸数が9割売れ残りではなく、竣工前に完売しなかったマンションが9割ということなので、大げさなタイトルなわけですが、何にせよ竣工時ですら完売したのはたった1割ってことです。
でも、ココでは、竣工間際に売っている物件なんてゴミ扱いですよね。それくらい厳しい基準な訳です。

なので、周辺環境とかの書き込みはともかく、人気、不人気はあまりあてにしないほうが良いと思います。
とはいえ、瞬間蒸発しそうな物件以外は一切興味を持たないという戦略も有りではあるので、その辺は自己判断でどうぞ。

[890: 匿名さん]

過去を語るなら駅２分の中野ツインマークタワーは、直ぐに完売したよね。
やはり駅力の差かな。

[891: 匿名さん]

更に１駅郊外の中野駅で、徒歩２分で、坪いくらだった？

[892: 匿名さん]

>>891
確か330万円くらいだった記憶があります。
当時の西新宿価格以上だったので、中野でそんな価格が売れるわけが無いと言われたものですが、あっさり完売。
こんな価格で･･･というのは伝統芸といえるかもしれませんね。

ただ、あっさりといっても瞬間蒸発だったわけではないですよ。
１期の販売戸数が5割ちょっとで、売れ残るねとか言われましたが、5ヶ月くらいで完売したんじゃなかったかと思います。
何にせよ、中野大規模高価格という路線が売れることを立証してその後の中野ブームの立役者になった物件でしたね。

[893: 匿名さん]

中野ツイン
安い部屋で坪300から、良い部屋では400超えまで。坪単価 365.7万
メイン通りから奥まったところでその値段。

それに比べたら東中野駅１分で適正価格だな。順調に売れてるし、市場が決めるんでしょ？

[894: 匿名さん]

>>893
高い高いといわれていたのは覚えていましたが、365万もありましたか。だとすると当時としては本当に破格ですね。
あのときの中野は、北口再開発もまだで本当に垢抜けないというイメージしか無かったですし、そもそも大規模物件がぜんぜん無い街でしたものね。

[895: 匿名さん]

あそこは三井と野村の最強タッグだったからな
でも高い高いすげー言われてたけど速攻で完売して笑ったわ

[896: 匿名さん]

いつの時代も「相場より高い！」と力説する輩はいます

[897: 物件比較中さん]

あの物件で今の相場が作られている感じですしね。
中野駅徒歩10分とかでも結構高くてびっくりです。

[900: 匿名さん]

↑さすがにこれはトミヒサ契約者を装った別物件契約者だろ。あからさますぎる。

[901: 匿名さん]

これまでのトミヒサ契約者らしき書き込みの内容やレベルを考えると、今回もトミヒサだと思うよ。いつものこと。

[902: 匿名]

＞899

ウケる。絶対に悩んでない。
しかも何故かマンション選びが伊勢丹中心。
どんな生活してるんだか。

[907: 購入検討中さん]

22階以上の角住戸はプレミアムセレクトが出来るのが良いところですね。
玄関～廊下～洗面所～トイレ　600角の大判タイル張りに出来ます。
フローリングも突板仕様にグレードアップします。
都心の1億以上の物件と仕様は勝るとも劣らないでしょう。
ただし、食器棚や食洗機がオプションなので9,000万になってしまいますが。。
利便性◎、設備仕様〇、ステイタス△
何を重視するかですね。

[913: 購入検討中さん]

ここと関係ない話は止めて、このマンションの評価や検討について話そうよ！

[914: 契約済みさん]

良いマンションだと思って買いました。
割高とか割安とかは考えず。
契約してから掲示板みて、高い買い物だったかなーなんて思いましたが、別に転売が目的じゃないですからね。
でも、そうは言っても、地価は上がり続けてほしいなー。

[915: 匿名さん]

駅から近い物件は、少なくともそんなに下がらないと思うよ。
ましてや新宿から4分のJR駅だしね。

[916: 契約済みさん]

ありがとうございます！勇気がわいてきます！

[917: 匿名さん]

>915
何度も言うが、下がるかどうかはいくらで買ったかによる。高値を掴んだら当然下がる。

[918: 匿名さん]

>>917
もちろんそうだけどその物件が高値だったかどうかなんて、それこそ売りに出すまで誰にも分からないですよね。

[919: 匿名さん]

そりゃ坪500万とかで買ってるなら当然下がるだろうけど、ここの値段ならまずまずじゃないかなあ。

[920: 匿名さん]

ここは坪380ぐらいですよね。
東池袋とか富久とかと同じぐらいかな？

[921: 物件比較中さん]

富久は地権者天国。
区役ションは自治体天国。
ここは住商天国。
サミットが最大の地権者！
持ち分75/320
(￣□￣;)!!

[922: 契約済みさん]

サミットの持ち分が多いと何かまずいことありますか？

[923: 匿名さん]

地権者とかだとキチガイが混じってる可能性が出てくる（相続があれば長期的に可能性は増える）けど、
サミットなら少なくともそういうリスクは無いと思う。

[924: 匿名さん]

どこかのネガが何回も難癖をつけてきますね。

多くは、商店を営んでいたところを再開発すると、地権者は廃業してテナントとして貸し出すケースに
なるわけですが、テナントが決まらなかったり、家賃が見合わず閉店して次に何が入るか不安だったり。
しかしここは、デベと同じ住商系で出店安泰。

[925: 匿名さん]

ね。
サミットの持ち分が多くて困ること別にないでしょ？
意味のないこと大げさに騒ぎ立てて不安を煽るの、やめましょうね。

[926: 匿名さん]

バカだね！
単なる店子じゃないってこと。
管理組合でも７５軒分の議決権を持っているってことだぜ！

[927: 匿名さん]

サミットは住友の子会社だから、売主が強かのか？子が強いのか？わからませんが、、
商事だから行儀がいい親子では？

モンスター親子には成らないのでは？
って思ってます。

[928: 匿名さん]

９２６
バカだね！
５１％持ってないと意味ない

[929: 購入経験者さん]

お前アホだな！
過半数のことじゃないだろ！
理事を常任化し、
議決をリードできる
だけの持ち分だってことよ。

[930: 購入経験者さん]

過半数のことじゃないだろ！
理事を常任化し、
議決をリードできる
だけの持ち分だってことよ。

[931: 匿名]

バカでアホですみません！笑

で、サミットが理事を常任化して議決をリードできると、何かまずいことが？

[932: 匿名さん]

理事の持ち回りが何回回ってきたとしても、結局重要な採決は住民の過半数だよね。
買えない人がなんでここに来るんだろ？気の毒になってきました。

[933: 匿名]

買えるか買えないかは知らないけど、要するに暇なんですよ。
気の毒だなんて、思うだけ損です。

[934: 匿名さん]

買えないのはあなたたちじゃないの？
買えないない人が妄想で書き込みしてんじゃない？
よく言うわ！

[935: 匿名さん]

持分ネガのような短気者が理事になるより、住商サミットさんが理事のほうが安泰だが(笑)

[936: 匿名]

934さんは買った人？
それとも、買えるだけの財力はあるもののサミットの持ち分を怖れて見送った人？

[937: 匿名さん]

ニュースで中野の再開発と商店街を特集していますね。
東中野では無いからあまり関係ないけれど

[938: 匿名さん]

管理組合総会の議決って、事前に議案として提出されたものにたいしてしかできない。議案は理事会が作成する。理事会をサミットが牛耳っていれば、自分達に都合の悪い議案は決して出してこない。たとえそれが過半数の住民が望んだものでも。

[939: 匿名さん]

もういいよ(苦笑)

[940: 匿名さん]

なぜ理事会をサミットが牛耳れると思ったのかね。不思議な人だ。

[941: 匿名さん]

理事会役員って一人じゃないですしねぇ。一人分を独占したからって、大した影響は無いですよ。
そんなことより現実的なデメリットは3/4が必要な特別議決の時だと思います。
委任状すら出さない人は絶対に一定数居ますから、事実上サミットが反対すれば特別議決は通らないです。
なぜ、それを指摘せずに、理事会がーとか、になるのか理解に苦しみます。
まぁ、特別議決が必要な時ってそうそう無いですけどね。

[942: 匿名さん]

特別議決のときは、戸数じゃなく区分所有者数で議決するのでは？
その場合、１戸持ってる人も、１００戸持ってる人も、同じ１票。
管理規約の規定にもよると思いますが。

[943: 匿名さん]

>１戸持ってる人も、１００戸持ってる人も、同じ１票。

んなわけないでしょｗ

[944: 匿名さん]

一般的には942が正解。
943、ちゃんとググって

[945: 匿名さん]

区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上、じゃないかな。
大口は権利数でごり押しは出来ないが、不利益と思うものに反対はできる、だったような気がする。

[946: 匿名さん]

管理会社が理事を手なずけてってケースもあるよ。管理会社とサミットは同じグループ会社でしょ。

[947: 匿名さん]

>>946
手なずけるなら、理事の過半数を手なずけないと意味がない。
万一管理会社と意向に従う理事がいるとしても、手なずける人が1名減るという影響でしかない。

[948: 匿名さん]

ネガするときは、ちゃんと調べてからにしてほしいものですね。
力説すればするほど、恥ずかしいことになってるのにも気づかないと。

[949: 匿名さん]

マンション内のことならサミットは関係ないんでは？
全体のことなら大口の意見は通りやすいね。
議案なんかよく読みもしないで賛成する人がほとんどだよ。

[950: 匿名さん]

よーく考えてごらん。
サミットの一番の上得意様は、いったい誰？
サミットの真上に住んでる区分所有者たちだよ。
良い関係が築けそうですね。