クラッシィタワー東中野 その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301763/

公式URL：http://www.classy-club.com/higashinakano/
所在地：東京都中野区東中野四丁目3-60 他（地番）
交通：JR中央・総武線、都営大江戸線「東中野」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線「落合」駅 徒歩5分
間取り：1LDK、2LDK、3LDK
売主：住友商事株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住商建物株式会社

[841: 購入検討中さん]

いま売れ残っている分は、値下げされる可能性ありますかね？ちょっと下げてくれたら飛びつきたいんだけどな～。現状では自分には少し高いんだけど、非常に良い物件だと思うんですよね。
将来の価値については838さん、839さんと同感で下がりにくいと思うんですよね。元値が高いからすごく上がるということもあまりないと思うけど。値上がり期待するのなら湾岸辺りでしょうが、自分は高くても内陸がいいな。

[842: 匿名さん]

元値より上がったかどうかは絶対値だけで判断する短期投資で益を上げたい人向けの尺度だね。

駅遠物件は、築年数と共にどんどん中古価格は下落していく。これは自動的に落ちる。
しかし、駅直結や至近物件は、経年劣化率よりも駅近のプレミアで価値が維持され、
相対的な価値上昇となる。ローン残高は減っていき、残存簿価も減るのに、売り値(資産価値)は維持なんだから。

[843: 匿名さん]

>>841
竣工までまだ1年もあるのに値引きするわけないですよ。
来年の今頃になれば、売れ残り！値引き確実！という書き込みであふれていると思いますので、それまで待って見てはいかがでしょう。

[844: 匿名さん]

中古での価格は、ロケーションや仕様以外に、管理や修繕がしっかり行われてるかが大きな
ポイント。管理や修繕は管理組合次第だけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さ
んがどんな人かも分からない。新築物件でキャピタルゲインを狙うのは賭けだよ。

[845: 購入検討中さん]

>>843
なるほど。値引きするとしたら竣工間際なんですな。
希望の部屋がそのころまで残るかどうかですな。

[846: 匿名さん]

>842
短期だろうが長期だろうが、上がるか下がるかは元値次第。たとえば、相場が坪単価300万円の立地＆仕様の物件が350万円で売り出されてたら、短期的には坪単価50万円の損失だし、元々割高で買ってるわけだから、長期的にも「売値（350万円）が維持される」わけがない。

[847: 匿名さん]

＞846
短期で儲けられるような物件は、今の時代どこにもない。
元値が安すぎる場合、泣く要素も含まれている。
そういう物件は、中古で不人気になる。

[848: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-2062.html
中立な立場で不動産に詳し人がいれば、その人の意見を聞いてみればいい。
ここの立地は、それなりの価格がしても仕方ないと思うが。

[849: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/re/29797/

不動産にもっと詳しい人は2割も割高だと評価してますよ。儲かる確率は72%と高いですが、儲かる確率には価格の割高度は考慮されていません。私もここは適正価格なら値下がりしにくい良い物件だと思いますが、かなり割高なので>846さんと同じ心配があります。

また、ここの間取りや設備グレードについて私は高評価ですが、間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので、資産価値という面で割高感はやはりぬぐえません。

[850: 匿名さん]

>849
そのＨＰは知ってますが、中低層マンションがたくさんあるエリアだと、
タワマンとしては単価の算出が低く出る傾向にありますよ。
参考にはしてますが、他物件の成約価額からのデータだけでは的確さに欠けます。

クラッシィタワー東中野
１期2013.9.13　140戸 　坪275万～370万
２期2013.11.4　36戸→再登録で11/23完売
３期2014.1下旬予定　残69戸

三鷹駅徒歩３分でも坪370万だったから、中央線狙いでここを待って良かったという人も多いかと。

[851: 匿名さん]

>間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので

そうでしょうか？
中古は、ダメな間取りは即却下かシビアな値引き交渉に持ち込まれますよ。
何軒も不動産屋の車に乗ってガンガン回ってると、どんどん目が肥えてしまうので。
行燈部屋の真っ暗さとか、新築ではわからず買ってしまっても、中古はそうはいきません。

[852: 匿名さん]

>850さん
そうですね。将来を完全に言い当てる推定はないので、目安となる推定を自分でどう調整するかですね。
住まいサーフィンの推定が低く見積もりすぎていると思った人はここを買えば良いし、
適当だと思う人は見送れば良い。どちらが正解なのかは今時点では分かりません。

>851さん
それは消費価値（使用価値）としての評価でしょうね。資産価値（交換価値）とは違います。
水は宝石より有用ですが、宝石のほうが高価です。
これは水の使用価値が非常に高くても交換価値が非常に低く、宝石はその逆だからです。

銀行や自治体が不動産評価するときに間取りや設備の善し悪しなんてほとんど見ていません。
これは間取りや設備に交換価値があまりないからです。

商品価値＝使用価値＋交換価値なので、使用価値が高いに越したことはありません。
水が欲しい人もいますし、宝石が欲しい人もいます。
ただ、自分が欲しいものは水なのか宝石なのかを曖昧にしていると
あとで後悔することになるかもしれません。

[853: 匿名さん]

↑銀行に担保するつもりなのか固定資産税の計算のことで書いてるの？
どう考えてもリセールバリューの話をしてるのに。
中古でいくらで売れるかであって・・・

[854: 匿名さん]

>間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので
リビングを通過しないと各部屋に行きつけない間取りとか、宝石とか水とか以前の問題。
間取り図面を見ただけで却下されるような作りでは、仲介に出しても引き合いが減るでしょう。
そうなると、中古の査定は下がりますよね。確実に。現金に換えたときの額が資産額であり資産価値です。

[855: 匿名さん]

消費財と同じ感覚で不動産を買っていませんか？
消費財の相場は消費者が決めますが、不動産の相場は投資市場が決めます。
で、投資市場は間取りや設備を評価しません。

ま、それこそ間取りや設備に魅かれて投資市場の相場を無視して購入する
中古検討者も少なくないですから、そういう人に売れるといいですね。
一人のお客を見つけて、最後にババを持っていなければ良いのが不動産ですからね。

間取りや設備が良いことが無意味とは思っていません。住むにはとても重要なことです。
ここの資産価値が低いとも思っていません。駅1分は資産価値が高いです。
ただ、その高い資産価値を考慮してもなお坪単価が高すぎるのではないか？
という話です。>838からの一連の流れの中で、
ほとんどの人はリセールバリュー（商品価値）の話なんてしてないです。
私も>849で「資産価値という面で」とわざわざ書いているでしょう。

商品価値＝使用価値＋交換価値という基礎知識がなく、ごっちゃに考える人と話していても平行線なので、
そういう人しかいないようであれば、もうここには書き込みません。
資産価値というものが分かっている>850さんの意見は参考になりました。
ありがとうございます。

[856: 匿名さん]

まるでわかってないな。
中古マンションを売るときって、仲介で売るんだけどね。つまり、一対一の取引。

＞商品価値＝使用価値＋交換価値
経済学部を出たの？確かにそれ基本だよね。
だが、論点を外れ方がひどいよ？

[857: 匿名さん]

>855

ネットにも乗ってる中古物件の価格は、投資市場が決めてるのかね(唖然！)
あの価格は、持ち主が決めているだけ。多少は不動産屋のアドバイスは入るけれど。

しかも、リセールバリューは商品価値のこと？　再販価値のことだよ！
ちょっとかじった知識を披露しようとしてるのだろうが、かなり不快ですね。

駅１分のここは、圧倒的なリセールバリューがある。

[858: 匿名さん]

855に同感。至極論理的で説得力がある。

[859: 匿名さん]

中古になっても売れるかの話をずっとしてるのに、
>ほとんどの人はリセールバリュー（商品価値）の話なんてしてないです。
って書いてあるのに説得力ある？

[860: 匿名さん]

＞消費財の相場は消費者が決めますが、不動産の相場は投資市場が決めます。
＞で、投資市場は間取りや設備を評価しません。
中古マンション売買において、意味不明だね。

たとえREITでオフィスに投資するときでも、間取りやインテリジェントフロアなのかは、大変重要なチェック項目だ。

[861: 匿名さん]

割高っていうのは市場が評価している価格より高いっていうこと。市場の評価額よりも高く買っちゃったら、リセールで損するに決まってる。小学生でもわかること。

[862: 匿名さん]

中野駅ならねえ、駅近物件は簡単にリセールできるだろうけど。
東中野駅ではどうかな。

[863: 匿名さん]

>>862
中古はもともとも広域からの集客見込めないから、メジャーな街でも、マイナーな街でもあまり変わりませんよ。

[864: 匿名]

＞861

で、市場の評価額をご存知なんですね。さすが。

[867: 匿名さん]

>864
売値が市場の評価額より高いから売れ残ってるんです。これだけ立地がいいんだから、適正な値付けをすれば短期間で完売します。

[868: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野
１期2013.9.13　140戸 　坪275万～370万
２期2013.11.4　36戸→再登録で11/23完売
３期2014.1下旬予定　残69戸

[871: 匿名]

＞867

これを売れ残りと呼ぶなら、富久も売れ残りですね。

[872: 匿名さん]

富久も売れ残り。ただ販売戸数がこことは桁違いだから比較にならない。ここの販売戸数の何倍も既に売れてる。ここが50階建て1000戸超のタワマンだったらどれだけ売れ残っていたでしょう？

[873: 匿名さん]

別に、戸数に見合ったスタッフ数とか必死な宣伝とかあるし

[874: 匿名さん]

富久がすごいとも思わないが、宣伝費を２倍かけたら２倍売れるわけでもないでしょ。物件自体の魅力と適正な価格が伴わなければどんなに宣伝しても売れない。

[876: 匿名さん]

富久好きでも何でもない。871が富久を話題に出したから比較しただけ。富久はどうでもいい。

[877: 匿名さん]

>>875
でも、富久さんが比較したがる物件って、実は縁起良いですよ（笑

ブリリア池袋　速攻で全戸完売
クラッシィ東中野　約2.5ヶ月で約7割販売
パークシティ大崎　約1ヶ月で約6割販売
スカイズ タワー＆ガーデン　2013年間販売戸数No1

住友物件の池袋ミレーニアと大久保スカイフォレストは例外っぽいですが、売り惜しみ（？）住友で売り上げ戸数が！とか言ってもむなしいだけですしね。

[878: 匿名さん]

877で挙げられた5物件の中じゃ東中野がダントツで総戸数が少ないが、それでもここは竣工時にも完売できないと予想。他も完売は難しいと思うが戸数が多いとやむを得ない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[879: 匿名]

では、ブリ池みたいな全戸即日完売以外は売れ残り物件、すなわち価格が適正ではないってことで。

[881: 契約者]

＞878さんは、どのマンションを選択したのですか？

[883: 匿名さん]

878です。まだ検討中です。選択しても、倍率上げたくないので言いませんけど。

[884: 匿名]

＞878さんは、ご自身の選択に他の人が追随するとお考えなのですね！

[885: 匿名ちゃん]

東中野に決めた！

[886: 匿名]

で、どうなの実際。
３ヶ月くらいで７割ちょいって、いまいち売れてない感じなわけ？

[887: 匿名さん]

希少価値
過去10年間、23区内、ＪＲ中央・総武線沿線のタワマンで、
駅歩１分以内の物件は、クラッシィタワー東中野だけ。

[888: 匿名]

で？その希少価値の割には売れていない？

[889: 匿名さん]

>>888
ココの基準が厳しいだけで、>>877のマンションは富久も含めて一般的にはみんな人気の部類ですよ。
少し前になりますが、新築マンションの9割は売れ残りなんて記事がありました。
これは、戸数が9割売れ残りではなく、竣工前に完売しなかったマンションが9割ということなので、大げさなタイトルなわけですが、何にせよ竣工時ですら完売したのはたった1割ってことです。
でも、ココでは、竣工間際に売っている物件なんてゴミ扱いですよね。それくらい厳しい基準な訳です。

なので、周辺環境とかの書き込みはともかく、人気、不人気はあまりあてにしないほうが良いと思います。
とはいえ、瞬間蒸発しそうな物件以外は一切興味を持たないという戦略も有りではあるので、その辺は自己判断でどうぞ。

[890: 匿名さん]

過去を語るなら駅２分の中野ツインマークタワーは、直ぐに完売したよね。
やはり駅力の差かな。