クラッシィタワー東中野 その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301763/

公式URL：http://www.classy-club.com/higashinakano/
所在地：東京都中野区東中野四丁目3-60 他（地番）
交通：JR中央・総武線、都営大江戸線「東中野」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線「落合」駅 徒歩5分
間取り：1LDK、2LDK、3LDK
売主：住友商事株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住商建物株式会社

[803: 匿名さん]

中野の一つ東。
糞田舎から出たことない人でもなきゃ普通は分かるでしょうに。

[804: 匿名さん]

誰でも知ってる有名な駅に住みたければ、やっぱり新宿がいいですね。

あ。言っておくけど徒歩圏内ね。徒歩20分とかじゃなくて。

[806: 匿名さん]

「徒歩16分」は都区内住みなら徒歩圏内とは言わんだろ
大久保駅から新宿駅まで歩いても徒歩14分だ

[807: 匿名さん]

「徒歩圏」は10分までだな。
15分以上はバスか電車、タクシー使う。
徒歩５分以内が便利な生活圏かな。
駅とスーパー、コンビニ、本屋は欠かせない。

[808: 匿名さん]

＞東中野の街がどこにあるか、をまず教えなきゃね。

ここは駅名＝アドレス。
駅から見えるビルだから来てでＯＫ。
or駅に着いたら連絡してくれでＯＫ。

客人に地図で教えないと迷子になってしまう場所には住みたくないものです。

[809: 匿名さん]

＞805

そうそう。それよ。
よく分かってらっしゃる。

[811: 匿名さん]

徒歩１６分の家には行きたくないね。
呼ばれた方も可哀想だ。

[812: 匿名さん]

トミヒサのこと？
新宿御苑駅から5分だよ。

[814: 匿名さん]

新宿御苑って、新宿２丁目の側だよね。
単価７０００円以上の店ってそういう店ですか。

[816: 匿名さん]

>812
嘘はダメ。
公式サイトでも、５分で着くのは敷地の端。そこからエントランスまで２分。
つまり、駅の出口からエントランスまで最低でも７分かかる。
靖国通りの信号待ちで１、２分プラス。
新宿方面ホームの出口は、さらに１、２分遠くにある。
雨や猛暑の中を歩くにはつらすぎる。
ここは敷地も信号待ちもほとんどないから、エントランスから改札まで２分かかるかどうか。

>814
老後にそんなに歩いてメシ食いに行く？
いつも徒歩圏徒歩圏って言ってるけど、
周りに駅も店もないから？

[817: 匿名さん]

訂正
>813 でした。
814さん、ごめんなさい。

[822: 匿名さん]

300mなら4分くらいだな。
徒歩5分以上なんて山手線内側でも、いくらでもあるわ。
珍しいとは都心を知らないカッペだな、あんた(笑)！

[827: 匿名さん]

>>822
>徒歩5分以上なんて山手線内側でも、いくらでもあるわ。
>珍しいとは都心を知らないカッペだな、あんた(笑)！

タワマンで徒歩7分は珍しいと思う。

[829: 匿名さん]

>300mなら4分くらいだな。
>徒歩5分以上なんて山手線内側でも、いくらでもあるわ。
>珍しいとは都心を知らないカッペだな、あんた(笑)！

そりゃ、交通がなくても仕方ない湾岸や谷根千、大使館を置くような港区高台、皇居はそうだよ、
だが、タワマンが便利じゃない場所にあるって、かなり珍しいわけ。

国交省が、都市型鉄道不便地域に新駅を数か所つくるよう促している。
ただし、今後も開発される地に限定されるため、予想では、
初台と新宿の間、神谷町と虎ノ門の間、青山こどもの城付近だ。
トミヒサは珍しい場所のまま残る。

[830: 匿名さん]

荒木町って(苦笑)
職場から駅までの途中、馴染のおかみと、５０代以降の中年～高齢者が晩酌する場所でしょ？

家の近くにいるのなら、タワマンにちゃんと帰宅して、美味しい家庭料理で妻子と団らんでしょう。
どこかで外食するなら、駅まですぐ、地下鉄やＪＲで移動してあちこち食べ歩き。これが基本ね。

[831: 匿名さん]

まあまあ。
不安に駆り立てられて、動揺した書き込みをされているのです。不安の原因は分かりませんが。

大目に見てあげましょうよ。

[832: 匿名さん]

トミヒサは荒木町でさえ１キロ離れてるし、荒木町は夜暗く、水商売・昔の芸者衆エリア。ぜんぜん家族向きじゃない。
アド街でも観て、行ったこともないのに書いてるだけでしょうね。

[834: 匿名さん]

新宿二丁目に近い！がウリのところと
地味だけど静かな住宅街ではそもそも客層も違うだろうに。

[835: 購入検討中さん]

ここ（クラッシィータワー東中野ね。トミヒサではなく）値下げありえますかね？

[836: 匿名さん]

ここも、富久も、池袋も、大久保も街がよくなるなら、完売して欲しいし
再開発して欲しい。

嬉しい限りです。
因みに新宿2丁目から富久町は近く無いです。
四ツ谷の一部のような立地ですよ。
新宿2丁目いらないですが。

[837: 購入検討中さん]

いやいや、ここは再開発なんて必要ないでしょう。落ち着いた雰囲気がいいわけだから。他はいえてますが。

[838: 匿名さん]

駅１分のタワマンは、中古になってもプレミア価格に上がることはあっても値下がりは無いでしょう

[839: 匿名さん]

値段が上がるかどうかは分からんが、下がりにくいのは確かだと思う。
山手通りも綺麗になったしね。

[840: 匿名さん]

上がるか下がるかは元の売値によるでしょ。売値が割高だったら中古で下がる。ここは駅一分の立地を加味しても割高。だから売れ残ってる。値上がるとみんなが思うならとっくに売れてるよ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[841: 購入検討中さん]

いま売れ残っている分は、値下げされる可能性ありますかね？ちょっと下げてくれたら飛びつきたいんだけどな～。現状では自分には少し高いんだけど、非常に良い物件だと思うんですよね。
将来の価値については838さん、839さんと同感で下がりにくいと思うんですよね。元値が高いからすごく上がるということもあまりないと思うけど。値上がり期待するのなら湾岸辺りでしょうが、自分は高くても内陸がいいな。

[842: 匿名さん]

元値より上がったかどうかは絶対値だけで判断する短期投資で益を上げたい人向けの尺度だね。

駅遠物件は、築年数と共にどんどん中古価格は下落していく。これは自動的に落ちる。
しかし、駅直結や至近物件は、経年劣化率よりも駅近のプレミアで価値が維持され、
相対的な価値上昇となる。ローン残高は減っていき、残存簿価も減るのに、売り値(資産価値)は維持なんだから。

[843: 匿名さん]

>>841
竣工までまだ1年もあるのに値引きするわけないですよ。
来年の今頃になれば、売れ残り！値引き確実！という書き込みであふれていると思いますので、それまで待って見てはいかがでしょう。

[844: 匿名さん]

中古での価格は、ロケーションや仕様以外に、管理や修繕がしっかり行われてるかが大きな
ポイント。管理や修繕は管理組合次第だけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さ
んがどんな人かも分からない。新築物件でキャピタルゲインを狙うのは賭けだよ。

[845: 購入検討中さん]

>>843
なるほど。値引きするとしたら竣工間際なんですな。
希望の部屋がそのころまで残るかどうかですな。

[846: 匿名さん]

>842
短期だろうが長期だろうが、上がるか下がるかは元値次第。たとえば、相場が坪単価300万円の立地＆仕様の物件が350万円で売り出されてたら、短期的には坪単価50万円の損失だし、元々割高で買ってるわけだから、長期的にも「売値（350万円）が維持される」わけがない。

[847: 匿名さん]

＞846
短期で儲けられるような物件は、今の時代どこにもない。
元値が安すぎる場合、泣く要素も含まれている。
そういう物件は、中古で不人気になる。

[848: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-2062.html
中立な立場で不動産に詳し人がいれば、その人の意見を聞いてみればいい。
ここの立地は、それなりの価格がしても仕方ないと思うが。

[849: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/re/29797/

不動産にもっと詳しい人は2割も割高だと評価してますよ。儲かる確率は72%と高いですが、儲かる確率には価格の割高度は考慮されていません。私もここは適正価格なら値下がりしにくい良い物件だと思いますが、かなり割高なので>846さんと同じ心配があります。

また、ここの間取りや設備グレードについて私は高評価ですが、間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので、資産価値という面で割高感はやはりぬぐえません。

[850: 匿名さん]

>849
そのＨＰは知ってますが、中低層マンションがたくさんあるエリアだと、
タワマンとしては単価の算出が低く出る傾向にありますよ。
参考にはしてますが、他物件の成約価額からのデータだけでは的確さに欠けます。

クラッシィタワー東中野
１期2013.9.13　140戸 　坪275万～370万
２期2013.11.4　36戸→再登録で11/23完売
３期2014.1下旬予定　残69戸

三鷹駅徒歩３分でも坪370万だったから、中央線狙いでここを待って良かったという人も多いかと。

[851: 匿名さん]

>間取りや設備って資産価値にあまり影響しないので

そうでしょうか？
中古は、ダメな間取りは即却下かシビアな値引き交渉に持ち込まれますよ。
何軒も不動産屋の車に乗ってガンガン回ってると、どんどん目が肥えてしまうので。
行燈部屋の真っ暗さとか、新築ではわからず買ってしまっても、中古はそうはいきません。

[852: 匿名さん]

>850さん
そうですね。将来を完全に言い当てる推定はないので、目安となる推定を自分でどう調整するかですね。
住まいサーフィンの推定が低く見積もりすぎていると思った人はここを買えば良いし、
適当だと思う人は見送れば良い。どちらが正解なのかは今時点では分かりません。

>851さん
それは消費価値（使用価値）としての評価でしょうね。資産価値（交換価値）とは違います。
水は宝石より有用ですが、宝石のほうが高価です。
これは水の使用価値が非常に高くても交換価値が非常に低く、宝石はその逆だからです。

銀行や自治体が不動産評価するときに間取りや設備の善し悪しなんてほとんど見ていません。
これは間取りや設備に交換価値があまりないからです。

商品価値＝使用価値＋交換価値なので、使用価値が高いに越したことはありません。
水が欲しい人もいますし、宝石が欲しい人もいます。
ただ、自分が欲しいものは水なのか宝石なのかを曖昧にしていると
あとで後悔することになるかもしれません。