Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part6

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設 五洋建設
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[616: 匿名さん]

612さん
登録させたくないキャッシュ客には、別な書類提出を求めればいいのでは？
準備に時間が掛かるような。

[617: 匿名さん]

キャッシュ購入って上客だと勘違いしてる人がまだいるんだね。デベにとってはリスク客なんだよ。

ローン購入なら収入証明ださせて仮審査して見込みが分かるけど、キャッシュ購入だといざ決済の時に資金不足でキャンセルなんてことが往々にあるらしい。

[618: 匿名さん]

>616

本当にお金を持ってるか確認するなんて失礼なことはできない。他の野村の物件では、一部をローンにって結構強引に進めてきた。きっと、仮審査させて収入証明提出させたかったんだろうね。

[619: 匿名さん]

マンションの価値は住人のレベルに左右される。

[620: 匿名さん]

余談だけど、キャッシュ購入だと印鑑は不要。某物件で印鑑が必要と言われて、あわてて登録したけど、結局印鑑証明を提出する機会はなかった。後から知ったけど、ローンの抵当権設定のとき、印鑑証明が必要で、そのとき売買の証明として同じ印鑑が押印された契約書が必要ってだけみたい。

[621: 匿名さん]

>613

他の物件では要望書と言われてるもの。野村は要望書でいろいろ問題を起してるから名前変えたのかな。ここも微妙にへんなことしてるし。

[622: 匿名さん]

618さん

ここで貰った書類のチェック欄に
通帳コピーか金融機関残高証明書の提出
って欄がありましたよ。失礼なの？

[623: 匿名さん]

>604
他の物件を過小評価すると正しい判断ができませんよ。半年かからずに90％売った事実は価格設定が相場やニーズに合っていたからです。ここも行灯部屋と揶揄されようが売れれば適正価格です。

[624: 匿名さん]

>623
それは過大評価でしょう。
戸数が少ない物件は、問題がない限り少ないニーズだけで完売できるはずですから。

[625: 匿名さん]

28階と43階は倍率高そう。
エレベーターの利便が抜群にいい。
この物件の弱点はエレベーターの混雑。

[626: 匿名さん]

28階は地権者さんがシッカリ押さえてますよね。

[627: 匿名さん]

地権者の特権でしょ。おいしい部屋を先に押さえられる。一般分譲はそのおこぼれ。

[628: 匿名さん]

>624
戸数が多い物件は多くのニーズを掴まなければなりません。
行灯部屋２つでも価格設定が正しければ売れるはず。
失敗すれば何年もかかるよ。

[629: 匿名さん]

あまりにも不評なら、安くしても売れないよ。

[630: 匿名さん]

もう、買いたくても抽選なしじゃ買えないよ。

[631: 匿名さん]

煽りが多いのって蓋を開けたらさっぱりってケースもある。サクラが頑張ってるだけかも。

[632: 匿名さん]

>622
そんな書類入ってました？

[633: 匿名さん]

いくら評判が良くても実際に登録があるまでは営業も冷や冷やなはず。抽選必至って断定してるのは
倍率操作を認めてるってことかな。

[634: 匿名]

>624
少ないニーズに見あった個数が供給されたってことだから過大評価ではないかと
小規模はエリア全体へのインパクトはないけどね

[635: 匿名さん]

>632

そんなのあるわけないじゃない。残高証明なんてのがお粗末すぎ。ここを買うだけの金額を銀行だけに預け
てるなんてないでしょ。

それに株でもってる場合、株の評価額なんて今後の株価次第だからね。確認したところで、引渡時に株が暴
落してたら現金化できない。

[636: 匿名さん]

銀行の残高証明って取得するのに手数料かかるんだよね。そんなの提出させておいて、抽選で落ちたら残念でした、はいさようならだったらど顰蹙。

[637: 匿名さん]

>635

株はそれがあるから、現金購入客って売る側には警戒される。売る側にとっておいしい客は、ローンが確実に通る資質を有する人。

[638: 匿名さん]

現金で買う人は2年後には現金で払うんだから、一部は株式の売却で充てるにしても相当の銀行残高はないと信用されない。見られては困るような残高の人は現金購入する余裕がないんじゃない？

[639: 匿名さん]

>636
手数料っていくらの話だよｗ
数千万円の買い物するのに、どうでもいい額だろ。

[640: 匿名さん]

>638

一部を株とか銀行預金以外で持っている場合、預金残高を提出したところで、資金があることを証明することにはならないよ。

なに頑張ってるんだろう。

[641: 匿名さん]

預金残高を見せたところで資金がないことを証明することにはならないと言うならわかるが、5000万円の預金残高を見せたら5000万円の預金残高があることを証明するだろ。小学生でもわかるわ、そんんなこと。

[642: 匿名さん]

不足する残高証明出したら、では不足分はローンでと仮審査させられるのが落ちでしょ。

[643: 匿名さん]

頑張ってる人ってキャッシュ購入でないことがバレバレ。無知すぎる。

[644: 匿名さん]

現金で買うより、借り入れしてローン控除＆10年後に繰上返済した方が得。現金払いは借入審査の通らない高齢者とローン控除の恩恵を受けられない低所得者。

[645: 匿名さん]

ローン控除使っても、ローンの金利負担と手数料考えたらペイしないよ。

東京スター銀行の預金連動住宅ローンは別というも外れ。なんだかんだ言って手数料を取られる。

[646: 匿名さん]

637が正しい。デベにとっては現金でもローンでもどちらでもいいから確実に払ってくれる人でなきゃ困る。ローンなら第三者が支払いを保証してくれるが、現金は本人に証明してもらうしかない。実際には現金払いをする場合でも、審査だけ受ければよい。

[647: 匿名さん]

>646

そうなんだけど何故か現金購入が有利って勘違いしてる人が多いんだよね。マンション販売って、現金問屋とは違うんだけど。

[648: 匿名さん]

東京スター銀行の手数料は金利0.3%相当。借入額にもよるが、400万円フルに控除を受けられる納税者は借りた方が得です。

[649: 匿名さん]

完成物件なら、資金繰りの苦しいデベに対しては現金購入のほうが有利。ローンだと審査に時間がかかるけど、現金購入だと手続きが済めば即引渡で代金決済。

ただ、そういうデベから購入するのはリスクもあるけど。

[650: 匿名さん]

>648

繰上げしたらなんだかんだと言って負担はかさむよ。

[651: 匿名さん]

ここは完成物件じゃないから、現金でもローンでもデベに支払われるタイミングは同じ。

[652: 匿名さん]

預金金利連動でローン控除って脱法的だよね。問題になってローン控除対象から外されるリスクも考えないと。

[653: 匿名さん]

>650
試算しましたが、諸々合算しても400万円はかかりません。東京スター銀行を推奨する訳じゃありませんが。

[654: 匿名さん]

400万掛からなくても、現金買いなら今月中に買ったほうが手間無し。

[655: 匿名さん]

さんざんネガったうえでこの結果になっちゃったんだから、
いまさらネガったところで、なにも変わらないと思うけど・・・
それとも、「あきらめたらそこでネガ終了だよ」的な感じ？

[656: 匿名さん]

一括キャッシュで買えないネガが大暴れしてるな。
昨日は子供高層階ネガだったが。

[657: 匿名さん]

ネガの、負け 試合とわかっていても最後まで投げ出さない姿勢は立派・・・・なのか？

[658: 匿名さん]

たった482戸しか売出せなかったの？

[659: 匿名さん]

すごいね今年度日本一だよ。

[660: 匿名さん]

たしかにネガさんの言う通りここのポテンシャルの高さからすれば、これでもやや少なめかも。

[661: 匿名さん]

価格が相場水準なら後世に残るひどいマンションと言われる可能もありますが、この価格は間取りの問題をカバーして余りある安さだと思います。買えた人はラッキーだし、文句をつけたい人は買わなければいいだけ。

[662: 匿名]

このマンション、オリンピックが開催されると何かいい事があるんでしょうか？
メイン会場である新国立競技場が近いのはわかりますが、中に入らなければ何も見えないでしょうし、新国立競技場が建て替えられる事はオリンピックが開催されなくても決まっていた事ですし。

[663: 匿名さん]

決定してたのは先ですが、もともとオリンピックを想定しての立て替えですからね。
空港新宿間のアクセスの弱さが格段に改善されるでしょうし、
競技場周辺の商業施設の開発など十分メリットがあるかと。

まぁ、そもそもオリンピックは新宿がメイン会場とはいえ、都民みんなのものですから、
あまり恩恵、恩恵と目の色かえるのは、あさましい気もします。
あくまで私個人の感覚ですが。

[664: 匿名さん]

登録期間が２１日までだから、契約が9月末ぎりぎり。消費税５％の特例って、オプションとか間取り変更をリフォーム扱いとして適用だから、その手続きは確実に間に合わない。あわてて買って消費税８％なんてことのないようにちゃんと確認しようね。

[665: 匿名さん]

総戸数が多いとはいえ一期で半分も売れないで人気って笑止千万。

[666: 匿名さん]

供給戸数No1って、武蔵小杉でも同じ宣伝をしてたけど即日完売せず。売れる見込みが無くても売り出せば供給戸数だけは大きくできる。結果は月末に分かるけど。

[667: 匿名さん]

skyz購入者の気持ちも考えてやれ。

[668: 662]

663 さん
さっそくお返事ありがとうございます。
なるほど。たしかに空港へのアクセスが良くなるのはいいですね。
あさましいとおっしゃるのもわかりますが、マンションは高い買い物なのでこういった滅多にないチャンスは生かしたいと思い、質問しました。勉強になりました。

[669: 匿名さん]

空港新宿間のアクセス改善なんて計画あったっけ。

[670: 匿名さん]

>664
んなわけない。
SKYZでの措置と勘違いしてるな

[671: 匿名さん]

インフラ整備は時間がかかるからこれから計画立ててなんてのは期待しないほうが良い。期待感だけ盛り上げて売り抜けようなんてデベの思惑に惑わされたら高値掴みになるだけ。オリンピック終わったら宴の後。暴落するかもね。

[672: 匿名さん]

不動産売買契約では、引渡時の税率が適用される。リフォームと注文建築に限り、９月末までの契約で来年４月以降の引渡でも現行税率が適用されるって特例。新築分譲マンションの場合、オプションや間取り変更をリフォーム扱いして特例を適用するって手法。skyzだけのは話しじゃない。

[673: 匿名さん]

暴落するのは湾岸だけのような・・・
内陸・山手線内はもうアッパークラスでも価格が高くて住めない時代が
もうすぐ来ている。

[674: 購入検討中さん]

明日が楽しみですね。

[675: 物件比較中さん]

ここの最大の特徴は山手線内では抜群の交通の便の悪さであることは疑いない。だから、あの安さを実現している。上にある、新宿・空港のアクセス改善ってせいぜい高速道路の補修位か。都営新宿線が曙橋と新宿三丁目の間に、「富久町」なんて言う駅でも作れば別でしょうが。あと、外苑西が延伸されてその下に地下鉄が通るとか。ただ、明治通りの地下に副都心線が通っているのでこちらはほとんどあり得ない。地域の再開発くらいでは、これらのことは望めないとおもう。

[676: 匿名さん]

675
キャピタルゲインの話ししてるわけ？
これらのことって意味不明！

[677: 匿名さん]

新駅なんか誰も期待なんかしてないよ。

[678: 匿名さん]

8駅13路線のマンションにこれ以上駅を望むって、どれだけ貪欲なんだ。

[679: 匿名さん]

抜群の交通の悪さってなんだ？
実際最寄り駅の新宿御苑駅はエスカレーターも無いし古いし汚い。徒歩だと10分弱反対ホームまでは11分くらいかな？曙橋で10分くらい。そりゃあ駅直結とか駅徒歩5分位内のほうが良いに決まってる。
ただ西新宿、湾岸のタワマンは乱立によって眺望も全然保証されない状況だ。場所によっては地盤も悪い。
ここは価格もこの時期にしては適正だ。リセールも間違いなく良いだろう。トータルで考えると新宿好きならここしかない！

[680: 匿名さん]

池袋（３２２戸）以上売り出す訳だから、それなりに人気はあるでしょう。

[681: 匿名さん]

新宿ほどエキサイティングで面白い街は世界中どこにも無い。色んな人種、種属が居る。だいぶ昔より大人しくなってきたが、、、日本一のデパート伊勢丹徒歩圏、シネコンも新宿3丁目にあるし、新宿コマが建て直ししてビッグシネコン、シアターができる。飲み屋は歌舞伎町より新宿3丁目のほうが落ち着いて飲めるし歩いて帰れる、これ最高！
池袋は、田舎臭がするし渋谷もヒカリエで印象が良くなったが、道玄坂、公園通りあたりは込み込み！
新宿はホコ天があるのが素晴らしい。
地下街も充実していて歩きやすい。
新宿はホントに最高です。

[682: 匿名さん]

なんか知らないけど、やっぱり新宿だよね。

[684: 匿名さん]

よくわからんけど買いなのか？

[685: 匿名さん]

根拠はよくわからんけど煽りがすごいな。

[691: 匿名さん]

営業が「明日は早くから並べ」と言っているのは、なるべく早い時間でバラをいっぱい付けたいからだろうね。その手には乗らないよ。

[693: 匿名さん]

>656
逆だろ。あなたがローンできなくて（ローン審査が通らなくて）現金払いを叫んでるだけ。そもそもローン控除受けた方が得なのにわざわざ現金払いするって何なの？　あぁ、ローン控除対象外の50平米以下の部屋か。だったら、わかる。

これはネガじゃないよ。支払方法の問題。どういう払い方をしようと個人の自由。ただ、デベに信用されるのはローン審査に通る安定した収入がある人。

[694: 匿名さん]

1LDKが一期で大量に売り出されてるのは、ローン控除対象外だから。50平米以下は9月末までに買わないと損。

[696: 匿名さん]

重要事項説明書をよく読むと、壁掛けTVが禁止されてる。大型TVを壁掛けできないのはショック。TVは地震で倒れることがあるから絶対壁掛けにしたかった。

[697: 匿名さん]

戸境壁は専有部分じゃないからどこのマンションでも当然だと思うけど、
それ以外の壁は大丈夫なんじゃないの？

[698: 匿名さん]

仕切り壁が禁止になる理由なんか無いだろ(笑)？

[699: 匿名さん]

重要事項説明書の36ページの一番下に書いてある。壁が弱くてテレビを支えられないみたいです。有償で補強工事すれば大丈夫なのかな？

[700: 匿名さん]

おそらく全てのマンションで補強は必要です。

[701: 匿名さん]

どこのタワーマンションでもそれはしかたのないことでしょ。

[702: 匿名さん]

壁掛けTVは戸境壁はダメだけど間仕切り壁なら壁内部の軽鉄柱を使用し
壁掛けTV用金具を取り付ければ40KG程度までのTVなら大丈夫のハズです
TVサイズ的には55ｲﾝﾁくらいまでかな

[703: 匿名さん]

それこそデベに聞くのが確実だね。

[704: 匿名さん]

低層階は一切オーダーができず、床や扉の色すら選べないと聞きました。ゾーンオーダー対象の上層階じゃないと壁の補強はやってもらえないのだとすると、かなりの予算増になってしまう。

[705: 匿名さん]

間仕切り壁ってプラスターボードですよね。軽鉄柱なんて入ってる？
入ってるとしても自分がテレビを配置したい場所に都合よくあるとは思えないのですが。どうなんでしょう？
実際に壁かけしてる人に聞きたい。

[706: 匿名さん]

検索してみたら、補強を入れても5万くらいでやってくれるところが結構ありますね。

[707: 匿名さん]

壁面内部の工事は、引き渡し前の工事。自分で業者見つけて発注できる訳じゃない。いくら請求されるんだか。

[708: 匿名さん]

補強すれば済む話し。
間仕切り壁と戸境壁を混同してるんだよ。
戸境壁はピンを打ってもダメだよ。間仕切り壁は補強すれば問題無し。

[709: 匿名さん]

さぁもう寝るかな、明日早いしね。
明日の登録は、午前8時に現地に行こうと思ってます。

[710: 匿名]

このマンションの壁は補強工事が必要ですよ

[711: 匿名さん]

補強工事は間仕切り壁でもゼネコンに頼まないとできない。引き渡し後に、自分で外部業者に頼んで壁ごと取り替えるのでなければ。

[712: 匿名さん]

>710,711
そんなこと無いと思うよ
見学時に壁付けTVをやりたくて間仕切り壁内部構造と自前手配工事可否を確認済なんで
間仕切り壁への金具もしくは補強壁の取り付けは自前手配工事できるよ
また他の高層マンションでも経験済だし

あと壁付けTVの最近の取り付け金具は上下左右可動するので付けたい場所ピッタリに
内部柱が無くても大丈夫、自力でも出来る位の簡単な工事

[713: 匿名さん]

>712
詳しく教えてほしい。業者はどこ？
あと、配線を隠せるかどうかも聞きたい。

[714: カッペ]

先週がらのスレの伸び方にたまげだ。こりゃあTCCTの素晴らしさの賜物だなぁ。

[715: 匿名さん]

明日8時に行っても21日に行っても変わらないと思うが…