パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[508: 匿名さん]

管理費や修繕費ってタワーじゃなくても必要でしょ。
タワーマンションの修繕費の不透明さを心配する人もいるけど、
商業用高層ビルの修繕費って低層と比べて大きく違うわけではないから、
マンションでもそう変わらないと見る方が自然。

[509: 匿名さん]

車の通行状況の情報、ありがとうございます。
多少は覚悟しておいた方が良さそうですね。
管理費の話題が出ていますが、この物件は
相場並みでしょうかね？
コンシェルジュサービスなどもあるようですが。

[510: 物件比較中さん]

>505
別にあんたに条件つけてるわけじゃないと思うけど？

長谷工仕様とか偉そうに言ってる輩もなんでこの板を見てるんだか。
なんかポジティブな材料を探してるのかね。

俺は先日MR見てきたけど正直悪くないと思ったけど。
どの辺が？と思う方は質問してください。

値段なんて周りの相場を壊さないようにするのが当たり前なのだから
ここ数年は高いと考える人は買うべきじゃないし
10年以内の視野でまだ上がると考えてる人が買うんでしょ。
その投資判断についてここで議論しても仕方ないから
中央区駅近で物件探してる人に対しては悪くないと思ったよ。

[511: 匿名さん]

ここが販売好調だと今後この辺りの物件の単価も追従するだろうね。ウォッチャー件この辺りの物件オーナーとしては興味深いです。

[512: 匿名さん]

富裕シニアだけでなく、この場所らしい活きの良い方も住まれるようですね。

[513: 匿名さん]

長谷工だとリセールも心配。

[514: 匿名さん]

三井だと低仕様で心配。

[515: 匿名さん]

大通りからは離れているし、近くに公園があったりで
住環境的にはいいんじゃないかと思います。

仕様は別に普通のような気がしますが…。

こちらのマンションの住民は聖路加フレンズという会員制の健康クラブに入会金無料で入れるとか。
こういう倶楽部ってどうなんでしょうね？

[516: 匿名さん]

検索するとわかりますが、聖路加フレンズは月会費が一万円です。
シニア世代の方は魅力に感じるのでしょうか。

[517: 匿名さん]

シニア世代に理事会を牛耳られると修繕積立金とか物凄い削られそう…。

[518: 匿名さん]

まさに高齢化日本の縮図のようなマンションになるのかな。

[519: 買い換え検討中]

老人ホーム状態なんですか？

[520: 周辺住民さん]

最近値段改定があったみたいですが、ショールームを見た感じと周辺エリアを考えると、
元々の値段は相応だとは思います。

ただ、来年の受け渡しの際に、今成約した価格が、どう動いているか
ということがわからないので、みんな様子見なんじゃないかなぁと。
焦って、販売側で値段を下げるのは、それはそれでイメージダウンかなとも。

このエリアの良さをわかっている人は、いるわけですし。
４月からの住宅ローン減税を考えると、これからという感じなんだと思います。

ちなみに以前ショールームで聞いた感じだと、
シニア層は１／３くらいと聞いていました。
アクティブシニアという感じの方がちょうど別の商談ルームに
入ってくるところもみましたよ。

聖路加も近いし、水も緑あり、公共機関も銀座も徒歩圏内なので、
富裕層シニアは、この辺りで多くなるかもですね。

[521: 匿名さん]

価格改定！？おいくらですか？

[522: 周辺住民さん]

＞521さん
ちょっと語弊があったかもしれません。
以前ショールームに行ったときに見せてもらった値段から
変わったという風に連絡をいただきました。
もしかしたら個別に話しているのかもしれませんので、
ショールームにてお聞きいただいた方がいいかもしれません。

具体的にはお伝えできませんが、
オーベル明石町を意識されたのかな？という感じでした。

[523: 匿名さん]

522
オーベル明石町にも書き込んでますがウソはいけませんよ。価格かわってないですよ。

[524: 匿名さん]

高くなった部屋と、安くなった部屋があって、全体では高くなってるような印象です。
計算していないし、もともとの価格は全フロア出ていたわけではないので、比較も難しいです。

知りたいのはどこのお部屋でしょうか？
521さんが欲しいお部屋が南側の下のほうなら安くなってると思います。

[525: 物件比較中さん]

>522

価格改定とか嘘を書くなよ。
参考価格からブレるのは普通にあること。

なんで今さらオーベルを意識するのかも意味不明。

[526: 匿名さん]

変わるのは当たり前。正式前なら。

[527: 匿名さん]

こちらの70Bの低層階いくらくらいですか？

[528: 匿名さん]

2階で7090です

[529: 周辺住民さん]

520と522の者です。
どなたかも書いていた通り、部屋によってなんじゃないですかね？
なので、語弊があったかもしれませんと追記していますが、
少なくとも、私は元の値段より安くなったと聞いたので、
全体が安くなったのかなと思っただけです。
ウソはついたつもりはありませんが、混乱されたらすみません。

なので、ショールームでご自分で確認されたらよいかなと思います。

また、オーベルにも書き込んでいるのも私ですが、
周辺の住民なので、ここのエリアの価値については気になります。
なので、周辺のマンションは、時々ウォッチして、
最近書き込もうかなと思って、やったまでです。

でも、ちょっと今回の件で怖くなったので、これで終わりにしたいと思います。

[530: 匿名さん]

↑お疲れ様でした。さようなら。

[531: 物件比較中さん]

予定広告とか参考価格の意味も知らずに
値段が下がっただの他物件を意識してるだの
知ったかぶりを信じてしまう人もいるからね。

良かれと思ったって「そりゃ違うだろ」と言われたら
書き込んだ側もそれを自覚すればいいんじゃないかな。

「ネット掲示板は怖い」みたいな偏見をどこかで
振りまかれると思うとそれもまた不快。

[532: 匿名さん]

一次取得者やサラリーマンはターゲットになりにくい価格設定ですね。
若いご夫婦やファミリーはかなり少ないでしょうか?

[533: 周辺住民さん]

一応、誤解があるようなので、お伝えすると
ここの物件の担当さんからショールームで提示された価格と
その後に、お電話があって、ご興味のある部屋の価格改定がありました
という電話を受けました。

この販売会社の方が言っているのは、
予定広告でも参考価格でもないと思います。

ネット掲示板＝怖い
という風にとらえられることについては失礼しました。

[534: 匿名さん]

不慣れな人にみなさん優しくないですね･･･。
強気の値段設定過ぎて下げたのは間違いなさそうですね。

[535: 匿名さん]

そうなんですか？
北側に関しては事前案内会の時の価格から、
１０階は全間取りが値上げ、７階も同じか値上げと聞いてがっかりしていました。

[536: 匿名さん]

完成間近のオーベル明石町が重厚感のある外観で見栄えがしているので、このマンションも周辺で目立つ場所だけに築地七丁目のイメージアップになる仕上がりを期待します。

[537: 匿名さん]

近隣物件で聞いた話ですが、中国の富裕層が値段を吊り上げているとかなんとか。

[538: 匿名さん]

坪単価は＠３６０？

[539: 匿名さん]

中国の富裕層なら、わかりやすい湾岸タワマンが好きそうなのに渋いなぁ。

[540: 匿名さん]

在日中国人が経営する中国人向け不動産ブローカーが都心物件で存在感を増してるらしい。週刊誌に書いてあった。

[541: 匿名さん]

比較的大きな規模のマンションだけれど、立地としてファミリーではないのかな。
お値段もお値段ですし。。。ね。
シニア層とかそういう方たちなのかなと私は感じています。
あとお勤めが比較的近いＤＩＮＫＳの方など。
この辺りで子育てってどうなんでしょうね。

[542: 匿名さん]

540
晴海スミフは台湾やシンガポールの外国人が多いとスレに書いてありました。

[543: 周辺住民さん]

価格帯の面から、シニアと海外投資家をメインターゲットにしたようですが、立地的には子育て環境は良いエリアですよ。保育園、幼稚園は隣の明石町に複数ありますし、学区の明石小は立て替えたばかりできれいです。私立をお受験される場合も、日比谷線で広尾、六本木方面、有楽町線で千代田区や文京区の学校にも通いやすいです。

[544: 匿名さん]

三井さんだから、大丈夫、下がりますから。

[545: 匿名さん]

子育てに良いというお話ですが、待機児童とか大丈夫なのですか？
3歳未満児は難しいという話をよく耳にしますけれど。

最近は職場と自宅が近い方が良いという事で
都心に住むファミリーが多いと聞きますが、
公園とかそういう遊べる場所が多いところが多い方が良いかと思いましたが。

[546: 匿名さん]

待機児童、本当に待機してるとお思いですか？実際は民間の保育施設にじゃんじゃん預けていて、形だけの待機ですよ。特に目黒世田谷渋谷港区、富裕層多く、誰も区立の保育園をあてにしていない。

[547: 匿名さん]

「民間の保育施設」って、例えばどこを指してます？
築地周辺は認可保育園しか無いと思いますが。

銀座まで行けば無認可24時間保育室がありますけど、
距離、料金、安心感を考えると、ほとんどの方が待機を選ぶかと。

[548: 匿名さん]

このマンションのすぐ近くに区立明石町保育園、そして聖路加タワーの隣に私立の認可園で「ぽけっとランド明石町保育園」が来月開設します。駅とは反対方向ですが緑の多い通りで隅田川テラスもすぐなので環境的には悪くないと思います。区のHPに認可の定員空き情報があがっています。http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/hoiku/ninkahoiku/akizyoho.html

[549: 検討中の奥さま]

75bの部屋の最上階いいなあ。
しかし昼前には暗くなるよな。

[550: 匿名]

70A南東興味ありです。こちらも暗くなりますかね？

[551: 購入検討中さん]

70A窓がリビング面にしかないなんて嫌だわ

[552: 購入検討中さん]

角部屋しかまともな間取りと広さをかねそなえた部屋がないな

[553: 匿名さん]

老人向けマンションですから。

[554: 購入検討中さん]

南側は日当たり見込めるのか？周り同じ高さのマンションビルに囲まれてるよね。最上階の各部屋と75Ａの7階以上だけだろな

[555: 物件比較中さん]

皆様登録すませたの？

[556: 買い換え検討中]

70A暗くなる？もなにも目の前ビルだぞ。現地みてないのか

[557: 匿名さん]

こちらは、購入を希望している方は皆さん登録されているんですか。
あっちこっち登録して、営業さん達がうるさくならないですかね。
モデルハウスに見学に行ったら、それからがうるさくてね～。
ここ以外にも登録してて営業さんが、しつこくならないですかね。

[558: 匿名さん]

登録はまだ始まってませんよ。

あっちこっち登録は、迷惑だからやめたほうがいいんじゃないですか？
ブラックリストに載っちゃいますよ。

[559: 検討中の奥さま]

第一次で角部屋高層階うまるかな？うまらず値下がり希望

[560: 申込予定さん]

やっぱり築地川公園かったほうがいいのかな。
真っ正面…近距離にたてものはきついよな

[561: 申込予定さん]

登録てあちこちするもんなの？希望部屋かいて抽選でしょ？あたってもキャンセルとかよくあるの？

[562: 匿名さん]

>>558
それじゃあ、登録は最終段階で買うと決めたところで登録すれば良いんですね。
それなら、色んな物件を沢山、見てきた方が良いですね。

話しは変わりますが、ここから築地市場までは直ぐですかねぇ。
一度、どんな所なのか見てみたいなぁ、、なんて思ってみたりしてます。

[563: 匿名さん]

上階は無くなりそう。竣工も先だし値下げは厳しいね。

[564: 申込予定さん]

南東側、多分6階から下はじめじめしそう。

[565: 物件比較中さん]

老人おおそうだね。部屋で最後とか率高いんだろうな。考えると気持ち悪いな

[566: 匿名さん]

最上階は角部屋に限らず抽選みたいなので、
１次で漏れた人が下に降りてきて上層は２次で売れそう。

中層以下は１次で売れなければしばらく残るかも？

でも、三井って値下げするんですか？

オーベルは竣工直前まで残ってたけど、最後は値下げしたのかな？

[567: 申込予定さん]

2次はだいたいいつくらいなの？

三井は値下がりするよ。中層以下は毎度のこと。一次で決めるのは、もたいないかな。
500万はかわってくるかな。希望の部屋抑えられるかの駆け引きだよね。

で6階以上は部屋の中オーダーできるけど2次できまったひとは遅くなるからできないのかな？
。中層は6月までだよね。

[568: 購入検討中さん]

営業の電話が無いな

いまひとおしほしくて営業あったら登録いこうかとおもってたんだけど。
金もってなさそうにみえたのかな笑

[569: 匿名さん]

別な三井物件に行ったことあるけど、確かに営業が淡白だったなぁ。行かなかったら電話が来なくなり。

[570: 匿名さん]

考え方にもよるでしょうが、住宅購入にかける500万円程度は誤差だと思います。数百万円安く買うことよりも、数フロア上にすることで眺望が抜けているとか向きがいいとか、より希望に近い部屋を購入することの方が満足度が高いと思うからです。
ただしこのマンションは残念ながらオーベルより条件の悪い物件をオーベルより高値で買うことになるので、購入をオススメしているわけではありません。

[571: 購入検討中さん]

三井物件はじめて。営業淡白なのか。ものたりないな

[572: 匿名さん]

５４３さん
中央区の保育園待機児童は、昨年の7月の発表になりますが、23区内でワースト１６位です。
子供の数もそんなに多くないというのもあるかもしれませんが、割と少ない様ですよ。
認定こども園なども次々できてきている様ですし、子育てには優しい区ではないでしょうか。
区が開催する子供向けのイベントも多い様です。

[573: 匿名さん]

私も気になって調べたのですが、
「この３月の選考では４００人が入園出来なかった。」
と区役所の方に聞いたと、ウィメンズパークに書いてありました。
夫婦とも正社員でもダメだった方もいるようで、
新しい園が６園も出来たのに、人口増加が上回り、状況は去年より悪化しているそうです。

[574: 買い換え検討中]

一次の抽選て公開？

公開ではないと結局販売員の力量とか資産とか勝手にランク付けされてきまりそうだな

[575: 買い換え検討中]

南側角７５bのまん前にたってるマンション銀座レジデンスイーストって１３階建てだったよ。
最上階１２階でもまん前マンションになる可能性？高さまではしらべられなかったのだが

[576: サラリーマンさん]

やはり、夫婦だけでなく、家族で住む方もいるかと思いますが、
子供さん達は、どこら辺で遊んでいるんでしょうか。
この辺にも公園とか、子供達で遊ぶところがあるのかな。
周りはビルばかりでしょ、お部屋でゲームでもしてるのかな。

[577: ご近所の奥さま]

このマンションの隣の公園にあつまってるよ。現地みてないのか？だいじょうぶかよｗ

[578: 申込予定さん]

573
その情報正しいのかしら？
近所に住んでるけど周りの奥様たちは皆様保育園はいれてるよ。勝ちどきの保育園は大変みたいね。

[579: 匿名さん]

573です。
ウィメンズパークは承認制（住所、本名も登録。パスワードは郵送で送られる）ですし、
ほかの掲示板より信頼できると思います。
明石町の２園も３歳未満は「空き０」なので、今年は厳しかったのではないでしょうか？
勝どきで入れなかった子も入ってるかもしれないですね。

[580: 購入検討中さん]

抽選公開なのかな？知ってる人いませんか？

[581: 匿名さん]

三井は公開です。
公開じゃないところもあるんですか？
知ってる範囲ではどこも公開だけど。

[582: 購入経験者さん]

公開じゃないとこもあるよ。

[583: 匿名さん]

昔、大京は非公開の社内抽選でした。
申込みして外れたことがありましたが、非公開で外れるとハラがたちます。

[584: マンション投資家さん]

大京はいまでもじゃない？販売員の力量と客の信頼度できまるのだろうな

[585: 物件比較中さん]

このごじせいお客を選ぶの普通じゃないの？
公開抽選でも細工してあるかもよ。
不動産屋だってこの人に買って貰いたいってのあるだろうしね。

[586: 匿名さん]

プチバブルのとき、三井と関係ない中堅デべの抽選会で
立会人をやって間近でガラポン見てたけど、わけの分からないことやってたよ。不器用だからかなんだか知らないが。

[587: 購入経験者さん]

583抽選外れたって汗…選ばれなかった客ってことだよ。
社内抽選って抽選してるわけではないし。ただ選別してるだけ。

[588: 匿名さん]

583さんもそう思ってハラが立っているんじゃないですかね。

ここはキャッシュでポンのシニアが大半でしょうから、
三井側で細工が出来るとしたらローンの人は不利かもしれないですね。

[589: 匿名さん]

昔は営業の裁量で決めるのも横行してたけど、最近の抽選は操作なんて無理無理。時代は変わったのよ。

[590: 販売関係者さん]

マンション抽選からくりで検索かけてみて。
買って貰いたい人になりましょうね。売る側の立場になって考えよう

[591: 購入経験者さん]

589ゆとりか笑

[592: 匿名さん]

591こそゆとりだろ。大手はどこもそうだと思うが最近とにかくコンプラ最優先。

でも営業にとっては地獄だよ。事前案内会から手塩にかけた客と当日飛び込みの申込みを同列に扱わないといけないのだから。

[593: 申込予定さん]

北角と南最上階が埋まると、眺望も日照も無い部屋ばかりですが、あの値段で大丈夫ですかね。

[594: 匿名さん]

竣工まで時間があるから長期戦覚悟でしょう。

[595: 購入検討中さん]

593南最上階って生活間丸出しの汚い家と同じ高さのマンションが目の前にあるよね。

南っていっても日照なさそ

[596: 周辺住民さん]

築地川公園と反対側の低階層は確実にやばいだろうな。
目の前が見るに絶えかねない住宅な上に下が駐車場だし

[597: 周辺住民さん]

公園側、夜ネオンやばいぞ笑

[598: 物件比較中さん]

日照眺望の話がでてるけどシニア相手だから問題ないだろ。目もみえなくなってきてて白内障でかすんでるからわからんのでは？

[599: ご近所さん]

597なんとか食品の看板ねw赤と緑のネオンw

[600: 匿名さん]

シニアこそ、南信仰で日当たり好きなんだが。
白内障は聖路加で治せる。

[601: 周辺住民さん]

南はマンションに囲まれててじめじめしてるぞ。最上階くらいでは。日照いいの。

[602: 検討中の奥さま]

で登録してきた人いますか？

[603: 匿名さん]

抜けと日照は違うでしょ。太陽は角度があるから。抜けはないけど日照はある。

[604: 物件比較中さん]

603現地みてきての発言なのか汗

[605: 申込予定さん]

登録何件だったのかね

[606: 匿名さん]

今日が初日ですし、今日登録が何戸あったかはあまり意味がないですよね。この掲示板では総じて評判は良くなかったですが、1期で8割以上出すということは実際の引き合いはかなり良かったということなのでしょう。

[607: 匿名さん]

現地見てるけど、603に同意です。
とくに、魚屋と印刷屋は高さもそこまで無いので、中層でも日照はあるでしょう。
値付けを見ればどこまで日が入るか予想がつきます。

ついでに、公園側も西日は入るし、角住戸に限らず眺望は良い、
反対側の条件の悪い部屋はかなり安いので値付けのバランスは悪くないと思いました。

ただ、既に決定はしているという築地川公園の高速道路化が実現すると、資産価値が暴落しそうですが、申し込み予定の皆さんはどうお考えですか？