パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[451: 匿名さん]

こんなしょぼいマンションに@350?

[452: 匿名さん]

老人は築地というと魚市場のイメージだろうに
金持ちが買いたがるかなあ？

[454: 匿名さん]

新築価格がこれほど高いと、リセール時の売却価格との間に差がかなりつき
大きな負債を背負うことになる可能性が高い。
また、南側の印刷工場、北側の築地川公園の地下首都高速が開通すれば
南北両サイドからの騒音と、地下からの振動に挟まれる深刻な状況になるとともに
印刷工場の臭いだけでなく、高速からの多量の排気ガスにも悩まされそう。
唯一抜けている、北側には、聖路加関連の高層ビルが竣工後間もなく
建ちますし、建物の長寿命化の評価は最低ランク。
資産価値の下がる要素が非常に多いですね。
資産価値の低下要素と、この新築価格のバランスを考えると、非常にリスクが高いので
検討から外しました。

[455: 匿名さん]

そこまで、酷評されるマンションだと逆に気になるな。一度モデルルーム行こうかな。

[456: 匿名さん]

三井信者しか、買わんだろ。

[457: 購入検討中さん]

454さん 北側に出来る聖路加のビルって、日刊スポーツ本社の向かいですよね。あそこは高層ではなかったと思いますが、他の場所ですか？

[458: 匿名さん]

タクシーのおじさんの憩いの場所。癒しの空間ですな。

[460: 匿名さん]

聖路加のビルは8階だてなのでさほど上部の視界はさえぎられないでしょう。むしろ、きれいなビルになることを期待しています。日刊スポーツ本社も数年前の建て替えでおどろくほど見栄えするようになったので。聖路加だけに上品なビルになりそうですが、色は気になりますね。このマンションからの眺めとして考えると、聖路加看護大学のようなピンクベージュよりシンプルに白っぽい色の方が築地川公園の緑が映えて良さそうです。

[461: 匿名さん]

8階建てだけど、高さはこのマンションよりかなり高いので、
最上階でも抜けないはずですよ。
マンションじゃないし、天井高が全然違うのだと思います。

[462: 匿名さん]

高さ38メートル。
公園の向こうだし、気にする程ではないと思うし、この先変なのが立たないのは安心材料だと思う。
それよりあっちサイドは丸大食品の看板の方が目立つでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[463: 匿名さん]

マンションバブルで高値設定だから、ここは待ちですね。仕様もとうとうそれなりになっていますので。（低＆狭）

[464: 匿名さん]

この辺URが重しになって良くも悪くも賃料は安定してるんだから適正価格はわかりやすいのにね。ここは高すぎ。

[465: 匿名さん]

三菱の事件以来、ブランド料に高額払う意味が完全にうせた。ここも同じ。中身と価格のバランスをみないとね。今は強気の市況なんで買い時ではなくなった。

[466: 匿名さん]

過ぎ去ってみれば、買い時は2013年の上半期まででしたね。今後いつまでかはわかりませんが、数年間は買い手に不利な状況が続きます。
大手であってもあんな問題が起きるのは驚きですが、大手だからこそ手付の2倍の迷惑料を支払うことができたわけでむしろ私は買うならやはり大手だと思いました。でも、ここはさすがにおすすめしませんが。

[467: 匿名さん]

大手ほど品質がわるいとは、この業界進歩ないね

[468: 匿名さん]

車みたいにポルシェ、ベンツなら高額・高品質間違い無しだが。三井、三菱等＝高品質、になっとらんからな。この業界は。ここは低仕様で高額。品質は昨今の大手施工事件で不明。

[469: 匿名さん]

大手ほど、とも限らないよ。
中堅デべでババ物件を掴まされたことがある。大手と違ってニュースにならないだけ。

[470: 匿名さん]

結局、大手、中堅関係ない、ということ。大手の方が丸投げしてるから管理が手薄になるとの業界意見あり、というのも事実。

[471: 匿名さん]

三井さんからすれば、高めのお値段でもリッチなシニア向けにしたら何とか売れそうな立地。購入者側からすれば、こんなに高くなる前に作って売って欲しかった立地。

[472: 匿名さん]

リッチなシニア、が
『築地』アドレスに住みたいかどうかですね。

[473: 匿名さん]

リッチなシニアは絶対数が多いし、いろんな層がいるからな。下町風情を好む層には築地アドレスのウケもいいんじゃない。

[474: 匿名さん]

「今度、築地に引っ越すんだよ」と、リッチなシニア同士の会話？
もし目上から言われたら、銀座が近くていいですね、ぐらいしか答えようがないなあ。

[475: 匿名さん]

>>468

＞車みたいにポルシェ、ベンツなら高額・高品質間違い無しだが。

高額なのは間違いないが高品質かと言われると疑問。

[476: 周辺住民さん]

この低仕様でこの価格で買う人、羨ましいです。お金あまってるんですね

[478: 匿名さん]

明石でしょ。間違いなく

[479: 匿名さん]

明石アドレスのがいいけど、聖路加が救急車の待機基地にもなってるから、オーベルは相当うるさそう。

ここはリッチなシニアじゃなくて、リッチで病気持ちのシニアが買うんだと思う。
どのくらいいるかね。

[480: 購入検討中さん]

液状化の危険地域で、首都高速の建設中の地下トンネル。このトンネル計画、実行されるのだろうか。

[481: 匿名さん]

あそこをキャッシュで買えるシニアはたくさんいるんでしょうが
わざわざ築地に住みますかねー。

[482: 匿名さん]

繁華街でシニア向けと言えば銀座か日本橋というところと、聖路加という点でシニアにはうってつけですよね。その中でも液状化とか津波にこだわらない合理的思考の持ち主で、近所に子供夫婦が住んでるとかのプロファイルでしょうか。あまりパイは大きくなさそうですが、時間をかけてでも売りそう

[483: 匿名さん]

聖路加は明石町、築地ではないよ。

[484: 匿名さん]

ここからは徒歩数分なので聖路加ありでしょ。学区も同じだし、アドレスを除けば明石町に限りなく近い環境。しかし明石町ってそんなにうるさいんですかね。UR住んでるとどうなんだろう。

[485: 匿名さん]

救急車は新大橋通りか晴海通りから先に入ったらサイレン消すんで中は意外と静かですよ。
それよりも大通り沿いの騒音の方がずっと続いてるんで気になります。

[486: 購入検討中さん]

この掲示板・・・
直床もうそ、低仕様も私はそうは思いませんでしたし、
なんだかねぇーって感じ。
みなさんがそこまで叩く理由がよくわからない。
ホントに売れてほしくないんですね。笑

[487: 購入検討中さん]

そもそも掲示板の情報でマンション購入の判断材料にする人なんていないだろ。
主観や偏見があってそこに対して事実を突きつける人がいて始めて役に立つんだから
偏った意見だけの方が不自然だし、批判が多い方が健全だと思うけど。
むしろなんでネガに対してヒステリックになるのか意味わからん。

[488: 物件比較中さん]

ここは仕様のグレード低いですね！
明らかに下町仕様です。
都心物件を見ている層に訴求しようとはしていませんね。

[489: 匿名さん]

486さん
私はここが売れても、売れなくても構いません。ただデベロッパーが必要以上に価格を引き上げたこの物件を、最近購入検討始めた方が購入するのはお気の毒だと思い書き込んだことがあります。タイミングを考えると、用地取得がそんなに高かった時期ではないでしょうし、長谷工仕様ですから。
でも今後の物件も安くなる要因はありません。このマンションが気に入っている方は外野の評価など無視して購入されると良いと思います。

[490: 匿名さん]

下町仕様？新語ですか？

[491: 匿名さん]

下町仕様、私は「うまいこと言うな～」って思いましたけど。
この構造で外廊下とか、都心3区では下町以外では作らないんじゃないでしょうか？

[492: 周辺住民さん]

資料を見る限り仕様はまずまずな気がしますか、設備に求めるグレード感は人それぞれですからね。この近辺では、立地的にも規模的にも、目立つ物件になるように思います。築地7丁目は、一通のせいで大きい商用車が入って来ないし嫌悪施設もなく合理的に都心生活を送るには良い場所です。一度住むと銀座徒歩圏の快適さはやみつきになります。お子さんがいる方やアドレスにこだわるなら確かに明石町の方が格上ですが、実をとるならここもいいと思います。価格が高騰する前に買えていたらとつくづく思いますよ。

[493: 匿名さん]

環境については同意だけどオーベル明石町より仕様が落ちて1割高は困ったな

[494: 匿名さん]

中央区在住者には明石町アドレスの方がブランドに感じますけれど、一般には明石町より築地の方が知名度が高くて、広域から購入者を集めやすいのでしょう。三井ブランドで選ぶ人も少なくないですし。これくらいの戸数なら捌けるだろうという価格設定ですかね。

[495: 匿名さん]

知名度、といっても市場の存在の知名度ですよね。
住むところとしてではなくて。

[496: 匿名さん]

知り合いの単身赴任者が住んでいたので築地は単身者向けの賃貸マンションが多いイメージがありましたけど、この物件の辺りは緑や公園が多くて居住性がひじょうに高いと感じました。住宅地として穴場であるということは近くに住んでいないとわからないかもしれませんね。

[497: ご近所さん]

明け方にスポーツ紙の商用車が一通を勢いよく通過します。
また、日中はタクシーの休憩所となりますので、
環境が良いと思って買われるなら、その点は確認
された方がよろしいと思いますよ。

[498: 匿名さん]

昼間にしか現地に行ったことがなく、築地川公園側にタクシーが何台も休憩しているのは見ました。スポーツ紙の商用車はこのマンションの周囲の道をよく通るのですか？ 北側の道ですか？ ご近所でお詳しい方、教えていただけると助かります。

[499: 匿名さん]

車は脇を通って新大橋通りですね。
しかし築地は車の音を気にしているとキリが無いですよ。少し市場に寄るとターレも明け方前から走ってますし。

[500: ご近所さん]

スポーツ紙の車は、築地川公園沿いの道(タクシー休憩所)を通って、当マンション北角を右折して行きました。明け方には複数名の作業員が現れ、トラックのまわりで作業をしていました。クレーン車も登場し、道路工事並みの音をたてていました。10から20分くらいの短い時間でしたが。たまたまその日だけだったのか、毎日なのかは残念ながら存じません。

[501: 匿名さん]

日刊スポーツは明け方だけじゃないですよ。
小型のトラックで日中もタクシー休憩所前をすごい速さで走ってます。
晴海通り曲がってすぐのところは歩道も無いので、怖かったです。

クレーン車が現れるのも明け方だけじゃないですよ。
昼間もそのうるさい作業やってました。
なんなんですかね？？？

[502: 匿名さん]

ゴミ並べてる魚屋、印刷工場、タバコ臭くてホームレスのいる公園と、列を成してる休憩のタクシー

嫌悪施設に囲まれてると思いますが。。。

[503: 匿名さん]

環境的には築地はどこもそんなもんでしょう。
問題は周辺をはるかに上回る価格。。

[504: 匿名さん]

多くの検討者にとっては期待外れの仕様と価格でしたが、銀座も聖路加病院も近い好立地ですし金銭的に余裕のある50代以上の方には魅力ある物件だったと思います。あまり苦労せず、すんなり売れていくと思います。

[505: 匿名さん]

金銭的に余裕があって、タワマンじゃなくてよくて
築地アドレスを気にしないで、とか条件付き過ぎです。

[506: 匿名さん]

年齢が高い方には非タワマンであることはむしろポジティブ要因です。築地も住宅地としての地位はないですが「遊び（銀座）」と「健康（聖路加）」という2つの関心事項を押さえているところは魅力でしょう。
値段が高く自分が求める物件でなかったのは残念でしょうが、それは仕方がないことです。

[507: 匿名さん]

確かに永住前提のシニアには非タワマンはポジティブ要因。
タワマンは、人気エリアで買い時に安く買って
10年以内に買い替える前提ならアリだけど、
今はもう買い時でなく売り時に入ってしまった。
高値で売れるうちに売り抜かないと、
資産に相当の余裕がある人でない限り
管理費や修繕費の生涯コストが老後の大きな
負担になってしまう。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000031082012

[508: 匿名さん]

管理費や修繕費ってタワーじゃなくても必要でしょ。
タワーマンションの修繕費の不透明さを心配する人もいるけど、
商業用高層ビルの修繕費って低層と比べて大きく違うわけではないから、
マンションでもそう変わらないと見る方が自然。

[509: 匿名さん]

車の通行状況の情報、ありがとうございます。
多少は覚悟しておいた方が良さそうですね。
管理費の話題が出ていますが、この物件は
相場並みでしょうかね？
コンシェルジュサービスなどもあるようですが。

[510: 物件比較中さん]

>505
別にあんたに条件つけてるわけじゃないと思うけど？

長谷工仕様とか偉そうに言ってる輩もなんでこの板を見てるんだか。
なんかポジティブな材料を探してるのかね。

俺は先日MR見てきたけど正直悪くないと思ったけど。
どの辺が？と思う方は質問してください。

値段なんて周りの相場を壊さないようにするのが当たり前なのだから
ここ数年は高いと考える人は買うべきじゃないし
10年以内の視野でまだ上がると考えてる人が買うんでしょ。
その投資判断についてここで議論しても仕方ないから
中央区駅近で物件探してる人に対しては悪くないと思ったよ。

[511: 匿名さん]

ここが販売好調だと今後この辺りの物件の単価も追従するだろうね。ウォッチャー件この辺りの物件オーナーとしては興味深いです。

[512: 匿名さん]

富裕シニアだけでなく、この場所らしい活きの良い方も住まれるようですね。

[513: 匿名さん]

長谷工だとリセールも心配。

[514: 匿名さん]

三井だと低仕様で心配。

[515: 匿名さん]

大通りからは離れているし、近くに公園があったりで
住環境的にはいいんじゃないかと思います。

仕様は別に普通のような気がしますが…。

こちらのマンションの住民は聖路加フレンズという会員制の健康クラブに入会金無料で入れるとか。
こういう倶楽部ってどうなんでしょうね？

[516: 匿名さん]

検索するとわかりますが、聖路加フレンズは月会費が一万円です。
シニア世代の方は魅力に感じるのでしょうか。

[517: 匿名さん]

シニア世代に理事会を牛耳られると修繕積立金とか物凄い削られそう…。

[518: 匿名さん]

まさに高齢化日本の縮図のようなマンションになるのかな。

[519: 買い換え検討中]

老人ホーム状態なんですか？

[520: 周辺住民さん]

最近値段改定があったみたいですが、ショールームを見た感じと周辺エリアを考えると、
元々の値段は相応だとは思います。

ただ、来年の受け渡しの際に、今成約した価格が、どう動いているか
ということがわからないので、みんな様子見なんじゃないかなぁと。
焦って、販売側で値段を下げるのは、それはそれでイメージダウンかなとも。

このエリアの良さをわかっている人は、いるわけですし。
４月からの住宅ローン減税を考えると、これからという感じなんだと思います。

ちなみに以前ショールームで聞いた感じだと、
シニア層は１／３くらいと聞いていました。
アクティブシニアという感じの方がちょうど別の商談ルームに
入ってくるところもみましたよ。

聖路加も近いし、水も緑あり、公共機関も銀座も徒歩圏内なので、
富裕層シニアは、この辺りで多くなるかもですね。

[521: 匿名さん]

価格改定！？おいくらですか？

[522: 周辺住民さん]

＞521さん
ちょっと語弊があったかもしれません。
以前ショールームに行ったときに見せてもらった値段から
変わったという風に連絡をいただきました。
もしかしたら個別に話しているのかもしれませんので、
ショールームにてお聞きいただいた方がいいかもしれません。

具体的にはお伝えできませんが、
オーベル明石町を意識されたのかな？という感じでした。

[523: 匿名さん]

522
オーベル明石町にも書き込んでますがウソはいけませんよ。価格かわってないですよ。

[524: 匿名さん]

高くなった部屋と、安くなった部屋があって、全体では高くなってるような印象です。
計算していないし、もともとの価格は全フロア出ていたわけではないので、比較も難しいです。

知りたいのはどこのお部屋でしょうか？
521さんが欲しいお部屋が南側の下のほうなら安くなってると思います。

[525: 物件比較中さん]

>522

価格改定とか嘘を書くなよ。
参考価格からブレるのは普通にあること。

なんで今さらオーベルを意識するのかも意味不明。

[526: 匿名さん]

変わるのは当たり前。正式前なら。

[527: 匿名さん]

こちらの70Bの低層階いくらくらいですか？

[528: 匿名さん]

2階で7090です

[529: 周辺住民さん]

520と522の者です。
どなたかも書いていた通り、部屋によってなんじゃないですかね？
なので、語弊があったかもしれませんと追記していますが、
少なくとも、私は元の値段より安くなったと聞いたので、
全体が安くなったのかなと思っただけです。
ウソはついたつもりはありませんが、混乱されたらすみません。

なので、ショールームでご自分で確認されたらよいかなと思います。

また、オーベルにも書き込んでいるのも私ですが、
周辺の住民なので、ここのエリアの価値については気になります。
なので、周辺のマンションは、時々ウォッチして、
最近書き込もうかなと思って、やったまでです。

でも、ちょっと今回の件で怖くなったので、これで終わりにしたいと思います。

[530: 匿名さん]

↑お疲れ様でした。さようなら。

[531: 物件比較中さん]

予定広告とか参考価格の意味も知らずに
値段が下がっただの他物件を意識してるだの
知ったかぶりを信じてしまう人もいるからね。

良かれと思ったって「そりゃ違うだろ」と言われたら
書き込んだ側もそれを自覚すればいいんじゃないかな。

「ネット掲示板は怖い」みたいな偏見をどこかで
振りまかれると思うとそれもまた不快。

[532: 匿名さん]

一次取得者やサラリーマンはターゲットになりにくい価格設定ですね。
若いご夫婦やファミリーはかなり少ないでしょうか?

[533: 周辺住民さん]

一応、誤解があるようなので、お伝えすると
ここの物件の担当さんからショールームで提示された価格と
その後に、お電話があって、ご興味のある部屋の価格改定がありました
という電話を受けました。

この販売会社の方が言っているのは、
予定広告でも参考価格でもないと思います。

ネット掲示板＝怖い
という風にとらえられることについては失礼しました。

[534: 匿名さん]

不慣れな人にみなさん優しくないですね･･･。
強気の値段設定過ぎて下げたのは間違いなさそうですね。

[535: 匿名さん]

そうなんですか？
北側に関しては事前案内会の時の価格から、
１０階は全間取りが値上げ、７階も同じか値上げと聞いてがっかりしていました。

[536: 匿名さん]

完成間近のオーベル明石町が重厚感のある外観で見栄えがしているので、このマンションも周辺で目立つ場所だけに築地七丁目のイメージアップになる仕上がりを期待します。

[537: 匿名さん]

近隣物件で聞いた話ですが、中国の富裕層が値段を吊り上げているとかなんとか。

[538: 匿名さん]

坪単価は＠３６０？

[539: 匿名さん]

中国の富裕層なら、わかりやすい湾岸タワマンが好きそうなのに渋いなぁ。

[540: 匿名さん]

在日中国人が経営する中国人向け不動産ブローカーが都心物件で存在感を増してるらしい。週刊誌に書いてあった。

[541: 匿名さん]

比較的大きな規模のマンションだけれど、立地としてファミリーではないのかな。
お値段もお値段ですし。。。ね。
シニア層とかそういう方たちなのかなと私は感じています。
あとお勤めが比較的近いＤＩＮＫＳの方など。
この辺りで子育てってどうなんでしょうね。

[542: 匿名さん]

540
晴海スミフは台湾やシンガポールの外国人が多いとスレに書いてありました。

[543: 周辺住民さん]

価格帯の面から、シニアと海外投資家をメインターゲットにしたようですが、立地的には子育て環境は良いエリアですよ。保育園、幼稚園は隣の明石町に複数ありますし、学区の明石小は立て替えたばかりできれいです。私立をお受験される場合も、日比谷線で広尾、六本木方面、有楽町線で千代田区や文京区の学校にも通いやすいです。

[544: 匿名さん]

三井さんだから、大丈夫、下がりますから。

[545: 匿名さん]

子育てに良いというお話ですが、待機児童とか大丈夫なのですか？
3歳未満児は難しいという話をよく耳にしますけれど。

最近は職場と自宅が近い方が良いという事で
都心に住むファミリーが多いと聞きますが、
公園とかそういう遊べる場所が多いところが多い方が良いかと思いましたが。

[546: 匿名さん]

待機児童、本当に待機してるとお思いですか？実際は民間の保育施設にじゃんじゃん預けていて、形だけの待機ですよ。特に目黒世田谷渋谷港区、富裕層多く、誰も区立の保育園をあてにしていない。

[547: 匿名さん]

「民間の保育施設」って、例えばどこを指してます？
築地周辺は認可保育園しか無いと思いますが。

銀座まで行けば無認可24時間保育室がありますけど、
距離、料金、安心感を考えると、ほとんどの方が待機を選ぶかと。

[548: 匿名さん]

このマンションのすぐ近くに区立明石町保育園、そして聖路加タワーの隣に私立の認可園で「ぽけっとランド明石町保育園」が来月開設します。駅とは反対方向ですが緑の多い通りで隅田川テラスもすぐなので環境的には悪くないと思います。区のHPに認可の定員空き情報があがっています。http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/hoiku/ninkahoiku/akizyoho.html

[549: 検討中の奥さま]

75bの部屋の最上階いいなあ。
しかし昼前には暗くなるよな。

[550: 匿名]

70A南東興味ありです。こちらも暗くなりますかね？