パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[402: 匿名さん]

名前の通り昔の川のそばですからね。
この界隈の中でも地盤は弱い方でしょうね。

[403: 匿名さん]

築地は今度のオリンピックに直接関係ないよ。
2016年立候補のときはメディアセンターにする計画だったけど。
晴海に選手村ができてもセキュリティ厳重にして、選手がブラブラ築地まで食事に来るようなことはないだろうし。

[404: 匿名さん]

だいぶ話題が尽きましたね、、、

ところでオーベルはまだ空きがあるようです。

[405: 匿名さん]

周辺環境に加えてこの物件でいいと思ったのが
築地駅のどちらの出口にも近い点です。
築地駅は車両の両端に出口があって
たとえば銀座駅で乗り換える際も
丸ノ内線なら最前車両、銀座線なら最後車両
で降りるように出口を使い分けしているので。

ただし一点、気になっているのが液状化です。
液状化予測図をみるとここは
ピンク（液状化の可能性が高い地域）ですよね。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
311のときには被害があったかご存知の方はいますか？

[406: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[407: 匿名さん]

311被害は聞いた事無いですね。
この辺りだと、月島で道にヒビが入ったとか程度だったと思います。

この辺りは聖路加、明石小、あかつき公園で災害時対応の中心的拠点になりますから、震災等があっても道路などの整備は優先的に行われるのでは。

建物は、地盤に杭うってるしょうし、それでも気になる人は中央区には住まないかと。

[408: 匿名さん]

407 さん ありがとうございます。確かに周辺施設を考えると整備は優先されそうですね。親戚が浦安の海側のマンションに住んでいて最近遊びに行ったところ、駅からの道中で今でも311 で液状化した道路の道路工事が続いていたので気になった次第です。ニュータウンとこういった都心では整備の進み方も違うかもしれませんね。

[409: 匿名さん]

NHKの築地移転が決まれば再開発が進むと期待されます。

[410: 匿名さん]

409さんそれは、石原元都知事が一度だけ言って、NHKが否定した話ですね。

[411: 匿名さん]

>>410
芸能人の熱愛報道みたいなもので、当事者はそりゃ否定するでしょうが、水面下では既定路線ですよ。
都知事はフライングで言ってしまっただけです。

[412: 匿名さん]

411さんは
城東スレで有名な教授さんですか？

[413: 匿名さん]

あかつき公園が近いのですね。あかつき公園のタイヤは子供のお気に入りでよく遊んで
います。フリークライミングなどもあるんですよね。
子供を遊ばせる公園が近くにあるのは子育て世代にとっては重要な事なので
近くに魅力ある公園がありいいなと思います。銀座までもすぐだし、お買い物は不自由しない
立地ですよね。

[414: 匿名さん]

NHKが築地に来なくても、都心3区でこれ程まとまった立地は超希少なので注目の再開発になるでしょうね。といってもオリンピックに向けて資材も人材も不足してるので、その後かもしれませんね。

[415: 匿名さん]

私も大々的に開発が行われるのは、オリンピック後になるのではないかと思っています。
オリンピック関連で新しく作るハコモノは他と比べて多くはない、という話は聞きますが
街の整備などにお金を使わなければならなくなったり人や物をつぎ込んだりするでしょうから
築地跡地まではなかなか流れてこないんじゃないかなぁ。

[416: 匿名さん]

周辺散策してたら、新富町駅１０秒くらいの所に三菱がマンション建ててるね。

[417: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いかがでしたか？

[418: 購入検討中さん]

坪単価が知りたいです。
情報教えてください。

[419: 匿名さん]

金曜日に事前案内会が開催されたのですよね。
既に予定価格は発表されていますか？情報をシェアしていただけると幸いです。
駅近、銀座へのアクセスの良さはあれど、長谷工仕様なので価格がどうなるか
興味があり注目しています。

[420: 匿名さん]

ここは市況などの客観的な情報が記載されると、三井の営業によるポジコメントだと反論が続くため、情報を提供してくれる方がいなくなりました。

[422: 匿名さん]

年配の方に人気があるマンションということでしょうか。

インターネットで情報収集なさる方は少ないのでしょうね。こちらの掲示板とギャラリーとの情報や雰囲気の違いは大きいのかもしれません。

要するに行くのが一番、ということですよね。

[423: 匿名さん]

公式サイトで発表されている資料請求数2,000件突破！！！をどう捉えるかですが、
この数字って一般的に好評と判断してよろしいのでしょうかね。
比較対象がないのでよく分からないのですが、3月に発売を控えたマンションとしては
好感触な方なのでしょうか。

[424: 匿名さん]

>>423
資料請求は一期前に総戸数の１０倍が一つの目安。来場者数はその１／３。
だが大手デベは軽く超えてくる。

[425: 匿名さん]

年配の方に人気がある物件なので盛り上がらないのではなく、まともな間取の坪単価が３５０万～３９０万円という
築地なのにとんでもない価格設定に誰も寄りつかなくなっただけでしょう。この価格帯なら、普通の人は誰もが好む
他の人気エリアを選びますよね。

[426: 匿名さん]

坪単価、高すぎますね。
周辺単価とこんなにもかけはなれている物件は
なかなかないと思います。
低仕様、日当たりなし、液状化地帯、目の前が地下高速の空洞なのに。

[427: 匿名さん]

うちは家族構成的に広さが足りなくて見送る予定ですが、
立地はかなり魅力的な物件だと思いました。
（ちなみに、自分は営業マンではありませんよ。）

築地のこの坪単価をどう見るかですが、
高齢化が進むほどこういった場所は
評価されるのではないでしょうか。
駅近、大病院も近く、坂なし、緑や公園が多い、
銀座•築地市場•隅田川が毎日の散歩コースになると
老後が楽しそうですから。
地井武男さんが生前「住み替えたい街ランキング」
という本の中で築地を筆頭に挙げていましたよ。
富裕層シニアのご夫婦で、街歩きが好きな方には良さそうですね。

[428: 匿名さん]

坪350～390万ですか。情報ありがとうございます。
この物件は狭くて見送ったのですが周辺の物件を検討しており
ベンチマークとして参考になります。
真北の74平米で8500万ぐいらと試算するとちょっと割高ですね。
7500万ぐらいと予想してました。

[429: 匿名さん]

高齢にはまだ余裕のある世代ですが、場所はいいと思います。
周辺の街の雰囲気もいいですよね。
ぶらぶら歩くのに良さそうです。
食材調達や外食も楽しめますね。

間取りですが、キッチンのアイランドカウンターというのがちょっと変わってますね。
オープンなキッチンが使いやすいのかどうか。
家具を置くスペースが限られそうな気がしますが。

[430: 匿名さん]

＠３９０ですか？　港区のいいマンション新築で買えますよ。三井の高給取り社員のために買うなんてあほらしいです（笑）

[431: 匿名さん]

平均はもっと下だよ。エリアなりの値付けかと。

[432: 匿名さん]

エリア平均は@300なので、@330以上は完全にかなりの割高です。

[433: 匿名さん]

オーベルブランドの明石町で坪320。ここは三井ブランドで坪340。まあ許容範囲の価格帯と思いますがね。

[434: 匿名さん]

ハセコーマンションとしての分も考えないと。

[435: 匿名さん]

オーベル明石町は、こちらよりはるかに仕様が高く
明石町は、築地より伝統・価値評価がかなり高いアドレスです。
従って、オーベル明石町を基準に考えると
こちらは坪単価300以下が適性です。

[436: 匿名さん]

長谷工だけど二重床じゃん。
誰だよ直床確定って言ってたの。

[437: 匿名さん]

知らない誰かの書き込みに腹を立てる位なら、最初から営業担当に確認する方が賢明。特にスペック等の情報は尚更のことです。（私は三井の関係者ではありません。）

[438: 匿名さん]

今思うと角のクリオ築地川公園って安かったのね。
2年でこんなにも価格ってかわってしまうのかぁ。
今更おそいんだけど。

[439: 匿名さん]

仕様や広さに拘らない、戸建や郊外からの住み替えアクティブシニアが多く購入されるんでしょうね。聖路加が近くというのもウリになるでしょう。

[440: 匿名さん]

確かに聖路加や銀座に拘りたいシニア向け。この仕様で7000万越えが主体となると、立地の利便性はあるとしても、ハコの魅力で勝どきや晴海の物件に目が向いてしまう。二重床と言ってもスラブ厚20cmじゃオーベルの27cmと比べて余りにも貧弱で悲しくなる。

ドトールの最高単価の部屋とかと同水準だと、場所は我慢しようかなって思えてくる。

[441: 匿名さん]

公園の横というだけで、築地アドレス・低グレードのマンションに
７０００～８０００万円という価格がついている。
さらには、公園のホームレスから、室内が丸見え。
ここを選択した人は敗者。
ウィルローズか、菊正宗跡の三菱を待った人が勝者となりそう。

[442: 匿名さん]

ここが老人ホーム化したからウィルローズに期待したけど、
外廊下、ディスポなし、マイナーデベの割りに高い、モデルルーム3日前にドタキャンなど信頼性なし、
でウィルローズもぱっとしなかった。
菊正宗もイマイチだったらエリアを変えるしかないのかな。

[443: 匿名さん]

ウィルローズは構造的に内廊下だと思ってたんですけどまさかの外廊下でしたね。
ただほんの一部だけなので許せる範囲だと思いましたが。

[444: 匿名さん]

一部とは言ってもエレベーター前ですよね。
他の場所を空ければ良かったのに。

[445: 物件比較中さん]

先日、MRに行ってきました。

なんか営業が弱気だったな(笑
価格はについて聞くとやっぱり高いですよねーって感じだった。
(ハッキリとは同意しなかったけど)

MRのコンセプトがアイランドキッチンで一部屋潰したデザインだったから
希望条件の2LDKとはかけ離れすぎてたけど
水周りの仕様は最近の周辺物件としては悪くなかったけどな。
ハリも目立たなくていいなと思う反面、
天井が2.4mでサッシ高2.1mはちょっとなって思った。

[446: 匿名さん]

ここは地方からの情弱シニアの流入で捌くつもりでしょうね。この辺りの相場を知ってると厳しい。私は撤退。

[447: 匿名さん]

モデルルームってなんであんなに現実とかけ離れた部屋にしちゃうんですかね。
むしろオプションなしのそのままの部屋を見せて欲しいのに変更しまくりで逆にピンと来ないです。
モデルルームの雰囲気に舞い上がるような客はこの価格帯にいないのでは？

[448: 匿名さん]

天井240か。ケチったな笑

[449: 匿名さん]

ここは、都内のマンション史上最高レベルの割高と
言っていいぐらい、周辺坪単価をかなり上回る@350という価格設定です。
こういうマンションが、必要以上のマンション価格高騰の原因と
なるので、マンション購入検討者の天敵以外の何者でもありません。
やめて欲しいですね。検討していましたが、手を引きます。
ここまでくると、正常な価値観や知識を持った検討者は誰も購入しないので
自身も困る事になりますが、自業自得ですね。

[450: 匿名さん]

貧乏人は退散しなよ。
ここは金持ち老人ターゲット。
世の中に金がまわるから良い。

[451: 匿名さん]

こんなしょぼいマンションに@350?

[452: 匿名さん]

老人は築地というと魚市場のイメージだろうに
金持ちが買いたがるかなあ？

[454: 匿名さん]

新築価格がこれほど高いと、リセール時の売却価格との間に差がかなりつき
大きな負債を背負うことになる可能性が高い。
また、南側の印刷工場、北側の築地川公園の地下首都高速が開通すれば
南北両サイドからの騒音と、地下からの振動に挟まれる深刻な状況になるとともに
印刷工場の臭いだけでなく、高速からの多量の排気ガスにも悩まされそう。
唯一抜けている、北側には、聖路加関連の高層ビルが竣工後間もなく
建ちますし、建物の長寿命化の評価は最低ランク。
資産価値の下がる要素が非常に多いですね。
資産価値の低下要素と、この新築価格のバランスを考えると、非常にリスクが高いので
検討から外しました。

[455: 匿名さん]

そこまで、酷評されるマンションだと逆に気になるな。一度モデルルーム行こうかな。

[456: 匿名さん]

三井信者しか、買わんだろ。

[457: 購入検討中さん]

454さん 北側に出来る聖路加のビルって、日刊スポーツ本社の向かいですよね。あそこは高層ではなかったと思いますが、他の場所ですか？

[458: 匿名さん]

タクシーのおじさんの憩いの場所。癒しの空間ですな。

[460: 匿名さん]

聖路加のビルは8階だてなのでさほど上部の視界はさえぎられないでしょう。むしろ、きれいなビルになることを期待しています。日刊スポーツ本社も数年前の建て替えでおどろくほど見栄えするようになったので。聖路加だけに上品なビルになりそうですが、色は気になりますね。このマンションからの眺めとして考えると、聖路加看護大学のようなピンクベージュよりシンプルに白っぽい色の方が築地川公園の緑が映えて良さそうです。

[461: 匿名さん]

8階建てだけど、高さはこのマンションよりかなり高いので、
最上階でも抜けないはずですよ。
マンションじゃないし、天井高が全然違うのだと思います。

[462: 匿名さん]

高さ38メートル。
公園の向こうだし、気にする程ではないと思うし、この先変なのが立たないのは安心材料だと思う。
それよりあっちサイドは丸大食品の看板の方が目立つでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[463: 匿名さん]

マンションバブルで高値設定だから、ここは待ちですね。仕様もとうとうそれなりになっていますので。（低＆狭）

[464: 匿名さん]

この辺URが重しになって良くも悪くも賃料は安定してるんだから適正価格はわかりやすいのにね。ここは高すぎ。

[465: 匿名さん]

三菱の事件以来、ブランド料に高額払う意味が完全にうせた。ここも同じ。中身と価格のバランスをみないとね。今は強気の市況なんで買い時ではなくなった。

[466: 匿名さん]

過ぎ去ってみれば、買い時は2013年の上半期まででしたね。今後いつまでかはわかりませんが、数年間は買い手に不利な状況が続きます。
大手であってもあんな問題が起きるのは驚きですが、大手だからこそ手付の2倍の迷惑料を支払うことができたわけでむしろ私は買うならやはり大手だと思いました。でも、ここはさすがにおすすめしませんが。

[467: 匿名さん]

大手ほど品質がわるいとは、この業界進歩ないね

[468: 匿名さん]

車みたいにポルシェ、ベンツなら高額・高品質間違い無しだが。三井、三菱等＝高品質、になっとらんからな。この業界は。ここは低仕様で高額。品質は昨今の大手施工事件で不明。

[469: 匿名さん]

大手ほど、とも限らないよ。
中堅デべでババ物件を掴まされたことがある。大手と違ってニュースにならないだけ。

[470: 匿名さん]

結局、大手、中堅関係ない、ということ。大手の方が丸投げしてるから管理が手薄になるとの業界意見あり、というのも事実。

[471: 匿名さん]

三井さんからすれば、高めのお値段でもリッチなシニア向けにしたら何とか売れそうな立地。購入者側からすれば、こんなに高くなる前に作って売って欲しかった立地。

[472: 匿名さん]

リッチなシニア、が
『築地』アドレスに住みたいかどうかですね。

[473: 匿名さん]

リッチなシニアは絶対数が多いし、いろんな層がいるからな。下町風情を好む層には築地アドレスのウケもいいんじゃない。

[474: 匿名さん]

「今度、築地に引っ越すんだよ」と、リッチなシニア同士の会話？
もし目上から言われたら、銀座が近くていいですね、ぐらいしか答えようがないなあ。

[475: 匿名さん]

>>468

＞車みたいにポルシェ、ベンツなら高額・高品質間違い無しだが。

高額なのは間違いないが高品質かと言われると疑問。

[476: 周辺住民さん]

この低仕様でこの価格で買う人、羨ましいです。お金あまってるんですね

[478: 匿名さん]

明石でしょ。間違いなく

[479: 匿名さん]

明石アドレスのがいいけど、聖路加が救急車の待機基地にもなってるから、オーベルは相当うるさそう。

ここはリッチなシニアじゃなくて、リッチで病気持ちのシニアが買うんだと思う。
どのくらいいるかね。

[480: 購入検討中さん]

液状化の危険地域で、首都高速の建設中の地下トンネル。このトンネル計画、実行されるのだろうか。

[481: 匿名さん]

あそこをキャッシュで買えるシニアはたくさんいるんでしょうが
わざわざ築地に住みますかねー。

[482: 匿名さん]

繁華街でシニア向けと言えば銀座か日本橋というところと、聖路加という点でシニアにはうってつけですよね。その中でも液状化とか津波にこだわらない合理的思考の持ち主で、近所に子供夫婦が住んでるとかのプロファイルでしょうか。あまりパイは大きくなさそうですが、時間をかけてでも売りそう

[483: 匿名さん]

聖路加は明石町、築地ではないよ。

[484: 匿名さん]

ここからは徒歩数分なので聖路加ありでしょ。学区も同じだし、アドレスを除けば明石町に限りなく近い環境。しかし明石町ってそんなにうるさいんですかね。UR住んでるとどうなんだろう。

[485: 匿名さん]

救急車は新大橋通りか晴海通りから先に入ったらサイレン消すんで中は意外と静かですよ。
それよりも大通り沿いの騒音の方がずっと続いてるんで気になります。

[486: 購入検討中さん]

この掲示板・・・
直床もうそ、低仕様も私はそうは思いませんでしたし、
なんだかねぇーって感じ。
みなさんがそこまで叩く理由がよくわからない。
ホントに売れてほしくないんですね。笑

[487: 購入検討中さん]

そもそも掲示板の情報でマンション購入の判断材料にする人なんていないだろ。
主観や偏見があってそこに対して事実を突きつける人がいて始めて役に立つんだから
偏った意見だけの方が不自然だし、批判が多い方が健全だと思うけど。
むしろなんでネガに対してヒステリックになるのか意味わからん。

[488: 物件比較中さん]

ここは仕様のグレード低いですね！
明らかに下町仕様です。
都心物件を見ている層に訴求しようとはしていませんね。

[489: 匿名さん]

486さん
私はここが売れても、売れなくても構いません。ただデベロッパーが必要以上に価格を引き上げたこの物件を、最近購入検討始めた方が購入するのはお気の毒だと思い書き込んだことがあります。タイミングを考えると、用地取得がそんなに高かった時期ではないでしょうし、長谷工仕様ですから。
でも今後の物件も安くなる要因はありません。このマンションが気に入っている方は外野の評価など無視して購入されると良いと思います。

[490: 匿名さん]

下町仕様？新語ですか？

[491: 匿名さん]

下町仕様、私は「うまいこと言うな～」って思いましたけど。
この構造で外廊下とか、都心3区では下町以外では作らないんじゃないでしょうか？

[492: 周辺住民さん]

資料を見る限り仕様はまずまずな気がしますか、設備に求めるグレード感は人それぞれですからね。この近辺では、立地的にも規模的にも、目立つ物件になるように思います。築地7丁目は、一通のせいで大きい商用車が入って来ないし嫌悪施設もなく合理的に都心生活を送るには良い場所です。一度住むと銀座徒歩圏の快適さはやみつきになります。お子さんがいる方やアドレスにこだわるなら確かに明石町の方が格上ですが、実をとるならここもいいと思います。価格が高騰する前に買えていたらとつくづく思いますよ。

[493: 匿名さん]

環境については同意だけどオーベル明石町より仕様が落ちて1割高は困ったな

[494: 匿名さん]

中央区在住者には明石町アドレスの方がブランドに感じますけれど、一般には明石町より築地の方が知名度が高くて、広域から購入者を集めやすいのでしょう。三井ブランドで選ぶ人も少なくないですし。これくらいの戸数なら捌けるだろうという価格設定ですかね。

[495: 匿名さん]

知名度、といっても市場の存在の知名度ですよね。
住むところとしてではなくて。

[496: 匿名さん]

知り合いの単身赴任者が住んでいたので築地は単身者向けの賃貸マンションが多いイメージがありましたけど、この物件の辺りは緑や公園が多くて居住性がひじょうに高いと感じました。住宅地として穴場であるということは近くに住んでいないとわからないかもしれませんね。

[497: ご近所さん]

明け方にスポーツ紙の商用車が一通を勢いよく通過します。
また、日中はタクシーの休憩所となりますので、
環境が良いと思って買われるなら、その点は確認
された方がよろしいと思いますよ。

[498: 匿名さん]

昼間にしか現地に行ったことがなく、築地川公園側にタクシーが何台も休憩しているのは見ました。スポーツ紙の商用車はこのマンションの周囲の道をよく通るのですか？ 北側の道ですか？ ご近所でお詳しい方、教えていただけると助かります。

[499: 匿名さん]

車は脇を通って新大橋通りですね。
しかし築地は車の音を気にしているとキリが無いですよ。少し市場に寄るとターレも明け方前から走ってますし。

[500: ご近所さん]

スポーツ紙の車は、築地川公園沿いの道(タクシー休憩所)を通って、当マンション北角を右折して行きました。明け方には複数名の作業員が現れ、トラックのまわりで作業をしていました。クレーン車も登場し、道路工事並みの音をたてていました。10から20分くらいの短い時間でしたが。たまたまその日だけだったのか、毎日なのかは残念ながら存じません。

[501: 匿名さん]

日刊スポーツは明け方だけじゃないですよ。
小型のトラックで日中もタクシー休憩所前をすごい速さで走ってます。
晴海通り曲がってすぐのところは歩道も無いので、怖かったです。

クレーン車が現れるのも明け方だけじゃないですよ。
昼間もそのうるさい作業やってました。
なんなんですかね？？？

[502: 匿名さん]

ゴミ並べてる魚屋、印刷工場、タバコ臭くてホームレスのいる公園と、列を成してる休憩のタクシー

嫌悪施設に囲まれてると思いますが。。。

[503: 匿名さん]

環境的には築地はどこもそんなもんでしょう。
問題は周辺をはるかに上回る価格。。

[504: 匿名さん]

多くの検討者にとっては期待外れの仕様と価格でしたが、銀座も聖路加病院も近い好立地ですし金銭的に余裕のある50代以上の方には魅力ある物件だったと思います。あまり苦労せず、すんなり売れていくと思います。

[505: 匿名さん]

金銭的に余裕があって、タワマンじゃなくてよくて
築地アドレスを気にしないで、とか条件付き過ぎです。

[506: 匿名さん]

年齢が高い方には非タワマンであることはむしろポジティブ要因です。築地も住宅地としての地位はないですが「遊び（銀座）」と「健康（聖路加）」という2つの関心事項を押さえているところは魅力でしょう。
値段が高く自分が求める物件でなかったのは残念でしょうが、それは仕方がないことです。

[507: 匿名さん]

確かに永住前提のシニアには非タワマンはポジティブ要因。
タワマンは、人気エリアで買い時に安く買って
10年以内に買い替える前提ならアリだけど、
今はもう買い時でなく売り時に入ってしまった。
高値で売れるうちに売り抜かないと、
資産に相当の余裕がある人でない限り
管理費や修繕費の生涯コストが老後の大きな
負担になってしまう。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000031082012

[508: 匿名さん]

管理費や修繕費ってタワーじゃなくても必要でしょ。
タワーマンションの修繕費の不透明さを心配する人もいるけど、
商業用高層ビルの修繕費って低層と比べて大きく違うわけではないから、
マンションでもそう変わらないと見る方が自然。

[509: 匿名さん]

車の通行状況の情報、ありがとうございます。
多少は覚悟しておいた方が良さそうですね。
管理費の話題が出ていますが、この物件は
相場並みでしょうかね？
コンシェルジュサービスなどもあるようですが。

[510: 物件比較中さん]

>505
別にあんたに条件つけてるわけじゃないと思うけど？

長谷工仕様とか偉そうに言ってる輩もなんでこの板を見てるんだか。
なんかポジティブな材料を探してるのかね。

俺は先日MR見てきたけど正直悪くないと思ったけど。
どの辺が？と思う方は質問してください。

値段なんて周りの相場を壊さないようにするのが当たり前なのだから
ここ数年は高いと考える人は買うべきじゃないし
10年以内の視野でまだ上がると考えてる人が買うんでしょ。
その投資判断についてここで議論しても仕方ないから
中央区駅近で物件探してる人に対しては悪くないと思ったよ。

[511: 匿名さん]

ここが販売好調だと今後この辺りの物件の単価も追従するだろうね。ウォッチャー件この辺りの物件オーナーとしては興味深いです。

[512: 匿名さん]

富裕シニアだけでなく、この場所らしい活きの良い方も住まれるようですね。

[513: 匿名さん]

長谷工だとリセールも心配。

[514: 匿名さん]

三井だと低仕様で心配。

[515: 匿名さん]

大通りからは離れているし、近くに公園があったりで
住環境的にはいいんじゃないかと思います。

仕様は別に普通のような気がしますが…。

こちらのマンションの住民は聖路加フレンズという会員制の健康クラブに入会金無料で入れるとか。
こういう倶楽部ってどうなんでしょうね？

[516: 匿名さん]

検索するとわかりますが、聖路加フレンズは月会費が一万円です。
シニア世代の方は魅力に感じるのでしょうか。

[517: 匿名さん]

シニア世代に理事会を牛耳られると修繕積立金とか物凄い削られそう…。

[518: 匿名さん]

まさに高齢化日本の縮図のようなマンションになるのかな。

[519: 買い換え検討中]

老人ホーム状態なんですか？

[520: 周辺住民さん]

最近値段改定があったみたいですが、ショールームを見た感じと周辺エリアを考えると、
元々の値段は相応だとは思います。

ただ、来年の受け渡しの際に、今成約した価格が、どう動いているか
ということがわからないので、みんな様子見なんじゃないかなぁと。
焦って、販売側で値段を下げるのは、それはそれでイメージダウンかなとも。

このエリアの良さをわかっている人は、いるわけですし。
４月からの住宅ローン減税を考えると、これからという感じなんだと思います。

ちなみに以前ショールームで聞いた感じだと、
シニア層は１／３くらいと聞いていました。
アクティブシニアという感じの方がちょうど別の商談ルームに
入ってくるところもみましたよ。

聖路加も近いし、水も緑あり、公共機関も銀座も徒歩圏内なので、
富裕層シニアは、この辺りで多くなるかもですね。

[521: 匿名さん]

価格改定！？おいくらですか？

[522: 周辺住民さん]

＞521さん
ちょっと語弊があったかもしれません。
以前ショールームに行ったときに見せてもらった値段から
変わったという風に連絡をいただきました。
もしかしたら個別に話しているのかもしれませんので、
ショールームにてお聞きいただいた方がいいかもしれません。

具体的にはお伝えできませんが、
オーベル明石町を意識されたのかな？という感じでした。

[523: 匿名さん]

522
オーベル明石町にも書き込んでますがウソはいけませんよ。価格かわってないですよ。

[524: 匿名さん]

高くなった部屋と、安くなった部屋があって、全体では高くなってるような印象です。
計算していないし、もともとの価格は全フロア出ていたわけではないので、比較も難しいです。

知りたいのはどこのお部屋でしょうか？
521さんが欲しいお部屋が南側の下のほうなら安くなってると思います。

[525: 物件比較中さん]

>522

価格改定とか嘘を書くなよ。
参考価格からブレるのは普通にあること。

なんで今さらオーベルを意識するのかも意味不明。

[526: 匿名さん]

変わるのは当たり前。正式前なら。

[527: 匿名さん]

こちらの70Bの低層階いくらくらいですか？

[528: 匿名さん]

2階で7090です

[529: 周辺住民さん]

520と522の者です。
どなたかも書いていた通り、部屋によってなんじゃないですかね？
なので、語弊があったかもしれませんと追記していますが、
少なくとも、私は元の値段より安くなったと聞いたので、
全体が安くなったのかなと思っただけです。
ウソはついたつもりはありませんが、混乱されたらすみません。

なので、ショールームでご自分で確認されたらよいかなと思います。

また、オーベルにも書き込んでいるのも私ですが、
周辺の住民なので、ここのエリアの価値については気になります。
なので、周辺のマンションは、時々ウォッチして、
最近書き込もうかなと思って、やったまでです。

でも、ちょっと今回の件で怖くなったので、これで終わりにしたいと思います。

[530: 匿名さん]

↑お疲れ様でした。さようなら。

[531: 物件比較中さん]

予定広告とか参考価格の意味も知らずに
値段が下がっただの他物件を意識してるだの
知ったかぶりを信じてしまう人もいるからね。

良かれと思ったって「そりゃ違うだろ」と言われたら
書き込んだ側もそれを自覚すればいいんじゃないかな。

「ネット掲示板は怖い」みたいな偏見をどこかで
振りまかれると思うとそれもまた不快。

[532: 匿名さん]

一次取得者やサラリーマンはターゲットになりにくい価格設定ですね。
若いご夫婦やファミリーはかなり少ないでしょうか?

[533: 周辺住民さん]

一応、誤解があるようなので、お伝えすると
ここの物件の担当さんからショールームで提示された価格と
その後に、お電話があって、ご興味のある部屋の価格改定がありました
という電話を受けました。

この販売会社の方が言っているのは、
予定広告でも参考価格でもないと思います。

ネット掲示板＝怖い
という風にとらえられることについては失礼しました。

[534: 匿名さん]

不慣れな人にみなさん優しくないですね･･･。
強気の値段設定過ぎて下げたのは間違いなさそうですね。

[535: 匿名さん]

そうなんですか？
北側に関しては事前案内会の時の価格から、
１０階は全間取りが値上げ、７階も同じか値上げと聞いてがっかりしていました。

[536: 匿名さん]

完成間近のオーベル明石町が重厚感のある外観で見栄えがしているので、このマンションも周辺で目立つ場所だけに築地七丁目のイメージアップになる仕上がりを期待します。

[537: 匿名さん]

近隣物件で聞いた話ですが、中国の富裕層が値段を吊り上げているとかなんとか。

[538: 匿名さん]

坪単価は＠３６０？

[539: 匿名さん]

中国の富裕層なら、わかりやすい湾岸タワマンが好きそうなのに渋いなぁ。

[540: 匿名さん]

在日中国人が経営する中国人向け不動産ブローカーが都心物件で存在感を増してるらしい。週刊誌に書いてあった。

[541: 匿名さん]

比較的大きな規模のマンションだけれど、立地としてファミリーではないのかな。
お値段もお値段ですし。。。ね。
シニア層とかそういう方たちなのかなと私は感じています。
あとお勤めが比較的近いＤＩＮＫＳの方など。
この辺りで子育てってどうなんでしょうね。

[542: 匿名さん]

540
晴海スミフは台湾やシンガポールの外国人が多いとスレに書いてありました。

[543: 周辺住民さん]

価格帯の面から、シニアと海外投資家をメインターゲットにしたようですが、立地的には子育て環境は良いエリアですよ。保育園、幼稚園は隣の明石町に複数ありますし、学区の明石小は立て替えたばかりできれいです。私立をお受験される場合も、日比谷線で広尾、六本木方面、有楽町線で千代田区や文京区の学校にも通いやすいです。

[544: 匿名さん]

三井さんだから、大丈夫、下がりますから。

[545: 匿名さん]

子育てに良いというお話ですが、待機児童とか大丈夫なのですか？
3歳未満児は難しいという話をよく耳にしますけれど。

最近は職場と自宅が近い方が良いという事で
都心に住むファミリーが多いと聞きますが、
公園とかそういう遊べる場所が多いところが多い方が良いかと思いましたが。

[546: 匿名さん]

待機児童、本当に待機してるとお思いですか？実際は民間の保育施設にじゃんじゃん預けていて、形だけの待機ですよ。特に目黒世田谷渋谷港区、富裕層多く、誰も区立の保育園をあてにしていない。

[547: 匿名さん]

「民間の保育施設」って、例えばどこを指してます？
築地周辺は認可保育園しか無いと思いますが。

銀座まで行けば無認可24時間保育室がありますけど、
距離、料金、安心感を考えると、ほとんどの方が待機を選ぶかと。

[548: 匿名さん]

このマンションのすぐ近くに区立明石町保育園、そして聖路加タワーの隣に私立の認可園で「ぽけっとランド明石町保育園」が来月開設します。駅とは反対方向ですが緑の多い通りで隅田川テラスもすぐなので環境的には悪くないと思います。区のHPに認可の定員空き情報があがっています。http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/hoiku/ninkahoiku/akizyoho.html

[549: 検討中の奥さま]

75bの部屋の最上階いいなあ。
しかし昼前には暗くなるよな。

[550: 匿名]

70A南東興味ありです。こちらも暗くなりますかね？

[551: 購入検討中さん]

70A窓がリビング面にしかないなんて嫌だわ

[552: 購入検討中さん]

角部屋しかまともな間取りと広さをかねそなえた部屋がないな

[553: 匿名さん]

老人向けマンションですから。

[554: 購入検討中さん]

南側は日当たり見込めるのか？周り同じ高さのマンションビルに囲まれてるよね。最上階の各部屋と75Ａの7階以上だけだろな

[555: 物件比較中さん]

皆様登録すませたの？

[556: 買い換え検討中]

70A暗くなる？もなにも目の前ビルだぞ。現地みてないのか

[557: 匿名さん]

こちらは、購入を希望している方は皆さん登録されているんですか。
あっちこっち登録して、営業さん達がうるさくならないですかね。
モデルハウスに見学に行ったら、それからがうるさくてね～。
ここ以外にも登録してて営業さんが、しつこくならないですかね。

[558: 匿名さん]

登録はまだ始まってませんよ。

あっちこっち登録は、迷惑だからやめたほうがいいんじゃないですか？
ブラックリストに載っちゃいますよ。

[559: 検討中の奥さま]

第一次で角部屋高層階うまるかな？うまらず値下がり希望

[560: 申込予定さん]

やっぱり築地川公園かったほうがいいのかな。
真っ正面…近距離にたてものはきついよな

[561: 申込予定さん]

登録てあちこちするもんなの？希望部屋かいて抽選でしょ？あたってもキャンセルとかよくあるの？

[562: 匿名さん]

>>558
それじゃあ、登録は最終段階で買うと決めたところで登録すれば良いんですね。
それなら、色んな物件を沢山、見てきた方が良いですね。

話しは変わりますが、ここから築地市場までは直ぐですかねぇ。
一度、どんな所なのか見てみたいなぁ、、なんて思ってみたりしてます。

[563: 匿名さん]

上階は無くなりそう。竣工も先だし値下げは厳しいね。

[564: 申込予定さん]

南東側、多分6階から下はじめじめしそう。

[565: 物件比較中さん]

老人おおそうだね。部屋で最後とか率高いんだろうな。考えると気持ち悪いな

[566: 匿名さん]

最上階は角部屋に限らず抽選みたいなので、
１次で漏れた人が下に降りてきて上層は２次で売れそう。

中層以下は１次で売れなければしばらく残るかも？

でも、三井って値下げするんですか？

オーベルは竣工直前まで残ってたけど、最後は値下げしたのかな？

[567: 申込予定さん]

2次はだいたいいつくらいなの？

三井は値下がりするよ。中層以下は毎度のこと。一次で決めるのは、もたいないかな。
500万はかわってくるかな。希望の部屋抑えられるかの駆け引きだよね。

で6階以上は部屋の中オーダーできるけど2次できまったひとは遅くなるからできないのかな？
。中層は6月までだよね。

[568: 購入検討中さん]

営業の電話が無いな

いまひとおしほしくて営業あったら登録いこうかとおもってたんだけど。
金もってなさそうにみえたのかな笑

[569: 匿名さん]

別な三井物件に行ったことあるけど、確かに営業が淡白だったなぁ。行かなかったら電話が来なくなり。

[570: 匿名さん]

考え方にもよるでしょうが、住宅購入にかける500万円程度は誤差だと思います。数百万円安く買うことよりも、数フロア上にすることで眺望が抜けているとか向きがいいとか、より希望に近い部屋を購入することの方が満足度が高いと思うからです。
ただしこのマンションは残念ながらオーベルより条件の悪い物件をオーベルより高値で買うことになるので、購入をオススメしているわけではありません。

[571: 購入検討中さん]

三井物件はじめて。営業淡白なのか。ものたりないな

[572: 匿名さん]

５４３さん
中央区の保育園待機児童は、昨年の7月の発表になりますが、23区内でワースト１６位です。
子供の数もそんなに多くないというのもあるかもしれませんが、割と少ない様ですよ。
認定こども園なども次々できてきている様ですし、子育てには優しい区ではないでしょうか。
区が開催する子供向けのイベントも多い様です。

[573: 匿名さん]

私も気になって調べたのですが、
「この３月の選考では４００人が入園出来なかった。」
と区役所の方に聞いたと、ウィメンズパークに書いてありました。
夫婦とも正社員でもダメだった方もいるようで、
新しい園が６園も出来たのに、人口増加が上回り、状況は去年より悪化しているそうです。

[574: 買い換え検討中]

一次の抽選て公開？

公開ではないと結局販売員の力量とか資産とか勝手にランク付けされてきまりそうだな

[575: 買い換え検討中]

南側角７５bのまん前にたってるマンション銀座レジデンスイーストって１３階建てだったよ。
最上階１２階でもまん前マンションになる可能性？高さまではしらべられなかったのだが

[576: サラリーマンさん]

やはり、夫婦だけでなく、家族で住む方もいるかと思いますが、
子供さん達は、どこら辺で遊んでいるんでしょうか。
この辺にも公園とか、子供達で遊ぶところがあるのかな。
周りはビルばかりでしょ、お部屋でゲームでもしてるのかな。

[577: ご近所の奥さま]

このマンションの隣の公園にあつまってるよ。現地みてないのか？だいじょうぶかよｗ

[578: 申込予定さん]

573
その情報正しいのかしら？
近所に住んでるけど周りの奥様たちは皆様保育園はいれてるよ。勝ちどきの保育園は大変みたいね。

[579: 匿名さん]

573です。
ウィメンズパークは承認制（住所、本名も登録。パスワードは郵送で送られる）ですし、
ほかの掲示板より信頼できると思います。
明石町の２園も３歳未満は「空き０」なので、今年は厳しかったのではないでしょうか？
勝どきで入れなかった子も入ってるかもしれないですね。

[580: 購入検討中さん]

抽選公開なのかな？知ってる人いませんか？

[581: 匿名さん]

三井は公開です。
公開じゃないところもあるんですか？
知ってる範囲ではどこも公開だけど。

[582: 購入経験者さん]

公開じゃないとこもあるよ。

[583: 匿名さん]

昔、大京は非公開の社内抽選でした。
申込みして外れたことがありましたが、非公開で外れるとハラがたちます。

[584: マンション投資家さん]

大京はいまでもじゃない？販売員の力量と客の信頼度できまるのだろうな

[585: 物件比較中さん]

このごじせいお客を選ぶの普通じゃないの？
公開抽選でも細工してあるかもよ。
不動産屋だってこの人に買って貰いたいってのあるだろうしね。

[586: 匿名さん]

プチバブルのとき、三井と関係ない中堅デべの抽選会で
立会人をやって間近でガラポン見てたけど、わけの分からないことやってたよ。不器用だからかなんだか知らないが。

[587: 購入経験者さん]

583抽選外れたって汗…選ばれなかった客ってことだよ。
社内抽選って抽選してるわけではないし。ただ選別してるだけ。

[588: 匿名さん]

583さんもそう思ってハラが立っているんじゃないですかね。

ここはキャッシュでポンのシニアが大半でしょうから、
三井側で細工が出来るとしたらローンの人は不利かもしれないですね。

[589: 匿名さん]

昔は営業の裁量で決めるのも横行してたけど、最近の抽選は操作なんて無理無理。時代は変わったのよ。

[590: 販売関係者さん]

マンション抽選からくりで検索かけてみて。
買って貰いたい人になりましょうね。売る側の立場になって考えよう

[591: 購入経験者さん]

589ゆとりか笑

[592: 匿名さん]

591こそゆとりだろ。大手はどこもそうだと思うが最近とにかくコンプラ最優先。

でも営業にとっては地獄だよ。事前案内会から手塩にかけた客と当日飛び込みの申込みを同列に扱わないといけないのだから。

[593: 申込予定さん]

北角と南最上階が埋まると、眺望も日照も無い部屋ばかりですが、あの値段で大丈夫ですかね。

[594: 匿名さん]

竣工まで時間があるから長期戦覚悟でしょう。

[595: 購入検討中さん]

593南最上階って生活間丸出しの汚い家と同じ高さのマンションが目の前にあるよね。

南っていっても日照なさそ

[596: 周辺住民さん]

築地川公園と反対側の低階層は確実にやばいだろうな。
目の前が見るに絶えかねない住宅な上に下が駐車場だし

[597: 周辺住民さん]

公園側、夜ネオンやばいぞ笑

[598: 物件比較中さん]

日照眺望の話がでてるけどシニア相手だから問題ないだろ。目もみえなくなってきてて白内障でかすんでるからわからんのでは？

[599: ご近所さん]

597なんとか食品の看板ねw赤と緑のネオンw

[600: 匿名さん]

シニアこそ、南信仰で日当たり好きなんだが。
白内障は聖路加で治せる。