パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[402: 匿名さん]

名前の通り昔の川のそばですからね。
この界隈の中でも地盤は弱い方でしょうね。

[403: 匿名さん]

築地は今度のオリンピックに直接関係ないよ。
2016年立候補のときはメディアセンターにする計画だったけど。
晴海に選手村ができてもセキュリティ厳重にして、選手がブラブラ築地まで食事に来るようなことはないだろうし。

[404: 匿名さん]

だいぶ話題が尽きましたね、、、

ところでオーベルはまだ空きがあるようです。

[405: 匿名さん]

周辺環境に加えてこの物件でいいと思ったのが
築地駅のどちらの出口にも近い点です。
築地駅は車両の両端に出口があって
たとえば銀座駅で乗り換える際も
丸ノ内線なら最前車両、銀座線なら最後車両
で降りるように出口を使い分けしているので。

ただし一点、気になっているのが液状化です。
液状化予測図をみるとここは
ピンク（液状化の可能性が高い地域）ですよね。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
311のときには被害があったかご存知の方はいますか？

[406: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[407: 匿名さん]

311被害は聞いた事無いですね。
この辺りだと、月島で道にヒビが入ったとか程度だったと思います。

この辺りは聖路加、明石小、あかつき公園で災害時対応の中心的拠点になりますから、震災等があっても道路などの整備は優先的に行われるのでは。

建物は、地盤に杭うってるしょうし、それでも気になる人は中央区には住まないかと。

[408: 匿名さん]

407 さん ありがとうございます。確かに周辺施設を考えると整備は優先されそうですね。親戚が浦安の海側のマンションに住んでいて最近遊びに行ったところ、駅からの道中で今でも311 で液状化した道路の道路工事が続いていたので気になった次第です。ニュータウンとこういった都心では整備の進み方も違うかもしれませんね。

[409: 匿名さん]

NHKの築地移転が決まれば再開発が進むと期待されます。

[410: 匿名さん]

409さんそれは、石原元都知事が一度だけ言って、NHKが否定した話ですね。

[411: 匿名さん]

>>410
芸能人の熱愛報道みたいなもので、当事者はそりゃ否定するでしょうが、水面下では既定路線ですよ。
都知事はフライングで言ってしまっただけです。

[412: 匿名さん]

411さんは
城東スレで有名な教授さんですか？

[413: 匿名さん]

あかつき公園が近いのですね。あかつき公園のタイヤは子供のお気に入りでよく遊んで
います。フリークライミングなどもあるんですよね。
子供を遊ばせる公園が近くにあるのは子育て世代にとっては重要な事なので
近くに魅力ある公園がありいいなと思います。銀座までもすぐだし、お買い物は不自由しない
立地ですよね。

[414: 匿名さん]

NHKが築地に来なくても、都心3区でこれ程まとまった立地は超希少なので注目の再開発になるでしょうね。といってもオリンピックに向けて資材も人材も不足してるので、その後かもしれませんね。

[415: 匿名さん]

私も大々的に開発が行われるのは、オリンピック後になるのではないかと思っています。
オリンピック関連で新しく作るハコモノは他と比べて多くはない、という話は聞きますが
街の整備などにお金を使わなければならなくなったり人や物をつぎ込んだりするでしょうから
築地跡地まではなかなか流れてこないんじゃないかなぁ。

[416: 匿名さん]

周辺散策してたら、新富町駅１０秒くらいの所に三菱がマンション建ててるね。

[417: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いかがでしたか？

[418: 購入検討中さん]

坪単価が知りたいです。
情報教えてください。

[419: 匿名さん]

金曜日に事前案内会が開催されたのですよね。
既に予定価格は発表されていますか？情報をシェアしていただけると幸いです。
駅近、銀座へのアクセスの良さはあれど、長谷工仕様なので価格がどうなるか
興味があり注目しています。

[420: 匿名さん]

ここは市況などの客観的な情報が記載されると、三井の営業によるポジコメントだと反論が続くため、情報を提供してくれる方がいなくなりました。

[422: 匿名さん]

年配の方に人気があるマンションということでしょうか。

インターネットで情報収集なさる方は少ないのでしょうね。こちらの掲示板とギャラリーとの情報や雰囲気の違いは大きいのかもしれません。

要するに行くのが一番、ということですよね。

[423: 匿名さん]

公式サイトで発表されている資料請求数2,000件突破！！！をどう捉えるかですが、
この数字って一般的に好評と判断してよろしいのでしょうかね。
比較対象がないのでよく分からないのですが、3月に発売を控えたマンションとしては
好感触な方なのでしょうか。

[424: 匿名さん]

>>423
資料請求は一期前に総戸数の１０倍が一つの目安。来場者数はその１／３。
だが大手デベは軽く超えてくる。

[425: 匿名さん]

年配の方に人気がある物件なので盛り上がらないのではなく、まともな間取の坪単価が３５０万～３９０万円という
築地なのにとんでもない価格設定に誰も寄りつかなくなっただけでしょう。この価格帯なら、普通の人は誰もが好む
他の人気エリアを選びますよね。

[426: 匿名さん]

坪単価、高すぎますね。
周辺単価とこんなにもかけはなれている物件は
なかなかないと思います。
低仕様、日当たりなし、液状化地帯、目の前が地下高速の空洞なのに。

[427: 匿名さん]

うちは家族構成的に広さが足りなくて見送る予定ですが、
立地はかなり魅力的な物件だと思いました。
（ちなみに、自分は営業マンではありませんよ。）

築地のこの坪単価をどう見るかですが、
高齢化が進むほどこういった場所は
評価されるのではないでしょうか。
駅近、大病院も近く、坂なし、緑や公園が多い、
銀座•築地市場•隅田川が毎日の散歩コースになると
老後が楽しそうですから。
地井武男さんが生前「住み替えたい街ランキング」
という本の中で築地を筆頭に挙げていましたよ。
富裕層シニアのご夫婦で、街歩きが好きな方には良さそうですね。

[428: 匿名さん]

坪350～390万ですか。情報ありがとうございます。
この物件は狭くて見送ったのですが周辺の物件を検討しており
ベンチマークとして参考になります。
真北の74平米で8500万ぐいらと試算するとちょっと割高ですね。
7500万ぐらいと予想してました。

[429: 匿名さん]

高齢にはまだ余裕のある世代ですが、場所はいいと思います。
周辺の街の雰囲気もいいですよね。
ぶらぶら歩くのに良さそうです。
食材調達や外食も楽しめますね。

間取りですが、キッチンのアイランドカウンターというのがちょっと変わってますね。
オープンなキッチンが使いやすいのかどうか。
家具を置くスペースが限られそうな気がしますが。

[430: 匿名さん]

＠３９０ですか？　港区のいいマンション新築で買えますよ。三井の高給取り社員のために買うなんてあほらしいです（笑）

[431: 匿名さん]

平均はもっと下だよ。エリアなりの値付けかと。

[432: 匿名さん]

エリア平均は@300なので、@330以上は完全にかなりの割高です。

[433: 匿名さん]

オーベルブランドの明石町で坪320。ここは三井ブランドで坪340。まあ許容範囲の価格帯と思いますがね。

[434: 匿名さん]

ハセコーマンションとしての分も考えないと。

[435: 匿名さん]

オーベル明石町は、こちらよりはるかに仕様が高く
明石町は、築地より伝統・価値評価がかなり高いアドレスです。
従って、オーベル明石町を基準に考えると
こちらは坪単価300以下が適性です。

[436: 匿名さん]

長谷工だけど二重床じゃん。
誰だよ直床確定って言ってたの。

[437: 匿名さん]

知らない誰かの書き込みに腹を立てる位なら、最初から営業担当に確認する方が賢明。特にスペック等の情報は尚更のことです。（私は三井の関係者ではありません。）

[438: 匿名さん]

今思うと角のクリオ築地川公園って安かったのね。
2年でこんなにも価格ってかわってしまうのかぁ。
今更おそいんだけど。

[439: 匿名さん]

仕様や広さに拘らない、戸建や郊外からの住み替えアクティブシニアが多く購入されるんでしょうね。聖路加が近くというのもウリになるでしょう。

[440: 匿名さん]

確かに聖路加や銀座に拘りたいシニア向け。この仕様で7000万越えが主体となると、立地の利便性はあるとしても、ハコの魅力で勝どきや晴海の物件に目が向いてしまう。二重床と言ってもスラブ厚20cmじゃオーベルの27cmと比べて余りにも貧弱で悲しくなる。

ドトールの最高単価の部屋とかと同水準だと、場所は我慢しようかなって思えてくる。

[441: 匿名さん]

公園の横というだけで、築地アドレス・低グレードのマンションに
７０００～８０００万円という価格がついている。
さらには、公園のホームレスから、室内が丸見え。
ここを選択した人は敗者。
ウィルローズか、菊正宗跡の三菱を待った人が勝者となりそう。

[442: 匿名さん]

ここが老人ホーム化したからウィルローズに期待したけど、
外廊下、ディスポなし、マイナーデベの割りに高い、モデルルーム3日前にドタキャンなど信頼性なし、
でウィルローズもぱっとしなかった。
菊正宗もイマイチだったらエリアを変えるしかないのかな。

[443: 匿名さん]

ウィルローズは構造的に内廊下だと思ってたんですけどまさかの外廊下でしたね。
ただほんの一部だけなので許せる範囲だと思いましたが。

[444: 匿名さん]

一部とは言ってもエレベーター前ですよね。
他の場所を空ければ良かったのに。

[445: 物件比較中さん]

先日、MRに行ってきました。

なんか営業が弱気だったな(笑
価格はについて聞くとやっぱり高いですよねーって感じだった。
(ハッキリとは同意しなかったけど)

MRのコンセプトがアイランドキッチンで一部屋潰したデザインだったから
希望条件の2LDKとはかけ離れすぎてたけど
水周りの仕様は最近の周辺物件としては悪くなかったけどな。
ハリも目立たなくていいなと思う反面、
天井が2.4mでサッシ高2.1mはちょっとなって思った。

[446: 匿名さん]

ここは地方からの情弱シニアの流入で捌くつもりでしょうね。この辺りの相場を知ってると厳しい。私は撤退。

[447: 匿名さん]

モデルルームってなんであんなに現実とかけ離れた部屋にしちゃうんですかね。
むしろオプションなしのそのままの部屋を見せて欲しいのに変更しまくりで逆にピンと来ないです。
モデルルームの雰囲気に舞い上がるような客はこの価格帯にいないのでは？

[448: 匿名さん]

天井240か。ケチったな笑

[449: 匿名さん]

ここは、都内のマンション史上最高レベルの割高と
言っていいぐらい、周辺坪単価をかなり上回る@350という価格設定です。
こういうマンションが、必要以上のマンション価格高騰の原因と
なるので、マンション購入検討者の天敵以外の何者でもありません。
やめて欲しいですね。検討していましたが、手を引きます。
ここまでくると、正常な価値観や知識を持った検討者は誰も購入しないので
自身も困る事になりますが、自業自得ですね。

[450: 匿名さん]

貧乏人は退散しなよ。
ここは金持ち老人ターゲット。
世の中に金がまわるから良い。

[451: 匿名さん]

こんなしょぼいマンションに@350?

[452: 匿名さん]

老人は築地というと魚市場のイメージだろうに
金持ちが買いたがるかなあ？

[454: 匿名さん]

新築価格がこれほど高いと、リセール時の売却価格との間に差がかなりつき
大きな負債を背負うことになる可能性が高い。
また、南側の印刷工場、北側の築地川公園の地下首都高速が開通すれば
南北両サイドからの騒音と、地下からの振動に挟まれる深刻な状況になるとともに
印刷工場の臭いだけでなく、高速からの多量の排気ガスにも悩まされそう。
唯一抜けている、北側には、聖路加関連の高層ビルが竣工後間もなく
建ちますし、建物の長寿命化の評価は最低ランク。
資産価値の下がる要素が非常に多いですね。
資産価値の低下要素と、この新築価格のバランスを考えると、非常にリスクが高いので
検討から外しました。

[455: 匿名さん]

そこまで、酷評されるマンションだと逆に気になるな。一度モデルルーム行こうかな。

[456: 匿名さん]

三井信者しか、買わんだろ。

[457: 購入検討中さん]

454さん 北側に出来る聖路加のビルって、日刊スポーツ本社の向かいですよね。あそこは高層ではなかったと思いますが、他の場所ですか？

[458: 匿名さん]

タクシーのおじさんの憩いの場所。癒しの空間ですな。

[460: 匿名さん]

聖路加のビルは8階だてなのでさほど上部の視界はさえぎられないでしょう。むしろ、きれいなビルになることを期待しています。日刊スポーツ本社も数年前の建て替えでおどろくほど見栄えするようになったので。聖路加だけに上品なビルになりそうですが、色は気になりますね。このマンションからの眺めとして考えると、聖路加看護大学のようなピンクベージュよりシンプルに白っぽい色の方が築地川公園の緑が映えて良さそうです。

[461: 匿名さん]

8階建てだけど、高さはこのマンションよりかなり高いので、
最上階でも抜けないはずですよ。
マンションじゃないし、天井高が全然違うのだと思います。

[462: 匿名さん]

高さ38メートル。
公園の向こうだし、気にする程ではないと思うし、この先変なのが立たないのは安心材料だと思う。
それよりあっちサイドは丸大食品の看板の方が目立つでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[463: 匿名さん]

マンションバブルで高値設定だから、ここは待ちですね。仕様もとうとうそれなりになっていますので。（低＆狭）

[464: 匿名さん]

この辺URが重しになって良くも悪くも賃料は安定してるんだから適正価格はわかりやすいのにね。ここは高すぎ。

[465: 匿名さん]

三菱の事件以来、ブランド料に高額払う意味が完全にうせた。ここも同じ。中身と価格のバランスをみないとね。今は強気の市況なんで買い時ではなくなった。

[466: 匿名さん]

過ぎ去ってみれば、買い時は2013年の上半期まででしたね。今後いつまでかはわかりませんが、数年間は買い手に不利な状況が続きます。
大手であってもあんな問題が起きるのは驚きですが、大手だからこそ手付の2倍の迷惑料を支払うことができたわけでむしろ私は買うならやはり大手だと思いました。でも、ここはさすがにおすすめしませんが。

[467: 匿名さん]

大手ほど品質がわるいとは、この業界進歩ないね

[468: 匿名さん]

車みたいにポルシェ、ベンツなら高額・高品質間違い無しだが。三井、三菱等＝高品質、になっとらんからな。この業界は。ここは低仕様で高額。品質は昨今の大手施工事件で不明。

[469: 匿名さん]

大手ほど、とも限らないよ。
中堅デべでババ物件を掴まされたことがある。大手と違ってニュースにならないだけ。

[470: 匿名さん]

結局、大手、中堅関係ない、ということ。大手の方が丸投げしてるから管理が手薄になるとの業界意見あり、というのも事実。

[471: 匿名さん]

三井さんからすれば、高めのお値段でもリッチなシニア向けにしたら何とか売れそうな立地。購入者側からすれば、こんなに高くなる前に作って売って欲しかった立地。

[472: 匿名さん]

リッチなシニア、が
『築地』アドレスに住みたいかどうかですね。

[473: 匿名さん]

リッチなシニアは絶対数が多いし、いろんな層がいるからな。下町風情を好む層には築地アドレスのウケもいいんじゃない。

[474: 匿名さん]

「今度、築地に引っ越すんだよ」と、リッチなシニア同士の会話？
もし目上から言われたら、銀座が近くていいですね、ぐらいしか答えようがないなあ。

[475: 匿名さん]

>>468

＞車みたいにポルシェ、ベンツなら高額・高品質間違い無しだが。

高額なのは間違いないが高品質かと言われると疑問。

[476: 周辺住民さん]

この低仕様でこの価格で買う人、羨ましいです。お金あまってるんですね

[478: 匿名さん]

明石でしょ。間違いなく

[479: 匿名さん]

明石アドレスのがいいけど、聖路加が救急車の待機基地にもなってるから、オーベルは相当うるさそう。

ここはリッチなシニアじゃなくて、リッチで病気持ちのシニアが買うんだと思う。
どのくらいいるかね。

[480: 購入検討中さん]

液状化の危険地域で、首都高速の建設中の地下トンネル。このトンネル計画、実行されるのだろうか。

[481: 匿名さん]

あそこをキャッシュで買えるシニアはたくさんいるんでしょうが
わざわざ築地に住みますかねー。

[482: 匿名さん]

繁華街でシニア向けと言えば銀座か日本橋というところと、聖路加という点でシニアにはうってつけですよね。その中でも液状化とか津波にこだわらない合理的思考の持ち主で、近所に子供夫婦が住んでるとかのプロファイルでしょうか。あまりパイは大きくなさそうですが、時間をかけてでも売りそう

[483: 匿名さん]

聖路加は明石町、築地ではないよ。

[484: 匿名さん]

ここからは徒歩数分なので聖路加ありでしょ。学区も同じだし、アドレスを除けば明石町に限りなく近い環境。しかし明石町ってそんなにうるさいんですかね。UR住んでるとどうなんだろう。

[485: 匿名さん]

救急車は新大橋通りか晴海通りから先に入ったらサイレン消すんで中は意外と静かですよ。
それよりも大通り沿いの騒音の方がずっと続いてるんで気になります。

[486: 購入検討中さん]

この掲示板・・・
直床もうそ、低仕様も私はそうは思いませんでしたし、
なんだかねぇーって感じ。
みなさんがそこまで叩く理由がよくわからない。
ホントに売れてほしくないんですね。笑

[487: 購入検討中さん]

そもそも掲示板の情報でマンション購入の判断材料にする人なんていないだろ。
主観や偏見があってそこに対して事実を突きつける人がいて始めて役に立つんだから
偏った意見だけの方が不自然だし、批判が多い方が健全だと思うけど。
むしろなんでネガに対してヒステリックになるのか意味わからん。

[488: 物件比較中さん]

ここは仕様のグレード低いですね！
明らかに下町仕様です。
都心物件を見ている層に訴求しようとはしていませんね。

[489: 匿名さん]

486さん
私はここが売れても、売れなくても構いません。ただデベロッパーが必要以上に価格を引き上げたこの物件を、最近購入検討始めた方が購入するのはお気の毒だと思い書き込んだことがあります。タイミングを考えると、用地取得がそんなに高かった時期ではないでしょうし、長谷工仕様ですから。
でも今後の物件も安くなる要因はありません。このマンションが気に入っている方は外野の評価など無視して購入されると良いと思います。

[490: 匿名さん]

下町仕様？新語ですか？

[491: 匿名さん]

下町仕様、私は「うまいこと言うな～」って思いましたけど。
この構造で外廊下とか、都心3区では下町以外では作らないんじゃないでしょうか？

[492: 周辺住民さん]

資料を見る限り仕様はまずまずな気がしますか、設備に求めるグレード感は人それぞれですからね。この近辺では、立地的にも規模的にも、目立つ物件になるように思います。築地7丁目は、一通のせいで大きい商用車が入って来ないし嫌悪施設もなく合理的に都心生活を送るには良い場所です。一度住むと銀座徒歩圏の快適さはやみつきになります。お子さんがいる方やアドレスにこだわるなら確かに明石町の方が格上ですが、実をとるならここもいいと思います。価格が高騰する前に買えていたらとつくづく思いますよ。

[493: 匿名さん]

環境については同意だけどオーベル明石町より仕様が落ちて1割高は困ったな

[494: 匿名さん]

中央区在住者には明石町アドレスの方がブランドに感じますけれど、一般には明石町より築地の方が知名度が高くて、広域から購入者を集めやすいのでしょう。三井ブランドで選ぶ人も少なくないですし。これくらいの戸数なら捌けるだろうという価格設定ですかね。

[495: 匿名さん]

知名度、といっても市場の存在の知名度ですよね。
住むところとしてではなくて。

[496: 匿名さん]

知り合いの単身赴任者が住んでいたので築地は単身者向けの賃貸マンションが多いイメージがありましたけど、この物件の辺りは緑や公園が多くて居住性がひじょうに高いと感じました。住宅地として穴場であるということは近くに住んでいないとわからないかもしれませんね。

[497: ご近所さん]

明け方にスポーツ紙の商用車が一通を勢いよく通過します。
また、日中はタクシーの休憩所となりますので、
環境が良いと思って買われるなら、その点は確認
された方がよろしいと思いますよ。

[498: 匿名さん]

昼間にしか現地に行ったことがなく、築地川公園側にタクシーが何台も休憩しているのは見ました。スポーツ紙の商用車はこのマンションの周囲の道をよく通るのですか？ 北側の道ですか？ ご近所でお詳しい方、教えていただけると助かります。

[499: 匿名さん]

車は脇を通って新大橋通りですね。
しかし築地は車の音を気にしているとキリが無いですよ。少し市場に寄るとターレも明け方前から走ってますし。

[500: ご近所さん]

スポーツ紙の車は、築地川公園沿いの道(タクシー休憩所)を通って、当マンション北角を右折して行きました。明け方には複数名の作業員が現れ、トラックのまわりで作業をしていました。クレーン車も登場し、道路工事並みの音をたてていました。10から20分くらいの短い時間でしたが。たまたまその日だけだったのか、毎日なのかは残念ながら存じません。