パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[329: 匿名さん]

ぱっと見で築地の記事はみつかりませんでしたが、ファミリーで70平米は狭いというのは完全に同意です。

[330: 物件比較中さん]

アメブロはアクセスごとにお金が入るから誘導しようとしてるだけじゃない？
リンク踏んであげない方が良いかと。

[331: 物件比較中さん]

オーベルは「ファミリーも多いけど、もともと近くにお住まいの年配のご夫婦が多い」と
営業さんが言ってましたよ。
こちらも同じ感じではないでしょうか？
たしかに、ファミリーをターゲットにしたにしては狭いですよね。

[332: 匿名さん]

小さい子供がいる家庭と、シニアには向いてるでしょうね。
シニアはここだと日照が気になるかもしれませんが。

4人家族だと、ちょっと我慢が必要かも。
しかも広めの間取りは値付け高めで富裕層シニアがキャッシュで持っていく予感。
オーベルがそうだったので。

[333: 匿名さん]

3LDKで70平米は3人以上のファミリーの住まいとして十分とは言えないと思います。ただ面積を小さくし、グロスを下げることで購入できる層の裾野が広がりますので、70平米前後のファミリータイプ物件は増えていますね。

[334: 匿名さん]

誰かが不満を書くと、不動産事情に詳しい方からすかさずフォローが入るスレですね。

[335: 匿名さん]

ほんの少し勉強すれば、不動産市場に関する基礎知識はすぐ身につきますよ。当スレでのやり取りが、334さんのお役に立てれば幸いです。

[337: 匿名さん]

確かに広さを考えるとファミリーより
DINKSやシニア向けかもしれませんね。

同じ明石小の学区にあたる湊3丁目に
ウィルローズ東京八丁堀ができますね。
南向きの87平米で角部屋かな？
そちらも気になります。
お値段次第では検討しようと思っています。

[338: 匿名さん]

ウィルローズは南西角部屋71とかでは無かったでしたっけ。

あそこは道幅も広くて中層階以上は日照良好でしょうね。
この界隈だとあそこから築地6丁目に抜ける通りか築地川公園北側で、南西角部屋が一番環境良好だと思います。

湊も再開発で雰囲気良くなるでしょうし、先物買いならいいかも。

[339: 匿名さん]

大活躍の335さん、私は親切な方だと信じていますよ。
不勉強ですので、一番高い部屋と、一番安い部屋の価格の予想を教えていただけませんか？
手が出無そうなら、私もウィルローズも検討しなければいけませんので。

[340: 匿名さん]

湊の方はなんとなく雰囲気暗いし駅も遠いんでこことの代替えにはちょっと微妙じゃないですか？

[341: 匿名さん]

湊の再開発ってかなり昔から話はあるけど実現していませんね。

[342: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

湊2丁目再開発はH29完成予定ですよ。
月島の商店街もCGP以降どんどん再開発が決定しているようで、長いものになんとかで動き始めると早いような気がします。

[343: 匿名さん]

湊の再開発はバス通りは高層化を諦めたようで残念。
ようやく解体工事始まったとおもったら続々と新築の戸建が立ち始めて驚愕しました。
計画がまとまるで工事の許可が降りなかったんでしょうね。

[345: 匿名さん]

「低仕様」とか「オーベルの方が良かった」とかばかりで、それらしい肯定的なコメントありました？

[346: 匿名さん]

それにしても新築価格が上がっていますね。

ここは保育園も小学校も、保健所も公園も近くて本当に子育てに適した環境だと思います。でも、ファミリー向けの８０平米前後にすると、中央区の相場があがっている今となっては高給サラリーマンでも手が出ない価格になります。

結果的に、平米数を抑え、子ども1人までなら暮らせる小さい3LDKと、シニアやDINKSにニーズがあるリビングの広い2LDKを増やしたのでしょうか。そのせいか、オーベル明石町が子育て環境を強調していたのに対して、こちらはターゲットを絞っていない広告ですね。

[347: 匿名さん]

いいところがないマンションなわけ？

[348: 匿名さん]

まあまあ駅近ってだけかな。

[349: 匿名さん]

関連会社の若手さん、三井の人に

「立地以外に良いところは無いけど、相場が上がってるから狭くて高くてもしょうがない。をアピールしなさい。
関係者がばれない様に、文頭ではネガにも賛同してから否定しなさい。
連投する時は30分開けること。」

って言われてる？

[351: 匿名さん]

ファミリーで広め希望だったら、この辺りは諦めて別の環境を探しに行った方が良さげ。この辺はシニアDINKSと小さい子供の家庭の需要が堅すぎて供給が望めない。

[352: 匿名さん]

オーベルのAタイプって90平米超えてなかったっけ？すぐに売れたみたいだけど。
狭いタイプは売れ残ってるし、オーーベルもココも需要を見誤ったのでは？

[353: 匿名さん]

オーベルのAタイプは80ちょっとですね。
MR見に行きましたが80の割にどうも狭く感じて見送りました。

ここは部屋自体狭いのですが、ベランダもかなり狭いのですよね。
別に普段活用する訳ではないのですが、ゆとりがない感じが好きでありません。

[354: 匿名さん]

中央区のマンションはみんなバルコニーが狭いです。
と、他の物件ＭＲ営業に開き直られたことがあります。

[355: 匿名さん]

中央区でもタワマンはベランダ広めだと思います。
ただ、角部屋はダイレクトウィンドウでベランダが無いから広がりが無くて
同じ畳数のベランダのある部屋よりだいぶ狭く感じてしまいますね。

[356: 匿名さん]

逆にダイレクトではない、例えば佃のクレストタワーみたいな場合は、角部屋のバルコニーが広過ぎますよ。

[357: 匿名さん]

北向きDW、ベランダ小さくて3LDKとなるとどんな層がターゲットになるのでしょうか？ファミリーだと洗濯厳しそうですが。シニアだと日照無いのは気が滅入りますよね。

[360: 購入検討中さん]

価格出ましたね

[361: 匿名さん]

どんな価格帯でした？3LDKは7000後半から8000後半とかですかね？

[362: 購入検討中さん]

公式サイトにはまだ出てないから、内部で価格が固まったということ？

[363: 匿名さん]

公式サイトに値段が載るなんてのは竣工後も販売しているような物件だけでは？
その慣行が正しいとは全く思いませんが。

[364: 匿名さん]

今、ワールドビジネスサテライトで特集されてました。

アクティブシニア向けのマンションだと説明されてた。

[365: 匿名さん]

梁が出てて天井も低いですね。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=633444653383815&set=a.1448...

[366: 匿名さん]

ん？天井は高く無さそうだけど梁はむしろ目立たないんじゃ？天井はキッチンまでつながってフラットだし。
進藤アナは身長高いから天井低く見えるけど2.5mぐらいはあるんじゃないかな？

モデルルームは70Cタイプのよう。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0114_01/download/su...

あとサッシュに段差がなかったけど直床は確定なの？
長谷工でもたまに二重床あるけど。

[367: 匿名さん]

⑧ シニアライフアドバイザー 松本すみ子氏監修のコミュニケーションイベントを開催

うーん。ほんとにシニア向けなんですね･･･。
長谷工より萎えました。がっかり。
実際にシニアばっかりになると、
エレベーターが加齢臭漂いそう。
理事会も、面倒なことになりそう。
大規模修繕は出来無そう。
子連れは肩身狭そう。

２３区で一番６５歳以上率が低いのが中央区なのに、
その中でわざわざ老人マンションに住む必要無いですね。

[368: 匿名さん]

シニアやDINKS向けっぽい広さだなぁと思ってましたが、ここまで明確にシニアをターゲットにしているとは･･･。

[369: 匿名さん]

価格高騰で、近隣のオーベル明石町でもシニア率が高かったところをみて、アクティブシニアにふりきったのでしょうかね。銀座に歩ける距離でありながら緑が多くて、大病院も近く、犬の散歩にもいい隅田川テラスも近い。確かにシニアに最適だけど、シニアばかりになった途端に魅力も薄れてしまう気がしますけどね。

[370: 匿名さん]

我が家はまだシニアでは無いのでよくわかりませんが、
シニアばかりというのもシニアにとっては住みやすいのでは？
ラウンジでおばあちゃんたちがパン食べながら井戸端会議とか楽しそうです。

逆に、ファミリーには特に魅力は無いかもしれないですね。
築地に知り合いがいるのですが、
小児科も聖路加しか無いし、習い事も佃・勝どきに通っているそうです。

「アクティブシニア」は日照を犠牲にしてまで聖路加&銀座の近くに住みたいと思わないでしょうから、
体の弱いシニアがキャッシュで買うんでしょうね。

[371: 匿名さん]

聖路加の小児科は素晴らしいですよ。
24時間観てもらえて、医療証で無料です。
うちの子も随分夜中にお世話になりました。

築地明石町は、下町を含む佃月島よりもさらに品のいい家庭が多いので、子供の教育環境を気にする人には積極的に選ばれる地区かと思います。

それはそれとして、ここは値段的にはキャッシュ買いのシニア向けになりそうですね。オーベルは南西からの日照があり、免震二重床でしたがここはどうでしょうか。

[372: 匿名さん]

物件とは直接関係ありませんが、聖路加について便乗させてください。

私が調べた範囲では、夜間は便利なんですけど、
平日午後はやっていないし、
予防接種とか、定期健診とかは聖路加で出産されたお子さん以外は
月に1日しか見てもらえる日が無いのでなかなか予約が取れないようでした。
また、平日午前に受診すると、ただの風邪症状であっても、血液検査、痰、鼻水検査、
胸部レントゲンまで撮られてしまうこともあるそうです。

大きい病院ですし、重い症状の子が行く小児科という印象を受けていたのですが、
371さんは「かかりつけ医」として聖路加を使われているのでしょうか？
インフルエンザの予防接種とか予約できましたか？
築地に住んでいれば町の小児科のように気軽に受診してもいいものなのでしょうか？

[373: 匿名さん]

371です。

町医者でしたら、聖路加タワーの2階にクリニックがありますし、他にも築地や湊など各地区に1軒はあるので、予防接種などは普通に大丈夫ですよ。聖路加しかない、というのは確かな情報でしょうか？

[374: 匿名さん]

小児科が築地には無いと思ったのですが、ありますか？

やはり、聖路加では町の小児科の代わりにはなりませんか？
インフルエンザ予防接種は一般内科でやってもらって、
病気や、小児用の予防接種の時は佃か勝どきに行く感じでしょうか？

[375: 匿名さん]

医者の免許に区分はありませんので、風邪など大したことのない病気なら小児科でなくても普通に診てもらえますよ。

[376: 匿名さん]

モデルルームにもなる、グレートルーム？
リフォーム物件でしか見られないようなこの壁のブチ抜きが凄いですね。凡庸過ぎるこの物件が、なんだか尖ったコンセプトで来ましたね。

もう私の検討内では無いのですが、リフォームの参考にMR行こうと思います。

[377: 匿名さん]

聖路加の夜間受診は、
家族が手を骨折してタクシーで行ったら長く待たされた経験があります。
歩けても救急車を使うべきでした。

[378: 匿名さん]

長谷工の狭いマンションが、メインターゲットをシニアに据えて坪330万～350万円予定とは驚きました。マンション性能表示で「建物の長寿命化」が1つ星であることを書かれている方がいましたが、シニア向けだから手を抜いたポイントなのかも。。

[379: 匿名さん]

↑価格はどちらの情報ですか？探したのですが見つからず。

[380: 匿名さん]

こちらの記事ですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015012014...

[381: 匿名さん]

実際に購入層がシニアだとすると、早いうちに回転が効いていいかもしれませんね。

[382: 匿名さん]

別なマンションでは
シニア購入層が多いとスラム化が早く来ると書かれていましたよ。
考え方は色々ですね。

[383: 匿名さん]

381さん。私も同意です。2人暮らしのアクティブシニアなら70平米でも十分な広さですからね。

でもこのスレでそういう肯定的な予測や市況についてコメントすると「三井の若手でしょ。キー！！」と噛みつかれて嫌な気分を味わうことになるので面倒です。

[384: 匿名さん]

住民が一斉に歳を取って最後に何も動かなくなるよりは循環してる方がいいと思いますよ。
まあ何もなくてもこのあたりのマンションはシニアと若手ファミリーの二層構造になってますが。湾岸と違ってニュータウンぽさが無いのがいいですよね。

ちなみに私も営業では無いですよw

[385: 匿名さん]

30年持てば十分だから長寿命にこだわらなくても売れるんですね。

私も営業ではないですが、この立地ならスラム化はしないと思います。

[387: 匿名さん]

長谷工史上最高坪単価では？

[388: 匿名さん]

長谷プラだからこの価格で収まってるんじゃない？三井で築地ならもっと高くてもおかしくないと思いますが。

[393: 匿名さん]

長谷工による低仕様、高価格。70平米程度で三人以上の住まいとしては狭い。でも銀座に近く緑が多いエリア。というのが当マンションに関する客観情報です。
市況としては、一年早ければ同じ値段でもっと優良なエリア、物件が買えたのに、出遅れたためこの水準のマンションを得るために7000万円台のお金を払わないといけない状況といったところでしょうか。

[394: 匿名さん]

ですね。

私はファミリー層なのですが、この市場感では暫く賃貸を続けるか、
分譲を買いたければ隅田川を渡るしかないというところです。

まあ、景気には勝てません。

[395: 匿名さん]

これから値付けするところは、高めで来るからタイミング逸したと思います

[399: 匿名さん]

もっと高いと思ってたからよかった。築地市場跡地もあるしオリンピックも来るし、築地は盤石では？

[402: 匿名さん]

名前の通り昔の川のそばですからね。
この界隈の中でも地盤は弱い方でしょうね。

[403: 匿名さん]

築地は今度のオリンピックに直接関係ないよ。
2016年立候補のときはメディアセンターにする計画だったけど。
晴海に選手村ができてもセキュリティ厳重にして、選手がブラブラ築地まで食事に来るようなことはないだろうし。

[404: 匿名さん]

だいぶ話題が尽きましたね、、、

ところでオーベルはまだ空きがあるようです。

[405: 匿名さん]

周辺環境に加えてこの物件でいいと思ったのが
築地駅のどちらの出口にも近い点です。
築地駅は車両の両端に出口があって
たとえば銀座駅で乗り換える際も
丸ノ内線なら最前車両、銀座線なら最後車両
で降りるように出口を使い分けしているので。

ただし一点、気になっているのが液状化です。
液状化予測図をみるとここは
ピンク（液状化の可能性が高い地域）ですよね。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
311のときには被害があったかご存知の方はいますか？

[406: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[407: 匿名さん]

311被害は聞いた事無いですね。
この辺りだと、月島で道にヒビが入ったとか程度だったと思います。

この辺りは聖路加、明石小、あかつき公園で災害時対応の中心的拠点になりますから、震災等があっても道路などの整備は優先的に行われるのでは。

建物は、地盤に杭うってるしょうし、それでも気になる人は中央区には住まないかと。

[408: 匿名さん]

407 さん ありがとうございます。確かに周辺施設を考えると整備は優先されそうですね。親戚が浦安の海側のマンションに住んでいて最近遊びに行ったところ、駅からの道中で今でも311 で液状化した道路の道路工事が続いていたので気になった次第です。ニュータウンとこういった都心では整備の進み方も違うかもしれませんね。

[409: 匿名さん]

NHKの築地移転が決まれば再開発が進むと期待されます。

[410: 匿名さん]

409さんそれは、石原元都知事が一度だけ言って、NHKが否定した話ですね。

[411: 匿名さん]

>>410
芸能人の熱愛報道みたいなもので、当事者はそりゃ否定するでしょうが、水面下では既定路線ですよ。
都知事はフライングで言ってしまっただけです。

[412: 匿名さん]

411さんは
城東スレで有名な教授さんですか？

[413: 匿名さん]

あかつき公園が近いのですね。あかつき公園のタイヤは子供のお気に入りでよく遊んで
います。フリークライミングなどもあるんですよね。
子供を遊ばせる公園が近くにあるのは子育て世代にとっては重要な事なので
近くに魅力ある公園がありいいなと思います。銀座までもすぐだし、お買い物は不自由しない
立地ですよね。

[414: 匿名さん]

NHKが築地に来なくても、都心3区でこれ程まとまった立地は超希少なので注目の再開発になるでしょうね。といってもオリンピックに向けて資材も人材も不足してるので、その後かもしれませんね。

[415: 匿名さん]

私も大々的に開発が行われるのは、オリンピック後になるのではないかと思っています。
オリンピック関連で新しく作るハコモノは他と比べて多くはない、という話は聞きますが
街の整備などにお金を使わなければならなくなったり人や物をつぎ込んだりするでしょうから
築地跡地まではなかなか流れてこないんじゃないかなぁ。

[416: 匿名さん]

周辺散策してたら、新富町駅１０秒くらいの所に三菱がマンション建ててるね。

[417: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いかがでしたか？

[418: 購入検討中さん]

坪単価が知りたいです。
情報教えてください。

[419: 匿名さん]

金曜日に事前案内会が開催されたのですよね。
既に予定価格は発表されていますか？情報をシェアしていただけると幸いです。
駅近、銀座へのアクセスの良さはあれど、長谷工仕様なので価格がどうなるか
興味があり注目しています。

[420: 匿名さん]

ここは市況などの客観的な情報が記載されると、三井の営業によるポジコメントだと反論が続くため、情報を提供してくれる方がいなくなりました。

[422: 匿名さん]

年配の方に人気があるマンションということでしょうか。

インターネットで情報収集なさる方は少ないのでしょうね。こちらの掲示板とギャラリーとの情報や雰囲気の違いは大きいのかもしれません。

要するに行くのが一番、ということですよね。

[423: 匿名さん]

公式サイトで発表されている資料請求数2,000件突破！！！をどう捉えるかですが、
この数字って一般的に好評と判断してよろしいのでしょうかね。
比較対象がないのでよく分からないのですが、3月に発売を控えたマンションとしては
好感触な方なのでしょうか。

[424: 匿名さん]

>>423
資料請求は一期前に総戸数の１０倍が一つの目安。来場者数はその１／３。
だが大手デベは軽く超えてくる。

[425: 匿名さん]

年配の方に人気がある物件なので盛り上がらないのではなく、まともな間取の坪単価が３５０万～３９０万円という
築地なのにとんでもない価格設定に誰も寄りつかなくなっただけでしょう。この価格帯なら、普通の人は誰もが好む
他の人気エリアを選びますよね。

[426: 匿名さん]

坪単価、高すぎますね。
周辺単価とこんなにもかけはなれている物件は
なかなかないと思います。
低仕様、日当たりなし、液状化地帯、目の前が地下高速の空洞なのに。

[427: 匿名さん]

うちは家族構成的に広さが足りなくて見送る予定ですが、
立地はかなり魅力的な物件だと思いました。
（ちなみに、自分は営業マンではありませんよ。）

築地のこの坪単価をどう見るかですが、
高齢化が進むほどこういった場所は
評価されるのではないでしょうか。
駅近、大病院も近く、坂なし、緑や公園が多い、
銀座•築地市場•隅田川が毎日の散歩コースになると
老後が楽しそうですから。
地井武男さんが生前「住み替えたい街ランキング」
という本の中で築地を筆頭に挙げていましたよ。
富裕層シニアのご夫婦で、街歩きが好きな方には良さそうですね。

[428: 匿名さん]

坪350～390万ですか。情報ありがとうございます。
この物件は狭くて見送ったのですが周辺の物件を検討しており
ベンチマークとして参考になります。
真北の74平米で8500万ぐいらと試算するとちょっと割高ですね。
7500万ぐらいと予想してました。