パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[301: 匿名さん]

ここの北西の角部屋の場合、
昼間も電気をつけないと難しい暗さでしょうか？
それとも、2面ダイレクトウィンドウなら
そこそこ公園側の反射で室内も明るいものでしょうか？

[302: 匿名さん]

あいかわらず、間取りも仕様もへんちょこりんなのが多いね。勝ちどき方面タワーの方が部屋のタイプ選べるからいいんじゃないかな。

[303: 匿名さん]

勝どきはタワーが6本以上建ちますよね！？
そっちまでOKにすると数が多すぎて決められない気がます^^;

[304: 匿名さん]

実際に販売が勝ちどき晴海とガチンコするので、値付けが興味深いね

[305: 匿名さん]

内陸だけど囲まれている長谷工マンションと、湾岸だけど仕様や間取りが優れたタワマンは人によって好みが完璧に別れそうですね。

[306: 匿名さん]

築地って内陸に入るんですか？
埋立地だし、海もすぐそこですが･･･。

[307: 匿名さん]

中央区民視点だと、隅田川より西は内陸ですね。東は川向こうと言われてますね。。
海が近いのを気にしてるとそもそも中央区に住まないでしょう。

[308: 匿名さん]

不動産のエリア表現としても、隅田川の西を内陸、東側を湾岸と表現しますね。

[309: 匿名さん]

地元民ですが築地を内陸と思ったことはないてんすねぇ。
今で言うところの所謂湾岸とも違いますが、ちょっと下れば海に出る川っぺりって認識でした。

[310: 物件比較中さん]

３０７さん
中央区民は佃も「川向こう」って呼んでバカにしてるの？
中央区で1番平均年収の高いエリアだと思ったけど。

不動産業界内のエリア分けは知らないけど、
湊とか、築地とか、字面を見れば内陸ではないのは小学生でも分かる。

[311: 匿名さん]

307です。
あくまで学齢期のお母さんの会話の聞き伝えですが、
佃は基本別格だけど、公営住宅もあるので、玉石混交と思われていますね。
佃、月島、勝どき、晴海の順に学校での躾と子供の行儀が悪くなる、とか。
受験がどうこうとかより、基本的なお行儀を気にする奥さんが多い気がします。
内陸の小学校は制服ですし。

かといってブランド志向でも無くて、合理的な奥さんが多いですね。中央区は。

[312: 匿名さん]

続けてですが、内陸は一学年1、2クラスの小規模校で先生の目が行き届くので、安心というのがあるかもしれません。実際新川の幼稚園に通わせていましたが、先生も親もみんながみんなを知っているようなコミュニティ感があり、良かったですよ。

[313: 匿名さん]

＞内陸の小学校は制服

中央区立小学校は島部も確か全部制服でしょ。

[314: 匿名さん]

明石小は私服ですよ。

[315: 匿名さん]

佃の分譲タワマンに住んでいたことがありますが
エレベータに悪戯書きする子供や他人のポストを悪戯する子供などもいて、
全員の躾が良いとは言えませんでしたよ。

[316: 匿名さん]

307さんは私の周りの中央区民さん達とはだいぶ認識が違うなぁ。。。

荒れてるのは佃小＆月島第一小（どちらも月島の下町が学区に入る）で、勝どき＆晴海エリアの小学校は落ち着いてますよ。
受験する方が多いので、公立小学校のレベルは高いですが、公立中学校のレベルは低く、数も少ないです。
それから、この辺で制服が無いのは月島第3小と明石小だけです。
我が家も小学生がいるので、こちらの物件にうつると私服になってしまうのはとても残念です。

また、幼稚園・保育園はどこも1～2クラスですし、小学校はクラス数が多い方を好む方が多いですよ。
いじめっ子や、問題児と6年間同じクラスは可哀想ですし、逆にアットホームな6年間だと打たれ弱くなってしまうので。

[317: 匿名さん]

私は明石小出身ということもあり、私服の方がいいですね。
制服着ている小学生はどうもこまっしゃくれて見えて可愛らしくないというか。公立なのに。

[318: 匿名さん]

逆に、明石小学校と月島第三だけは何故私服なんだろう？

[319: 匿名さん]

制服の良さもありますが、私も小学生には私服の良さがあると思います。
好みがはっきりしてくる成長段階での自己表現のひとつですし、
天気・気温やTPOに応じた服選びを学べる機会でもあるし。

ちなみに、明石小は100年以上の歴史もあり、
聖路加の落ち着いた感じも受けた穏やかな雰囲気です。
学校行事では、同一校舎内の幼稚園や特別支援学級のお子さんも一緒で
アットホームな感じです。情操面でも良い環境と思います。

[320: 匿名さん]

男の子は親が買った物、出した物を着てくれるので私服でもいいですが、
女の子はなにかと大変ですよ･･･。
私服だと、学校行事の時には黒いスカート、白いブラウスなど、その時にしか着ないものも用意させられるし、
制服の方が精神的にも経済的にも楽です。

ちなみに娘達が好きなブランドってこんな感じなのですが、
http://www.roni.co.jp/snap/index.html
制服より良いですか？可愛いと思えないのは、私のセンスが古いのでしょうか？

[321: 匿名さん]

便乗で。

明石小学校って公営住宅とか、現業系の公務員宿舎とかが学区にありますよね。雰囲気どうでしょうか。隣の京橋築地の方が人気校のようですが。

[323: 匿名さん]

もちろん公立校ですから、いろんなご家庭がありますよ。

今の明石小は、2000年以降に地域内にできたマンションに
移り住む比較的裕福なご家庭が多数派です。
明石小の北にそびえるUR（元・明石中の敷地）も賃料高いですし。
この層が増えて、今の３年生から下は１学年が２クラスになりました。
あとは、親御さんが市場関係や近隣のご商売で
古くから住んでいる層ですね。こちらの層には
下町らしい気取りのない方が多い印象です。

[324: 物件比較中さん]

勝どきの小学校はタワマンの子ばっかりなので、知ってる範囲では変な親いないですよ。
もし勝どきタワマンも検討してる方いたらご安心ください。
浜離宮ビューの部屋に限定するとこっちより高くなりそうな気もしますが、どうでしょうね。

また、明石小の築地関係者、私服が気になる方は、特認校に通われるのも手かと。
泰明小学校は抽選になっていますが、東京駅の周りの小学校は1年生からならほぼ入れます。
京橋築地が選べたら近くていいんですけど、特認校じゃないんですよね。

[325: 匿名さん]

むしろ小学校ぐらい多様性のある環境のがいいですよ。
人それぞれでしょうがわたしはあまり純粋培養したくないですね。

[326: 匿名さん]

勝どきの方が、強烈な都営住宅が多くありますよね。。。
小学校もタワマンの日陰に入ってしまって可哀想。
TTTに住んでる知人が、コンビニの周りにヤンキーがたむろしてるって嫌がってました。

特認校は、中央区はありですね。
泰明なら倍率二倍ですが、八重洲口に有る方は楽勝でしょう。とはいえ交通機関が繋がって無いので、八重洲通沿いの新川とかで無いと厳しいと思いますが。もっとも新川の明生小学校こそ純粋培養系なので問題無いですが。

[327: 匿名さん]

明石小の南側は聖路加看護大学のチャペル、東側は築地教会、
全教室南向きで日当たりの良い視界が開けています。
朝昼夕に鳴る看護大のチャペルは趣があって
このマンションも北側なら聞こえてくると思います。

交通量の多い新大橋通り沿いの京橋築地小や
銀座のビルに囲まれた泰明小、
八重洲の再開発で周囲が高層化している城東小学校は
だいぶ環境が違います。
聖路加近辺の緑や落ち着きを好まれてこのマンションを
検討する方なら、無理に学区外の小学校に通わなくても
学区の明石小で良いのではないでしょうか。
（制服の有無にこだわるなら別ですが）

それにしても小学校の話題が続きますね。
やはりファミリーの方が多い物件になりそうですね。

[329: 匿名さん]

ぱっと見で築地の記事はみつかりませんでしたが、ファミリーで70平米は狭いというのは完全に同意です。

[330: 物件比較中さん]

アメブロはアクセスごとにお金が入るから誘導しようとしてるだけじゃない？
リンク踏んであげない方が良いかと。

[331: 物件比較中さん]

オーベルは「ファミリーも多いけど、もともと近くにお住まいの年配のご夫婦が多い」と
営業さんが言ってましたよ。
こちらも同じ感じではないでしょうか？
たしかに、ファミリーをターゲットにしたにしては狭いですよね。

[332: 匿名さん]

小さい子供がいる家庭と、シニアには向いてるでしょうね。
シニアはここだと日照が気になるかもしれませんが。

4人家族だと、ちょっと我慢が必要かも。
しかも広めの間取りは値付け高めで富裕層シニアがキャッシュで持っていく予感。
オーベルがそうだったので。

[333: 匿名さん]

3LDKで70平米は3人以上のファミリーの住まいとして十分とは言えないと思います。ただ面積を小さくし、グロスを下げることで購入できる層の裾野が広がりますので、70平米前後のファミリータイプ物件は増えていますね。

[334: 匿名さん]

誰かが不満を書くと、不動産事情に詳しい方からすかさずフォローが入るスレですね。

[335: 匿名さん]

ほんの少し勉強すれば、不動産市場に関する基礎知識はすぐ身につきますよ。当スレでのやり取りが、334さんのお役に立てれば幸いです。

[337: 匿名さん]

確かに広さを考えるとファミリーより
DINKSやシニア向けかもしれませんね。

同じ明石小の学区にあたる湊3丁目に
ウィルローズ東京八丁堀ができますね。
南向きの87平米で角部屋かな？
そちらも気になります。
お値段次第では検討しようと思っています。

[338: 匿名さん]

ウィルローズは南西角部屋71とかでは無かったでしたっけ。

あそこは道幅も広くて中層階以上は日照良好でしょうね。
この界隈だとあそこから築地6丁目に抜ける通りか築地川公園北側で、南西角部屋が一番環境良好だと思います。

湊も再開発で雰囲気良くなるでしょうし、先物買いならいいかも。

[339: 匿名さん]

大活躍の335さん、私は親切な方だと信じていますよ。
不勉強ですので、一番高い部屋と、一番安い部屋の価格の予想を教えていただけませんか？
手が出無そうなら、私もウィルローズも検討しなければいけませんので。

[340: 匿名さん]

湊の方はなんとなく雰囲気暗いし駅も遠いんでこことの代替えにはちょっと微妙じゃないですか？

[341: 匿名さん]

湊の再開発ってかなり昔から話はあるけど実現していませんね。

[342: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

湊2丁目再開発はH29完成予定ですよ。
月島の商店街もCGP以降どんどん再開発が決定しているようで、長いものになんとかで動き始めると早いような気がします。

[343: 匿名さん]

湊の再開発はバス通りは高層化を諦めたようで残念。
ようやく解体工事始まったとおもったら続々と新築の戸建が立ち始めて驚愕しました。
計画がまとまるで工事の許可が降りなかったんでしょうね。

[345: 匿名さん]

「低仕様」とか「オーベルの方が良かった」とかばかりで、それらしい肯定的なコメントありました？

[346: 匿名さん]

それにしても新築価格が上がっていますね。

ここは保育園も小学校も、保健所も公園も近くて本当に子育てに適した環境だと思います。でも、ファミリー向けの８０平米前後にすると、中央区の相場があがっている今となっては高給サラリーマンでも手が出ない価格になります。

結果的に、平米数を抑え、子ども1人までなら暮らせる小さい3LDKと、シニアやDINKSにニーズがあるリビングの広い2LDKを増やしたのでしょうか。そのせいか、オーベル明石町が子育て環境を強調していたのに対して、こちらはターゲットを絞っていない広告ですね。

[347: 匿名さん]

いいところがないマンションなわけ？

[348: 匿名さん]

まあまあ駅近ってだけかな。

[349: 匿名さん]

関連会社の若手さん、三井の人に

「立地以外に良いところは無いけど、相場が上がってるから狭くて高くてもしょうがない。をアピールしなさい。
関係者がばれない様に、文頭ではネガにも賛同してから否定しなさい。
連投する時は30分開けること。」

って言われてる？

[351: 匿名さん]

ファミリーで広め希望だったら、この辺りは諦めて別の環境を探しに行った方が良さげ。この辺はシニアDINKSと小さい子供の家庭の需要が堅すぎて供給が望めない。

[352: 匿名さん]

オーベルのAタイプって90平米超えてなかったっけ？すぐに売れたみたいだけど。
狭いタイプは売れ残ってるし、オーーベルもココも需要を見誤ったのでは？

[353: 匿名さん]

オーベルのAタイプは80ちょっとですね。
MR見に行きましたが80の割にどうも狭く感じて見送りました。

ここは部屋自体狭いのですが、ベランダもかなり狭いのですよね。
別に普段活用する訳ではないのですが、ゆとりがない感じが好きでありません。

[354: 匿名さん]

中央区のマンションはみんなバルコニーが狭いです。
と、他の物件ＭＲ営業に開き直られたことがあります。

[355: 匿名さん]

中央区でもタワマンはベランダ広めだと思います。
ただ、角部屋はダイレクトウィンドウでベランダが無いから広がりが無くて
同じ畳数のベランダのある部屋よりだいぶ狭く感じてしまいますね。

[356: 匿名さん]

逆にダイレクトではない、例えば佃のクレストタワーみたいな場合は、角部屋のバルコニーが広過ぎますよ。

[357: 匿名さん]

北向きDW、ベランダ小さくて3LDKとなるとどんな層がターゲットになるのでしょうか？ファミリーだと洗濯厳しそうですが。シニアだと日照無いのは気が滅入りますよね。

[360: 購入検討中さん]

価格出ましたね

[361: 匿名さん]

どんな価格帯でした？3LDKは7000後半から8000後半とかですかね？

[362: 購入検討中さん]

公式サイトにはまだ出てないから、内部で価格が固まったということ？

[363: 匿名さん]

公式サイトに値段が載るなんてのは竣工後も販売しているような物件だけでは？
その慣行が正しいとは全く思いませんが。

[364: 匿名さん]

今、ワールドビジネスサテライトで特集されてました。

アクティブシニア向けのマンションだと説明されてた。

[365: 匿名さん]

梁が出てて天井も低いですね。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=633444653383815&set=a.1448...

[366: 匿名さん]

ん？天井は高く無さそうだけど梁はむしろ目立たないんじゃ？天井はキッチンまでつながってフラットだし。
進藤アナは身長高いから天井低く見えるけど2.5mぐらいはあるんじゃないかな？

モデルルームは70Cタイプのよう。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0114_01/download/su...

あとサッシュに段差がなかったけど直床は確定なの？
長谷工でもたまに二重床あるけど。

[367: 匿名さん]

⑧ シニアライフアドバイザー 松本すみ子氏監修のコミュニケーションイベントを開催

うーん。ほんとにシニア向けなんですね･･･。
長谷工より萎えました。がっかり。
実際にシニアばっかりになると、
エレベーターが加齢臭漂いそう。
理事会も、面倒なことになりそう。
大規模修繕は出来無そう。
子連れは肩身狭そう。

２３区で一番６５歳以上率が低いのが中央区なのに、
その中でわざわざ老人マンションに住む必要無いですね。

[368: 匿名さん]

シニアやDINKS向けっぽい広さだなぁと思ってましたが、ここまで明確にシニアをターゲットにしているとは･･･。

[369: 匿名さん]

価格高騰で、近隣のオーベル明石町でもシニア率が高かったところをみて、アクティブシニアにふりきったのでしょうかね。銀座に歩ける距離でありながら緑が多くて、大病院も近く、犬の散歩にもいい隅田川テラスも近い。確かにシニアに最適だけど、シニアばかりになった途端に魅力も薄れてしまう気がしますけどね。

[370: 匿名さん]

我が家はまだシニアでは無いのでよくわかりませんが、
シニアばかりというのもシニアにとっては住みやすいのでは？
ラウンジでおばあちゃんたちがパン食べながら井戸端会議とか楽しそうです。

逆に、ファミリーには特に魅力は無いかもしれないですね。
築地に知り合いがいるのですが、
小児科も聖路加しか無いし、習い事も佃・勝どきに通っているそうです。

「アクティブシニア」は日照を犠牲にしてまで聖路加&銀座の近くに住みたいと思わないでしょうから、
体の弱いシニアがキャッシュで買うんでしょうね。

[371: 匿名さん]

聖路加の小児科は素晴らしいですよ。
24時間観てもらえて、医療証で無料です。
うちの子も随分夜中にお世話になりました。

築地明石町は、下町を含む佃月島よりもさらに品のいい家庭が多いので、子供の教育環境を気にする人には積極的に選ばれる地区かと思います。

それはそれとして、ここは値段的にはキャッシュ買いのシニア向けになりそうですね。オーベルは南西からの日照があり、免震二重床でしたがここはどうでしょうか。

[372: 匿名さん]

物件とは直接関係ありませんが、聖路加について便乗させてください。

私が調べた範囲では、夜間は便利なんですけど、
平日午後はやっていないし、
予防接種とか、定期健診とかは聖路加で出産されたお子さん以外は
月に1日しか見てもらえる日が無いのでなかなか予約が取れないようでした。
また、平日午前に受診すると、ただの風邪症状であっても、血液検査、痰、鼻水検査、
胸部レントゲンまで撮られてしまうこともあるそうです。

大きい病院ですし、重い症状の子が行く小児科という印象を受けていたのですが、
371さんは「かかりつけ医」として聖路加を使われているのでしょうか？
インフルエンザの予防接種とか予約できましたか？
築地に住んでいれば町の小児科のように気軽に受診してもいいものなのでしょうか？

[373: 匿名さん]

371です。

町医者でしたら、聖路加タワーの2階にクリニックがありますし、他にも築地や湊など各地区に1軒はあるので、予防接種などは普通に大丈夫ですよ。聖路加しかない、というのは確かな情報でしょうか？

[374: 匿名さん]

小児科が築地には無いと思ったのですが、ありますか？

やはり、聖路加では町の小児科の代わりにはなりませんか？
インフルエンザ予防接種は一般内科でやってもらって、
病気や、小児用の予防接種の時は佃か勝どきに行く感じでしょうか？

[375: 匿名さん]

医者の免許に区分はありませんので、風邪など大したことのない病気なら小児科でなくても普通に診てもらえますよ。

[376: 匿名さん]

モデルルームにもなる、グレートルーム？
リフォーム物件でしか見られないようなこの壁のブチ抜きが凄いですね。凡庸過ぎるこの物件が、なんだか尖ったコンセプトで来ましたね。

もう私の検討内では無いのですが、リフォームの参考にMR行こうと思います。

[377: 匿名さん]

聖路加の夜間受診は、
家族が手を骨折してタクシーで行ったら長く待たされた経験があります。
歩けても救急車を使うべきでした。

[378: 匿名さん]

長谷工の狭いマンションが、メインターゲットをシニアに据えて坪330万～350万円予定とは驚きました。マンション性能表示で「建物の長寿命化」が1つ星であることを書かれている方がいましたが、シニア向けだから手を抜いたポイントなのかも。。

[379: 匿名さん]

↑価格はどちらの情報ですか？探したのですが見つからず。

[380: 匿名さん]

こちらの記事ですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015012014...

[381: 匿名さん]

実際に購入層がシニアだとすると、早いうちに回転が効いていいかもしれませんね。

[382: 匿名さん]

別なマンションでは
シニア購入層が多いとスラム化が早く来ると書かれていましたよ。
考え方は色々ですね。

[383: 匿名さん]

381さん。私も同意です。2人暮らしのアクティブシニアなら70平米でも十分な広さですからね。

でもこのスレでそういう肯定的な予測や市況についてコメントすると「三井の若手でしょ。キー！！」と噛みつかれて嫌な気分を味わうことになるので面倒です。

[384: 匿名さん]

住民が一斉に歳を取って最後に何も動かなくなるよりは循環してる方がいいと思いますよ。
まあ何もなくてもこのあたりのマンションはシニアと若手ファミリーの二層構造になってますが。湾岸と違ってニュータウンぽさが無いのがいいですよね。

ちなみに私も営業では無いですよw

[385: 匿名さん]

30年持てば十分だから長寿命にこだわらなくても売れるんですね。

私も営業ではないですが、この立地ならスラム化はしないと思います。

[387: 匿名さん]

長谷工史上最高坪単価では？

[388: 匿名さん]

長谷プラだからこの価格で収まってるんじゃない？三井で築地ならもっと高くてもおかしくないと思いますが。

[393: 匿名さん]

長谷工による低仕様、高価格。70平米程度で三人以上の住まいとしては狭い。でも銀座に近く緑が多いエリア。というのが当マンションに関する客観情報です。
市況としては、一年早ければ同じ値段でもっと優良なエリア、物件が買えたのに、出遅れたためこの水準のマンションを得るために7000万円台のお金を払わないといけない状況といったところでしょうか。

[394: 匿名さん]

ですね。

私はファミリー層なのですが、この市場感では暫く賃貸を続けるか、
分譲を買いたければ隅田川を渡るしかないというところです。

まあ、景気には勝てません。

[395: 匿名さん]

これから値付けするところは、高めで来るからタイミング逸したと思います

[399: 匿名さん]

もっと高いと思ってたからよかった。築地市場跡地もあるしオリンピックも来るし、築地は盤石では？