パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[266: 匿名さん]

仕様は期待薄かな。

[267: 匿名さん]

銀座自体が今後どうなるか。老舗は高齢化してますよね。実はお気に入りだった料理店が年内で店を閉めるみたいで、この流れが今後も続くのかなと少し不安です。

[268: 匿名さん]

北西角は確かに永久眺望かもしれないですけど、細長い公園で、ちょっと寂しい感じですからね・・・。しかも、公園を挟んで向かい側の建物が近く、赤字でのネオン（○○食品）があったり、このマンションより高さがある聖路加関係の大きな施設が建設予定だったりします。タワーマンションは北側でも眺望次第では安くならないと聞きますが、そういう感じではない気がします。しかも、北西角は西日すら部屋には入らないような感じの間取りじゃないでしょうか。南東側の最上階とかの方が、資産性は高そうですね。

[269: 購入検討中さん]

南東は下と上で価格差が大きそうですね。

[270: 購入検討中さん]

坪３００中盤くらいならほしいです。

[271: 購入検討中さん]

ここは、いつ頃価格発表ですか？

[272: 匿名さん]

＞＞２６７さん
確かに銀座の老舗のお店が年々閉店してしまっていますね。昔の雰囲気を知っている
私たちにとっては今の銀座は何だかちょっと落ち着かない様な感じがしてしまいます。
それでも昔のお店なんかも残っている所は残っていてたまに行くと落ち着きますけどね。
私のお気に入りは鳥ぎんというお店です。今はリニューアルされて新しくなりましたが、
釜飯や焼き鳥の味は変わらぬままです。

[273: 匿名さん]

販売時期が3月ですし、資料請求でも間取りなどの最新資料が送付されるのみのようです。
価格発表はいつ頃でしょうね。
そう言えば東京都のマンション環境性能表示で建物の断熱性、省エネ性は★3つですが、
長寿命化は★1つなのが気になります。長寿命化の評価の対象は何になるのでしょう。

[274: 検討中さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347370/

長寿命化についてです。

★２の条件となる、「劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２～３相当」を満たしてないということになりますね。

コンクリの質なのか配管なのか、いずれにしても★１表記はついて回るので気になりますね。

[275: 匿名さん]

直床だからでしょ。

[276: 買い換え検討中]

年末に現地に行ってみたのですが、築地川公園でおじさん達が毛布に包まって寝ていました。
もう夕方だったので、このまま夜を越すのかと思うとおじさんが心配になってしまいました･･･。
せっかくの公園ビューですが、毎日ホームレスのおじさんを見て過ごすのかと思うとカーテン開けなそうだし、
北側は無いかな。
南側は敷地ぴったりに建つのでしょうか？

[277: 購入検討中さん]

直床の物件ってこの辺りではあまり見ないのですが、安い物件に使われるイメージですよね・・・。坪300中盤くらいの物件で、直床だと他の仕様がかなり良くならないと、購入に気持ちが向かわないのが正直なところです。あと、HPが更新されていますね。間取りが増えているのですが、全体的に狭い感じがします。坪単価が高く、購入者層の予算が低いファミリー向けマンションに設定される間取りの作り方と何かの本に書いてありました。あと、竣工時期も1ヶ月ほど延期されています。何か建設作業中に問題が生じたのでしょうかね？1年以上先のことで、まだ販売も始まっていないのでよくある話なのかもしれませんが、気になりました。

[278: 匿名さん]

目の前の築地川公園は確かに微妙。BBQコンロは全く使われず申し訳で花が植えてあるし、水庭に水も流れてない。そもそも地下の首都高に蓋をするために作られた公園なので中途半端なんだよね。

とはいえ北角部屋のリビングに限っては抜けは数百メートルあるのでタワマンに近いものはある。ここだけ凄い単価になりそう。

南側最上階は、日照はあると思うけどこの辺り特有の囲まれ感はありますね。裏道で通りが狭いですね。一本南の聖路加に抜ける道は歩道も並木もあって広いんだけど。


この物件は北角部屋を除いては周囲の中古と比べて優れた所は見当たらないかな。今更手遅れだがオーベル明石町の方が全然良かった。北向き囲まれ物件の中で無理に選んでも仕方ないので、今後通りが広めで南に面した物件が出てくるのを素直に待ちたい。

[279: 匿名さん]

278さんに同意です。明石町と比べると見劣りしますね。聖路加近辺の緑環境を享受できる物件がこの先出てくれることを期待しています。

[281: 匿名さん]

とにかく、三井は仕様が悪い。で、高い。オーベルの方が断然いいね。

[282: 匿名さん]

2013年売り出しのオーベル明石町は坪平均326万円でした。構造、仕様で下回る2014年売り出し物件のこちらはいくらになるのやら。。

[283: 匿名さん]

三井＆長谷工はこんなマンションもあったね。
http://31haseko.blog106.fc2.com/

仕様はオーベルのほうがいいかもしれないけどあっちは真正面お見合いだよ。
むしろ壁に近いし。

[284: 匿名さん]

オーベルにはURとお見合いにならない部屋が、確か20戸以上？あったのですよ。購入を先送りにすると、条件がどんどん悪くなる潮流ですね。（もちろん待つことでいい物件に出会う可能性もあります。）

[285: 匿名さん]

オーベルはURとは道幅もあって窓to窓で24mとか言ってたぞ、あと目線はずらしていた印象。ここの北向き以外はもっとエグいんじゃない？

[286: 匿名さん]

しかし、今時、直床なんてあるんですね。コスト削減もほどほどにしてほしいですな。音に関係するんで

[287: 匿名さん]

新築マンションは、購入タイミング の見極めが本当に大事ですね。
一に立地、二に購入時期。

[288: 匿名さん]

ここの仕様はこの辺りや日本橋にありがちな高級路線ではない中小型物件をイメージした企画だと思うしそういう意味で妥当だったんじゃないかな。オーベルが免震とか大理石とかで上に振った訳だけど、結局高いとか文句言われてたわけなんで、三井としては従来的な判断をしたのではないでしょうか。望むべくはなるべくこの辺りの相場に沿った値付けをしてくれることですね。

ところでここを狙うなら、少し歩いた勝どきあたりのタワーも候補に入るし戸数も多く間取りも選択肢があると思うけど、出物の少ない築地にこだわっている人っているのかしら？

[289: 匿名さん]

三井は仕様悪い割に高い。

[290: 匿名さん]

自分はこの近辺の中規模マンションに住み替え続けています。
勝どきは駅ができてからだいぶ便利になったし、
友人も住んでいるので土地勘もあります。
でも、勝どき側で探そうとは正直考えていません。
理由はいくつかありますが、一番大きいのは、
築地の方が愛着があり、好きな空間やお店があるからです。
月島在住の方にも月島好きが多いですよね。
同様に、勝どきが好きな方も多いでしょう。
それぞれの価値観、地域との縁や地域愛がありますよね。

タワーマンションも好みが分かれるところですよね。
自分の場合は、漠然とリスクを感じて対象から外しています。
購入間際に震災でクラックが入るトラブルにあった人や
エレベーター等で不便をした人の話を聞いてから、とくに。
でも、ディスポーザーなどの設備は欲しいからそこそこの規模の
マンションが対象になりますね。

[291: 買い換え検討中]

今、少し郊外の内廊下のタワマンの北側10階に住んでいるのですが、この時期メチャクチャ寒いです。
北側の価格が高いなんて、すごい立地なんですね。

都心の物件なのである程度は覚悟していましたが、北側でダイレクトウィンドウ（2面）で、しかも外廊下なんて、日当たりが良くない一戸建て並みの室温環境だと思います。私は、今のマンションでも寒いし、結露がすごいので次は南側で探していました。

この物件は南側も微妙なようだし、やっぱり、勝どきまで下がるかな。でも、銀座に近いところで探していて、歩くと築地と勝どきだとちょっと違うんですよね。

[292: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウは好みじゃないので、角以外の北側を狙っていますが、
南側の土地代が乗っかってくると思うと北なのに割高になるんだろうな、とは思っています。
逆に、昼間は家にいない等で、南を買える人はお得かもしれないですね。
でも、あまりに価格に差がついてしまうと、修繕や管理で北側と南側の意見が合わなくて揉めるかな。

[293: 匿名さん]

直床なんですか？好立地なのに勿体無い。。

[294: 匿名さん]

各住戸の面積は大差がないですし高層でもないので、収入などの属性にタワマンほどの格差は出づらいと思います。

[295: 匿名さん]

292です。

同じような間取りなのに5000万円台と8000万円台とかになることを心配しています。
そうなってしまうと、タワマンと変わらないと思うのですが、
皆さんはそこまでの価格差は付かないとお考えですか？

[296: 匿名さん]

そもそも直床が確認された時点でアウトやわ。ここ。

[297: 検討中さん]

＞292さん

日照は無いが抜けのある北向き＆かろうじて日照のある南向き上層階と、眺望も日照も無く印刷工場にも隣接する他の間取りでかなりの価格差を付けざるを得ないのではと思います。。。購入層自体が変わるぐらいの。

[298: 匿名さん]

私は同間取りであれば、購入者層が変わるような価格差（例えば±3000万円以上とか）はつかないと思います。
同間取りで価格差がつくケースは、
眺望に大きな違いがある場合
プレミアムフロアで仕様に大きな違いがある場合
などです。

[299: 匿名さん]

坪単価＠３００ぐらいですか

[300: 検討中さん]

眺望日照無しの低層階で＠３００ぐらいでは

[301: 匿名さん]

ここの北西の角部屋の場合、
昼間も電気をつけないと難しい暗さでしょうか？
それとも、2面ダイレクトウィンドウなら
そこそこ公園側の反射で室内も明るいものでしょうか？

[302: 匿名さん]

あいかわらず、間取りも仕様もへんちょこりんなのが多いね。勝ちどき方面タワーの方が部屋のタイプ選べるからいいんじゃないかな。

[303: 匿名さん]

勝どきはタワーが6本以上建ちますよね！？
そっちまでOKにすると数が多すぎて決められない気がます^^;

[304: 匿名さん]

実際に販売が勝ちどき晴海とガチンコするので、値付けが興味深いね

[305: 匿名さん]

内陸だけど囲まれている長谷工マンションと、湾岸だけど仕様や間取りが優れたタワマンは人によって好みが完璧に別れそうですね。

[306: 匿名さん]

築地って内陸に入るんですか？
埋立地だし、海もすぐそこですが･･･。

[307: 匿名さん]

中央区民視点だと、隅田川より西は内陸ですね。東は川向こうと言われてますね。。
海が近いのを気にしてるとそもそも中央区に住まないでしょう。

[308: 匿名さん]

不動産のエリア表現としても、隅田川の西を内陸、東側を湾岸と表現しますね。

[309: 匿名さん]

地元民ですが築地を内陸と思ったことはないてんすねぇ。
今で言うところの所謂湾岸とも違いますが、ちょっと下れば海に出る川っぺりって認識でした。

[310: 物件比較中さん]

３０７さん
中央区民は佃も「川向こう」って呼んでバカにしてるの？
中央区で1番平均年収の高いエリアだと思ったけど。

不動産業界内のエリア分けは知らないけど、
湊とか、築地とか、字面を見れば内陸ではないのは小学生でも分かる。

[311: 匿名さん]

307です。
あくまで学齢期のお母さんの会話の聞き伝えですが、
佃は基本別格だけど、公営住宅もあるので、玉石混交と思われていますね。
佃、月島、勝どき、晴海の順に学校での躾と子供の行儀が悪くなる、とか。
受験がどうこうとかより、基本的なお行儀を気にする奥さんが多い気がします。
内陸の小学校は制服ですし。

かといってブランド志向でも無くて、合理的な奥さんが多いですね。中央区は。

[312: 匿名さん]

続けてですが、内陸は一学年1、2クラスの小規模校で先生の目が行き届くので、安心というのがあるかもしれません。実際新川の幼稚園に通わせていましたが、先生も親もみんながみんなを知っているようなコミュニティ感があり、良かったですよ。

[313: 匿名さん]

＞内陸の小学校は制服

中央区立小学校は島部も確か全部制服でしょ。

[314: 匿名さん]

明石小は私服ですよ。

[315: 匿名さん]

佃の分譲タワマンに住んでいたことがありますが
エレベータに悪戯書きする子供や他人のポストを悪戯する子供などもいて、
全員の躾が良いとは言えませんでしたよ。

[316: 匿名さん]

307さんは私の周りの中央区民さん達とはだいぶ認識が違うなぁ。。。

荒れてるのは佃小＆月島第一小（どちらも月島の下町が学区に入る）で、勝どき＆晴海エリアの小学校は落ち着いてますよ。
受験する方が多いので、公立小学校のレベルは高いですが、公立中学校のレベルは低く、数も少ないです。
それから、この辺で制服が無いのは月島第3小と明石小だけです。
我が家も小学生がいるので、こちらの物件にうつると私服になってしまうのはとても残念です。

また、幼稚園・保育園はどこも1～2クラスですし、小学校はクラス数が多い方を好む方が多いですよ。
いじめっ子や、問題児と6年間同じクラスは可哀想ですし、逆にアットホームな6年間だと打たれ弱くなってしまうので。

[317: 匿名さん]

私は明石小出身ということもあり、私服の方がいいですね。
制服着ている小学生はどうもこまっしゃくれて見えて可愛らしくないというか。公立なのに。

[318: 匿名さん]

逆に、明石小学校と月島第三だけは何故私服なんだろう？

[319: 匿名さん]

制服の良さもありますが、私も小学生には私服の良さがあると思います。
好みがはっきりしてくる成長段階での自己表現のひとつですし、
天気・気温やTPOに応じた服選びを学べる機会でもあるし。

ちなみに、明石小は100年以上の歴史もあり、
聖路加の落ち着いた感じも受けた穏やかな雰囲気です。
学校行事では、同一校舎内の幼稚園や特別支援学級のお子さんも一緒で
アットホームな感じです。情操面でも良い環境と思います。

[320: 匿名さん]

男の子は親が買った物、出した物を着てくれるので私服でもいいですが、
女の子はなにかと大変ですよ･･･。
私服だと、学校行事の時には黒いスカート、白いブラウスなど、その時にしか着ないものも用意させられるし、
制服の方が精神的にも経済的にも楽です。

ちなみに娘達が好きなブランドってこんな感じなのですが、
http://www.roni.co.jp/snap/index.html
制服より良いですか？可愛いと思えないのは、私のセンスが古いのでしょうか？

[321: 匿名さん]

便乗で。

明石小学校って公営住宅とか、現業系の公務員宿舎とかが学区にありますよね。雰囲気どうでしょうか。隣の京橋築地の方が人気校のようですが。

[323: 匿名さん]

もちろん公立校ですから、いろんなご家庭がありますよ。

今の明石小は、2000年以降に地域内にできたマンションに
移り住む比較的裕福なご家庭が多数派です。
明石小の北にそびえるUR（元・明石中の敷地）も賃料高いですし。
この層が増えて、今の３年生から下は１学年が２クラスになりました。
あとは、親御さんが市場関係や近隣のご商売で
古くから住んでいる層ですね。こちらの層には
下町らしい気取りのない方が多い印象です。

[324: 物件比較中さん]

勝どきの小学校はタワマンの子ばっかりなので、知ってる範囲では変な親いないですよ。
もし勝どきタワマンも検討してる方いたらご安心ください。
浜離宮ビューの部屋に限定するとこっちより高くなりそうな気もしますが、どうでしょうね。

また、明石小の築地関係者、私服が気になる方は、特認校に通われるのも手かと。
泰明小学校は抽選になっていますが、東京駅の周りの小学校は1年生からならほぼ入れます。
京橋築地が選べたら近くていいんですけど、特認校じゃないんですよね。

[325: 匿名さん]

むしろ小学校ぐらい多様性のある環境のがいいですよ。
人それぞれでしょうがわたしはあまり純粋培養したくないですね。

[326: 匿名さん]

勝どきの方が、強烈な都営住宅が多くありますよね。。。
小学校もタワマンの日陰に入ってしまって可哀想。
TTTに住んでる知人が、コンビニの周りにヤンキーがたむろしてるって嫌がってました。

特認校は、中央区はありですね。
泰明なら倍率二倍ですが、八重洲口に有る方は楽勝でしょう。とはいえ交通機関が繋がって無いので、八重洲通沿いの新川とかで無いと厳しいと思いますが。もっとも新川の明生小学校こそ純粋培養系なので問題無いですが。

[327: 匿名さん]

明石小の南側は聖路加看護大学のチャペル、東側は築地教会、
全教室南向きで日当たりの良い視界が開けています。
朝昼夕に鳴る看護大のチャペルは趣があって
このマンションも北側なら聞こえてくると思います。

交通量の多い新大橋通り沿いの京橋築地小や
銀座のビルに囲まれた泰明小、
八重洲の再開発で周囲が高層化している城東小学校は
だいぶ環境が違います。
聖路加近辺の緑や落ち着きを好まれてこのマンションを
検討する方なら、無理に学区外の小学校に通わなくても
学区の明石小で良いのではないでしょうか。
（制服の有無にこだわるなら別ですが）

それにしても小学校の話題が続きますね。
やはりファミリーの方が多い物件になりそうですね。

[329: 匿名さん]

ぱっと見で築地の記事はみつかりませんでしたが、ファミリーで70平米は狭いというのは完全に同意です。

[330: 物件比較中さん]

アメブロはアクセスごとにお金が入るから誘導しようとしてるだけじゃない？
リンク踏んであげない方が良いかと。

[331: 物件比較中さん]

オーベルは「ファミリーも多いけど、もともと近くにお住まいの年配のご夫婦が多い」と
営業さんが言ってましたよ。
こちらも同じ感じではないでしょうか？
たしかに、ファミリーをターゲットにしたにしては狭いですよね。

[332: 匿名さん]

小さい子供がいる家庭と、シニアには向いてるでしょうね。
シニアはここだと日照が気になるかもしれませんが。

4人家族だと、ちょっと我慢が必要かも。
しかも広めの間取りは値付け高めで富裕層シニアがキャッシュで持っていく予感。
オーベルがそうだったので。

[333: 匿名さん]

3LDKで70平米は3人以上のファミリーの住まいとして十分とは言えないと思います。ただ面積を小さくし、グロスを下げることで購入できる層の裾野が広がりますので、70平米前後のファミリータイプ物件は増えていますね。

[334: 匿名さん]

誰かが不満を書くと、不動産事情に詳しい方からすかさずフォローが入るスレですね。

[335: 匿名さん]

ほんの少し勉強すれば、不動産市場に関する基礎知識はすぐ身につきますよ。当スレでのやり取りが、334さんのお役に立てれば幸いです。

[337: 匿名さん]

確かに広さを考えるとファミリーより
DINKSやシニア向けかもしれませんね。

同じ明石小の学区にあたる湊3丁目に
ウィルローズ東京八丁堀ができますね。
南向きの87平米で角部屋かな？
そちらも気になります。
お値段次第では検討しようと思っています。

[338: 匿名さん]

ウィルローズは南西角部屋71とかでは無かったでしたっけ。

あそこは道幅も広くて中層階以上は日照良好でしょうね。
この界隈だとあそこから築地6丁目に抜ける通りか築地川公園北側で、南西角部屋が一番環境良好だと思います。

湊も再開発で雰囲気良くなるでしょうし、先物買いならいいかも。

[339: 匿名さん]

大活躍の335さん、私は親切な方だと信じていますよ。
不勉強ですので、一番高い部屋と、一番安い部屋の価格の予想を教えていただけませんか？
手が出無そうなら、私もウィルローズも検討しなければいけませんので。

[340: 匿名さん]

湊の方はなんとなく雰囲気暗いし駅も遠いんでこことの代替えにはちょっと微妙じゃないですか？

[341: 匿名さん]

湊の再開発ってかなり昔から話はあるけど実現していませんね。

[342: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

湊2丁目再開発はH29完成予定ですよ。
月島の商店街もCGP以降どんどん再開発が決定しているようで、長いものになんとかで動き始めると早いような気がします。

[343: 匿名さん]

湊の再開発はバス通りは高層化を諦めたようで残念。
ようやく解体工事始まったとおもったら続々と新築の戸建が立ち始めて驚愕しました。
計画がまとまるで工事の許可が降りなかったんでしょうね。

[345: 匿名さん]

「低仕様」とか「オーベルの方が良かった」とかばかりで、それらしい肯定的なコメントありました？

[346: 匿名さん]

それにしても新築価格が上がっていますね。

ここは保育園も小学校も、保健所も公園も近くて本当に子育てに適した環境だと思います。でも、ファミリー向けの８０平米前後にすると、中央区の相場があがっている今となっては高給サラリーマンでも手が出ない価格になります。

結果的に、平米数を抑え、子ども1人までなら暮らせる小さい3LDKと、シニアやDINKSにニーズがあるリビングの広い2LDKを増やしたのでしょうか。そのせいか、オーベル明石町が子育て環境を強調していたのに対して、こちらはターゲットを絞っていない広告ですね。

[347: 匿名さん]

いいところがないマンションなわけ？

[348: 匿名さん]

まあまあ駅近ってだけかな。

[349: 匿名さん]

関連会社の若手さん、三井の人に

「立地以外に良いところは無いけど、相場が上がってるから狭くて高くてもしょうがない。をアピールしなさい。
関係者がばれない様に、文頭ではネガにも賛同してから否定しなさい。
連投する時は30分開けること。」

って言われてる？

[351: 匿名さん]

ファミリーで広め希望だったら、この辺りは諦めて別の環境を探しに行った方が良さげ。この辺はシニアDINKSと小さい子供の家庭の需要が堅すぎて供給が望めない。

[352: 匿名さん]

オーベルのAタイプって90平米超えてなかったっけ？すぐに売れたみたいだけど。
狭いタイプは売れ残ってるし、オーーベルもココも需要を見誤ったのでは？

[353: 匿名さん]

オーベルのAタイプは80ちょっとですね。
MR見に行きましたが80の割にどうも狭く感じて見送りました。

ここは部屋自体狭いのですが、ベランダもかなり狭いのですよね。
別に普段活用する訳ではないのですが、ゆとりがない感じが好きでありません。

[354: 匿名さん]

中央区のマンションはみんなバルコニーが狭いです。
と、他の物件ＭＲ営業に開き直られたことがあります。

[355: 匿名さん]

中央区でもタワマンはベランダ広めだと思います。
ただ、角部屋はダイレクトウィンドウでベランダが無いから広がりが無くて
同じ畳数のベランダのある部屋よりだいぶ狭く感じてしまいますね。

[356: 匿名さん]

逆にダイレクトではない、例えば佃のクレストタワーみたいな場合は、角部屋のバルコニーが広過ぎますよ。

[357: 匿名さん]

北向きDW、ベランダ小さくて3LDKとなるとどんな層がターゲットになるのでしょうか？ファミリーだと洗濯厳しそうですが。シニアだと日照無いのは気が滅入りますよね。

[360: 購入検討中さん]

価格出ましたね

[361: 匿名さん]

どんな価格帯でした？3LDKは7000後半から8000後半とかですかね？

[362: 購入検討中さん]

公式サイトにはまだ出てないから、内部で価格が固まったということ？

[363: 匿名さん]

公式サイトに値段が載るなんてのは竣工後も販売しているような物件だけでは？
その慣行が正しいとは全く思いませんが。

[364: 匿名さん]

今、ワールドビジネスサテライトで特集されてました。

アクティブシニア向けのマンションだと説明されてた。

[365: 匿名さん]

梁が出てて天井も低いですね。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=633444653383815&set=a.1448...