パークホームズ築地グリーンサイド

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1208/

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区築地7－3－1
交通：日比谷線築地駅徒歩4分、同線・銀座線・丸ノ内線銀座駅徒歩14分他
総戸数：140戸
間取り：2LDK～3LDK、53.25～73.94平米
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

[251: 匿名さん]

まあ中古市場でも評価が微妙なパークホームズで長谷工直床では低仕様割高と思われても仕方ない。

[252: 匿名さん]

サンクタス築地の中古なんて坪350で売りに出してて随分強気ですよね。
350出すなら新築買う人がほとんどだと思いますが･･･。

[253: 匿名さん]

サンクタス築地って、それこそ低仕様っていうか、賃貸レベルですね、、、

強気、っていうか、売る気無いんじゃない？
検索したけど、出てこないです。
近所にだけチラシを入れて、たまたまその値段でも欲しい人がいれば売るけど、
基本的には賃貸にするつもりとかでしょ？

プレミアム住戸を全面改装したとかなら別ですが･･･。

[254: 匿名さん]

結構前から掲載されてます。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[255: 匿名さん]

新富町駅のすぐ近くにまいばすけっとがオープンしますし、あの割高感たっぷりだったオーベル明石町が魅力的に見えてきてしまいます。物件の価値って一気に変わるものですね。。

[256: 匿名さん]

オーベルは仕様を盛って高くしてたからね。低仕様割高より魅了的

[257: 匿名さん]

まいばすけっとってイオンのミニスーパーだから
大して期待できませんよ。
新富町駅では、凄く近いってわけではないし。

[258: 匿名さん]

マイバスケットは外観はコンビニのようですが売られている商品は
特に生鮮食品を充実させています。

イオン独自のトップバリュ商品や100円shopのように99円・88円台の商品も
多くあり毎日30%引きの商品などだしています。
ただイオンだとお客様感謝デーの日に値引きなどしていないのが不満です。

営業時間は7:00 - 24:00で24時間営業でないのも特徴のひとつです。
駐車場も用意されていないところが多く狭い店内なので商品の少なさは
目立ちますね。

[259: 匿名さん]

プレゴがこの辺では1番使えるスーパーってことでFA？
グリーンサイドからは遠いけど。

[260: 匿名さん]

サンクタスの8800万円って、何かの間違いですよね・・・。沖式は正しいか検証のしようもなく、昨年の数字なので参考にしかならないですけど、どう考えても5000万円台以上で取引されないですよね。10年以上経っている物件で、近隣の新築価格以上なんて、よほどの特殊事情が無い限り成立しないはず。異常に地価が高騰しているって話も聞かないし、リンクからはプラスの要素も見つかりませんでした。これがそうとは限りませんが、不動産業界がマンション価格を吊り上げようとして操作している感じが最近特にしますね。株でやったら捕まっちゃいますけどね。

[261: 匿名さん]

確かに。この界隈では坪300、平米90が中古の上限で、サンクタスはイメージ270以下かと。

プレゴは何れにせよ遠すぎ。ここだと引き続きみのり屋でしょう。プレゴやまいばすが使えるのは新富、湊、明石あたり。

[262: 匿名さん]

２５８さん
家の近くにもマイバスケットありますが、イオンのプライベートブランド商品がおいて
あるので結構重宝しています。パンなんかも安いけど割とおいしいです。
確かに時間によってお肉やお魚なんかは３０％オフになりますね！ここ１軒で買い物は
すまないけれど、あればあれで便利でしょう。

[263: 匿名さん]

サンクタスの価格は確かに強気ですね。もともと築地はこれまでかなり割安感がありました。築地7丁目あたりは高級感はなくとも静かで治安も良くて住みやすく、銀座アドレスのマンションに比べてお値打ちな穴場エリアでした。それが、中央区住人が勝どき以南に増えてくると、相対的に勝どき橋を渡らない銀座徒歩圏エリアの資産性が高まってきているのではないでしょうか。眺望重視のタワマンが好きな方は湾岸を選ばれると思いますが、銀座や築地で自営業をされている方や、日常的に銀座を使いたい方は勝どき橋より手前で探されることが多いですね。

[264: 匿名さん]

私は２６３さんの逆の心配をしてます。
勝どきはこれからタワーマンションが何本も建つので、竣工済み在庫の山になると思われています。
そうなれば、今は、上がっているザ・トーキョー・タワーズなどの中古取引価格も下がるので、
同じ中央区で、橋を一本渡っただけの築地にも影響が出てくるのではないでしょうか？

[265: 匿名さん]

そうですね。今の相場はかなり加熱ぎみな感じがしますよね。とくに勝どきのタワマンは需給バランスが崩れるタイミングがありそうです。一方、築地エリアは駅近であればあるほどオフィスやSOHOとしての需要もあるので、築年数の経ったマンションでも空き室にならず稼働できます。築地は単身者や単身赴任者の賃貸ニーズも底堅いです。ずっと中央区に住んでいますが、今あらたに買うなら自分は隅田川より西ですね。なので、この物件も検討しています。ただし、仕様次第かな。築地7丁目でナンバーワン物件になり得るかどうか。立地は、公園ビューの永久眺望の間取りなら、かなり資産性が高いと踏んでいるのですが。そして、価格。ここの北西角部屋は坪いくらくらいでしょうか？

[266: 匿名さん]

仕様は期待薄かな。

[267: 匿名さん]

銀座自体が今後どうなるか。老舗は高齢化してますよね。実はお気に入りだった料理店が年内で店を閉めるみたいで、この流れが今後も続くのかなと少し不安です。

[268: 匿名さん]

北西角は確かに永久眺望かもしれないですけど、細長い公園で、ちょっと寂しい感じですからね・・・。しかも、公園を挟んで向かい側の建物が近く、赤字でのネオン（○○食品）があったり、このマンションより高さがある聖路加関係の大きな施設が建設予定だったりします。タワーマンションは北側でも眺望次第では安くならないと聞きますが、そういう感じではない気がします。しかも、北西角は西日すら部屋には入らないような感じの間取りじゃないでしょうか。南東側の最上階とかの方が、資産性は高そうですね。

[269: 購入検討中さん]

南東は下と上で価格差が大きそうですね。

[270: 購入検討中さん]

坪３００中盤くらいならほしいです。

[271: 購入検討中さん]

ここは、いつ頃価格発表ですか？

[272: 匿名さん]

＞＞２６７さん
確かに銀座の老舗のお店が年々閉店してしまっていますね。昔の雰囲気を知っている
私たちにとっては今の銀座は何だかちょっと落ち着かない様な感じがしてしまいます。
それでも昔のお店なんかも残っている所は残っていてたまに行くと落ち着きますけどね。
私のお気に入りは鳥ぎんというお店です。今はリニューアルされて新しくなりましたが、
釜飯や焼き鳥の味は変わらぬままです。

[273: 匿名さん]

販売時期が3月ですし、資料請求でも間取りなどの最新資料が送付されるのみのようです。
価格発表はいつ頃でしょうね。
そう言えば東京都のマンション環境性能表示で建物の断熱性、省エネ性は★3つですが、
長寿命化は★1つなのが気になります。長寿命化の評価の対象は何になるのでしょう。

[274: 検討中さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347370/

長寿命化についてです。

★２の条件となる、「劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２～３相当」を満たしてないということになりますね。

コンクリの質なのか配管なのか、いずれにしても★１表記はついて回るので気になりますね。

[275: 匿名さん]

直床だからでしょ。

[276: 買い換え検討中]

年末に現地に行ってみたのですが、築地川公園でおじさん達が毛布に包まって寝ていました。
もう夕方だったので、このまま夜を越すのかと思うとおじさんが心配になってしまいました･･･。
せっかくの公園ビューですが、毎日ホームレスのおじさんを見て過ごすのかと思うとカーテン開けなそうだし、
北側は無いかな。
南側は敷地ぴったりに建つのでしょうか？

[277: 購入検討中さん]

直床の物件ってこの辺りではあまり見ないのですが、安い物件に使われるイメージですよね・・・。坪300中盤くらいの物件で、直床だと他の仕様がかなり良くならないと、購入に気持ちが向かわないのが正直なところです。あと、HPが更新されていますね。間取りが増えているのですが、全体的に狭い感じがします。坪単価が高く、購入者層の予算が低いファミリー向けマンションに設定される間取りの作り方と何かの本に書いてありました。あと、竣工時期も1ヶ月ほど延期されています。何か建設作業中に問題が生じたのでしょうかね？1年以上先のことで、まだ販売も始まっていないのでよくある話なのかもしれませんが、気になりました。

[278: 匿名さん]

目の前の築地川公園は確かに微妙。BBQコンロは全く使われず申し訳で花が植えてあるし、水庭に水も流れてない。そもそも地下の首都高に蓋をするために作られた公園なので中途半端なんだよね。

とはいえ北角部屋のリビングに限っては抜けは数百メートルあるのでタワマンに近いものはある。ここだけ凄い単価になりそう。

南側最上階は、日照はあると思うけどこの辺り特有の囲まれ感はありますね。裏道で通りが狭いですね。一本南の聖路加に抜ける道は歩道も並木もあって広いんだけど。


この物件は北角部屋を除いては周囲の中古と比べて優れた所は見当たらないかな。今更手遅れだがオーベル明石町の方が全然良かった。北向き囲まれ物件の中で無理に選んでも仕方ないので、今後通りが広めで南に面した物件が出てくるのを素直に待ちたい。

[279: 匿名さん]

278さんに同意です。明石町と比べると見劣りしますね。聖路加近辺の緑環境を享受できる物件がこの先出てくれることを期待しています。

[281: 匿名さん]

とにかく、三井は仕様が悪い。で、高い。オーベルの方が断然いいね。

[282: 匿名さん]

2013年売り出しのオーベル明石町は坪平均326万円でした。構造、仕様で下回る2014年売り出し物件のこちらはいくらになるのやら。。

[283: 匿名さん]

三井＆長谷工はこんなマンションもあったね。
http://31haseko.blog106.fc2.com/

仕様はオーベルのほうがいいかもしれないけどあっちは真正面お見合いだよ。
むしろ壁に近いし。

[284: 匿名さん]

オーベルにはURとお見合いにならない部屋が、確か20戸以上？あったのですよ。購入を先送りにすると、条件がどんどん悪くなる潮流ですね。（もちろん待つことでいい物件に出会う可能性もあります。）

[285: 匿名さん]

オーベルはURとは道幅もあって窓to窓で24mとか言ってたぞ、あと目線はずらしていた印象。ここの北向き以外はもっとエグいんじゃない？

[286: 匿名さん]

しかし、今時、直床なんてあるんですね。コスト削減もほどほどにしてほしいですな。音に関係するんで

[287: 匿名さん]

新築マンションは、購入タイミング の見極めが本当に大事ですね。
一に立地、二に購入時期。

[288: 匿名さん]

ここの仕様はこの辺りや日本橋にありがちな高級路線ではない中小型物件をイメージした企画だと思うしそういう意味で妥当だったんじゃないかな。オーベルが免震とか大理石とかで上に振った訳だけど、結局高いとか文句言われてたわけなんで、三井としては従来的な判断をしたのではないでしょうか。望むべくはなるべくこの辺りの相場に沿った値付けをしてくれることですね。

ところでここを狙うなら、少し歩いた勝どきあたりのタワーも候補に入るし戸数も多く間取りも選択肢があると思うけど、出物の少ない築地にこだわっている人っているのかしら？

[289: 匿名さん]

三井は仕様悪い割に高い。

[290: 匿名さん]

自分はこの近辺の中規模マンションに住み替え続けています。
勝どきは駅ができてからだいぶ便利になったし、
友人も住んでいるので土地勘もあります。
でも、勝どき側で探そうとは正直考えていません。
理由はいくつかありますが、一番大きいのは、
築地の方が愛着があり、好きな空間やお店があるからです。
月島在住の方にも月島好きが多いですよね。
同様に、勝どきが好きな方も多いでしょう。
それぞれの価値観、地域との縁や地域愛がありますよね。

タワーマンションも好みが分かれるところですよね。
自分の場合は、漠然とリスクを感じて対象から外しています。
購入間際に震災でクラックが入るトラブルにあった人や
エレベーター等で不便をした人の話を聞いてから、とくに。
でも、ディスポーザーなどの設備は欲しいからそこそこの規模の
マンションが対象になりますね。

[291: 買い換え検討中]

今、少し郊外の内廊下のタワマンの北側10階に住んでいるのですが、この時期メチャクチャ寒いです。
北側の価格が高いなんて、すごい立地なんですね。

都心の物件なのである程度は覚悟していましたが、北側でダイレクトウィンドウ（2面）で、しかも外廊下なんて、日当たりが良くない一戸建て並みの室温環境だと思います。私は、今のマンションでも寒いし、結露がすごいので次は南側で探していました。

この物件は南側も微妙なようだし、やっぱり、勝どきまで下がるかな。でも、銀座に近いところで探していて、歩くと築地と勝どきだとちょっと違うんですよね。

[292: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウは好みじゃないので、角以外の北側を狙っていますが、
南側の土地代が乗っかってくると思うと北なのに割高になるんだろうな、とは思っています。
逆に、昼間は家にいない等で、南を買える人はお得かもしれないですね。
でも、あまりに価格に差がついてしまうと、修繕や管理で北側と南側の意見が合わなくて揉めるかな。

[293: 匿名さん]

直床なんですか？好立地なのに勿体無い。。

[294: 匿名さん]

各住戸の面積は大差がないですし高層でもないので、収入などの属性にタワマンほどの格差は出づらいと思います。

[295: 匿名さん]

292です。

同じような間取りなのに5000万円台と8000万円台とかになることを心配しています。
そうなってしまうと、タワマンと変わらないと思うのですが、
皆さんはそこまでの価格差は付かないとお考えですか？

[296: 匿名さん]

そもそも直床が確認された時点でアウトやわ。ここ。

[297: 検討中さん]

＞292さん

日照は無いが抜けのある北向き＆かろうじて日照のある南向き上層階と、眺望も日照も無く印刷工場にも隣接する他の間取りでかなりの価格差を付けざるを得ないのではと思います。。。購入層自体が変わるぐらいの。

[298: 匿名さん]

私は同間取りであれば、購入者層が変わるような価格差（例えば±3000万円以上とか）はつかないと思います。
同間取りで価格差がつくケースは、
眺望に大きな違いがある場合
プレミアムフロアで仕様に大きな違いがある場合
などです。

[299: 匿名さん]

坪単価＠３００ぐらいですか

[300: 検討中さん]

眺望日照無しの低層階で＠３００ぐらいでは