THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）

[匿名さん]

新たな情報が入り次第、追記・編集します。

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩22分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
階数：地上31階・塔屋1階
建物高さ：104.68m
用途：共同住宅 308戸　(タワー棟 31階　285戸、レジデンス棟 7階　23戸)
駐車台数：311台


着工：平成25年5月20日
竣工：平成27年10月31日(予定)

公式URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

旧称：(仮称)幕張タワープロジェクト
【物件情報を追加しました 2013.11.14　管理担当】

[461: 匿名さん]

全ての居室がオーシャンビューで、しかも浴室から海を眺められる間取りもありますね。
外から覗かれる事を考えるとさすがに高層階のみでしょうけど、こんな部屋に住めたら素敵ですよね。
お客様を招いた際、リビングに入る場所がキッチンの裏側ではないところもポイント高し。
何となくですが、最初にキッチンが見える作りには抵抗感があります。

[462: 匿名さん]

海に近いタワーの売りはやはり景色ですね、リビングからも浴室からも満喫できる。お客さん前に自慢するのは目的ではなく、自分の生活スタイルに一番合う部屋を選ばなければならないと思います。

[463: 匿名さん]

ビューバスはごく一部の部屋しかないですよ。
しかも、目の前に一部柱がかぶっているので、どれだけの景色なのかは疑問です。

[464: 匿名]

＞４５４
＞４５０は希望的観測。
アクアやグリーナを見ると
海浜幕張の駅から遠い物件は

＞復興需要、円安、安倍ノミクス、消費増税、東京五輪。。。値上げの外部要因が一杯
の供給難にまったく反応していない。

つまりグリーナの価格やアクアの1千万値下げ価格では
需要がないという事。

[465: 匿名さん]

グリーナは既に入居が始まりました、9割以上部屋は売れましたvs.アクアは入居時4割しか売れなかった。駅から遠いだから需要が無い？やはり値段次第と思います。

[466: 申込予定さん]

最上階角部屋 約8000万て公表されてるのに、なんで生ぬるい議論されてるんだろう？

[467: 匿名さん]

最上階角部屋はいくらであっても買いたい人は買うから、あまり参考になりません。

[468: 匿名さん]

＞４６６
１４０m２越えが８０００万でしょう。
ずいぶん勉強したか価格。
アクアの時なら１億数千万で出していたでしょう。

[469: 匿名さん]

>466さん

月々の維持費はどれくらいなのでしょう？
プロジェクト発表会に行ったときは、まだ決まっていないと言われてしまったもので。

[470: 匿名さん]

私も中～高層階の北西角住戸が、皆さんが仰られてるように坪150万や平米単価45万なら買いたいです。
ですが、20階～の西側中住戸が坪160万～170万のようなので、角住戸は坪180万～190万にはなりそうな感が。
後に住み替えなどで売却する際の損は覚悟の上で購入した方が良いかもしれませんね。

[471: 匿名さん]

資産性は悪そうな印象があります。
駅から徒歩20分以上の物件だと、かなり下落しそうな印象です。
引退後なら良い物件かもしれませんが、現役世代には手を出しにくい面は大きいと思います。

[472: 匿名さん]

そもそも借地マンションに資産性はないと思いますが

[473: 匿名さん]

ビーチテラスは今のところ資産性ありますが。

[474: resu]

本当の価格はいつごろわかるものなんでしょうか？

[475: 匿名さん]

モデルルームがオープンしたときでしょうね。
それまで明確な数字は出てこないと思います。

[476: 匿名さん]

借地と駅遠に資産価値はない。これから人口は減るんですよ。

[477: 匿名さん]

「借地＝資産価値がない」というのは短絡的すぎますが、
これだけ駅から遠いと資産価値はないでしょうね。
なので、売ろうと思ったときのオーバーローンが心配です。

[478: 匿名さん]

海に一番近い、景観が一番良い、代わりに駅から一番遠い。バスで駅まで（住民専用シャトルバスも有り）行く前提、ここを買うなら景観以外は「度外視」の覚悟が必要。

[479: 匿名さん]

447さん、478さんのご意見に象徴されるのがこの物件でしょうね。

ただ、目の前に建物が建つことを考えると、
景観が一番良いを維持できるかが心配ですけれども。
下を見たらコンクリのだっだ広い屋根(屋上)が見えるのは微妙かも。

まっ、ともかく三井さんには抑えた価格で販売して頂きたいですね。

[480: 匿名さん]

ここと似たような条件、「駅徒歩20分・海に一番近い」稲毛海浜公園のブリリアがスムーズに完売したことを考えると、
更に都心に近くベイタウンという特殊な立地にあるココも、そこそこ人気が出るように思いますけどね。

[481: 匿名さん]

入居戸数が多い高層タワーだけに管理費や借地料などの固定費が安く済むと考えていたのに、アクアと同じように5万超では諦めるしかありません。津田沼駅前のタワーでも土地の所有権付で5000万もあれば買えそうですよ。

[482: 匿名さん]

コンシェルジュやゲストルームを削っても5万超えはちょっと厳しいですね。
あとは価格に「借地」の恩恵がどれだけ反映されるかがポイントですね。

[483: 匿名さん]

＞４８０
ブリリア稲毛海岸はスムーズに完売していない。
アクアほどではないけれど最後は２割1000万以上値下げしたんだよ。
最上階7000万を交渉して5000万切りなら契約するとまでいったんだけれど、
東京建物は5500万までしか引かなかった。
あそこのビューは最高だった。
駅から遠すぎるのでやめたけれど。

[484: resu]

ちなみに、もし歩くとすると、ここは海浜幕張駅から徒歩何分になるんでしょうか？
ホームページには、書いてない様に思いますが、、、。（たぶん遠すぎるせいでしょが、、、）

[485: 匿名さん]

徒歩２５分を見ていればいいかなと思います。
のんびりめに歩いたら３０分はかかってしまうでしょう。
実際に歩いてみると、最果てまで歩いた実感がわくと思いますよ。

[486: 匿名さん]

ちゃっちゃと歩けば20分かなあ。

[487: 匿名]

実際問題としては、マンションの自宅ドアから電車のドアまで何分かかるかが問題じゃないですか？タワー高層階の場合、例えば7：30の電車に乗ろうとしたら、7：00に自宅を出れば確実に乗れるかなぁ？

[488: resu]

うーん。毎日徒歩通勤で往復するのはありえない距離ですね。

[489: 匿名さん]

平日の通勤時間帯だけはシャトルバスが出るようですね。
その変わり維持費が上がっちゃって大変なんですが・・・

[490: 匿名]

風は半端じゃない場所です。雨で風のある日は駅まで歩いたら全身びしょ濡れです。普段駅まで自転車で行く人も、歩いて行く人も、皆シャトルバスに乗りますよね。通勤時間帯だと乗り切れない可能性がありませんか？エレベーターは運が悪いと乗るまで数分かかるし、エレベーターからバス乗り場まで、降車場からホームまでの時間を考えると確実に狙った電車に乗るには、シャトルバスを利用しても30分では不安が残るかもしれませんね。

[491: 匿名さん]

しかもシャトルバスはアクアテラスと共同運行だとパンフに書いてありますので、
雨風強い日はどうなっちゃうんですかね。

[492: 匿名]

健康のために、天気が良い時は20分前に家を出て自転車で行く。寒い時は30分前に出て歩いて行く。雨風の日は40分前に出てシャトルバスに乗る。これでどうですか？

[493: 物件比較中さん]

千葉ニュータウンあたりの駅近物件のほうが都内には早く着けるかも？
100㎡超えでも3000万円台・所有権付きでお得。普段の生活に必要な商業施設も揃ってるみたいですし。
どうしても海の近じゃなきゃ嫌だというならココしかないですが。

[494: 匿名さん]

プロジェクト発表会の際に「直通シャトルバスによって駅へのアクセス性を上げることで資産価値を高めます」という説明がありましたが、シャトルバスは管理費により維持されるのでこれを材料に物件価格そのものを釣り上げられるとしたらちょっと考えものですね。
あとアクアテラスとの共同運行で利用者もそれなりにいると思いますので、特に雨の日は乗り切れないのではと心配しています。

[495: 匿名さん]

シャトルバス10分で駅につきますよ。途中にバス停ないですから。

[496: 匿名さん]

でも乗るまでに5分、アクアテラスに停車して5分加わるんだろ？

[497: 匿名さん]

シャトルバスに乗るマンションって資産価値的にはどうなんでしょうかね？

朝はまだ時間を読めるが、帰宅時は海浜幕張駅に着いてから間が悪いとそこそこ時間が掛りストレスがたまりそうですね。

ベイタウン在住の一時取得者かタワー憧れ家族には良いかも・・・？

[498: 匿名]

シャトルバス、シャトルバスって、ここを購入される方って、それほどあくせく電車通勤しなければならない階層の方が多いのでしょうか？なんだか残念

[499: 匿名さん]

そりゃそうだろう。ほとんどは都内会社勤めだよ。
それ以外で、千葉に住みたい人って、どんな層を想定してるの？

[500: 匿名]

＞４９８
電車通勤する必要のない運転手付き富裕層は
ここは選ばない。
会社のバンで荷物を運搬しながら通勤する人は
いるかもしれないが。

[501: 匿名さん]

ご存知でしたら教えてください。
海側空き地の商業用地はどれぐらいの高さのものが建てられる条件になっているのでしょうか。

[502: 匿名]

幕張パークタワーはやはり駅近だからか　中古物件の値崩れがほとんど無いように思います。駅から遠い物件はそれを補うだけの魅力がないと勝負出来ませんね。インパクトのある価格設定を期待します。

[503: 匿名]

住宅の資産価値は戸建てでは環境、マンションでは利便性が重要です。利便性は最寄り駅から都内主要駅へのアクセスと、最寄り駅からマンションまでの徒歩時間が重要です。
資産性とは中古の取引価格と賃貸料です。
徒歩10分以内が資産性には重要でしょう。どんなに便利なバスがあっても、徒歩20分以上という条件で中古物件や賃貸物件を探す人は少ないです。
このマンションは素晴らしい眺望の部屋が多いと思います。だから欲しいのですが、もし手放す、ないしは賃貸に出さなければならなくなった時、見劣りする利便性を差し置いても眺望を優先する需要がどれだけ見込めるのかが不安です。マンションで利便性より眺望を重視する人（私もそうかもしれませんが）は少ないでしょうから。

[504: 匿名]

事前説明会で聞いたところでは、建蔽率と容積率だけに制限があって、高さ制限はないみたいです。建蔽率と容積率が現在の基準では商業施設を作るにはコスト的に厳しいとのことで、見直しが要請しされているとの事でした。また、商業施設では建築コストと使い勝手の良さから、低層でワンフロア当り面積が広い建物を作りたいと思う事業者が多いはずで、高層の建物は作らないだろうという希望的観測が披露されていました。

[505: 匿名さん]

駅を使わず通勤している方や、普段は駅を使わない専業主婦の奥さんであれば、ここを欲しがるかもしれませんね。
でも、毎日駅を使う立場だと、ここに高いお金は出せないと思います。
電車通勤のほうが多数派でしょうから、やはり資産性は低いと思います。

[506: 匿名]

車通勤、もしくはリタイアされた方等　駅を意識しないのであれば　ゆったり生活出来そうで素敵ですよね。車さえあれば　近くには商業施設がたくさんあるので買い物には不便はないと思います。思い切った価格設定なら人は集まると思います。中途半端だと微妙ですね。

[507: 匿名]

駐車場を2台分確保するのは難しいです。車通勤の場合、夫が仕事に行っているうちは車がありません。したがって、その場合は「車さえあれば、近くには商業施設がたくさんあるので買い物には不便はない」というのは絵に描いた餅？

[508: 匿名]

そうですね。車2台所有は難しいですよね。

[509: 匿名さん]

旧カルフールのイオン幕張店やイズミヤあたりでしたら、自転車で10分もかからないですよ。
それさえ無理であれば、この物件はやめたほうがいいです。

[510: 匿名]

資産性はあくまで価格と需要のバランスの問題だと思います。利便性が悪くても価格が安ければ資産性はあります。逆にいくら利便性や眺望が良くても価格が高すぎれば資産性はありません。
このマンションの資産性の判断材料は、東側の部屋の売れ行きです。東側は海が見えず、日照も午前だけ。眺望はベイタウンでは並以下です。眺望と日照を除いたファクターがどれだけの評価を受けるかの試金石になります。これが完売し、かつ他の方角の部屋との価格差が大きくなければ、資産性はあったということがいえるのではないでしょうか。東側の値付けに注目しています。ただ、この戦法は２期以降の販売でないとだめですね。