オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[81: 匿名さん]

冠水はありませんでした。
母の代から冠水したことはないですね。
何で千石三丁目は冠水するのかふしぎです。

[82: 購入検討中さん]

>>81さん

地元の情報ありがとうございます。
オープンの担当者によれば、浸水を食い止めるつい立てを地下倉庫に常備しており、さらに地下にはピット(貯水槽)に水を貯めて自前のポンプで水を汲み上げるシステムを内蔵しており、東海豪雨並みの豪雨が降ったとしても冠水しない計算になっている、と言っていました。
これで絶対安全という保証はありませんが、オープンは浸水に対してそれなりの対策を用意していることが分かりました。ご参考まで。

[84: 購入経験者さん]

面倒くさいマンションですね

[85: 匿名さん]

普通は管理人、掃除の人が設置します。

[86: 匿名]

管理人って２４時間常駐してる訳じゃないですよね？

[87: 周辺住民さん]

こういうのはきちんと対応すると思いますよ。地下が水没したら、デベにとって大きな痛手になりますから。

[88: 匿名さん]

リビングから見えるであろうツタに覆われたマンションの佇まいが怖かったのですが、皆さんはあまり気にならないのでしょうか？

[89: 匿名さん]

この前の台風みたいな時は事前にわかりますから、
管理人や掃除のひとが日中に設置します。

[90: 匿名さん]

台風が来る度に不安になりそう。
買う物件ではないですね。

[91: 周辺住民さん]

>>90さん

そうそう、そうなんですよ。
地下住戸のドライエリアに面した開口部は引き違いでしょうかね。
ドアなら要注意です。
浸水してくると、水の圧力で開かなくなるからです。

[92: 匿名さん]

浸水を食い止めるついたてって相当の水量でも大丈夫ということなのでしょうか。
何だか今どきはすごいものがあるんだなぁと思いますけれど、
本当に大丈夫なのかな…という不安は確かに。
自前の排水のシステムがきちんとしているのは非常に交換が持てますけれども。

[93: 匿名さん]

いずれにせよそういうのが不安なら辞めたほうがいいです。
戦後浸水してないちいきですし、杞憂だとおもいますが、不安のなか買うのもどうかと思います。
ここら辺が浸水なら、こんにゃく閻魔に近い高級マンションとか、区役所は悲惨なことになります。

[94: 周辺住民さん]

浸水の確率は低いと思いますが、杞憂ということはないと思います。
ハザードマップは架空の話ではなく、名古屋で実際に起こった集中豪雨が
もし起きたらどうなるかという前提のものです。現実に起きる可能性はあります。
その辺を許容できる人が買う物件かなと思います。

こうしたリスクが十分に反映された安い価格だと思いますので、
個人的には買いの物件かと思います。

[95: 匿名さん]

そうですね。懸念材料が価格に反映されている場合は問題になりませんね。
ただ、この物件に関しては、オープンならあと１割安くてもいいんじゃないかと思いました。
住まいサーフィンの妥当とされる価格よりも割高ですし、眺望がいまいちなので。

[96: 周辺住民さん]

>>95さん

一時期、この近辺でマンションを探していましたが、
どのマンションも眺望がさほど価格に反映されていない気がしました。

あと、住まいサ～フィンの査定はほどほどに受け止めるのがよいですよ。
うちが売却した部屋は、彼らが掲載した査定価格より高く売れました。
2回掲載されましたが、1回目の価格より＋1100万円、
2回目の価格より＋500万円でした。

[97: 匿名さん]

>>96さん

確かにサーフィンは微妙な立地の違い、仕様の違い、部屋の違いが反映されないと思いますので、
良いお部屋であればより高い価格で売却できるのでしょうね。
その微妙な違いは自分で判断するのが難しいと思いますが。
しかし、それほど良い価格で売れるとは羨ましいですね。

[98: 匿名さん]

ここは文京区らしくない物件ですね。

有名小学校の学区でもなく、
ハザードマップで1m程度の浸水の予想がされており、
駅からマンションまでが遠く、
工業物件が近接しており、
マンションのグレードは低い。

とにかく文京区に住みたいけどお金がない人は飛びつきそうですが、
冷静に文京区に求めていることを考えないと失敗しますよ。

[99: 周辺住民さん]

>>97さん
ありがとうございます。がしかし、違うのですよ。
住まいサ～フィンの査定が低すぎたのですよ。
＋1100万円でも大手仲介の査定より数百万円低かったです。
仲介依頼の直後にほぼ査定通りで申し込みがあったのですが、
契約前日にキャンセルされてしまいました。
ちなみに同じマンションのもう少し狭い住戸は、
もっと高い単価で売れていたようです（引っ越していたので成約しているはず）。

>>98さん
とはいえ、千川通り改め？プラタナス通りは
最近、きれいなマンションが増えていて、
以前とは雰囲気がまるで異なります。

[100: 匿名さん]

住まいサーフィンの査定は低すぎて参考にならないのは有名。
千川通りは10年ちょっと前とはえらく雰囲気が違います。
ちなみにビーグルできてらくになりました。
特に播磨坂近くの人たちはラッキーでしたね。

[101: 周辺住民さん]

目と鼻の先に住んでいます。相場からするとかなり安いので今のところから買い換えてもおつりが来そうなので、
急に検討し出しました。
ベランダ側のすぐ先にツタの生えた古いマンションがあり、日当たりに問題はありませんが、見栄えがうーん、、、。
それより半地下入口のほうが気になるんですよね。
浸水以前にエントランスがわざわざ地下に降りるというのがね。
今のところは見た瞬間気に入り買ったのですが、今回は上記が気になります。
ただしリセールバリューは期待できるし、賃貸に出してさらに買い換えもできると思うので、
確かに設備はかなり質素というか、今のところよりチープ感は否めないので、そこをどう割り切るかですね。
うーん、、、迷っているなら現状維持の方が吉ですかね？

[102: 匿名さん]

検討から外した者の意見ですが、リセールバリューには期待しない方がいいと思いました。駅から遠く、だからと言って住環境が良くなるわけでもなく、駐車場もないし、仕様も最低限。価格の安さだけが売りなので、中古で売る場合にも割安感を出さなければならないでしょう。また目の前にはツタで覆われた不気味なマンションがあり、内覧の際にテンションはだだ下がりでしょう。賃貸ならば借り手はいると思いますが、やはり駅から遠く学区も今ひとつなので、坪1万程度の家賃で浸水リスクを背負い続けることになると思うと、売ってしまう方が精神的にも良さそうな気がします。

[103: 匿名さん]

ここで浸水リスクはあまり考えなくてよいかと。
区役所とか駅近くの億こえるマンションとか地下鉄とか
大変なことになりますし。

[104: 匿名さん]

億近くのマンションなら浸水対策はバッチリでしょうし、何かあれば、常駐管理のため迅速に対応してくれそうなので心配無用だと思いますが、ここは地下住戸が有るため浸水対策に不安が残りますし、管理人がいない間に何かあると手遅れになる懸念もあるんじゃないかと。

まあ、神経質なだけだと言われればその通りでもありますので、気にしない人には分からない感情だと思います。そう思う人もいるということで。

[105: 匿名さん]

戸数少ないし、あまり共有設備までお金かけられないだろうな…
ということで見送りました。

[107: 匿名さん]

排水の設備がしっかりしているのであれば、半地下でもいいのですけれど…。
制限の高さの中で戸数を増やすためにこういう風になっているのかなと感じています。
戸数が多いのは住民的にも良いですしね。
管理費の負担がその分下がりますから。

私もこの辺りは本当に雰囲気が変わったと思います。
明るくなりましたよね。

[108: 物件比較中さん]

噂に聞く半地下がここにはあるのですね。

何分住んだことがないものですから想像だけでマイナスの発言をしてはいけないと思うワタクシなもので、魅力を逆に知りたいと思っております。

戸建でも中々体験できないことですから希少性は高いと思うのです。
温湿管理などの面で地下の特性が生きたりはしないものでしょうか。

[109: 周辺住民さん]

>>108さん

ここは半地下というより完全な地下ですね。

地下室の最大のメリットは、前面が壁であることかなと思います。
開口を大きくするなど、上手につくってあるマンションであれば、
リビングにその壁までの広がりが感じられるはずです。

小石川ヒルズの中古2階（実質地下っぽい）を
見に行ったことがありますが、サッシが床から天井まであり、
床の高さとバルコニー（というかドライエリア）の高さがそろっていて、
かなり開放感があったのを覚えています。

[110: 匿名さん]

本来なら買えないような人でも小石川のマンションを買えるというのがメリットでしょう。部屋の性能は間違いなく最低で、リセールでも苦戦する傾向あり。

[111: 匿名さん]

地下以外の部屋ならアリなんじゃないかと思いますけれどね。
小石川でこのお値段ならいいのではないでしょうか？と感じます。
立地的には悪くもないですし。
ただ戸数が少ないので、修繕費や管理費の見直しは早めにしていかないと。