オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[52: 匿名さん]

まあ、売れちゃうんですが。

[55: 周辺住民さん]

オープン物件の値下がり率って、どんな感じなんでしょうね。

仮に同じ広さとして、

大手デベ新築時7000万円 → 築10年経過4900万円：10年で7割に＝▲2100万円
オープン新築時5600万円 → 築10年経過2800万円：元々大手の8割、10年で5割に＝▲2800万円

だったら嫌だな。
もちろん、住みつぶすのであれば全く問題なし。

[56: 匿名さん]

広尾が坪330万切るオープンですからねえ。
値下がり率は極めて低いでしょうね。
チープなグランスイートはいまだに値上がってますし、
中古は設備とかあまり関係ありません。

[57: 匿名さん]

総戸数20戸の小規模マンションなので管理費・修繕積立金の費用、
また将来的な上昇率を確認しておきたいですね。
まさかと思われるかもしれませんが、これらの費用が払えず管理
組合で訴訟を起こす問題が意外と多いんだそうですよ。

[58: 周辺住民さん]

>>57
それは販売価格が安かった物件だけでは？

[60: 匿名さん]

＞59さん
こちらのマンションの話ではないですよね？
小石川二丁目のお話のようですし。

利用可能の駅は春日か後楽園かという感じでしょうか
後楽園は春日と比べて若干遠いですが、
私は勤務地が丸ノ内線沿線なのでそこはいいなぁと感じています。

[61: 周辺住民さん]

>>59-60さん

そこは随分前から問題視されているマンションですよね。
欲しくてNIPPOに電話したことがありますが、
まだまだ先だと言われて引き下がった記憶があります。

南北線の後楽園なら至近距離ですね。

[63: 物件比較中さん]

コンセントや照明の位置オーダーが無料みたいですがこれって他のマンションだとほとんどがお金かかるんでしたっけ？？

検討しているここが無料であればそれで構わないことなんですけど一つ好感を持てるポイントだと益々良く見えるかもと思ったものですから、汗。

洗面台の高さって子どもに合わせてあげたほうがいいのかなぁ。

[64: 周辺住民さん]

>>63さん

＞コンセントや照明の位置オーダーが無料みたいですが
＞これって他のマンションだとほとんどがお金かかるんでしたっけ？？

物件によってマチマチかと思いますよ。
かなり以前に買ったマンションでは、
機能の追加でなければ、何をどれだけ変更しても、
無料だか一律10万円だかで対応してくれました（限度はあったでしょうが）。
設計図を書き直すための手間賃との説明でした。

＞洗面台の高さって子どもに合わせてあげたほうがいいのかなぁ。

これは止めた方が無難かと思います。
子どもはすぐに成長しますしね。

[65: 匿名さん]

コンセントの位置のオーダーって地味に便利ですよね。
家具を置こうと思っている場所にコンセントがあると
結構ダメージが大きいなぁと思いまして。
増設をすることもできるのでしょうか？？

洗面台はお子さんが使う場合は、
普通に踏み台で調整してあげた方が楽かもしれませんよ。

[66: 匿名さん]

あ・・私も洗面台の高さは子供に合わせようと考えてました・・。
言われてみれば成長の早いことは自分が子供の頃を思い起こせばおっしゃる通り・・ずっと住むわけですから成長後の高さのほうが大事ですよね。

じゃあ私たち目線で決めちゃっていいかな。
といっても私たちも背が低くなっていく将来を考えてと・・。
けっこう慎重に決めないといけないですね。

[68: 匿名さん]

公式HPで価格が発表になってますね。
74.67㎡で5870万円（南向き角部屋）より
だそうです。

価格的には、ザ・レジデンスやグランスイートと
同じぐらいですね。

誤解している人がいるようですが、グランスイートの
坪180万は隣の社屋と接していて、圧迫感を感じる
どうしようもない部屋の売り出し価格です。
大多数の普通の部屋は、レジデンスと同じ価格帯で
売られました。レジデンスは大規模で売れ残りが凄かった
ので、大幅値引き販売を行ったので、実質的な
販売価格はレジデンスの方が安かったと思います。
ただし、レジデンスの方が大規模で通りから引っ込んで
いて静寂で、エントランス等は豪華なので、中古価格は
レジデンスの方が高くなっていました。

ただ、この両方のマンションは今でも購入価格程度では
売れるので、買った人は後悔していないと思います。

ここも文京区としては安いので、良さそうに見えますが、
20戸しかないのは、ちょっと問題ですね。
管理費と修繕積立金の負担が将来的にかなり大きく
ならざるを得ないと思います。
また、中古で売却する場合に、小規模物件は敬遠
される傾向が強いです。

[69: 匿名]

少戸数の場合は管理費３万円位集めないとまともな完了は期待出来ない。つまり高級路線にしないとダメ。

[70: 匿名]

まともな管理

[71: 匿名さん]

６９さん
管理費は全体的な傾向をみると、総戸数が49戸以下の小規模マンションと、逆に
1000戸以上の超大型マンションで高くなる様ですね。大規模マンションだと共用施設やエレベーター
なども多くなるしいくら世帯数が多くても負担は大きいのでしょうね。あとは駅から近ければ近いほど
管理費も高めになっている傾向がある様です。管理費に関しては、入居後組合で話あって変更する
事もできますよね。

[72: ビギナーさん]

>管理費
あまり高いと辛いところですけど安過ぎてまともな管理がなされないということよりは断然いいですよねぇ。

こちらは4万円ぐらい?
これは準備金で毎月はまた別金額でしょうか??
20戸に対して3万円以上の支払いなら上で言われている内容を参考にすると安心して良さそうですね。

[74: 匿名さん]

何で駅から近いと管理費が高くなるのでしょうか？？
純粋に判らなくて…。
セキュリティにかける価格が上がってくる、ということなのでしょうか？
清掃や設備の保守などにかかるのが管理費だと思っていたのですが、
何か他の要素もあるのでしょうか？

[75: 匿名さん]

駅から近いと高いのは単に値段の高いマンションが多いからです。
管理費（特に初期の管理費）は管理会社とデベがグルになって、
購入者からぼったくれるだけぼったくる値段をつけてきます。
いくらぐらいだったら購入客が引かないかという点だけで決まります。

だから、高級だということになってる大規模タワーマンションでは
やたらに高くなります。スケールメリットで1戸あたりのコストは安い
はずですが、そういう値付けはしないで、利益をむさぼります。
タワーマンションだからって、必要な管理点検業務は
そうは変わりません。共用設備っていったて、温泉でもなければ
大差ありません。内廊下の空調費だってそんなにかかるわけじゃない。

[76: 匿名さん]

そうなんですか！
ということは、見直せばかなりの管理費が削減できる、ということなのですね。
出来るだけ早く見直せば、それだけ適正な管理費で運営ができるということですものね。
管理会社を変更するのって大変なのでしょうか？

[77: 周辺住民さん]

>>76さん

管理会社の変更は相当大変ですよ。
結局、管理の質に比例するので、
やみくもに動くのは得策ではないかと。

この物件の管理費は、平米当たり243円です。
小型物件であり大手管理会社であることを考慮すれば、
さほど高くないかと思います（巡回ですけど）。

200円ならまあまあ安い、300円を越えれば高い、といった感じでしょうか。

[78: 周辺住民さん]

>>76さん

ご参考までに、去年9月の記事で恐縮ですが、
http://suumo.jp/journal/2012/09/11/28367/
によると「エリア別の1㎡当たりの管理費単価を見ると、
都区部が249.82円（前年：263.39円）」とあります。
ですので、本物件が高いとは言えないと思います。

管理会社を変更しようとして失敗すると、
あるいは、変更までいかなくても根拠なく値下げを迫ると、
管理組合と管理会社の信頼関係が崩れてしまいます。
管理の質に響いてしまうので留意されたほうがいいですよ。

同じ築年数なのに古さの度合いが全く異なる例は
数え切れないほどですが、その差は管理の質からきています。

[79: 購入検討中さん]

>>73

No.73さんが冠水の動画を投稿されていたので、少し調べてみました。
動画はおそらく、2011年8月26日の集中豪雨に起因する千石三丁目での浸水の映像のようです。千石三丁目は小石川三丁目よりもかなり北に位置しており、2000年にも浸水した記録があります。しかし、小石川三丁目は、2000年も含めて浸水した記録はありませんでした。
文京区水害ハザードマップによれば、確かに小石川は浸水するリスクのある地域になっています。しかしこれは、時間最大雨量114mm、総雨量589mmという記録的豪雨が東海地方で降ったことを受けて、同等の豪雨が文京区で降った場合の仮想の水害ハザードマップです。
ですので、高台に比べればもちろん浸水の危険はありますが、小石川三丁目がことさら浸水の危険が高い地域とは言えないと思います。詳しくは東京都建設局や文京区水道局のホームページをご覧下さい。

[80: 購入検討中さん]

>>35,73,79

No.79を書いた者です。事実誤認がありそうなので、訂正させて下さい。No. 73さんの冠水の映像は、2011年ではなく、本年8月21日に撮影されたもののようです。なぜなら、本年8月20日に集中豪雨が降ったためです。
このとき、小石川三丁目が浸水しなかったかどうかは、都や区のホームページでは情報が更新されていないので分かりません。周辺住民でご存じの方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。

[81: 匿名さん]

冠水はありませんでした。
母の代から冠水したことはないですね。
何で千石三丁目は冠水するのかふしぎです。

[82: 購入検討中さん]

>>81さん

地元の情報ありがとうございます。
オープンの担当者によれば、浸水を食い止めるつい立てを地下倉庫に常備しており、さらに地下にはピット(貯水槽)に水を貯めて自前のポンプで水を汲み上げるシステムを内蔵しており、東海豪雨並みの豪雨が降ったとしても冠水しない計算になっている、と言っていました。
これで絶対安全という保証はありませんが、オープンは浸水に対してそれなりの対策を用意していることが分かりました。ご参考まで。

[84: 購入経験者さん]

面倒くさいマンションですね

[85: 匿名さん]

普通は管理人、掃除の人が設置します。

[86: 匿名]

管理人って２４時間常駐してる訳じゃないですよね？

[87: 周辺住民さん]

こういうのはきちんと対応すると思いますよ。地下が水没したら、デベにとって大きな痛手になりますから。

[88: 匿名さん]

リビングから見えるであろうツタに覆われたマンションの佇まいが怖かったのですが、皆さんはあまり気にならないのでしょうか？

[89: 匿名さん]

この前の台風みたいな時は事前にわかりますから、
管理人や掃除のひとが日中に設置します。

[90: 匿名さん]

台風が来る度に不安になりそう。
買う物件ではないですね。

[91: 周辺住民さん]

>>90さん

そうそう、そうなんですよ。
地下住戸のドライエリアに面した開口部は引き違いでしょうかね。
ドアなら要注意です。
浸水してくると、水の圧力で開かなくなるからです。

[92: 匿名さん]

浸水を食い止めるついたてって相当の水量でも大丈夫ということなのでしょうか。
何だか今どきはすごいものがあるんだなぁと思いますけれど、
本当に大丈夫なのかな…という不安は確かに。
自前の排水のシステムがきちんとしているのは非常に交換が持てますけれども。

[93: 匿名さん]

いずれにせよそういうのが不安なら辞めたほうがいいです。
戦後浸水してないちいきですし、杞憂だとおもいますが、不安のなか買うのもどうかと思います。
ここら辺が浸水なら、こんにゃく閻魔に近い高級マンションとか、区役所は悲惨なことになります。

[94: 周辺住民さん]

浸水の確率は低いと思いますが、杞憂ということはないと思います。
ハザードマップは架空の話ではなく、名古屋で実際に起こった集中豪雨が
もし起きたらどうなるかという前提のものです。現実に起きる可能性はあります。
その辺を許容できる人が買う物件かなと思います。

こうしたリスクが十分に反映された安い価格だと思いますので、
個人的には買いの物件かと思います。

[95: 匿名さん]

そうですね。懸念材料が価格に反映されている場合は問題になりませんね。
ただ、この物件に関しては、オープンならあと１割安くてもいいんじゃないかと思いました。
住まいサーフィンの妥当とされる価格よりも割高ですし、眺望がいまいちなので。

[96: 周辺住民さん]

>>95さん

一時期、この近辺でマンションを探していましたが、
どのマンションも眺望がさほど価格に反映されていない気がしました。

あと、住まいサ～フィンの査定はほどほどに受け止めるのがよいですよ。
うちが売却した部屋は、彼らが掲載した査定価格より高く売れました。
2回掲載されましたが、1回目の価格より＋1100万円、
2回目の価格より＋500万円でした。

[97: 匿名さん]

>>96さん

確かにサーフィンは微妙な立地の違い、仕様の違い、部屋の違いが反映されないと思いますので、
良いお部屋であればより高い価格で売却できるのでしょうね。
その微妙な違いは自分で判断するのが難しいと思いますが。
しかし、それほど良い価格で売れるとは羨ましいですね。

[98: 匿名さん]

ここは文京区らしくない物件ですね。

有名小学校の学区でもなく、
ハザードマップで1m程度の浸水の予想がされており、
駅からマンションまでが遠く、
工業物件が近接しており、
マンションのグレードは低い。

とにかく文京区に住みたいけどお金がない人は飛びつきそうですが、
冷静に文京区に求めていることを考えないと失敗しますよ。

[99: 周辺住民さん]

>>97さん
ありがとうございます。がしかし、違うのですよ。
住まいサ～フィンの査定が低すぎたのですよ。
＋1100万円でも大手仲介の査定より数百万円低かったです。
仲介依頼の直後にほぼ査定通りで申し込みがあったのですが、
契約前日にキャンセルされてしまいました。
ちなみに同じマンションのもう少し狭い住戸は、
もっと高い単価で売れていたようです（引っ越していたので成約しているはず）。

>>98さん
とはいえ、千川通り改め？プラタナス通りは
最近、きれいなマンションが増えていて、
以前とは雰囲気がまるで異なります。

[100: 匿名さん]

住まいサーフィンの査定は低すぎて参考にならないのは有名。
千川通りは10年ちょっと前とはえらく雰囲気が違います。
ちなみにビーグルできてらくになりました。
特に播磨坂近くの人たちはラッキーでしたね。

[101: 周辺住民さん]

目と鼻の先に住んでいます。相場からするとかなり安いので今のところから買い換えてもおつりが来そうなので、
急に検討し出しました。
ベランダ側のすぐ先にツタの生えた古いマンションがあり、日当たりに問題はありませんが、見栄えがうーん、、、。
それより半地下入口のほうが気になるんですよね。
浸水以前にエントランスがわざわざ地下に降りるというのがね。
今のところは見た瞬間気に入り買ったのですが、今回は上記が気になります。
ただしリセールバリューは期待できるし、賃貸に出してさらに買い換えもできると思うので、
確かに設備はかなり質素というか、今のところよりチープ感は否めないので、そこをどう割り切るかですね。
うーん、、、迷っているなら現状維持の方が吉ですかね？