オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[21: 周辺住民さん]

同感です。
オープンハウス・ディベロップメントに限らず
文京区でのニーズに合ったストックを造ってほしいです。

>>10
半地下な建築物では
避難時にドライエリアを使うのでしょうか？

[22: 検討中]

>>19, 20, 21さん、

文京区（または小石川）のニーズにオープンレジデンシアが
応えていないとありますが、この地域のニーズとは具体的に
何なのでしょうか。

どのデベロッパーさんの、どの様な物件であれば、ニーズを
満たせるのでしょうか。

[23: 物件比較中さん]

ある程度の居住広さがあり、ある程度の駐車場や最低限の駐輪場も必要です。何もかも不必要とは思いません。ゆとりは大切。

[24: 周辺住民さん]

>>21さん

どういったマンションにしてくるか、まだよく分かりませんが、
その界隈であれば、小石川アインスくらいのグレードは欲しいかと。

そもそも水が集まってくる地域なのに、
地下室を設けること自体、どうかと思いますしね。
ドライエリアが7.90m²と11.92m²って、
奥行き2mで幅が4mと6mと考えれば狭いです。
2～9階が2戸ずつ、1階が1戸と管理室、地下1階が2戸の合計20戸でしょうね。
駐車場も1台しかありませんし。

[25: 周辺住民さん]

>>22さんへのレスでした。間違えた。。

>>21さん
ドライエリアの目的は採光と通風ですが、
避難の目的も持たせるはずです。

[27: 周辺住民さん]

>>26さん

図面を見ていないので、なんとも言いようがないですが、
問題は大きいと思いますよ。

一般的には「地震で玄関のドアが開かなくなった」「リビングが火事になった」
といったことを想定して、例えば、玄関とべランダといった具合に、
二方向に避難できるように設計しないといけないかと思いますが、
水没に対しては二方向避難が意味を持たないと思うんですよね。

「寝ているときに鼻に水が入って目が覚めた。
屋外に逃げようとしたら、外は既に水没していた」
なんてことになったら洒落にならないと思います。

残念ながら、そうした水害が今年の8月に起きたようです。
幸い、今のところ千川通り沿いに、地下室マンションがないので、
実害はさほどではなかったと思いますが。

[28: 物件比較中さん]

戸数稼ぎの地下室物件なんて、見当違い！

[29: 匿名さん]

柳町より北側の千川通り沿いは設備は度外視して安さを競うマンションが多いですからね。
アインスはその付近では高品質ですから、アインス並みはむりでしょう。
その代わりびっくり価格の安値だと思う。
グランスイート文京小石川とか坪180万とか普通にあったしね。

[30: 周辺住民さん]

グランスイートは底値の時期の販売だったから安かったのではないかと思います。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2Q8A07/

を見る限り、安っぽい感じはしませんが、どうでしょうか。

エントランスホールが広いし、浴室にはタイルを使っているし、
まあまあ頑張っているように思います。

[31: 買い換え検討中]

グランスイートが安いのはここよりもまだ駅遠だから。

[32: 周辺住民さん]

>>27
ドライエリアを用いて二方向避難を確保する場合，
そのドライエリアから道路に出る階段があるのでしょうか？

[33: 周辺住民さん]

>>32さん

通常はハシゴですかね。

[34: 匿名さん]

ドライエリアの排水口から水が逆流してくるとかは無いのでしょうか？

[35: 周辺住民さん]

>>34さん

そういうことが起きないような構造にするのかと思いますが、問題は停電です。
地下に溜まる雨水は恐らくポンプで汲み上げて下水に流すと思いますが、
そのポンプは電力で動きます。
なので、大雨と同時に落雷などで停電になったら…。

以前、別の地域で不動産屋さんから聞いた話では、
停電になっても（その地域では）30分で復旧するような
体制がとられているから問題ない、とのことでした。
千川通り沿いがどうなっているのかは知りませんが、
確認しておくのが無難でしょうね。

千川通り地下の下水は深度が浅いのか、
こんにゃくえんま付近では路面が盛り上がっていますね。
どうしようもないんだと市役所の方がおっしゃっていました。

千川通りはかつての谷端川ですが、
今でも地下には下水が通っています。
川を暗渠化して、法律上、川から下水に変更したわけです。

[36: 周辺住民さん]

グランスイートは2005年だから安値の最終年度ですね。
でも、あそこまで安かったマンションは文京区ではなかったですね。
同時期に話題になってた安かろう悪かろうとさんざん話題になってた小石川レジデンスすら坪単価230万～です。
質は小石川レジデンスより悪いですね。
風呂とか台所のタイルが細かかったり、うるさいシンク、からりとしない風呂床、リビングの真ん中に下り天井など、欠点を上げればきりがないですが、あの安さは凄かったです。

[37: 匿名]

文京区で坪１８０万円って築２０年の中古物件みたいですね。夢が広がります。今は坪２８０万円位が限界ですかね。

[39: 物件比較中さん]

オープンが好きな人って、普段どんな所に住まれているのかしら？

[40: 匿名さん]

雨水ポンプって音がうるさいのかな？音がしないポンプなんて無いよね？