オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[12: 周辺住民さん]

レスキューなんてありましたっけ？
千川沿いのマンションで水害はきいたことないですよ。
千川沿いがだめなら区役所自体とかどうなるんですかねえ。

[15: 周辺住民さん]

知らなかったです。
地元で誰も話してないのが不思議。
しかし、千川沿いには南北線、大江戸線の階段や、
戸建、マンション、地下駐車場入口とかいくらでもあるのに、
なんでそのマンションだけ被害にあったんだろ。
いまいち信憑性がないが。

[16: 周辺住民さん]

>>11さん

>>３階以上であれば特段問題ないのでしょうか？それとも、
>>千川通り・春日駅等一体が浸水するので、生活上困るのでしょうか？

ご指摘の通り。自宅は大丈夫でも、
エントランスが水没してエレベーターも使えなくなり、
ベランダからも外に出られず、困るはずでは？

>>地盤が緩いので、建物が傾く可能性もあるのでしょうか？

可能性は否定できませんが、建物が傾く確率は高台の建物とほぼ同じです。
なぜなら支持地盤まで杭を打ってある点では、
どこに建てるマンションも同じだからです。
一般に西の方ほど関東ローム層が薄く、杭を打たずに済むマンションも多いです。

>>加えて、（地下室物件以外で、）物件・周囲環境等の観点から、
>>この物件に問題がある様でしたら教えていただければ幸いです。

近隣に印刷関係の小さな工場が多く、
騒音が気になるかもしれません。
路地をフォークリフトが走っています。
全体的には、工場街からマンション街に変わりつつあるので、
環境はよくなっているかと思います。
千川通りは植樹が進んでいて「プラタナス通り」とも言います。

ところで

>>物件の安さに惹かれ、

とありますが、価格は未発表ですよね？

[17: 匿名さん]

文京区 防災ホームページ
http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/weather/shinsui-rireki.html

[18: 11です]

丁寧な回答ありがとうございます。

仰るとおり、価格は出ておりません。ただ、ＯＨＤさんの販売戦略
（共有部分等を徹底廃し、物件価格を抑える）とか、同社他物件の
価格等を踏まえると、相対的に安い物件価格になると思っています。

あの地域で７５平米であれば、他社であれば７０００万程度になる
と思うのですが、ＯＨＤさんであれば６０００万前半程度で販売
するのでは、と推測してます。

[19: 周辺住民さん]

>>18さん

共用部にお金をかけないやり方は、一般論としては大いにありだと思いますが、
そうしたマンションがこの地に建つ場合に、それを買うのは慎重になった方が良いですよ。
なぜなら、もし手放さなくなった場合に、
なかなか買い手が付かないかもしれないからです。

この地区ではどのデベも最近は、そこそこのコストをかけているように見えます。
少なくとも表面上は高級感のある物件に仕上げています。
そうでない物件との差は見るからに明らかで、
勝ち負けがはっきり付いてしまっています。
＊＊＊みは主に古いマンションですが、
新しいのにそっち側に分類されたとしたら悲しくありませんか。

この辺、OHDがどう考えているんでしょうね。

[20: 周辺住民さん]

NGワードなのか、＊＊＊になってしまいましたね。

OHDは1年前くらいに本郷5か6丁目でも販売していましたが、
苦戦していたように見受けられます。
いろんな挑戦があって面白い会社ですが、
地域のニーズに合ったストックを造っていってほしいですね。

[21: 周辺住民さん]

同感です。
オープンハウス・ディベロップメントに限らず
文京区でのニーズに合ったストックを造ってほしいです。

>>10
半地下な建築物では
避難時にドライエリアを使うのでしょうか？

[22: 検討中]

>>19, 20, 21さん、

文京区（または小石川）のニーズにオープンレジデンシアが
応えていないとありますが、この地域のニーズとは具体的に
何なのでしょうか。

どのデベロッパーさんの、どの様な物件であれば、ニーズを
満たせるのでしょうか。

[23: 物件比較中さん]

ある程度の居住広さがあり、ある程度の駐車場や最低限の駐輪場も必要です。何もかも不必要とは思いません。ゆとりは大切。

[24: 周辺住民さん]

>>21さん

どういったマンションにしてくるか、まだよく分かりませんが、
その界隈であれば、小石川アインスくらいのグレードは欲しいかと。

そもそも水が集まってくる地域なのに、
地下室を設けること自体、どうかと思いますしね。
ドライエリアが7.90m²と11.92m²って、
奥行き2mで幅が4mと6mと考えれば狭いです。
2～9階が2戸ずつ、1階が1戸と管理室、地下1階が2戸の合計20戸でしょうね。
駐車場も1台しかありませんし。

[25: 周辺住民さん]

>>22さんへのレスでした。間違えた。。

>>21さん
ドライエリアの目的は採光と通風ですが、
避難の目的も持たせるはずです。

[27: 周辺住民さん]

>>26さん

図面を見ていないので、なんとも言いようがないですが、
問題は大きいと思いますよ。

一般的には「地震で玄関のドアが開かなくなった」「リビングが火事になった」
といったことを想定して、例えば、玄関とべランダといった具合に、
二方向に避難できるように設計しないといけないかと思いますが、
水没に対しては二方向避難が意味を持たないと思うんですよね。

「寝ているときに鼻に水が入って目が覚めた。
屋外に逃げようとしたら、外は既に水没していた」
なんてことになったら洒落にならないと思います。

残念ながら、そうした水害が今年の8月に起きたようです。
幸い、今のところ千川通り沿いに、地下室マンションがないので、
実害はさほどではなかったと思いますが。

[28: 物件比較中さん]

戸数稼ぎの地下室物件なんて、見当違い！

[29: 匿名さん]

柳町より北側の千川通り沿いは設備は度外視して安さを競うマンションが多いですからね。
アインスはその付近では高品質ですから、アインス並みはむりでしょう。
その代わりびっくり価格の安値だと思う。
グランスイート文京小石川とか坪180万とか普通にあったしね。

[30: 周辺住民さん]

グランスイートは底値の時期の販売だったから安かったのではないかと思います。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2Q8A07/

を見る限り、安っぽい感じはしませんが、どうでしょうか。

エントランスホールが広いし、浴室にはタイルを使っているし、
まあまあ頑張っているように思います。

[31: 買い換え検討中]

グランスイートが安いのはここよりもまだ駅遠だから。

[32: 周辺住民さん]

>>27
ドライエリアを用いて二方向避難を確保する場合，
そのドライエリアから道路に出る階段があるのでしょうか？

[33: 周辺住民さん]

>>32さん

通常はハシゴですかね。

[34: 匿名さん]

ドライエリアの排水口から水が逆流してくるとかは無いのでしょうか？

[35: 周辺住民さん]

>>34さん

そういうことが起きないような構造にするのかと思いますが、問題は停電です。
地下に溜まる雨水は恐らくポンプで汲み上げて下水に流すと思いますが、
そのポンプは電力で動きます。
なので、大雨と同時に落雷などで停電になったら…。

以前、別の地域で不動産屋さんから聞いた話では、
停電になっても（その地域では）30分で復旧するような
体制がとられているから問題ない、とのことでした。
千川通り沿いがどうなっているのかは知りませんが、
確認しておくのが無難でしょうね。

千川通り地下の下水は深度が浅いのか、
こんにゃくえんま付近では路面が盛り上がっていますね。
どうしようもないんだと市役所の方がおっしゃっていました。

千川通りはかつての谷端川ですが、
今でも地下には下水が通っています。
川を暗渠化して、法律上、川から下水に変更したわけです。

[36: 周辺住民さん]

グランスイートは2005年だから安値の最終年度ですね。
でも、あそこまで安かったマンションは文京区ではなかったですね。
同時期に話題になってた安かろう悪かろうとさんざん話題になってた小石川レジデンスすら坪単価230万～です。
質は小石川レジデンスより悪いですね。
風呂とか台所のタイルが細かかったり、うるさいシンク、からりとしない風呂床、リビングの真ん中に下り天井など、欠点を上げればきりがないですが、あの安さは凄かったです。

[37: 匿名]

文京区で坪１８０万円って築２０年の中古物件みたいですね。夢が広がります。今は坪２８０万円位が限界ですかね。

[39: 物件比較中さん]

オープンが好きな人って、普段どんな所に住まれているのかしら？

[40: 匿名さん]

雨水ポンプって音がうるさいのかな？音がしないポンプなんて無いよね？

[41: 匿名さん]

停電になると、雨水ポンプは静かになります。

[42: 周辺住民さん]

安い物を買っても困ることはないですよ。
もともと安い地域です。
グランスイートも小石川レジデンスにも複数知り合いいますが、みな素敵な方たちで楽しくすんでいるようです。
ひとつ特徴的なのは、子持ちが沢山いるというところですね。
グランスイートなんかはびっくりするほど小学生以下の子供たちがいます。
もともと文京区育ちで子育ても文京区と考えたときに、
ちょうどいいマンションだったからみたいですね。

[44: 匿名さん]

余計なコストが無いだけならお買い得ですが、それ以下のレベルまで下げてしまうのがオープンです。残念～。

[45: ﾏﾏさん]

子供が沢山いて、文京区アドレスならオープンは魅力的ですよ。

[46: 周辺住民さん]

>>44
そうそう。そうなんですよ～。

本郷の物件、すごくがっかりしました。
地下室なのは目をつむるとして
どういう設計をすれば行灯部屋ができるのか、
不思議でしょうがなかったです。

過去スレはこちら。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220125/all/

区内一の誠之小の学区内だというのに。

[47: 匿名さん]

グランスイート並の価格を期待！
小石川ザレジデンスでも可。

[48: 匿名さん]

追加、46みたけど早期完売だね。
オープン絶好調だな。

[49: 買い換え検討中]

折角の誠之小学区内だったのに、あれは残念でした。うちも検討しましたが。。それでもあれや目白台やここがいいと言われる方が要るのが不思議。価値観がみな違う以上仕方ないですね。

[50: 匿名さん]

まあ、オープンの絶好調さをみれば、
49さんがいくらネガしても無駄でしょう。

[52: 匿名さん]

まあ、売れちゃうんですが。

[55: 周辺住民さん]

オープン物件の値下がり率って、どんな感じなんでしょうね。

仮に同じ広さとして、

大手デベ新築時7000万円 → 築10年経過4900万円：10年で7割に＝▲2100万円
オープン新築時5600万円 → 築10年経過2800万円：元々大手の8割、10年で5割に＝▲2800万円

だったら嫌だな。
もちろん、住みつぶすのであれば全く問題なし。

[56: 匿名さん]

広尾が坪330万切るオープンですからねえ。
値下がり率は極めて低いでしょうね。
チープなグランスイートはいまだに値上がってますし、
中古は設備とかあまり関係ありません。

[57: 匿名さん]

総戸数20戸の小規模マンションなので管理費・修繕積立金の費用、
また将来的な上昇率を確認しておきたいですね。
まさかと思われるかもしれませんが、これらの費用が払えず管理
組合で訴訟を起こす問題が意外と多いんだそうですよ。

[58: 周辺住民さん]

>>57
それは販売価格が安かった物件だけでは？

[60: 匿名さん]

＞59さん
こちらのマンションの話ではないですよね？
小石川二丁目のお話のようですし。

利用可能の駅は春日か後楽園かという感じでしょうか
後楽園は春日と比べて若干遠いですが、
私は勤務地が丸ノ内線沿線なのでそこはいいなぁと感じています。

[61: 周辺住民さん]

>>59-60さん

そこは随分前から問題視されているマンションですよね。
欲しくてNIPPOに電話したことがありますが、
まだまだ先だと言われて引き下がった記憶があります。

南北線の後楽園なら至近距離ですね。