オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[74: 匿名さん]

何で駅から近いと管理費が高くなるのでしょうか？？
純粋に判らなくて…。
セキュリティにかける価格が上がってくる、ということなのでしょうか？
清掃や設備の保守などにかかるのが管理費だと思っていたのですが、
何か他の要素もあるのでしょうか？

[75: 匿名さん]

駅から近いと高いのは単に値段の高いマンションが多いからです。
管理費（特に初期の管理費）は管理会社とデベがグルになって、
購入者からぼったくれるだけぼったくる値段をつけてきます。
いくらぐらいだったら購入客が引かないかという点だけで決まります。

だから、高級だということになってる大規模タワーマンションでは
やたらに高くなります。スケールメリットで1戸あたりのコストは安い
はずですが、そういう値付けはしないで、利益をむさぼります。
タワーマンションだからって、必要な管理点検業務は
そうは変わりません。共用設備っていったて、温泉でもなければ
大差ありません。内廊下の空調費だってそんなにかかるわけじゃない。

[76: 匿名さん]

そうなんですか！
ということは、見直せばかなりの管理費が削減できる、ということなのですね。
出来るだけ早く見直せば、それだけ適正な管理費で運営ができるということですものね。
管理会社を変更するのって大変なのでしょうか？

[77: 周辺住民さん]

>>76さん

管理会社の変更は相当大変ですよ。
結局、管理の質に比例するので、
やみくもに動くのは得策ではないかと。

この物件の管理費は、平米当たり243円です。
小型物件であり大手管理会社であることを考慮すれば、
さほど高くないかと思います（巡回ですけど）。

200円ならまあまあ安い、300円を越えれば高い、といった感じでしょうか。

[78: 周辺住民さん]

>>76さん

ご参考までに、去年9月の記事で恐縮ですが、
http://suumo.jp/journal/2012/09/11/28367/
によると「エリア別の1㎡当たりの管理費単価を見ると、
都区部が249.82円（前年：263.39円）」とあります。
ですので、本物件が高いとは言えないと思います。

管理会社を変更しようとして失敗すると、
あるいは、変更までいかなくても根拠なく値下げを迫ると、
管理組合と管理会社の信頼関係が崩れてしまいます。
管理の質に響いてしまうので留意されたほうがいいですよ。

同じ築年数なのに古さの度合いが全く異なる例は
数え切れないほどですが、その差は管理の質からきています。

[79: 購入検討中さん]

>>73

No.73さんが冠水の動画を投稿されていたので、少し調べてみました。
動画はおそらく、2011年8月26日の集中豪雨に起因する千石三丁目での浸水の映像のようです。千石三丁目は小石川三丁目よりもかなり北に位置しており、2000年にも浸水した記録があります。しかし、小石川三丁目は、2000年も含めて浸水した記録はありませんでした。
文京区水害ハザードマップによれば、確かに小石川は浸水するリスクのある地域になっています。しかしこれは、時間最大雨量114mm、総雨量589mmという記録的豪雨が東海地方で降ったことを受けて、同等の豪雨が文京区で降った場合の仮想の水害ハザードマップです。
ですので、高台に比べればもちろん浸水の危険はありますが、小石川三丁目がことさら浸水の危険が高い地域とは言えないと思います。詳しくは東京都建設局や文京区水道局のホームページをご覧下さい。

[80: 購入検討中さん]

>>35,73,79

No.79を書いた者です。事実誤認がありそうなので、訂正させて下さい。No. 73さんの冠水の映像は、2011年ではなく、本年8月21日に撮影されたもののようです。なぜなら、本年8月20日に集中豪雨が降ったためです。
このとき、小石川三丁目が浸水しなかったかどうかは、都や区のホームページでは情報が更新されていないので分かりません。周辺住民でご存じの方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。

[81: 匿名さん]

冠水はありませんでした。
母の代から冠水したことはないですね。
何で千石三丁目は冠水するのかふしぎです。

[82: 購入検討中さん]

>>81さん

地元の情報ありがとうございます。
オープンの担当者によれば、浸水を食い止めるつい立てを地下倉庫に常備しており、さらに地下にはピット(貯水槽)に水を貯めて自前のポンプで水を汲み上げるシステムを内蔵しており、東海豪雨並みの豪雨が降ったとしても冠水しない計算になっている、と言っていました。
これで絶対安全という保証はありませんが、オープンは浸水に対してそれなりの対策を用意していることが分かりました。ご参考まで。

[84: 購入経験者さん]

面倒くさいマンションですね

[85: 匿名さん]

普通は管理人、掃除の人が設置します。

[86: 匿名]

管理人って２４時間常駐してる訳じゃないですよね？

[87: 周辺住民さん]

こういうのはきちんと対応すると思いますよ。地下が水没したら、デベにとって大きな痛手になりますから。

[88: 匿名さん]

リビングから見えるであろうツタに覆われたマンションの佇まいが怖かったのですが、皆さんはあまり気にならないのでしょうか？

[89: 匿名さん]

この前の台風みたいな時は事前にわかりますから、
管理人や掃除のひとが日中に設置します。

[90: 匿名さん]

台風が来る度に不安になりそう。
買う物件ではないですね。

[91: 周辺住民さん]

>>90さん

そうそう、そうなんですよ。
地下住戸のドライエリアに面した開口部は引き違いでしょうかね。
ドアなら要注意です。
浸水してくると、水の圧力で開かなくなるからです。

[92: 匿名さん]

浸水を食い止めるついたてって相当の水量でも大丈夫ということなのでしょうか。
何だか今どきはすごいものがあるんだなぁと思いますけれど、
本当に大丈夫なのかな…という不安は確かに。
自前の排水のシステムがきちんとしているのは非常に交換が持てますけれども。

[93: 匿名さん]

いずれにせよそういうのが不安なら辞めたほうがいいです。
戦後浸水してないちいきですし、杞憂だとおもいますが、不安のなか買うのもどうかと思います。
ここら辺が浸水なら、こんにゃく閻魔に近い高級マンションとか、区役所は悲惨なことになります。

[94: 周辺住民さん]

浸水の確率は低いと思いますが、杞憂ということはないと思います。
ハザードマップは架空の話ではなく、名古屋で実際に起こった集中豪雨が
もし起きたらどうなるかという前提のものです。現実に起きる可能性はあります。
その辺を許容できる人が買う物件かなと思います。

こうしたリスクが十分に反映された安い価格だと思いますので、
個人的には買いの物件かと思います。