シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[951: 物件比較中さん]

地域よし、地盤よし、建物よし、交通の便よし、日照よし
悪いところが見当りません
買いだと分かってはいるのですが、あと一歩踏み込めません・・・

[952: 匿名さん]

南側以外でも、夏はまるで軽井沢の避暑地にいるような感じになるはずです。
そんな理想郷のような物件だから値引きはないよ。
逆に値上げしてもいいくらいだ。

[954: 匿名さん]

また延期だね。どうなってるの？？？

＜お詫びと訂正＞2月20日まで掲載しておりました同物件広告にて以下の誤りがありました。ここにお詫びして訂正いたします。
(誤)販売開始予定　2月下旬
(正)販売開始予定　3月下旬

[955: 匿名さん]

度々の訂正を毎回「誤り」とできる姿勢がおかしい

[956: 匿名さん]

建物がほぼ完成しましたね。
エントランスとか凄い迫力ですね。二層吹き抜けとか
なかなかレアですよね。敷地内にも植栽がたくさん植えられたし
やっぱり、大規模マンションはこういうとこがよいですね。

[957: 購入検討中さん]

また延期かー
やっぱり苦戦してるんだね

[958: 匿名さん]

要望が入らないのでしょうね。住友不動産も頑張りどころですね。

[959: 匿名さん]

完成売りが前提だから、今売る必要がないんじゃないかな。今までどうしても早く契約したい人にしか契約してないしね。住友はマンションの業績が好調だから、４月以降に完成売りで契約して、来期に数字を計上するんだと思う。

[960: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

あんなに早くからモデムルーム作っといて、よくいうよ。

[961: 匿名さん]

>>959
実情はここも含め多数の売れ残り物件を抱えているはずなのに、確かに公表されている業績は好調のようでとても不思議だ。
推論A：財閥系高級マンションと宣伝しているが、中身はごく普通のマンション。全戸数の半分売れれば黒字になるボッタクリ価格設定である。
推論B:不正な会計処理をしている。（あくまで推理ですので、住友さん怒っちゃやーよ。）

[962: 匿名さん]

完成売りが前提って。
デュオヒルズが完成売りだってことを営業さんに話したら、鼻で笑って、そんなことするのは小規模で営業費用が出ないところだと言ってましたよ。
言ったこっちが恥ずかしいみたいな。

[963: 契約済みさん]

場所が悪いよね
資産価値大丈夫？
マンションは立地だね

[964: 物件比較中さん]

もうすぐ3000件の書き込み！

ポジもネガも凄いね！

[965: 物件比較中さん]

戸田公園駅の駅力は近いうち関東ナンバーワンになるんじゃないかと本気で思ってる

[968: 物件比較中さん]

今週発売のFRIDAYに住友不動産が売っている「シティ庁道前」に耐震偽装があって何年も前から揉めてるってあったけど、ここは大丈夫なのかな。

[969: 物件比較中さん]

すいません。シティハウス道庁前でした。

[970: 匿名さん]

耐震偽装とは青山の三○物件と勘違いしてませんか？

[971: 匿名さん]

住友は、耐震強度が不足してるのを売ったことがばれたのに、契約解除を認めず、ずっと裁判になってるみたい。ありえないな。

[972: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

昔は土上げで怖い人たちとの繋がりが問題になったのは、何処の不動産屋さん
でしたっけ？

[973: 匿名さん]

このマンションは、長谷工だから大丈夫。
マンションの事ならわかるんだ♪マンションの長谷工♪とCMでも唄ってるし、
スミフと長谷工のマンション史上最強コンビです。
皆さん、大船に乗った気持ちで入居しましょう。

[974: 匿名さん]

工期も余裕をみてるって話だから、安心ですね。
やっぱりブランドって品質が大事です。

[975: 匿名さん]

確かに売主もゼネコンも大手同士のタッグだから安心ですね。

[976: 購入検討中さん]

長谷工マンションって不安・・・

[977: ご近所さん]

長谷工はそこまで不安じゃないが、デベがボッタクリ価格で定評のあるスミフさんなのが不安。

[978: 匿名さん]

地球滅亡の日が来ても、ここは最高の構造だから生き延びそうだ。
シティテラスは、まさに現代のノアの方舟だ。

[979: 契約済みさん]

周辺が水没することを前提に買うのね。実際にプカプカ浮いたら拍手喝采だ。

[981: 匿名さん]

植栽も植えられてますね。
癒しの空間、森林浴もできそうだし、パワースポットにもなりそうです。
埼玉の屋久島といっても過言ではない。

[990: 購入検討中さん]

今のところ契約済は２割ぐらいだそうです

[991: 匿名]

戸田は地下を新幹線が通っていたと思います、ということは地盤は固めと考えてもいいんでしょうかね。

[992: ご近所さん]

新幹線は埼京線の横です。
地下ではない！

[993: 匿名さん]

なんなの、この妄想のような書き込みは、、
巧妙なネガキャンなのかしら。

[994: 匿名さん]

ここは財閥系にしては価格が安いからネガが多い。
大手で大規模、都心まで近くて3LDK、3000万円前半で南が
買えるのはここぐらいだから他社も必死なんでしょ。

[995: 購入検討中さん]

そうかなぁ？(笑)

[996: 匿名さん]

住友不動産の決算は大幅な増益で、マンション販売でもがっぷり儲けているそうです。
いつも大量に売れ残っていて、大半を竣工後に売りさばいている現状からすると、異常な決算内容だと思いませんか？
竣工時点で施工会社にマンション全戸数の代金を支払わなければなりませんし、竣工後長い期間かけて販売するには、販売経費がかさみますし、未入戸住戸の修繕積立金も負担しなければなりません。
にもかかわらず、ものすごい決算内容であるということは、販売価格に対する上乗せ利益が尋常でないことが予測できます。
千葉のバス便マンションなんかだと、2000万円代前半メインの物件も散見されます。わすが11000平米の敷地に500戸も詰め込む工場地帯のバス便マンションなら、戸田というども2000万円代前半が適正価格ではないかと思います。
他社が利益二割乗せのところ、五割乗せ位ではないかと計算してみまし。
具体的には、原価2200万円に対して他社なら販売価格2640万円、住友なら3300万円て感じですね。
詳しい方いらしたら、検証お願いいたします。

[997: 購入検討中さん]

不動産販売部門のセグメント利益率が20％だね。販売経費とか本社経費さっ引いてもこれだけ儲かってるから粗利率は3から4割かと

[998: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

不動産も在庫増やすと、見かけ上収益はよくなるのかもしれませんね、

[999: 匿名さん]

998さんのおっしゃる通り売れ残り在庫が増えていても見かけの利益は増えますね。
参考ですが、Ｈ25年3月期の販売部門の利益率は、住友17%、野村11%、三井6%、三菱0%です。
一方で販売部門売上に対する完成在庫・仕掛在庫は野村が1年分、三井と三菱が2年弱分、住友は3年分ですから、決算内容としては違和感ないかと思います。

[1000: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

三年分ですか。工期が長い不動産とは言え、財務体質はどうなんですかね。景気変動についていけるのかな。今はいいのでしょうが。