シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[902: 物件比較中さん]

こちらは地盤改良をしている物件ですか？液状化対策はどうなっておりますか？

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/31845?page=2

[906: 匿名さん]

ほとんど完成でしょうか？

周辺は雪の日でも道路が広いので安心です。

近隣の方も雪かきしていただいて親切な方が多いですね。

[909: 匿名さん]

竣工は2月下旬予定となっていますが、あとわずかと言う気がしますね！
2/17（月）～3/16（日）に竣工記念キャンペーンが開催されると言うことは、
この期間中に竣工するという事ですよね。
確かにこんな大雪が続くと専用シャトルバスが便利そうですね。
備品として雪かき道具さえ完備していれば、私も敷地内の雪かきは積極的に協力するつもりです。

[910: 匿名さん]

大雪の日は専用シャトルバスは走るんですか？
雪で運休になりそうですが・・・・・

雪もめったに降らないのに、こんなに積もったのも生きていて初めてかもしれませんね。
こういうときは、みんなの協力が助かりますよね。

[911: 匿名さん]

こんな大雪は数年、数十年に1回だと思います。
というより、雪でバスが運行できない程であればそもそも埼京線も動いていないと思いますよ。

ただ、問題なのが大雨。
急激な大雨が降ると駅前周辺の道路は冠水します。
ここ数年は年に1回はかならず冠水している記憶が有ります。
床上までは滅多に行きませんが（2〜3年前の豪雨では駅前周辺が床上浸水の被害が有りましたが。。）
マンション周辺もここに接続する道路が冠水する事が多いので注意が必要です。

[912: 匿名さん]

昨年は一度も冠水してませんよ。戸田公園駅周辺は整備されていたので大丈夫なのでしょう。今も整備工事をしていますしね。

[913: 匿名さん]

去年もゲリラ豪雨で、短時間ですが冠水しましたよ。
まあ、ギリギリ車が通れるレベルでしたが
根本的に戸田市は土地が低いので、どうしても水がたまる地形なのだと思います。
この周辺の電信柱をよく見ると、浸水時の警告みたいなものが貼ってありますよ。
たしか、想定では荒川決壊時、最大4mまで浸水する可能性があるんでしたっけ。

荒川の沖積平野地域ですからしょうがないですね。

[914: 匿名さん]

そう考えると戸田市内のマンションの一階は恐ろしいですね。
マンションは階高が3メートルぐらいだから、1階はどっぷりつかっちゃいますね。

[915: 匿名さん]

このマンションから１００ｍくらいの所にある想定浸水深標識です
現地に行った皆さんなら見てますよね？
駅からの途中にいくつもありますから

[916: 匿名さん]

ここを必死に潰そうとしているということは
それだけ、人気があるマンションということですね。
この先、戸田市でこれだけ大規模かつ、大手のマンションは
出ないだろうから稀少なマンションということは確かだね。
多少ネックはあるけど、今回は住友にしては価格も抑えて
きたので結構いいと思う。南向きの低層で３０００万円前半なら
買いでしょう。南向き高層階も、４０００万円以内なら買いでしょう。
南以外は2000万円台なら買いかな。

[917: 匿名さん]

916さんの前向きさに脱帽します。

[918: 匿名さん]

確かに稀少なマンションですね。中古になったとしても
大規模マンションは稀少性が高いから資産価値が保ちやすい。
無料シャトルバス、敷地内保育園も共用施設としては珍しいから
魅力的なマンションではあるね。
設備も調べてみると、ディスポーザー、ミストサウナ、スロップシンク
すべてが付いているみたいだから仕様も良いんだろうね。
他社営業がお客取られそうで必死にネガして頑張る理由が分かる気がする。

[920: 匿名さん]

現状、戸田の物件の中では圧倒的な売れ行きだから、他社は邪魔で仕方ないんでしょう。駅まで微妙に遠いのを専用バスで補えるのは住友ながらです。資金難の中小ではこれだけの大規模の土地仕入れが出来ない。

総合力に勝っているのは事実。

[921: 購入検討中さん]

圧倒的な売れ行きなんですか？
第一期二次までで45戸くらい販売したけどそのあと本広告ありました？
知ってる人いたら教えてください

[922: 物件比較中さん]

なるほど！ここは希少性が高いのですね！そんなに人気なら急がなくては！

[924: 匿名さん]

埼玉県では大げさ過ぎ。戸田市で今販売してるのでは最高は間違いないが・・・。

[926: 匿名さん]

竣工時点で、すでに１割も契約済み。こんなすごい物件は、住友史上、かつてなかったね。

[928: 匿名さん]

シャトルバスが貸切状態なら、ちょっとしたリムジン気分を味わえますよ！
誰が何と言おうと、ここは首都圏ベストと思います。

[929: 匿名さん]

>>923
今世紀最高ではなく、今世紀最長（完売するまでの期間）の間違えでしょ？
でも、大宮のグランドミッドタワーも手ごわそうだから、最後まで手を抜かず２２世紀まで売り続けるくらいの気持ちで頑張れ～！

[930: 匿名さん]

南と東は完売ですか？

[931: 匿名さん]

ネガもポジも注目されている証拠だね。
どうでもよい物件ならこんなみんな
こんなに投稿してこないでしょ！
売れ行きは住友の嫌らしい売り方だから仕方ないよ。
他のデベみたいに全部一辺に販売してくれれば良いのに
一部しか販売しない。。
マンションの価格が市場全体で上がってきたら
他物件みたいに値上げするんでしょ。。。

[932: 購入検討中さん]

契約者板の過疎っぷりが売れゆきをあらわしてると思うが

[934: 匿名]

バスがあるならいいでしょう。

【テキストを一部削除しました。　管理担当】

[935: 物件比較中さん]

９２８さん

ここはリムジンですよ。貸切はできないけど。

[936: 物件比較中さん]

急激にスレが伸びてるね。

[937: 匿名]

すばらしい！こんなマンションに住みたい！

[938: 匿名さん]

こんな素敵なマンションは見たことない。
セレブや芸能人も別荘代わりに買うかもしれないな。
だから南側の高層階は早めに買った方がよいと思う。

[940: 匿名さん]

まだ４割くらいは販売してないですよ。間取りは良いのでどの部屋も問題ないかと思うけど、階数とか方位にこだわりがあるなら早めにモデルルームで相談した方がいいんじゃないかな？

[941: 匿名さん]

もっと値引きがないと買う気がしない
売れ行き良くなさそうだから、もう少し見ていれば、値引きがあるんじゃない？

[942: 匿名さん]

値引きに期待ですね

[943: マンション投資家さん]

値引きはありませんから、もっとという表現はおかしいでしょう。
誤解を招く書き込みは止めましょう。

[944: 匿名さん]

そうですね。
立地が良くないので、値引きがないと難しいでしょうね

[946: 匿名さん]

これほどの物件が、いまだかつてあったでしょうか？
ほんと歴史に残るんじゃないかな。

[947: 匿名さん]

買えない人は外環脇のマンションを買えばいいです。買える物を探しましょう！ガンバ（＾＾＾＾）

[948: 匿名さん]

値引き、十分期待できそうですね
もう少し様子見をしたほうがいいよね

[949: 匿名さん]

住友が値引きするわけないじゃん。しかもまだ全部販売してないのに。
逆に値引きなら可能性はありますよ。

[950: 匿名さん]

あっ、値上げのまちがいね。

[951: 物件比較中さん]

地域よし、地盤よし、建物よし、交通の便よし、日照よし
悪いところが見当りません
買いだと分かってはいるのですが、あと一歩踏み込めません・・・

[952: 匿名さん]

南側以外でも、夏はまるで軽井沢の避暑地にいるような感じになるはずです。
そんな理想郷のような物件だから値引きはないよ。
逆に値上げしてもいいくらいだ。

[954: 匿名さん]

また延期だね。どうなってるの？？？

＜お詫びと訂正＞2月20日まで掲載しておりました同物件広告にて以下の誤りがありました。ここにお詫びして訂正いたします。
(誤)販売開始予定　2月下旬
(正)販売開始予定　3月下旬

[955: 匿名さん]

度々の訂正を毎回「誤り」とできる姿勢がおかしい

[956: 匿名さん]

建物がほぼ完成しましたね。
エントランスとか凄い迫力ですね。二層吹き抜けとか
なかなかレアですよね。敷地内にも植栽がたくさん植えられたし
やっぱり、大規模マンションはこういうとこがよいですね。

[957: 購入検討中さん]

また延期かー
やっぱり苦戦してるんだね

[958: 匿名さん]

要望が入らないのでしょうね。住友不動産も頑張りどころですね。

[959: 匿名さん]

完成売りが前提だから、今売る必要がないんじゃないかな。今までどうしても早く契約したい人にしか契約してないしね。住友はマンションの業績が好調だから、４月以降に完成売りで契約して、来期に数字を計上するんだと思う。

[960: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

あんなに早くからモデムルーム作っといて、よくいうよ。

[961: 匿名さん]

>>959
実情はここも含め多数の売れ残り物件を抱えているはずなのに、確かに公表されている業績は好調のようでとても不思議だ。
推論A：財閥系高級マンションと宣伝しているが、中身はごく普通のマンション。全戸数の半分売れれば黒字になるボッタクリ価格設定である。
推論B:不正な会計処理をしている。（あくまで推理ですので、住友さん怒っちゃやーよ。）

[962: 匿名さん]

完成売りが前提って。
デュオヒルズが完成売りだってことを営業さんに話したら、鼻で笑って、そんなことするのは小規模で営業費用が出ないところだと言ってましたよ。
言ったこっちが恥ずかしいみたいな。

[963: 契約済みさん]

場所が悪いよね
資産価値大丈夫？
マンションは立地だね

[964: 物件比較中さん]

もうすぐ3000件の書き込み！

ポジもネガも凄いね！

[965: 物件比較中さん]

戸田公園駅の駅力は近いうち関東ナンバーワンになるんじゃないかと本気で思ってる

[968: 物件比較中さん]

今週発売のFRIDAYに住友不動産が売っている「シティ庁道前」に耐震偽装があって何年も前から揉めてるってあったけど、ここは大丈夫なのかな。

[969: 物件比較中さん]

すいません。シティハウス道庁前でした。

[970: 匿名さん]

耐震偽装とは青山の三○物件と勘違いしてませんか？

[971: 匿名さん]

住友は、耐震強度が不足してるのを売ったことがばれたのに、契約解除を認めず、ずっと裁判になってるみたい。ありえないな。

[972: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

昔は土上げで怖い人たちとの繋がりが問題になったのは、何処の不動産屋さん
でしたっけ？

[973: 匿名さん]

このマンションは、長谷工だから大丈夫。
マンションの事ならわかるんだ♪マンションの長谷工♪とCMでも唄ってるし、
スミフと長谷工のマンション史上最強コンビです。
皆さん、大船に乗った気持ちで入居しましょう。

[974: 匿名さん]

工期も余裕をみてるって話だから、安心ですね。
やっぱりブランドって品質が大事です。

[975: 匿名さん]

確かに売主もゼネコンも大手同士のタッグだから安心ですね。

[976: 購入検討中さん]

長谷工マンションって不安・・・

[977: ご近所さん]

長谷工はそこまで不安じゃないが、デベがボッタクリ価格で定評のあるスミフさんなのが不安。

[978: 匿名さん]

地球滅亡の日が来ても、ここは最高の構造だから生き延びそうだ。
シティテラスは、まさに現代のノアの方舟だ。

[979: 契約済みさん]

周辺が水没することを前提に買うのね。実際にプカプカ浮いたら拍手喝采だ。

[981: 匿名さん]

植栽も植えられてますね。
癒しの空間、森林浴もできそうだし、パワースポットにもなりそうです。
埼玉の屋久島といっても過言ではない。

[990: 購入検討中さん]

今のところ契約済は２割ぐらいだそうです

[991: 匿名]

戸田は地下を新幹線が通っていたと思います、ということは地盤は固めと考えてもいいんでしょうかね。

[992: ご近所さん]

新幹線は埼京線の横です。
地下ではない！

[993: 匿名さん]

なんなの、この妄想のような書き込みは、、
巧妙なネガキャンなのかしら。

[994: 匿名さん]

ここは財閥系にしては価格が安いからネガが多い。
大手で大規模、都心まで近くて3LDK、3000万円前半で南が
買えるのはここぐらいだから他社も必死なんでしょ。

[995: 購入検討中さん]

そうかなぁ？(笑)

[996: 匿名さん]

住友不動産の決算は大幅な増益で、マンション販売でもがっぷり儲けているそうです。
いつも大量に売れ残っていて、大半を竣工後に売りさばいている現状からすると、異常な決算内容だと思いませんか？
竣工時点で施工会社にマンション全戸数の代金を支払わなければなりませんし、竣工後長い期間かけて販売するには、販売経費がかさみますし、未入戸住戸の修繕積立金も負担しなければなりません。
にもかかわらず、ものすごい決算内容であるということは、販売価格に対する上乗せ利益が尋常でないことが予測できます。
千葉のバス便マンションなんかだと、2000万円代前半メインの物件も散見されます。わすが11000平米の敷地に500戸も詰め込む工場地帯のバス便マンションなら、戸田というども2000万円代前半が適正価格ではないかと思います。
他社が利益二割乗せのところ、五割乗せ位ではないかと計算してみまし。
具体的には、原価2200万円に対して他社なら販売価格2640万円、住友なら3300万円て感じですね。
詳しい方いらしたら、検証お願いいたします。

[997: 購入検討中さん]

不動産販売部門のセグメント利益率が20％だね。販売経費とか本社経費さっ引いてもこれだけ儲かってるから粗利率は3から4割かと

[998: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

不動産も在庫増やすと、見かけ上収益はよくなるのかもしれませんね、

[999: 匿名さん]

998さんのおっしゃる通り売れ残り在庫が増えていても見かけの利益は増えますね。
参考ですが、Ｈ25年3月期の販売部門の利益率は、住友17%、野村11%、三井6%、三菱0%です。
一方で販売部門売上に対する完成在庫・仕掛在庫は野村が1年分、三井と三菱が2年弱分、住友は3年分ですから、決算内容としては違和感ないかと思います。

[1000: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

三年分ですか。工期が長い不動産とは言え、財務体質はどうなんですかね。景気変動についていけるのかな。今はいいのでしょうが。

[1001: 匿名さん]

在庫量が増えると、なぜ見かけ上の利益が増えるのですか？