シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[41: 匿名さん]

セマイノガ残念です。
駅遠なのだから広くして欲しかった。

[42: 物件比較中さん]

一気に販売しない売り方ですか。単に人気無くて売りたくても売れないのでは？

[43: 匿名さん]

スミフの物件全てが仕様良いと思ってるんだ。
売り文句は素晴らしいけど、実際は安っぽいってのもあるんだけどね。
50戸程度しかまだ売れない計算みたいだけど、基本完成売りだから慌てて売るつもりはないでしょ。
これ以降の購入者の増税は確定だが。
西側と全低層階があまりに厳しいから、そこがどこまで売れるかに掛かってるね。

[44: 匿名さん]

単純に「第1期　即日完売！」って謳いたいだけだよ。

確実に売れそうな戸数（要望書が入りそうな戸数）が70戸だけだった、というだけ。

[45: 匿名さん]

結局、自転車の件はどうなったの?

[47: 物件比較中さん]

46の希望の部屋は倍率何倍なんですか？

[48: 匿名さん]

確かにモデルルームは混んでるけど、
抽選の倍率はそんな高くはないでしょ。
ただ、高層階の部屋はけっこう
重なる部屋多いから、抽選外れた人はドンマイですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[51: 匿名さん]

東は今回はたぶん販売ないですよ〜
西向きの一部が販売する予定でしたよ〜
まぁ、このマンション買うなら南向きしかないと思うけど。
南はお買い得に感じるけど、その他はない！
価格安いけど
日当たりとか眺望考えると厳しいよ。

[52: 匿名さん]

そしてその西側に要望がないと。
まあ…ないよね…。

[53: 物件比較中さん]

真ん中の棟はさらに最悪。

[54: 物件比較中さん]

公式サイトで販売開始情報でましたね。第一期はまさかの41戸です。

[55: 匿名さん]

これだけ引っ張って41戸(笑)

完売はいつになることやら。

[57: 匿名さん]

41戸は何の情報ですか？

[58: 物件比較中さん]

公式サイトです。

[59: 匿名さん]

70戸×7割り＝49≒41？
まさか、希望があるところ以外は売り出さないのでは・・・！？（笑）

[60: 匿名さん]

長期戦だっていいじゃない すみふだもの

[62: 匿名さん]

結局いつものすみふのペースじゃん。
人気があるとこだけ出して、じっくり他も売っていく手法。
そりゃ、抽選、第一期早期完売になるわ。。

[63: 匿名さん]

ただし、一期で総戸数の一割に満たないのは相当ヤバい

[64: 匿名さん]

公式サイトで、抽選日時/平成25年18:30～ってなってますね。日にち書いてない。

[66: 匿名]

オハナの勝ちですね。

[67: 匿名さん]

オハナも負けだ。
戸田エリア全体の問題。
供給過剰だ。

[68: 匿名さん]

価格帯は違うが、住友不動産で2010年3月に竣工したシティタワー有明が483戸と似ているので参考程度に。
2009年7月2日(竣工9ヶ月前)に第一期として137戸(3割弱)を販売。
そして未だに完売できず。
有明の売れ残りは単純に高いと言うのもあるが、これだけ第一期に売れていてもやはり厳しいのが現状。

[71: 匿名さん]

実際に250の要望があったとしても、それが被りまくってたと言うことでしょ。
ギリギリまで伸ばした一期の販売戸数41戸が物語りすぎてて、最早虚しい。

[72: 匿名さん]

250はないでしょ。ただ要望はかなり出ていたっぽいので
ホント人気がある部分だけを第一期は出してる感じだね。
確実に第一期完売をするために。すみふらしいお堅い戦略ですね。。

[73: 匿名さん]

300戸売れ残りなんて事態になったら、管理費いくらになるんだろう。

[76: 匿名さん]

二次で追加４０戸ですか。

[79: 匿名さん]

Eの字で戸数稼いでるから完売すればリムジンバス運用も問題ないですね。

第二期以降は消費税増税の影響はないのでしょうか？価格変わらないなら実質値下げ？

[80: 匿名さん]

売れ残るのが目に見えてるから、当初の管理費を抑えてるだけでしょ。
売れ残った戸数分の管理費はすみふが負担することになるわけだから。
結局全部すみふの都合良いようにしてるだけでしょ。

[81: 匿名さん]

いよいよ販売開始ですね。申込み予定の皆さん、後悔しないようにしてくださいね。
私は要望書を出していましたが、以下の情報を知り、ここの検討をやめました。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/307493/res/22-72

[82: 匿名さん]

売主がしっかりしてるから、施工は長谷工でも問題ないでしょ。
肝心なのは売主！！！
高い買い物だから、実績残して安心な大手で買いたいのは当たり前。

[84: 匿名さん]

オリンピック開催決定。
これから、マンション価格上がるだろうね。
当分すみふでここみたいにお得感のある
価格は出ないだろうね。
デメリットをそこまで気にしない人
大手の安心感求める人、子育て重視の人には
いい物件だと思うけど。

[88: 匿名さん]

北戸田のは早期契約割引きってやつ。これなら販売開始当初からやってるよ。

[89: 匿名さん]

これだけ伸ばして伸ばして、41戸だけとは？
ＭＲはいつも大盛況で、要望書が殺到して収拾がつかず、調整に時間がかかっているという話は、何だったのか？

[90: 匿名さん]

嘘ですよ。そんなのわかってるじゃないですか。

[91: 匿名さん]

高層階中心で絞って販売したんだね。
低層階を希望してた人は
今回はじかれちゃった感じとは。。。可哀想。。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[96: 匿名さん]

シティテラスの名を語り、ここより酷い誹謗中傷の類いを他物件で繰り返していた以上、何を今更と言うところなんじゃないの？
どんなにネット上で騒ごうが喚こうが、魅力あるものは売れるし、そうでないものは売れない。
皆さんちゃんと判断されているので、結果は自ずと出る。
自分が納得して契約したものに自身を持つのは良いのだが、それを他でばら撒くような迷惑行為そのものを改善しないと。
住むまで後半年と考えたら、他にも考えないといけないことは沢山あるわけで、いちいちそんなことやってる暇はないはず。
真面目にここを検討してる人にも失礼です。
宜しくご査収下さい。

[97: 匿名さん]

訂正です。
自身→自信
ですね。
失礼致しました。

[98: 匿名さん]

素敵なマンションですね♩

[100: 匿名さん]

連続即日完売で竣工前に完売ですよ。ご心配なく。

[102: 匿名さん]

いやいや、竣工前は無理ですよ。
てかぁ、すみふだからしないですよ。
まぁ、竣工しても値引きもしないことは
すみふの資産価値が保てる特権ではあるけど。
今後、オリンピックでマンション価格上がるだろうし
九月中にここの高層階買う人は正解かもね。

[105: 匿名さん]

なんだかんだ安いからね。
シャトルバス、保育園がある割には管理費安いし、
高層階からの眺めは自然が好きな人にとってはいいかもね。
駅から楽して行きたい、これから子育て、自然の眺望が
好きな人にとってはマッチするマンションでしょ。

[107: 匿名さん]

10年後の固定費が5万は痛いよ。

[109: 匿名さん]

でも大規模にしては管理費高いと思います。

[110: 匿名さん]

シャトルバスあるからね。
普通、バスリースしたら管理費とかで三万くらいは
行くから大規模のメリットをここで使ってきたね。

[111: 匿名さん]

敷地面積はそこそこあるが駅から遠すぎる→シャトルバス採用→管理費が上がらなように戸数を増やす→仕方なく苦しい配棟
と言った流れですかね。
このランドマークデザインは売主側も結構勇気が必要だったかと。
デメリットを抑え込んで、生活がしやすいとアピールしながら売り抜くしかないでしょう。
こういう物件こそ営業マンの腕の見せ所か？

[112: 物件比較中さん]

しかし遠いよね。土地があればどこでもいいのかね。

[114: 匿名さん]

シャトルバスはいつまで走らせることができるの？
マンションのシャトルバスって最初のうちだけですぐ廃止になってよく聞くけれど？

[115: 匿名さん]

管理組合次第じゃないかな。
ひとたび廃止の声が上がったら住民を二分する議論になりかねないと思う。

[116: 匿名さん]

そもそも駅まで徒歩なんてあり得ないんじゃない。

[117: 匿名さん]

すみふのシャトルバスは大丈夫みたいですよ。
本数が通常のシャトルバスに比べて多いし
過去のすみふ物件で採用してるマンションの
アンケート結果を営業さんに見してもらいましたけど
皆さん満足していていましたよ。

[118: 匿名さん]

すみふは大丈夫って何か明確な理由ありますか？
私も買ったら利用すると思うし、そういう人は多いだろうから簡単に廃止にはならないと思いますが、すみふだから大丈夫ってのはちょっと…

[119: 購入検討中さん]

現地にいってきました

[120: 購入検討中さん]

南側は6m程度の道路を隔てて運送屋さんがあり、トラックが頻繁に出入り
レガッタ沿いの一方通行路の、ちょうどシティテラス戸田公園の真裏には
かみくず屋さん。はあ～なんともテンションが下がる周りの環境です。
せっかくの休日に「さあみんなで散歩しようか」とかいう気分が全くでない
周辺環境でした。人によっては人気が少なく静かでこのほうが良いという
方もいるのかもしれませんが・・・

[121: 購入検討中さん]

午後2時半ごろ現地を視察しましたが
東側は全く日当たりがなく、暗い感じでした。家族で日中は居ない人には
関係ないでしょうが、洗濯ものが乾くのはえらく遅そうでしたね。

[122: 購入検討中さん]

もうすこし安くなるとここはいいのですが、

試算方法

総敷地面積÷戸数=平均土地持分面積

最低販売価格÷平均土地持分面積=1㎡あたりの単価

シテイテラス戸田公園
11783.1 ÷ 497 = 23.7㎡
2800÷23.7=118.14万円/㎡

クレビア戸田公園
4234.03 ÷ 117 = 36.19㎡
3460÷36.19=95.61万
(クレビアのほうが平米単価は安い結果に
　駅からの近さ、第一種住居専用地を加味するとかなり安い感じになります)

オハナ北戸田
11278.72÷277=40.72㎡
2690÷40.72=66.06万

トータルバランスではオハナ圧勝ですが、駅とほどよい距離、環境を
加味するとクレビアもなかなかですね

シティテラスはオハナ並みの平米単価で価格改定すると
良いと思います。

(自称不動産評論家より)

[123: 購入検討中さん]

都内の物件とも比較してみました

オーベル王子神谷
駅徒歩5分

1258.24÷35=35.95㎡
3800÷35.95=105.70万円/㎡あたり

うーむ。23区内駅徒歩5分の物件よりも、ここのほうが
割高になってしまいました。

マンション購入は高い買い物です。よく検討をすると適正価格感が
見えてくると思います。
ひとつの検討のための試算方法でした。

[124: 匿名さん]

じゃ、王子で皆さん買わないのはなぜでしょ？
環境なり、数字なり、批判をする方が多いですが
ここには、それを上回る魅力も私はあると思います。
一歩敷地内に入れば緑に溢れていて、シャトルバスが
あれば暑い日も雨の日も駅まで楽にいける。
眺望も川が見えたり富士山も見える、
保育園も敷地内にあるから
子供の送り迎えの時間が無くなる。
アフターサービスも大手だから
入居した後は安心できるし、
同世代の仲間もたくさんいる。
デメリットも確かにありますが、
私はメリットも大きいと思います。

[125: 匿名さん]

122さん
せっかくなので、
・基準価格
・最低販売価格の土地価格部分
・最低販売価格の建物価格部分
を基にした試算もお願いします。

[126: 匿名さん]

緑が多い→管理コストアップ→将来の管理費に
シャトルバス→駅が遠いからこそかさむ無駄な固定費→管理費の無駄使い
眺望→東西は川見えない、東は富士山なんか見える訳がない見えるのは倉庫、南も低層は倉庫＆トラックビュー、高層は眼下の倉庫ビュー＋トラックの排ガスモクモク、Ｅの真ん中は何も見えない

保育園→何年通わすよ?そもそも専業主婦家庭には不要。
アフターサービス→どこにそんな保証が?
同世代が多い→貸しに出したいタイミングも売りに出したいタイミングも似てる→貸すも売るも値崩れしまくり。同一マンション内競争だからブランドと関係ない。

で、どこにメリット??

[127: 匿名さん]

管理費は高くないですよ。
通常のマンションと一緒です。
管理費が他のマンションと一緒なのに
緑が敷地内にある、保育園がある
シャトルバスがあるのはメリットではないですか？
南側の道路は細いので排気ガスはほとんどないでしょ。
他の大通りと比べてみてください。
というか検討もせずに文句言うのであれば
この掲示板に参加しなければよいのではないですか？
我々検討しているものに対して失礼ですよ。
それとも他社営業さんが必死に調べてるんですかね。
必死になるとこが違うと思いますが。

[128: 匿名さん]

数字の比較と言う観点だけなら、単純に敷地面積に延べ床面積も追加すれば良いのでは？
マンションは1階建ての戸建じゃないわけだし。
全く固定資産評価とかけ離れた数字になるだろうけど、他物件との比較と言うことでは一応成立するので。
これだと、敷地面積の少ない高層タワーマンションはとんでもない数字になる。

[129: 匿名さん]

128さんのをやってみた。
（延床のみ）


シティテラス
延床：41056.61　戸数：497　最低：2800
41056.61/497＝82.61
2800/82.61＝33.89
　
クレヴィア
延床：9176.96　戸数：117　最低：3460
9176.96/117＝78.44
3460/78.44＝44.11

オハナ
延床：13813.44+13555.03　戸数：277　最低：2690
27368.47/277＝98.80
2690/98.80＝27.23


これをどうみるか・・・。
わかりません。（笑）

[130: 匿名さん]

管理費が高いだなんて誰も言ってないでしょ。
シャトルバスが無ければもっと管理費下げられるし、不必要な共用施設もなければもっと下げれるわけでしょ?
しかも将来もずっと安いと思ってる?
10年後には、ほぼ無駄になる共用施設を維持するために、今以上の管理費を払わなければならないようになるわけでしょ。

排ガスだって本当に現地に行ってみたらわかるんじゃない。美辞麗句ばかり並べてる人こそ、この物件を買わない人なんだろうな。

[131: 購入検討中さん]

>>124さん

緑が多いのは土手の風景ですよね。確かに多いですね。
桜も咲いて、広々とした立地でありますね。

しかし、この物件は「平均土地持分比率がたったの23.7㎡しかありません。
都心部のマンション並みに土地あるだけ目いっぱい詰め込んだ仕様なのは
間違いありません。空地率はオハナとかクレビアのほうがのびのびしています。

私はなによりも、この物件の周りにある企業さんたちのイメージが
あまり良いものではありませんでした。(本日現地視察をした自分の意見です)

だからといって、ここを否定しているわけではありません。>>124さんが
おっしゃるように、ここにメリットを感じる人もいらっしゃるでしょうから。
選択し、決断するのはあくまでも個人個人の自己責任だと思います。

[132: 匿名さん]

敷地面積のと延べ床面積のを足してみました。

シティテラス戸田公園
152.03

クレヴィア戸田公園
139.72

オハナ北戸田
93.29

シティテラス＞クレヴィア＞オハナ
の構図は覆らずですね。。

あくまで数字のお遊び程度に。

[133: 購入検討中さん]

>>129さん

土地全体の面積に対して、戸数を詰め込むほうが土地取得のコストを
削減できるわけです。なので延べ床面積で考えてもあまり意味は無いと
思います。　つまり、シテイハウス戸田公園は土地取得コストをかなり
合理的に消化しているのですから、物件価格をかなり安くすれば
ここは「とても良いマンション」になると思っています。この意見は
以前から変わっておりません。ファインレジデンス戸田公園と同じような
立地と駅からの徒歩条件なのですから、バスを廃止して
ファインレジデンスと同じような価格で売り出せば最高の物件になったのでは
ないでしょうか。
「駅から遠いけど、物件価格はすごく安くて、すみふが販売元だからここいいよね」
になったはずだと思います。ここは仕様のミスマッチで人気が盛り上がらないのだと
思います。

[134: 匿名さん]

ここの土地の公示価格は戸田の中でもかなり安い部類なので、これだけ戸数を詰め込んだのであれば更に安くできたことは間違いないでしょうね。
しかし、そこを敢えて標準の値段まで上げて設備の方に力を入れたとも考えられます。
スミフとしてのブランドイメージもあるでしょうから。

しかし、スミフはなぜこの土地を選んだんのでしょうか。
リバービューと言うには微妙な場所だし。
不思議でなりません。
と言いながら、そんな物件他にもいっぱいありますね。。。

[135: 匿名さん]

仕様が良いのがすみふですから仕方ないですね。
けど、こんな価格ですみふが買えるのはレアだから
住友ブランドが好きな人にはいいかも。
梁とか出ない設計は他には中々ないからね。

[136: 購入検討中さん]

>>135さんは営業さんなのですかねえ、、それでは貴社の物件と比較して考えてみましょう

シティテラス蓮根
蓮根駅徒歩6分、自走式駐車場装備、>>135さんが仕様が良いと言われている
「すみふ」バージョンが比較対象なので文句の付けようは無いはずです。
ちなみにここも施工は同じ長谷工さんですよね。

11692.53÷350=33.41　←空地率が戸田公園の物件よりもかなり多い
3580÷33.41=107.15万円/㎡　←23区内物件なのに戸田公園の物件よりも安い

どうでしょうか、23区内で徒歩6分です。
JRの通勤快速のほうがレベルが高い?とか言われますかね。
シティテラス戸田公園が、もし徒歩6分ならば納得できますが

どうですか、貴社物件の都内モノのほうが割安感があることが明確になりました。
論破してごめんなさいね、でも正しい事を言っているつもりです。

[137: 匿名さん]

建蔽率はオハナもシティも4割くらい。むしろオハナの方が空地は少ない。

[138: 匿名]

なんか良くわからない数値を持ち出して比較してるけど、せめて物件価格は各部屋の平均価格を使うべきでは？
ここの最低価格帯ってEの字の真ん中の棟の低層階だよ。あんなとこをこの値段で買う人いるの？

[139: 匿名さん]

確かに訳分からん数値出してきて
何したい人かよく分かりませんね。
数字より、人それぞれの考えがあるんだし
自己満の世界は自分でとどめといてほしいね。
それか他社営業さんが必死に計算してるのかね。

[140: 匿名さん]

集合建売住宅の比較ならこの計算当てはまるけど、マンションだと何階建てかはそれぞれ違うからおかしな計算になりますね。

仕様云々と仰っている方がいますが、役所が固定資産税評価額を決める際はもっと単純な判断基準で決めているので、あまり意味をなさなかったりします。
資産価値を決めるのは、その土地の公示価格とその建物の構造、築年数です。
実際の売値とは違う話になりますが。

ただしこれは詰らないお役所的な考えでしかないので、ご自身が感じたままの主観でその物件に価値を見出す方が良いかと思います。
その方が、物件選びは楽しいですしね。