シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[129: 匿名さん]

128さんのをやってみた。
（延床のみ）


シティテラス
延床：41056.61　戸数：497　最低：2800
41056.61/497＝82.61
2800/82.61＝33.89
　
クレヴィア
延床：9176.96　戸数：117　最低：3460
9176.96/117＝78.44
3460/78.44＝44.11

オハナ
延床：13813.44+13555.03　戸数：277　最低：2690
27368.47/277＝98.80
2690/98.80＝27.23


これをどうみるか・・・。
わかりません。（笑）

[130: 匿名さん]

管理費が高いだなんて誰も言ってないでしょ。
シャトルバスが無ければもっと管理費下げられるし、不必要な共用施設もなければもっと下げれるわけでしょ?
しかも将来もずっと安いと思ってる?
10年後には、ほぼ無駄になる共用施設を維持するために、今以上の管理費を払わなければならないようになるわけでしょ。

排ガスだって本当に現地に行ってみたらわかるんじゃない。美辞麗句ばかり並べてる人こそ、この物件を買わない人なんだろうな。

[131: 購入検討中さん]

>>124さん

緑が多いのは土手の風景ですよね。確かに多いですね。
桜も咲いて、広々とした立地でありますね。

しかし、この物件は「平均土地持分比率がたったの23.7㎡しかありません。
都心部のマンション並みに土地あるだけ目いっぱい詰め込んだ仕様なのは
間違いありません。空地率はオハナとかクレビアのほうがのびのびしています。

私はなによりも、この物件の周りにある企業さんたちのイメージが
あまり良いものではありませんでした。(本日現地視察をした自分の意見です)

だからといって、ここを否定しているわけではありません。>>124さんが
おっしゃるように、ここにメリットを感じる人もいらっしゃるでしょうから。
選択し、決断するのはあくまでも個人個人の自己責任だと思います。

[132: 匿名さん]

敷地面積のと延べ床面積のを足してみました。

シティテラス戸田公園
152.03

クレヴィア戸田公園
139.72

オハナ北戸田
93.29

シティテラス＞クレヴィア＞オハナ
の構図は覆らずですね。。

あくまで数字のお遊び程度に。

[133: 購入検討中さん]

>>129さん

土地全体の面積に対して、戸数を詰め込むほうが土地取得のコストを
削減できるわけです。なので延べ床面積で考えてもあまり意味は無いと
思います。　つまり、シテイハウス戸田公園は土地取得コストをかなり
合理的に消化しているのですから、物件価格をかなり安くすれば
ここは「とても良いマンション」になると思っています。この意見は
以前から変わっておりません。ファインレジデンス戸田公園と同じような
立地と駅からの徒歩条件なのですから、バスを廃止して
ファインレジデンスと同じような価格で売り出せば最高の物件になったのでは
ないでしょうか。
「駅から遠いけど、物件価格はすごく安くて、すみふが販売元だからここいいよね」
になったはずだと思います。ここは仕様のミスマッチで人気が盛り上がらないのだと
思います。

[134: 匿名さん]

ここの土地の公示価格は戸田の中でもかなり安い部類なので、これだけ戸数を詰め込んだのであれば更に安くできたことは間違いないでしょうね。
しかし、そこを敢えて標準の値段まで上げて設備の方に力を入れたとも考えられます。
スミフとしてのブランドイメージもあるでしょうから。

しかし、スミフはなぜこの土地を選んだんのでしょうか。
リバービューと言うには微妙な場所だし。
不思議でなりません。
と言いながら、そんな物件他にもいっぱいありますね。。。

[135: 匿名さん]

仕様が良いのがすみふですから仕方ないですね。
けど、こんな価格ですみふが買えるのはレアだから
住友ブランドが好きな人にはいいかも。
梁とか出ない設計は他には中々ないからね。

[136: 購入検討中さん]

>>135さんは営業さんなのですかねえ、、それでは貴社の物件と比較して考えてみましょう

シティテラス蓮根
蓮根駅徒歩6分、自走式駐車場装備、>>135さんが仕様が良いと言われている
「すみふ」バージョンが比較対象なので文句の付けようは無いはずです。
ちなみにここも施工は同じ長谷工さんですよね。

11692.53÷350=33.41　←空地率が戸田公園の物件よりもかなり多い
3580÷33.41=107.15万円/㎡　←23区内物件なのに戸田公園の物件よりも安い

どうでしょうか、23区内で徒歩6分です。
JRの通勤快速のほうがレベルが高い?とか言われますかね。
シティテラス戸田公園が、もし徒歩6分ならば納得できますが

どうですか、貴社物件の都内モノのほうが割安感があることが明確になりました。
論破してごめんなさいね、でも正しい事を言っているつもりです。

[137: 匿名さん]

建蔽率はオハナもシティも4割くらい。むしろオハナの方が空地は少ない。

[138: 匿名]

なんか良くわからない数値を持ち出して比較してるけど、せめて物件価格は各部屋の平均価格を使うべきでは？
ここの最低価格帯ってEの字の真ん中の棟の低層階だよ。あんなとこをこの値段で買う人いるの？

[139: 匿名さん]

確かに訳分からん数値出してきて
何したい人かよく分かりませんね。
数字より、人それぞれの考えがあるんだし
自己満の世界は自分でとどめといてほしいね。
それか他社営業さんが必死に計算してるのかね。

[140: 匿名さん]

集合建売住宅の比較ならこの計算当てはまるけど、マンションだと何階建てかはそれぞれ違うからおかしな計算になりますね。

仕様云々と仰っている方がいますが、役所が固定資産税評価額を決める際はもっと単純な判断基準で決めているので、あまり意味をなさなかったりします。
資産価値を決めるのは、その土地の公示価格とその建物の構造、築年数です。
実際の売値とは違う話になりますが。

ただしこれは詰らないお役所的な考えでしかないので、ご自身が感じたままの主観でその物件に価値を見出す方が良いかと思います。
その方が、物件選びは楽しいですしね。

[141: 匿名さん]

同じ階数、同じ向きで比較したら
ここの安さはすみふのなかで際立ってますよ。
70平米、10階以上、3000万円台で買える物件は
ないでしょう〜

[142: 匿名さん]

蓮根の３５８０万円って一番安い部屋ですが？

平均値で比べたら圧倒的に戸田公園の方が安いです。

共用施設の充実度もここが上ですね。

[143: 匿名さん]

蓮根の安いのは東の低層階ですよ。
同じ条件だったら、600〜700万以上は高いでしょ。

[144: 匿名さん]

この物件がいいとは思わんが確かに変な数値で高いかどうか比較されてもね。公示価格と大体の工事原価から平米あたりの原価出して販売単価と比較するなら納得的だか・・・。

[145: 匿名さん]

この物件がいいのは限られた人だけだよね。
これから子育てする世代。
都心の通勤を楽に行きたい人。
眺望、日当たりにこだわる人。
大手の安心感をお買い得に得たい人。
それ以外は微妙かもね。

[148: 匿名さん]

精神病院がとなり
戸田競艇が近い
倉庫が間に挟まるため
リバーサイドではない
回りは工場
トラックが良く通るが
人通りは少ない通り
学校やショッピングは遠い
駅は遠すぎてシャトルバスで
管理費アップ
子育てには最適過ぎますね

[149: 匿名さん]

第1期販売の広告が入ってました。内容は既に上に書かれてる通りです。すみふにしては意外にも一色刷りで広告宣伝費を節約してる雰囲気が感じられました。

[150: 匿名さん]

一色刷ってディスカウントストアですか？

[152: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[154: 購入検討中さん]

大手だから安心って?

マンションは基本売ったらはいさよなら、あとは管理組合で
どーぞお好きに運営してくださいでしょ。

物件の瑕疵責任の保証は別に大手でなくとも付きますよ。

よく出てくる大手だから安心ってキーワードは不思議
私は大手だから経費をより多く乗っけられて割高といつも
思います。

[155: 匿名さん]

売ったらはいさよならは、
小さい会社の間違えではないですか？
販売時と入居後の会社が違うと
管理がずさんになることはよく聞きますね。
大手の場合は、土地の仕入れ〜販売〜入居後
まで一括でやってるから安心感があるのだと
思います。

[156: 匿名さん]

インターネット接続費用の 940円って高くないですか?
大規模の恩恵が全く感じられないのですが。

200円ぐらいで良いのでは?

[157: 匿名さん]

さすがにどこもそんなもんだよ。
200円なんて物件見たことないんだが。

[158: 匿名さん]

売ったらサヨナラ…までは言わないが、基本はそんな感じだよ。売り逃げが基本だから、売り逃げる為に激安の修繕積立金設定する。ローンを使う人が殆どだから、毎月の総支払額が安く見えるでしょ？
後々の修繕積立金が3倍になろうが5倍になろうがデベは知ったこっちゃない。

けど、長谷工の大規模マンションだと、竣工後3〜6ヶ月位のアフターサービス部門の駐留があるよ。その間に目に付く箇所を指摘する事が出来るよ。
問題としてはすみふの売方は3〜4年は販売期間にかけるから、長谷工の駐留アフターサービスの恩恵を受けられるのは、すみふの言い値で初期に購入したごく一部の人達…って事かな？

[159: 匿名さん]

スミフはいつ買っても言い値な件

[161: 匿名さん]

インターネット代は安いほうでしょ。
管理費、修繕費は大規模はやっぱ得だよ。
ここもシャトルバスとか色んなモノついて
二万ぐらいだし。大規模のメリットはこれでしょ。

[162: 匿名さん]

私みたいな人います？

[165: 匿名さん]

同じ人が何回も同じようなこと書いてるのも含んでの2,000でしょ。

[166: 匿名さん]

管理費はすみふグループの住友不動産建物サービスの大事なドル箱です。修繕積立金を安く設定して、管理費を高くすれば合計で普通っぽい負担月額に見えます。
安い修繕積立金を積み立てて不足が生じて困るのはマンション所有者であり、管理費さえガッチリ取れてれば管理会社は困らない。
最近は後々の修繕積立金の上昇率を抑えるプランを組んでいるマンションもあります。
そういうマンションは、新築時に修繕積立金を少し高く感じても、後々は結果的に安い維持費で済む。
ここに限らず、長期修繕計画を確認して、修繕積立金の上昇率や一時負担金の予定を確認した方が、良いマンションを選べますよ。

[167: 購入検討中さん]

管理費は新築当初は、デベの関連企業で運営されるのがほとんど
つまり天下りと同じ儲けるためのシステムが出来上がっているんだよね。
初期管理費の設定もデベが行う、その金額の根拠はいつも不明瞭なまま

管理組合が発足した時点で、優良管理会社に見積をかけて、もし半値近い
管理費になれば即総会決議でデベ天下りの管理会社を切り捨てると良いと思う

昔、デベの外壁、防水見積もりを出したら、優良建築屋さんの3倍の費用見積
だった経験あり。みなさん気を引き締めて管理してくださいね。

[168: 匿名さん]

ステルスマンション

[169: 匿名さん]

他社の妨害がここはすごいですね(^^)
そんな言うほど悪いとは思いませんが。。。
お買い得には変わりないと思いますし。

[171: 匿名さん]

HPの物件概要が更新されてます。
第一期二次4戸。

[172: 匿名さん]

ウケるwww

[174: 匿名さん]

このマンションに住む息子が可哀想の間違いでワ

[175: 匿名さん]

四組が抽選漏れちゃったんだぁ。。。
さりげなく、救済処置を
早々に二次で進めてますね。

[177: 匿名さん]

シャトルバスサービスが途中で打ち切られる事はあるのですか？
例えば利用者が少ないとか、その他の理由で。

[178: 匿名さん]

>>176
そんなことは無いでしょう。
抽選漏れて、要望が重ならない物件を選択した件数でしょう。