シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[102: 匿名さん]

いやいや、竣工前は無理ですよ。
てかぁ、すみふだからしないですよ。
まぁ、竣工しても値引きもしないことは
すみふの資産価値が保てる特権ではあるけど。
今後、オリンピックでマンション価格上がるだろうし
九月中にここの高層階買う人は正解かもね。

[105: 匿名さん]

なんだかんだ安いからね。
シャトルバス、保育園がある割には管理費安いし、
高層階からの眺めは自然が好きな人にとってはいいかもね。
駅から楽して行きたい、これから子育て、自然の眺望が
好きな人にとってはマッチするマンションでしょ。

[107: 匿名さん]

10年後の固定費が5万は痛いよ。

[109: 匿名さん]

でも大規模にしては管理費高いと思います。

[110: 匿名さん]

シャトルバスあるからね。
普通、バスリースしたら管理費とかで三万くらいは
行くから大規模のメリットをここで使ってきたね。

[111: 匿名さん]

敷地面積はそこそこあるが駅から遠すぎる→シャトルバス採用→管理費が上がらなように戸数を増やす→仕方なく苦しい配棟
と言った流れですかね。
このランドマークデザインは売主側も結構勇気が必要だったかと。
デメリットを抑え込んで、生活がしやすいとアピールしながら売り抜くしかないでしょう。
こういう物件こそ営業マンの腕の見せ所か？

[112: 物件比較中さん]

しかし遠いよね。土地があればどこでもいいのかね。

[114: 匿名さん]

シャトルバスはいつまで走らせることができるの？
マンションのシャトルバスって最初のうちだけですぐ廃止になってよく聞くけれど？

[115: 匿名さん]

管理組合次第じゃないかな。
ひとたび廃止の声が上がったら住民を二分する議論になりかねないと思う。

[116: 匿名さん]

そもそも駅まで徒歩なんてあり得ないんじゃない。

[117: 匿名さん]

すみふのシャトルバスは大丈夫みたいですよ。
本数が通常のシャトルバスに比べて多いし
過去のすみふ物件で採用してるマンションの
アンケート結果を営業さんに見してもらいましたけど
皆さん満足していていましたよ。

[118: 匿名さん]

すみふは大丈夫って何か明確な理由ありますか？
私も買ったら利用すると思うし、そういう人は多いだろうから簡単に廃止にはならないと思いますが、すみふだから大丈夫ってのはちょっと…

[119: 購入検討中さん]

現地にいってきました

[120: 購入検討中さん]

南側は6m程度の道路を隔てて運送屋さんがあり、トラックが頻繁に出入り
レガッタ沿いの一方通行路の、ちょうどシティテラス戸田公園の真裏には
かみくず屋さん。はあ～なんともテンションが下がる周りの環境です。
せっかくの休日に「さあみんなで散歩しようか」とかいう気分が全くでない
周辺環境でした。人によっては人気が少なく静かでこのほうが良いという
方もいるのかもしれませんが・・・

[121: 購入検討中さん]

午後2時半ごろ現地を視察しましたが
東側は全く日当たりがなく、暗い感じでした。家族で日中は居ない人には
関係ないでしょうが、洗濯ものが乾くのはえらく遅そうでしたね。

[122: 購入検討中さん]

もうすこし安くなるとここはいいのですが、

試算方法

総敷地面積÷戸数=平均土地持分面積

最低販売価格÷平均土地持分面積=1㎡あたりの単価

シテイテラス戸田公園
11783.1 ÷ 497 = 23.7㎡
2800÷23.7=118.14万円/㎡

クレビア戸田公園
4234.03 ÷ 117 = 36.19㎡
3460÷36.19=95.61万
(クレビアのほうが平米単価は安い結果に
　駅からの近さ、第一種住居専用地を加味するとかなり安い感じになります)

オハナ北戸田
11278.72÷277=40.72㎡
2690÷40.72=66.06万

トータルバランスではオハナ圧勝ですが、駅とほどよい距離、環境を
加味するとクレビアもなかなかですね

シティテラスはオハナ並みの平米単価で価格改定すると
良いと思います。

(自称不動産評論家より)

[123: 購入検討中さん]

都内の物件とも比較してみました

オーベル王子神谷
駅徒歩5分

1258.24÷35=35.95㎡
3800÷35.95=105.70万円/㎡あたり

うーむ。23区内駅徒歩5分の物件よりも、ここのほうが
割高になってしまいました。

マンション購入は高い買い物です。よく検討をすると適正価格感が
見えてくると思います。
ひとつの検討のための試算方法でした。

[124: 匿名さん]

じゃ、王子で皆さん買わないのはなぜでしょ？
環境なり、数字なり、批判をする方が多いですが
ここには、それを上回る魅力も私はあると思います。
一歩敷地内に入れば緑に溢れていて、シャトルバスが
あれば暑い日も雨の日も駅まで楽にいける。
眺望も川が見えたり富士山も見える、
保育園も敷地内にあるから
子供の送り迎えの時間が無くなる。
アフターサービスも大手だから
入居した後は安心できるし、
同世代の仲間もたくさんいる。
デメリットも確かにありますが、
私はメリットも大きいと思います。

[125: 匿名さん]

122さん
せっかくなので、
・基準価格
・最低販売価格の土地価格部分
・最低販売価格の建物価格部分
を基にした試算もお願いします。

[126: 匿名さん]

緑が多い→管理コストアップ→将来の管理費に
シャトルバス→駅が遠いからこそかさむ無駄な固定費→管理費の無駄使い
眺望→東西は川見えない、東は富士山なんか見える訳がない見えるのは倉庫、南も低層は倉庫＆トラックビュー、高層は眼下の倉庫ビュー＋トラックの排ガスモクモク、Ｅの真ん中は何も見えない

保育園→何年通わすよ?そもそも専業主婦家庭には不要。
アフターサービス→どこにそんな保証が?
同世代が多い→貸しに出したいタイミングも売りに出したいタイミングも似てる→貸すも売るも値崩れしまくり。同一マンション内競争だからブランドと関係ない。

で、どこにメリット??

[127: 匿名さん]

管理費は高くないですよ。
通常のマンションと一緒です。
管理費が他のマンションと一緒なのに
緑が敷地内にある、保育園がある
シャトルバスがあるのはメリットではないですか？
南側の道路は細いので排気ガスはほとんどないでしょ。
他の大通りと比べてみてください。
というか検討もせずに文句言うのであれば
この掲示板に参加しなければよいのではないですか？
我々検討しているものに対して失礼ですよ。
それとも他社営業さんが必死に調べてるんですかね。
必死になるとこが違うと思いますが。

[128: 匿名さん]

数字の比較と言う観点だけなら、単純に敷地面積に延べ床面積も追加すれば良いのでは？
マンションは1階建ての戸建じゃないわけだし。
全く固定資産評価とかけ離れた数字になるだろうけど、他物件との比較と言うことでは一応成立するので。
これだと、敷地面積の少ない高層タワーマンションはとんでもない数字になる。

[129: 匿名さん]

128さんのをやってみた。
（延床のみ）


シティテラス
延床：41056.61　戸数：497　最低：2800
41056.61/497＝82.61
2800/82.61＝33.89
　
クレヴィア
延床：9176.96　戸数：117　最低：3460
9176.96/117＝78.44
3460/78.44＝44.11

オハナ
延床：13813.44+13555.03　戸数：277　最低：2690
27368.47/277＝98.80
2690/98.80＝27.23


これをどうみるか・・・。
わかりません。（笑）

[130: 匿名さん]

管理費が高いだなんて誰も言ってないでしょ。
シャトルバスが無ければもっと管理費下げられるし、不必要な共用施設もなければもっと下げれるわけでしょ?
しかも将来もずっと安いと思ってる?
10年後には、ほぼ無駄になる共用施設を維持するために、今以上の管理費を払わなければならないようになるわけでしょ。

排ガスだって本当に現地に行ってみたらわかるんじゃない。美辞麗句ばかり並べてる人こそ、この物件を買わない人なんだろうな。

[131: 購入検討中さん]

>>124さん

緑が多いのは土手の風景ですよね。確かに多いですね。
桜も咲いて、広々とした立地でありますね。

しかし、この物件は「平均土地持分比率がたったの23.7㎡しかありません。
都心部のマンション並みに土地あるだけ目いっぱい詰め込んだ仕様なのは
間違いありません。空地率はオハナとかクレビアのほうがのびのびしています。

私はなによりも、この物件の周りにある企業さんたちのイメージが
あまり良いものではありませんでした。(本日現地視察をした自分の意見です)

だからといって、ここを否定しているわけではありません。>>124さんが
おっしゃるように、ここにメリットを感じる人もいらっしゃるでしょうから。
選択し、決断するのはあくまでも個人個人の自己責任だと思います。

[132: 匿名さん]

敷地面積のと延べ床面積のを足してみました。

シティテラス戸田公園
152.03

クレヴィア戸田公園
139.72

オハナ北戸田
93.29

シティテラス＞クレヴィア＞オハナ
の構図は覆らずですね。。

あくまで数字のお遊び程度に。

[133: 購入検討中さん]

>>129さん

土地全体の面積に対して、戸数を詰め込むほうが土地取得のコストを
削減できるわけです。なので延べ床面積で考えてもあまり意味は無いと
思います。　つまり、シテイハウス戸田公園は土地取得コストをかなり
合理的に消化しているのですから、物件価格をかなり安くすれば
ここは「とても良いマンション」になると思っています。この意見は
以前から変わっておりません。ファインレジデンス戸田公園と同じような
立地と駅からの徒歩条件なのですから、バスを廃止して
ファインレジデンスと同じような価格で売り出せば最高の物件になったのでは
ないでしょうか。
「駅から遠いけど、物件価格はすごく安くて、すみふが販売元だからここいいよね」
になったはずだと思います。ここは仕様のミスマッチで人気が盛り上がらないのだと
思います。

[134: 匿名さん]

ここの土地の公示価格は戸田の中でもかなり安い部類なので、これだけ戸数を詰め込んだのであれば更に安くできたことは間違いないでしょうね。
しかし、そこを敢えて標準の値段まで上げて設備の方に力を入れたとも考えられます。
スミフとしてのブランドイメージもあるでしょうから。

しかし、スミフはなぜこの土地を選んだんのでしょうか。
リバービューと言うには微妙な場所だし。
不思議でなりません。
と言いながら、そんな物件他にもいっぱいありますね。。。

[135: 匿名さん]

仕様が良いのがすみふですから仕方ないですね。
けど、こんな価格ですみふが買えるのはレアだから
住友ブランドが好きな人にはいいかも。
梁とか出ない設計は他には中々ないからね。

[136: 購入検討中さん]

>>135さんは営業さんなのですかねえ、、それでは貴社の物件と比較して考えてみましょう

シティテラス蓮根
蓮根駅徒歩6分、自走式駐車場装備、>>135さんが仕様が良いと言われている
「すみふ」バージョンが比較対象なので文句の付けようは無いはずです。
ちなみにここも施工は同じ長谷工さんですよね。

11692.53÷350=33.41　←空地率が戸田公園の物件よりもかなり多い
3580÷33.41=107.15万円/㎡　←23区内物件なのに戸田公園の物件よりも安い

どうでしょうか、23区内で徒歩6分です。
JRの通勤快速のほうがレベルが高い?とか言われますかね。
シティテラス戸田公園が、もし徒歩6分ならば納得できますが

どうですか、貴社物件の都内モノのほうが割安感があることが明確になりました。
論破してごめんなさいね、でも正しい事を言っているつもりです。

[137: 匿名さん]

建蔽率はオハナもシティも4割くらい。むしろオハナの方が空地は少ない。

[138: 匿名]

なんか良くわからない数値を持ち出して比較してるけど、せめて物件価格は各部屋の平均価格を使うべきでは？
ここの最低価格帯ってEの字の真ん中の棟の低層階だよ。あんなとこをこの値段で買う人いるの？

[139: 匿名さん]

確かに訳分からん数値出してきて
何したい人かよく分かりませんね。
数字より、人それぞれの考えがあるんだし
自己満の世界は自分でとどめといてほしいね。
それか他社営業さんが必死に計算してるのかね。

[140: 匿名さん]

集合建売住宅の比較ならこの計算当てはまるけど、マンションだと何階建てかはそれぞれ違うからおかしな計算になりますね。

仕様云々と仰っている方がいますが、役所が固定資産税評価額を決める際はもっと単純な判断基準で決めているので、あまり意味をなさなかったりします。
資産価値を決めるのは、その土地の公示価格とその建物の構造、築年数です。
実際の売値とは違う話になりますが。

ただしこれは詰らないお役所的な考えでしかないので、ご自身が感じたままの主観でその物件に価値を見出す方が良いかと思います。
その方が、物件選びは楽しいですしね。

[141: 匿名さん]

同じ階数、同じ向きで比較したら
ここの安さはすみふのなかで際立ってますよ。
70平米、10階以上、3000万円台で買える物件は
ないでしょう〜

[142: 匿名さん]

蓮根の３５８０万円って一番安い部屋ですが？

平均値で比べたら圧倒的に戸田公園の方が安いです。

共用施設の充実度もここが上ですね。

[143: 匿名さん]

蓮根の安いのは東の低層階ですよ。
同じ条件だったら、600〜700万以上は高いでしょ。

[144: 匿名さん]

この物件がいいとは思わんが確かに変な数値で高いかどうか比較されてもね。公示価格と大体の工事原価から平米あたりの原価出して販売単価と比較するなら納得的だか・・・。

[145: 匿名さん]

この物件がいいのは限られた人だけだよね。
これから子育てする世代。
都心の通勤を楽に行きたい人。
眺望、日当たりにこだわる人。
大手の安心感をお買い得に得たい人。
それ以外は微妙かもね。

[148: 匿名さん]

精神病院がとなり
戸田競艇が近い
倉庫が間に挟まるため
リバーサイドではない
回りは工場
トラックが良く通るが
人通りは少ない通り
学校やショッピングは遠い
駅は遠すぎてシャトルバスで
管理費アップ
子育てには最適過ぎますね

[149: 匿名さん]

第1期販売の広告が入ってました。内容は既に上に書かれてる通りです。すみふにしては意外にも一色刷りで広告宣伝費を節約してる雰囲気が感じられました。

[150: 匿名さん]

一色刷ってディスカウントストアですか？

[152: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[154: 購入検討中さん]

大手だから安心って?

マンションは基本売ったらはいさよなら、あとは管理組合で
どーぞお好きに運営してくださいでしょ。

物件の瑕疵責任の保証は別に大手でなくとも付きますよ。

よく出てくる大手だから安心ってキーワードは不思議
私は大手だから経費をより多く乗っけられて割高といつも
思います。

[155: 匿名さん]

売ったらはいさよならは、
小さい会社の間違えではないですか？
販売時と入居後の会社が違うと
管理がずさんになることはよく聞きますね。
大手の場合は、土地の仕入れ〜販売〜入居後
まで一括でやってるから安心感があるのだと
思います。

[156: 匿名さん]

インターネット接続費用の 940円って高くないですか?
大規模の恩恵が全く感じられないのですが。

200円ぐらいで良いのでは?

[157: 匿名さん]

さすがにどこもそんなもんだよ。
200円なんて物件見たことないんだが。

[158: 匿名さん]

売ったらサヨナラ…までは言わないが、基本はそんな感じだよ。売り逃げが基本だから、売り逃げる為に激安の修繕積立金設定する。ローンを使う人が殆どだから、毎月の総支払額が安く見えるでしょ？
後々の修繕積立金が3倍になろうが5倍になろうがデベは知ったこっちゃない。

けど、長谷工の大規模マンションだと、竣工後3〜6ヶ月位のアフターサービス部門の駐留があるよ。その間に目に付く箇所を指摘する事が出来るよ。
問題としてはすみふの売方は3〜4年は販売期間にかけるから、長谷工の駐留アフターサービスの恩恵を受けられるのは、すみふの言い値で初期に購入したごく一部の人達…って事かな？

[159: 匿名さん]

スミフはいつ買っても言い値な件

[161: 匿名さん]

インターネット代は安いほうでしょ。
管理費、修繕費は大規模はやっぱ得だよ。
ここもシャトルバスとか色んなモノついて
二万ぐらいだし。大規模のメリットはこれでしょ。

[162: 匿名さん]

私みたいな人います？

[165: 匿名さん]

同じ人が何回も同じようなこと書いてるのも含んでの2,000でしょ。

[166: 匿名さん]

管理費はすみふグループの住友不動産建物サービスの大事なドル箱です。修繕積立金を安く設定して、管理費を高くすれば合計で普通っぽい負担月額に見えます。
安い修繕積立金を積み立てて不足が生じて困るのはマンション所有者であり、管理費さえガッチリ取れてれば管理会社は困らない。
最近は後々の修繕積立金の上昇率を抑えるプランを組んでいるマンションもあります。
そういうマンションは、新築時に修繕積立金を少し高く感じても、後々は結果的に安い維持費で済む。
ここに限らず、長期修繕計画を確認して、修繕積立金の上昇率や一時負担金の予定を確認した方が、良いマンションを選べますよ。

[167: 購入検討中さん]

管理費は新築当初は、デベの関連企業で運営されるのがほとんど
つまり天下りと同じ儲けるためのシステムが出来上がっているんだよね。
初期管理費の設定もデベが行う、その金額の根拠はいつも不明瞭なまま

管理組合が発足した時点で、優良管理会社に見積をかけて、もし半値近い
管理費になれば即総会決議でデベ天下りの管理会社を切り捨てると良いと思う

昔、デベの外壁、防水見積もりを出したら、優良建築屋さんの3倍の費用見積
だった経験あり。みなさん気を引き締めて管理してくださいね。

[168: 匿名さん]

ステルスマンション

[169: 匿名さん]

他社の妨害がここはすごいですね(^^)
そんな言うほど悪いとは思いませんが。。。
お買い得には変わりないと思いますし。

[171: 匿名さん]

HPの物件概要が更新されてます。
第一期二次4戸。

[172: 匿名さん]

ウケるwww

[174: 匿名さん]

このマンションに住む息子が可哀想の間違いでワ

[175: 匿名さん]

四組が抽選漏れちゃったんだぁ。。。
さりげなく、救済処置を
早々に二次で進めてますね。

[177: 匿名さん]

シャトルバスサービスが途中で打ち切られる事はあるのですか？
例えば利用者が少ないとか、その他の理由で。

[178: 匿名さん]

>>176
そんなことは無いでしょう。
抽選漏れて、要望が重ならない物件を選択した件数でしょう。

[179: 匿名さん]

>178
抽選に漏れて、他を選択したのが4組だけってこともあり得ないでしょう。

[180: 匿名さん]

いきなりゴーストマンションにならなきゃいいけど。

[181: 匿名さん]

ほんとに4月下旬は中途半端ですよね・・・。
今のところから送ることも出来ないし。

初旬にしていただきたい！！

[182: 匿名さん]

>>177
例え赤字続きであったとしても管理費の負担者である住民がそれを許容し望むかぎり存続すると思います。

[183: 購入検討中さん]

バス会社が値上げを要求してきたら、管理組合としてはどう対処すればよいのですかね
もちろん、大手のすみふさんがそんなことがないように契約書縛りをして、住民の
環境を保証してくれているはずですよね、すみふの営業さんどうぞ->

[184: 申込予定さん]

本気で購入検討しているならモデルルームに
行って聞いて見たらいかがですか。
ただのアラシだったら、辞めて頂きたいですね。
ここの営業さんは、デメリットに対して
きちんと説明してくれましたよ。
シャトルバスの存続も、過去の同じ規模のすみふ
マンションの実績、アンケート結果をもとに
きちんと安心できる説明をしてくれました。

[185: 匿名さん]

４戸は、１期に出てないって事でしょ？

[186: 匿名さん]

私はこのマンションを買う予定です。
今後、戸田市にスミフ物件はありませんから♩

[188: 匿名さん]

買いたければ好きに買えばいいじゃん。わざわざここに書き込まなくても良いと思うよ。

[189: 申込予定さん]

feature.realestate.yahoo.co.jp/daikibo/main/index.html?lc=03&sc_out=P4134_rtop_right
Yahoo!の大規模マンション特集に掲載されてますね！
どれも良いマンション。
ここに選ばれてるのはなんか嬉しいですね。

[190: 申込予定さん]

シティテラスのページはこちらです！
feature.realestate.yahoo.co.jp/daikibo/detail/bukken14.html?sc_shouhin=f-newm_P4134_bukken_naviimg_00080766_undr_

[191: 匿名さん]

選ばれたというかすみふの広告ですよ。

[192: 匿名さん]

ただ大規模ってのを出鱈目に載せているだけで、良いマンションかどうかの参考にはならんな

[193: 匿名さん]

すみふが自分とこの物件を載せて自己満足しているだけですか。ここの営業もいよいよネタギレってことを露呈しているように感じるのは私だけかな。

[194: 匿名]

モデルルーム大盛況で要望書もたくさん出てたんだよね。
自分が要望していた部屋が販売されなかったって不満は出てこないのかね。

[195: 匿名さん]

1期二次は抽選もれの人が別の部屋を申し込むことが多いよね。
要望書でてて売らないってことはないでしょ。
販売側としては1期1次●戸即日完売！の●戸をできるだけ増やしたいわけだから。

[197: 匿名さん]

低層階の要望を蹴ってなきゃ
もっと販売戸数増えてたのにね。。
すみふが高層以外は冷たくした結果だね。