シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[977: ご近所さん]

長谷工はそこまで不安じゃないが、デベがボッタクリ価格で定評のあるスミフさんなのが不安。

[978: 匿名さん]

地球滅亡の日が来ても、ここは最高の構造だから生き延びそうだ。
シティテラスは、まさに現代のノアの方舟だ。

[979: 契約済みさん]

周辺が水没することを前提に買うのね。実際にプカプカ浮いたら拍手喝采だ。

[981: 匿名さん]

植栽も植えられてますね。
癒しの空間、森林浴もできそうだし、パワースポットにもなりそうです。
埼玉の屋久島といっても過言ではない。

[990: 購入検討中さん]

今のところ契約済は２割ぐらいだそうです

[991: 匿名]

戸田は地下を新幹線が通っていたと思います、ということは地盤は固めと考えてもいいんでしょうかね。

[992: ご近所さん]

新幹線は埼京線の横です。
地下ではない！

[993: 匿名さん]

なんなの、この妄想のような書き込みは、、
巧妙なネガキャンなのかしら。

[994: 匿名さん]

ここは財閥系にしては価格が安いからネガが多い。
大手で大規模、都心まで近くて3LDK、3000万円前半で南が
買えるのはここぐらいだから他社も必死なんでしょ。

[995: 購入検討中さん]

そうかなぁ？(笑)

[996: 匿名さん]

住友不動産の決算は大幅な増益で、マンション販売でもがっぷり儲けているそうです。
いつも大量に売れ残っていて、大半を竣工後に売りさばいている現状からすると、異常な決算内容だと思いませんか？
竣工時点で施工会社にマンション全戸数の代金を支払わなければなりませんし、竣工後長い期間かけて販売するには、販売経費がかさみますし、未入戸住戸の修繕積立金も負担しなければなりません。
にもかかわらず、ものすごい決算内容であるということは、販売価格に対する上乗せ利益が尋常でないことが予測できます。
千葉のバス便マンションなんかだと、2000万円代前半メインの物件も散見されます。わすが11000平米の敷地に500戸も詰め込む工場地帯のバス便マンションなら、戸田というども2000万円代前半が適正価格ではないかと思います。
他社が利益二割乗せのところ、五割乗せ位ではないかと計算してみまし。
具体的には、原価2200万円に対して他社なら販売価格2640万円、住友なら3300万円て感じですね。
詳しい方いらしたら、検証お願いいたします。

[997: 購入検討中さん]

不動産販売部門のセグメント利益率が20％だね。販売経費とか本社経費さっ引いてもこれだけ儲かってるから粗利率は3から4割かと

[998: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

不動産も在庫増やすと、見かけ上収益はよくなるのかもしれませんね、

[999: 匿名さん]

998さんのおっしゃる通り売れ残り在庫が増えていても見かけの利益は増えますね。
参考ですが、Ｈ25年3月期の販売部門の利益率は、住友17%、野村11%、三井6%、三菱0%です。
一方で販売部門売上に対する完成在庫・仕掛在庫は野村が1年分、三井と三菱が2年弱分、住友は3年分ですから、決算内容としては違和感ないかと思います。

[1000: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

三年分ですか。工期が長い不動産とは言え、財務体質はどうなんですかね。景気変動についていけるのかな。今はいいのでしょうが。

[1001: 匿名さん]

在庫量が増えると、なぜ見かけ上の利益が増えるのですか？

[1002: 管理担当]

管理担当です。

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