サウスゲートタワー川口 PART４

[物件比較中さん]

サウスゲートタワー川口のPART4です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/349710/

所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分 、埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.23平米～90.05平米
売主：東急不動産 、三井不動産レジデンシャル
物件URL：http://www.sg-tower.com/
施工会社：鹿島建設株式会社　関東支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[741: 匿名さん]

「この物件は売れ残る」から「東は売れ残る」に変わっちゃいましたね。

[742: 匿名さん]

741
一緒だろ。毎回くだらんレスするな。

[743: 物件比較中さん]

>本当にタワマンの眺望を求めた南の中高層と西の安売りが先行で売れただけ

南の低層も早い段階で売れてましたよ。

[744: 匿名さん]

734はマニアの俺の書き込みなんだけど。
引き渡し1年で1000万の値引きなんてないと思うがね。
売れ残ることに関しては同意だけど。

現在の先着順住戸って前の先着順と全く同じ間取りが多い。
ようは何ヵ月も先着順して売れず、また先着順で出してる。
たかが4000万のパークシティー側もまた先着順。東以外も売れ行きがよくなく残ってる。
東よりマシなだけ。

価格予想や金利予測はマニアでも難しい。
1年待って1000万下がるという予測はそれでもかなり大胆予測。
デベには在庫するという選択もあるからね。

[745: 匿名さん]

友人がデベの営業してますけど、施工が鹿島や大成だと値引きしないか、したとしても、１００万とか大したことないそうです。
タワマン以外の物件だと、見積もりとって安い中小ゼネコンに依頼するから、それだけ工事費が安く済むので、デベが隠し持ってる値引きの幅は大きくなります。
対して、タワマンだと基本的にスーパーゼネコンに頼むしかなくて、工事費がバカ高くなるから、デベが隠し持ってる値引きの幅は小さくなります。
加えて、ここは駅前じゃないから、それなりに価格を抑えなきゃいけない。にもかかわらず工事費は高い。
友人の話をもとにすると、ここが仮に値引きしたとしてもその限度はかなり低いと見ています。
まあ、このへんはふたを開けてみないと本当に分かりませんけど。

[746: 匿名さん]

全然大胆じゃない。
少なくとも提示価格が5000超えてる部屋は最終的に4000割るまで下げないと絶望的に売れない。
結局川口は埼玉アドレスだから、イーストゲートやキャメリア位に条件の揃った物件じゃないと坪250以上出す客が来ない。
金山町、徒歩10分、工場地帯、めぼしい商店なし、よくここにタワマン作ったなってレベル。
会社跨いだ物件は基本的に在庫を嫌がる。
最終的には優等生が代理から手を引いて、残った販社が叩きに叩いて売り切ると予想している。

[748: 匿名さん]

金山町は、資産価値優先の人から見ると、駅前や幸町とかに比べると資産価値が落ちるって事でしょう。
あと、荒川に近いので、もし荒川が決壊したら大変ってことかな。
荒川が決壊したら金山町どころか川口の半分は水浸しになると思うし、それを心配するなら川口自体を検討から外した方がいいですよ。
資産価値やリセール期待ではなく、駅からちょっと離れて暮らす方が良いという方には、別に悪い町じゃないと思いますけど。
ま、個人の価値観と好みの問題ですよ。

[749: 匿名さん]

>金山町、徒歩10分、工場地帯、めぼしい商店なし、よくここにタワマン作ったなってレベル。

すぐ隣にもタワマンあるけど…。
って事は、そんなに突拍子もない土地じゃないんじゃない？
ずいぶん前からそのタワマンや、近くのマンションに住んでる人もいるんだし。

[750: 購入検討中さん]

釣りかもしれないけど、代わって回答すると目の前にあるタワマンも東急の分譲。スーモにも載ってるよ。
要は金山町は大手が敬遠している地域の可能性があるって事です。なぜなら準工業地域だから、スーパー含めた商業施設が立つ可能性が限りなく0％であり(これはサウスの営業も言ってる。買い物はネットか西友、マルエツでお願いしますってね)、資産価値の向上が見込めない。市としても地権者の合意があれば、近辺の道路整備をしたいが(地図で見ると道路が狭くて斜めが多いよね)、数十年間も用地買収が進まず困難な状況。因みにこの辺りは駅から微妙に離れており、且つ昔からの戸建が多いから、近隣住人は車保有者が多く、買い物はアリオやイオンに行く人が多く、行政も市の再開発事業における商業施設誘致には他の地域を優先してる。この物件含めた資産価値が知りたいなら、一例だけど住まいサーフィンで検索してみたら参考になると思うよ。

[751: 購入検討中さん]

750の続きだけど、この地域はバスも通ってないからね。車保有者で永住目的でないと、生活して行くのに色々不都合が出る可能性があるって事。
因みに権利関係があるかも知れないからあまり詳しくかけないが、隣のタワマンのm2単価は約20年落ちで28万円の評価額みたいだよ。

[752: 匿名さん]

駅から10分以内で建てようとすると、もうこの辺しか残っていないからだと思う。

[753: 匿名さん]

スカイフロントは金山じゃないから。
一緒にしたら怒られるぞw
ましてやスカイフロントは94年分譲だから分譲価格からして格が違う。まだ日経が20000つけてた頃。
サウスの値段なんか鼻で笑うクラスの人達が生活してるからな。
まあ可能性があるとしたらD２がハナマサや角上魚類みたいな郊外型店舗に変わる可能性はあるかもな。
回転寿司とかになったら笑えるなw
でもあのD２結構客入ってるから残念ながら金山の皆さんの思い通りにはならんよ（笑）
頑張って自転車で西友行きなさい。
それかわざわざ時間かけてタワーパーキングから自動車出してアリオ行けばいいじゃない。

[754: 匿名さん]

↑川口程度で上から目線で書いて恥ずかしくないの？

[755: 匿名さん]

平日は仕事帰りにキュポラで、休日は散歩がてら西友で買い物すれば何も問題ないのでは、と思う私は異端なのでしょうか？

[756: 購入検討中さん]

今までもこの位の距離をこなせてて、買い物スタイルや家族構成に変化がなければ特に問題ないと思いますよ。

[757: 匿名さん]

スカイフロント…町名が違ってもすぐ隣に、昔とはいえ格が違うマンション住民がいらっしゃるなら、金山町がダメダメって言わなくてもいいんじゃないでしょうかねー？
よくわからないけど。

[758: 匿名さん]

何だか契約件数の情報出た辺りから荒れが増してきたような気がするのは自分だけ?

[759: 匿名さん]

ここが売れちゃ困る事情でもあるんですかね。
それがいちばん謎なんですが・・・。

[760: 匿名さん]

話がループだね。
隣の住民さんと格が違うか知らないけど気になるのはサウスのターゲット。
鹿島のタワマンであることを加味すれば価格的には相場より少し高い程度。
1年後にとても1000万の値引きがあるとも思えない。

しかしサウスはタワマンのなかでも特に維持管理費がかかる。
内廊下は空調、照明。タワーパーキングもしかり。
公開空地の公園しかり。
初めからコンシェルジュをなくし管理人や警備員など人件費は削ってる。
たかが4000万の住戸が1年販売しても残ってしまうようだと、ターゲットを下げざるえないのかも。
早めの家具付き販売や諸費用サービスなどはあるかもね。

ターゲットを下げ収入低い人が住民層となった場合、修繕積み立て金を上げられず必用な修繕ができなくなる恐れがある。
他のタワマンなら管理費を削って修繕費に回せるがサウスは無理。
値段を下げないと売れ残り駐車場の稼働率が想定より下回る可能性もある。

デベはデフレ脱却を見込んで長期の在庫販売すると見てるが住民は中々売れずヤキモキするパターンと見ている。