サウスゲートタワー川口 PART４

[物件比較中さん]

サウスゲートタワー川口のPART4です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/349710/

所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分 、埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.23平米～90.05平米
売主：東急不動産 、三井不動産レジデンシャル
物件URL：http://www.sg-tower.com/
施工会社：鹿島建設株式会社　関東支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[51: 匿名さん]

>43
入居後に考えるって遅くないですか？
後で急激な修繕積立金の値上げや、一括徴収なども有りえる訳で。。。
その時に支払に困る人も出てくることもあるんですよね。
特定のマンション名は控えますが、「あ、ここ長期修繕計画を失敗したな」と思われる
それほど古くもないマンションも知っていますよ。驚きの修繕積立金の金額でした。

[53: 購入検討中さん]

川口近辺のマンションに出没して、物件にケチをつけるだけつけて、けっきょくどこも買わないマンションマニア。
あれだけ騒いだパークホームズも買わなかったんでしょ？

[55: マンコミュファンさん]

マンション管理について、かじったことがある者です。

エレベーター機械式の維持費用は１年１台あたり１０万円が相場です。
この物件は１台の使用料が２万円とのことなので１年２４万円となり、１４万が余ります。
１４万×２００台ぶんで年間２８００万円を、後述する修繕費に回すことになります。

それで、修繕費ですが、昇降装置や安全装置の取り替えなど大規模小規模ひっくるめて２５年間で１台あたり１５０万かかると思ってください。
サウスは２００台なので、２５年分で修繕費が３億円かかる計算になります。

先ほどの年間２８００万円を２５年続ければ７億円になります。
おそらく最新の設備でしょうから上記よりも割高になったり、緊急で取り替えなど必要になる可能性はありますが、それでもじゅうぶんいける計算になりますね。

さいきん問題になっているのは、機械式駐車場なのに駐車料金無料とか、１万円とかの価格設定をしているマンションです。
上記の通り、月々の維持だけでも１万円必要なのに、無料なんてとんでもない話ですよね。
１万円でも月々の維持費用にしかなりませんから。

要はみなさんが心配されているようなことは業者も織り込み済みで、そのうえでの駐車料金２万円ということです。

[56: 契約済みさん]

＞51
そりゃそうだけど私はもう買っちゃったからな(；´∀｀)
自分があと何年生きるか分からないけど、夢のマイホームだったから精一杯ここでの生活を楽しむつもりですよ！
私個人としてはタワマンに住むのと、歩きとか自転車でレイトショーを観に行ける家に住むのが夢だったんです。
うちは家族それぞれがこの場所から始まる楽しみややりたい事を見つけているので、３月になるのが本当に楽しみです((＾ω＾三＾ω＾))！

[57: 匿名さん]

駐車料金は一万ではなく二万というのがミソだな。

[58: 匿名さん]

>>55
通常は３０年間で計算して更新の金額を盛り込みますか？
タワーマンションに入ったエレベーター式のパーキングの実績が私の経験ではわかりません。
更新するとしたら４億くらいでしょうか？
この実績の少ない工事が怖い。

とすると３億と４億で７億。駐車場の収入で賄えるとなりますが、駐車場の稼働率を１００％で計算してますよね。
通常は８５％くらいで計算するものだと思います。

詳しいのに２５年で計算、駐車場稼働率１００％で計算したのは何故ですか？

[59: 匿名さん]

機械式駐車場を製作してるメーカーも青空式は推奨していない。
マンション内部に収めることを推奨している。
雨水やホコリが精密機械に良いわけがない。
モーターは隠蔽してるけど、稼働部品の劣化が凄まじい。

[61: 匿名さん]

1万だと維持費にしかならないし、3万だと高すぎる。
少なくとも2万が適正ということは分かった。

[62: 匿名さん]

55さんの書き込みで、ちょっと安心できました！
ここは駐車場台数がマンション戸数より少ないので、100%稼働でいけると不安要素は少ない感じですね。
また、この物件のネックである、機械式駐車場の修繕計画が安心できるとなると、マンショ自体の修繕計画も無理の無い内容なんじゃないかと、期待が持てます。

「購入」を踏み出す、良いきっかけになる情報だなと思いました。
心配し過ぎてもキリがないし、思い切りも必要ですね。

[63: 匿名さん]

85%の稼働でも6億だしね。
これで足がでるかどうかはともかく、他の問題になっているようなマンションほど深刻というわけではなさそう。
これからモデルルームに行く人は訊いてみるといいかも。

[66: 匿名さん]

>61さん
この場所のタワーパーキングで２万は高いと思います。
近隣の月極駐車場の平置きでも２万はしないはずですよ。

[67: 匿名さん]

修繕費を考慮すると適正ってことでしょう。
15000じゃ先々かなり不安ですね。

[68: 匿名]

友人のタワマンは地下だったか、住居層の下に平置きの駐車場があったけどな。東京の23区外、10年前のタワマンでしたので、てっきりここもそうだと思ってました。

[69: 購入検討中さん]

近くの青空式駐車場でも15000円します。
屋根付きだと18000円～20000円なので、まあ適正価格の範囲内でしょうね。

[70: 購入検討中さん]

差額比較もいいけど、
いたずら前提の青空自走式と単純比較はだめでしょ。

小石や野球ボール、エンブレムおられたりもないよ？

[71: 匿名さん]

たしかに。
青空ではないからこそ車の保護や、雨に濡れなくて済むメリットも大きいですね。

[73: 匿名さん]

タワーパーキングは出庫に時間がかかるからなぁ。
青空でも平置きのほうがいいかも。

[74: 購入検討中さん]

出し入れの時間は、各家庭のライフサイクルでかわるので、
一概にいえないですよね。

毎日仕事なとで使う方は、出し入れの面では青空がよいでしょうし
土日だけなら多少出し入れに時間かかっても、アリだと思いますけどね。

徒歩分や、夏場の熱射、冬の極寒とか
実質乗れない時間もあるでしょうし。

暮らす上では、そこをどのように考慮するかですね。

[75: 匿名さん]

車通勤の人は川口駅徒歩圏内を買う必要はないね。

土日に車を使うだけなら、タワーバーキングでも問題無しだと思います。

[76: 匿名さん]

あとは稼働率がどれだけになるかだね。

[77: 匿名さん]

うちは車は土日のみ、しかも毎週は使わないので出し入れの不便さは大丈夫。
だけど、月に数回しか使わない車に駐車場2万円は高いなぁ。
イタズラや熱射の心配がないのは良いけど。

[78: 匿名]

月に二万くらいなら全く問題ありませんけどね。　
場所柄、車を所有する方は多く、稼働率は高いと期待しています。

[81: 匿名さん]

駐車場は2種類あって普通車だと全高1550mm。
ハイフール車だと2050m。
具体的な料金は忘れましたが、ハイフールの方が高かったはずです。

[82: 匿名さん]

ていうか、機械式なのに使用料１万とか無料で客を釣って、後は知らん顔ってデベもあるってことか。
ひどいな。
スミフの駅前タワマンとかはどうなんだろうね？

[83: 匿名さん]

81です。
ハイフールの単位間違えました。
2050mではなく2050mmです。

[84: 匿名]

ハイルーフね。

[85: 匿名さん]

商業施設は、そろそろ決まったのでしょうか？

[86: 匿名さん]

誰かサンクスに決まったって言ってなかった？

[87: 購入検討中さん]

すぐ、そこサンクス。

[88: 匿名さん]

じゃ、デイリーヤマザキって事で。

[90: 匿名]

タワーパーキングは是か否か。。悩む。

[91: 購入検討中さん]

LAWSONいいですね

[92: 匿名さん]

セブンがいい。

[93: 匿名さん]

97年の規制緩和後に林立した頃のタワマンが築30年を迎えるのってだいたい2025～2030年位。
今から懸念されているようなタワーマンション全体に言える大規模修繕への不安要素が表面化して
世の中でクローズアップされるとしたら、その頃にサウスは築10～15年。
現在の出生率から予測される人口推移は、2020年以降から10年毎に約1000万人ずつ急激に下落し始
めて2048年には人口１億を割る見込み。たぶんだけど、2020年代半ば以降は基本的によっぽどのブ
ランド立地以外はリセールバリューが1.0を超えるマンションってありあえないと思うのよ。

ここに住むと決めた人は、どうなってもここに骨を埋めると決めるべきだと思う。
リセールはやっぱり難しいよ。
ファミリーが時間を過ごし子供が出てった後も、夫婦で年金暮らしを送るのも十分可能な良いマン
ションだと思う。

[94: 匿名さん]

川口自体、リセール向きの場所じゃないからね。
今週のスーモで、資産価値の下がりにくい街で川口駅が埼玉１位なの見て、ありえんと思った。
ていうか、世の中これからどうなるか本当に分からないから、買う以上は住みつくす気じゃないとね。

[96: 匿名さん]

コンシェルジュのいる川口の物件ってどこかありますか？

[97: 匿名さん]

オーベルはいるんじゃないかな？

[98: 購入検討中さん]

スーモにとりあげられて、
嬉しいy。

[99: 匿名さん]

別に住み替えてもいいじゃない。
リセール率悪くても、売れたお金に貯金足すとかローン組むとかすればいいと思う。
個人的には、子どもが家を出たや退職後は、駅から離れてこじんまりした休めの物件でもいいと思う。

[100: 匿名さん]

年を取った時こそ、利便性のいい駅近くの方がイイと最近はよく聞くよね。

[101: 匿名さん]

駅近の中古に買い替えでもいいな。
そもそもリセール期待できる立地じゃないから、住んでいる期間を自分なりに充実・満足できれば、マンションの価値は減価償却で減っても仕方ないかなと考えています。
買い替え時に歳を取ってローン組むの難しかったら、販売できた価格に見合う物件を探して、身の丈に合った暮らしをしていけばいいかな。

[103: 購入検討中さん]

＞１０２
この物件のことが気になってしょうがないんですね。

[104: 購入検討中さん]

普通に考えれば、先着順が完売したから３期７次が始まったのでは？

売れていない根拠は？

[105: 匿名さん]

クラスで一番かわいかった子のことをブスブス言ってたガキんちょと同じレベル。
本音は気になってしょうがない。

[106: 匿名さん]

スーモ読みました。
たしかに埼玉部門だと川口が一位でしたね。
てっきり浦和駅か大宮駅が一位かと思いました。
何を基準に順位づけしてるか気になりますね。

[107: 匿名さん]

売れる売れないは別問題。
気にいったなら買えばいいさ、嫌なら買わなきゃいいだけ。
自分が買ったマンションが1番って思えばそれでいいんじゃないかな？

[108: 匿名さん]

夏は閑散期で売れない時期だから先着順にしてたんでしょ。
先着順にしても短期間ならいいでしょ的な。
９月になって涼しくなって、今後は集客が見込めるから通常販売に戻しただけ。
早い話が、１０２の人は閑散期の情報持ってきて騒いでいるだけの話。

[109: 匿名さん]

川口が1番にはビックリだ！
まあ、都内通勤だけは大宮や浦和よりは
ちょっと楽だけど…

[110: 匿名さん]

くだらない、話に付き合わなくていいじゃん！
買いたいけど買えなくてひがんでるだからさ（笑）

[112: 匿名さん]

便利な街ナンバー１なら分かるけど。
資産価値が落ちにくいってことになると、大宮や浦和あたりに後れをとっているイメージ。

資産価値が落ちにくい街の、東急＆三井販売、鹿島施工のタワマン。
まあ、否定的なことを書きたくなる人が、一人や二人湧いて出てきてもおかしくない。

[114: 匿名さん]

マンションマニアはパークホームズを買わなかった言い訳で、自分が持ってるマンションが想定より査定が低かったって言ってるけど、それって単に物件を見る目がないだけじゃん。

[115: 匿名さん]

ふ〜ん。
夏なんてそんなもんでしょ。
抽選のハガキとかきてたから、
もうちょっと売れてるんじゃない？

もしかして、あれも売る為の仕掛けなのかな？

[116: 購入検討中さん]

売れたら売れた分だけ先着順を追加しているのです。

だから戸数が変わらない。先着順で売るには戸数がある程度ないと選べないからね。

概要の戸数では判断できないよ。

[117: 匿名さん]

川口って良い街なんだ！
あんまりしらないけど…

検討し直して見る価値ありか？

[118: 匿名さん]

マジレスすると、Ａの間取りが１戸売れれば、別の階のＡの間取りを追加して出す。
だから、基本的に販売数は減らない。

ただ、Ａを売り切っちゃうと、通常販売に戻したときに支障が出るから、ある程度売れたらＡは締める。
それによって販売数はいくつか減る。

こんなの常識なんだけど。

[120: 匿名さん]

>119
あなたが持っているのはサイトの情報だけですよね？
今もあわててサイトを見直したような感じで。
６月下旬と９月上旬の価格表の比較とかでズバッと言ってくれると説得力あるんですけど。

[121: 契約済みさん]

残り約140戸 西と南はもうほぼ売れて残りほんのわずか。
下層階は全て完売。東が残ってますね。
27階より上の階40戸は来年から売り始めるみたいです。

再度モデルルーム見せていただきましたが
やっぱりテンションあがります。これから商業施設
やオーナーズガーデン仕上がりが楽しみです^ ^

[122: 購入検討中さん]

＞１２１
それって、東の低層はまだ残ってるってことですか？
買うなら目の前に建物が建たない東だと思っていただけに意外だなあ。
やっぱ、日当たりか、値段か、どちらかで選んでいるということなんでしょうね。

[124: 物件比較中さん]

情報が交錯していますね。
価格表が出ない限り、売れているという情報も、売れてないという情報も信用できません。

[125: 契約済みさん]

全ての低層階が販売済みでした。
西、南は低層階含めほぼ完売で、東は低層階以外はだいぶ残っていました。
こちらの物件は西向きでもやや南西向きに建てられるので
その分東向きのお部屋は日の当たる時間帯が短くなる可能性があるのと、
やっぱり値段でしょうか。価値観はそれぞれで日が当たらないお部屋を望まれる方もいらっしゃると思いますし、
東は眺望は良いですよね！

[126: 購入検討中さん]

＞119
全く減ってないに根拠は？

価格表見たのでしょうか？

[128: 匿名さん]

残180でも140でも、どっちでもいいじゃん。
どうとっても、半分〜半分弱が残ってるってことで、残数総体は検討するのにそんなに支障ないと思うけど。
欲しい間取りの残数が気になるのなら、わかるけど。

[129: 匿名さん]

間取りが悪いから売れてないのかな…残念です。(>_<…)

[130: 匿名さん]

リビングインは嫌う人も多いからね。
タワマンを取るか、リビングインだから捨てるか。
上層階は来年からみたいだけど、プレミア住戸にしていないタワマンの上層階は
価格が高くなるだけだと、売るのが難しくなるんだよね。

[131: 購入検討中さん]

よし、半分で切りましょう！まっぷたつに！
完売！

[132: 匿名さん]

上層階はこれから販売なんですね。
東向きは、一般的に人気があるけど、サウスの東は割高に感じるのかもしれないですね。
目の前に建物が立つ心配がないし、いいとは思うんですけどね。

[133: 匿名さん]

本当ことを教えて下さい！ 半分も売れてないのでしょうか？

[134: 匿名さん]

この時期に半分売れてなかったら値下げしますよ（笑）

[135: 匿名さん]

スミフや近鉄のタワマンはもっと売れてないけど値下げしないしね。
そういうもんなんでしょう。

[137: 匿名さん]

あのう、出遅れたらその時点で売れてないという判断は短絡的だと思うんですけど。

グランドミッドタワーズは引き渡し時点で半分いくかいかないか、シティタワーは３分の２程度が平均。
それでサウスは引き渡しまであと半年で、２００/３５０なわけですよね。

出遅れようが何だろうが、グランドミッドタワーズの竣工時を現時点で既に越えているし、一般的なスミフともぜんぜん大差ない売れ行きなわけですよね。

タワマンが基本的に駅近をウリにして販売していることを考えると、それがない状態でサウスはそこそこ健闘していると判断するのが妥当だと思いますが。

否定したい人は否定ありきだから、理屈や正論が通用しないんでしょうけど。

[138: 匿名さん]

しょせんは、持ってる物件の査定が悪くて売れなかったマンションマニアの見立て。
気にすることはない。

[141: 匿名さん]

>>139
サウスより少ない戸数の物件を引き合いに出して売れてないと騒ぐ割に、サウスより多い戸数の物件は参考にならないと言い出す始末。
ちなみにスミフのタワマンはサウスより戸数は少ない。
スミフは駅近にあってしかも２００そこそこなのに、サウスと同じ売れ行きなわけですか。

ネガりたい気持ちが前に出すぎていて、言ってることに筋が通ってないんだよね。

[143: 匿名さん]

だから、出だしの販売数はある程度の判断材料にはなるけども、現時点で他の埼玉のタワマンとだいたい同じペースなら問題ないでしょって話なんですけど。
たとえばマラソンでスタートで後手を踏んでも途中で追いつけば問題ないんじゃないですか？

[144: 匿名さん]

マンションマニアはパークホームズをあれだけ欲しい欲しい騒いでいたのに、蓋を開けてみれば持ってる物件の査定額が低くて売れませんでしたって恥ずかしい話でしょ。
俺の読みは当たるとか言っていたけど、自分の物件の査定額も読めないのかと。
それで、ここに来て、他のタワマンの事例とか考慮せずに、１期だけの販売数を基に「駅前三井は～」ってドヤ顔で言ってるんでしょ。

ただのバ○だよ。

[146: 匿名さん]

シティタワー上尾に竣工した頃に行ったことがあるので。
ざっとなので細かい数字は御容赦を・・。

＜シティタワー上尾＞
全戸数３００戸
１期で１００戸、その後１００戸で、引き渡し時点で２００戸。

＜ここ＞
全戸数３６０戸
１期で６０戸、その後１４０戸で、引き渡しまでに半年以上残して２００戸


駅前じゃないという不利な状況にも関わらずサウスは地味に売っている。
ただそれだけの話。

[149: 購入検討中さん]

売れ行きという点でこの物件を他と比較するんだったら、やっぱ埼玉の他のタワマンでしょう。
川口の物件じゃ戸数に違いがありすぎるもん。
タワマンはタワマンで比較する。
サウスは駅からの距離の点で他のタワマンよりは不利、だがそのぶん値を下げて出している。
だから条件的にはイーブン。
そういう状況で別の人が出しているとおり、現状でそんな大差ない売れ行きなんだから、売れてないと騒ぐのはナンセンスな話。
けれど売れてないという人は、１次がどうの三井がどうの永久に言い続ける。

ここを見た人の見識が問われる話。

[150: サラリーマンさん]

お前らまったく行動力がないから今週ＭＲに電凸してやったぞ。
「今何部屋売れてるか教えてくれ」
「インターネットで論争になってるから正確な数字教えろ」
と言ったら
「モデルルームにお越しくださったら様々な情報を提供できます」
だとよ(^^)

マニアどうせ暇なんだろ？
スレの中でお前が住んでるの一番近いんだから土日でモデルルーム行ってこいよ。
それで売れてない証拠アップ出来ればお前の株が上がるぞ！