サウスゲートタワー川口 PART４

[物件比較中さん]

サウスゲートタワー川口のPART4です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/349710/

所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分 、埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.23平米～90.05平米
売主：東急不動産 、三井不動産レジデンシャル
物件URL：http://www.sg-tower.com/
施工会社：鹿島建設株式会社　関東支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[2: 匿名さん]

二番ゲット！
ところで今日、誰か抽選いった人いますか？
北西向き、北西向きって陽当たり
どうなんですかね?

[4: 匿名さん]

お寺と墓地はどちらの方角になりますか？

[6: 匿名さん]

4
南だよ。

[7: 匿名さん]

北西向き？角部屋かな？
建物自体が真南向いてないから
西日がキツイんじゃないかな…

[8: 匿名さん]

タワーパーキングは修繕費をかなり上げる要因になりますよね。
故障したら車出せないし。
他のマンションは平置きだし。
入居決まった方、パーキングの維持修繕計画がわかれば知りたいです。
お金の面と故障時の復旧計画です。

[9: 匿名さん]

>8
前のスレから同じことを言っていますね。
自分で行って確かめてきましょうよ。

[10: 購入検討中さん]

教えてもらえなかったんですよ。
そう書いてありましたよ。
あなたそう言うところに気にならないんですか？

[11: 匿名さん]

気になるよね。
大規模修繕だと、入れ替えをするのに一般的に機械式は1台あたりの単価が100万～300万程度かかる。
その他にメンテナンス料とかもかかるんだもん。
入れ替えするのに安くしている業者があっても、メンテ代を高くして業者にとって帳尻があうようにしている
ところもあるらしいし。確認が必要だよね。

[12: 匿名さん]

東急に訊いて教えてもらえなかったことをうちらに訊いてどうする？（笑

機械式が将来的に足かせになるのは確かでしょうね。
利用者が減って空きができると、メンテナンス費も修繕費もかかるのに使用料がとれなくなって、ますますキツくなる問題もある。

ある程度の年数が経ったマンションでは、機械式駐車場を廃止するところが増えているそうです。
金がかかりすぎて困るから、車を手放すか、別の所に駐車場借りてねみたいな。

まあ、それほど物件の規模が大きくないのに機械式ってところよりは遥かにマシだとは思いますが。

[13: 匿名さん]

12
入居きまった方って書いてあるのに読んでないんだな。
答えられないのに頑張って書かなくていいよ。

[14: 匿名さん]

使用料が２万と高値なのもそういう理由なんでしょうね。

[15: 匿名さん]

>>13
態度が悪いから誰も教えてくれないんだな（笑

[16: 匿名さん]

教えたところでとやかく言ってくるのが目に見えているから、契約者もあまり関わりたくないんだろう。

[17: 匿名さん]

なんでここは延々と空気が悪いのか。

[18: 匿名さん]

ちょっとでもネガティブな情報が出てくると、一斉に攻撃してくる常駐者が沢山いるから？

[21: 契約済みさん]

ウル覚えだが後天的な問題が発生しない限り２～３０年間８～９割の稼働を続ければ、
当初の駐車代で大規模修繕にも対応できるとかじゃなかったかな？
170/200位だったと思う。総世帯（360）の半分位。

ま、来年４月の時点で200売れてればいいんだけど( ﾟ∀ﾟ)ｱﾊﾊ
売れ残ってる部屋の管理費修繕費は不動産屋負担だけど、駐車代はどーすんのかね？

[22: 購入検討中さん]

なるほど！情報ありがとうございます。
パーキングは2～30年間は大規模修繕が不要なくらい耐久性があるんですね。
あとは9割借り続けてくれるかどうかですね。9割といっても全住戸の半分くらいだし、なんとかなるか？

[23: 匿名さん]

30年はないんじゃないかなぁ。
20年位が一般的だと思うよ。

[25: 匿名さん]

駐車代が２万と高め設定なのも、そういうのに対応するためなのかね。
３０年先とかは、やっぱ廃止とか必要になってくるかも。

[26: 匿名さん]

2万かー。。。
近所の2万切る青空駐車場にしちゃうかも。

[29: 匿名さん]

平置き駐車場のタワマンなんて聞いたこと無いけど・・・

[31: 匿名さん]

河川敷に駐車場作っちゃえば？土手が近いんだし。墓の隣の辺りが空いてるでしょ。
京浜東北線で通勤する時に、墓地の隣にマンションとともに自分の車が見えるのもいいんじゃあない？

[32: 契約済みさん]

一家庭一台だっけなぁ？うちは車ないから関心なくてよく聞いてなかった。。。
高所得層の多いタワマンだとお金持ちは２台３台契約を希望するみたいですね（＾ω＾）
そういう人がたくさんいてくれればいいんだけど！

[33: 匿名さん]

機械式駐車場の1番の故障原因は青空式で風雨にさらされている場合です。
サウスは完全に隠蔽されているので滅多に故障はしないと思うよ。

マンションだと雨ざらしの機械式駐車場は良くあるから、そっちの方がよっぽど心配だよね。

[34: 匿名さん]

ちなみに、自走式駐車場も鉄骨むき出しなんで対応年数は20年位です。

1番安心なのは平置き駐車場です。

[36: 匿名さん]

ん？
それって大昔のタワーバーキングでは？

青空式の機械式駐車場なんて5年でサビだらけ、10年で動くけどワイヤーや鉄骨がボロボロですよ。
やっぱり平置き駐車場には勝てません。

[37: 匿名さん]

今、川口のイタリア食堂って店にいるんだけど、リーズナブルで美味いんでオススメです。

[38: 匿名さん]

どちらにしてもリスキーということですね。
私は極力ムダなものが無いマンションを選びました。
ゲストルームとかラウンジとかに憧れる気持ちはあったけれど、
それよりも間取りの良さや使いやすさや日当たりと駅からの利便性を取りました。
ムダなものがないけれど、それでも総会の資料を見ると出費がかさむんだなと感じています。
修繕積立金が不足しているマンションは半数ほどあるらしいので、
とりあえず贅沢施設は何もないマンションを選んでおいてよかったと思っています。
駐車場も平置きです。駅前で台数が少なくて済むので平置きに出来るのだと思いますが。

[40: 匿名さん]

タワーバーキングも機械式駐車場も同じですね。
ドングリの背比べですね。
マンションに住むからには多少の出費は想定内です。

[41: 匿名さん]

青空式の機械式駐車場は雨水が入ってくるので、機械内部がサビて修理不可能になるそうです。

私は青空式の機械式駐車場のマンションは怖くて検討からはずしました。

[42: 購入検討中さん]

最近雨多いから、野ざらしぴんちかな

[43: 契約済みさん]

まあ都心住まいと違って埼玉だと駐車場は絶対必要だから。
360世帯でMAX200台ってのも現実的だと思う。
ここはお隣にスカイフロントタワーという２０年先輩がいるからね。
タワマンの将来とかは入居後にいろいろ考えて行きたいと思いますね。私は。

[45: 匿名さん]

駐車場は1台あたり約22m2必要らしい。
サウスの緑地面積は2800m2とのことで、それで計算すると単純に127台置ける。
ただ、これはあくまでも緑地面積であって、そこを全て駐車場にできるわけではない（例えばマンションの北側とか）ので、実際に置けるのはおそらく100台ちょっとくらいになるはず。
360戸に対して100台の駐車場だと、今度は足りないという話になるし、公園がなくなるぶん物件の魅力も半減する。

先々のこととして確かに不安はあるし、大事なことだとは思うけど、タワマンじゃデフォな話だし、そう熱く語る必要はないんじゃない？
使用料が高値なのは、ある程度は今後のことを見据えての設定だろうし（もちろん、それでも先々足を引っ張ることになる可能性は高いんだろうけど）。

[46: 匿名さん]

2階建て自走式にしてようやく200台ですかか・・。
敷地いっぱいに自走式駐車場なんて、風情がないことこの上ないですね。
もちろん機械式よりも経費削減にはなるんでしょうけど。

[48: 匿名さん]

>47
つまり、公園を駐車場にすれば良かったという28さんの言ってることは間違いってことですか？

[49: 匿名さん]

儲けを考えないデベなんて存在しないだろうに。
「俺はデベの思惑には引っかからない！」なんて言い続けていたら、永遠に買えないよ。
完全無欠なマンションなんてないんだから。

[51: 匿名さん]

>43
入居後に考えるって遅くないですか？
後で急激な修繕積立金の値上げや、一括徴収なども有りえる訳で。。。
その時に支払に困る人も出てくることもあるんですよね。
特定のマンション名は控えますが、「あ、ここ長期修繕計画を失敗したな」と思われる
それほど古くもないマンションも知っていますよ。驚きの修繕積立金の金額でした。

[53: 購入検討中さん]

川口近辺のマンションに出没して、物件にケチをつけるだけつけて、けっきょくどこも買わないマンションマニア。
あれだけ騒いだパークホームズも買わなかったんでしょ？

[55: マンコミュファンさん]

マンション管理について、かじったことがある者です。

エレベーター機械式の維持費用は１年１台あたり１０万円が相場です。
この物件は１台の使用料が２万円とのことなので１年２４万円となり、１４万が余ります。
１４万×２００台ぶんで年間２８００万円を、後述する修繕費に回すことになります。

それで、修繕費ですが、昇降装置や安全装置の取り替えなど大規模小規模ひっくるめて２５年間で１台あたり１５０万かかると思ってください。
サウスは２００台なので、２５年分で修繕費が３億円かかる計算になります。

先ほどの年間２８００万円を２５年続ければ７億円になります。
おそらく最新の設備でしょうから上記よりも割高になったり、緊急で取り替えなど必要になる可能性はありますが、それでもじゅうぶんいける計算になりますね。

さいきん問題になっているのは、機械式駐車場なのに駐車料金無料とか、１万円とかの価格設定をしているマンションです。
上記の通り、月々の維持だけでも１万円必要なのに、無料なんてとんでもない話ですよね。
１万円でも月々の維持費用にしかなりませんから。

要はみなさんが心配されているようなことは業者も織り込み済みで、そのうえでの駐車料金２万円ということです。

[56: 契約済みさん]

＞51
そりゃそうだけど私はもう買っちゃったからな(；´∀｀)
自分があと何年生きるか分からないけど、夢のマイホームだったから精一杯ここでの生活を楽しむつもりですよ！
私個人としてはタワマンに住むのと、歩きとか自転車でレイトショーを観に行ける家に住むのが夢だったんです。
うちは家族それぞれがこの場所から始まる楽しみややりたい事を見つけているので、３月になるのが本当に楽しみです((＾ω＾三＾ω＾))！

[57: 匿名さん]

駐車料金は一万ではなく二万というのがミソだな。

[58: 匿名さん]

>>55
通常は３０年間で計算して更新の金額を盛り込みますか？
タワーマンションに入ったエレベーター式のパーキングの実績が私の経験ではわかりません。
更新するとしたら４億くらいでしょうか？
この実績の少ない工事が怖い。

とすると３億と４億で７億。駐車場の収入で賄えるとなりますが、駐車場の稼働率を１００％で計算してますよね。
通常は８５％くらいで計算するものだと思います。

詳しいのに２５年で計算、駐車場稼働率１００％で計算したのは何故ですか？

[59: 匿名さん]

機械式駐車場を製作してるメーカーも青空式は推奨していない。
マンション内部に収めることを推奨している。
雨水やホコリが精密機械に良いわけがない。
モーターは隠蔽してるけど、稼働部品の劣化が凄まじい。

[61: 匿名さん]

1万だと維持費にしかならないし、3万だと高すぎる。
少なくとも2万が適正ということは分かった。

[62: 匿名さん]

55さんの書き込みで、ちょっと安心できました！
ここは駐車場台数がマンション戸数より少ないので、100%稼働でいけると不安要素は少ない感じですね。
また、この物件のネックである、機械式駐車場の修繕計画が安心できるとなると、マンショ自体の修繕計画も無理の無い内容なんじゃないかと、期待が持てます。

「購入」を踏み出す、良いきっかけになる情報だなと思いました。
心配し過ぎてもキリがないし、思い切りも必要ですね。

[63: 匿名さん]

85%の稼働でも6億だしね。
これで足がでるかどうかはともかく、他の問題になっているようなマンションほど深刻というわけではなさそう。
これからモデルルームに行く人は訊いてみるといいかも。

[66: 匿名さん]

>61さん
この場所のタワーパーキングで２万は高いと思います。
近隣の月極駐車場の平置きでも２万はしないはずですよ。

[67: 匿名さん]

修繕費を考慮すると適正ってことでしょう。
15000じゃ先々かなり不安ですね。

[68: 匿名]

友人のタワマンは地下だったか、住居層の下に平置きの駐車場があったけどな。東京の23区外、10年前のタワマンでしたので、てっきりここもそうだと思ってました。

[69: 購入検討中さん]

近くの青空式駐車場でも15000円します。
屋根付きだと18000円～20000円なので、まあ適正価格の範囲内でしょうね。

[70: 購入検討中さん]

差額比較もいいけど、
いたずら前提の青空自走式と単純比較はだめでしょ。

小石や野球ボール、エンブレムおられたりもないよ？

[71: 匿名さん]

たしかに。
青空ではないからこそ車の保護や、雨に濡れなくて済むメリットも大きいですね。

[73: 匿名さん]

タワーパーキングは出庫に時間がかかるからなぁ。
青空でも平置きのほうがいいかも。

[74: 購入検討中さん]

出し入れの時間は、各家庭のライフサイクルでかわるので、
一概にいえないですよね。

毎日仕事なとで使う方は、出し入れの面では青空がよいでしょうし
土日だけなら多少出し入れに時間かかっても、アリだと思いますけどね。

徒歩分や、夏場の熱射、冬の極寒とか
実質乗れない時間もあるでしょうし。

暮らす上では、そこをどのように考慮するかですね。

[75: 匿名さん]

車通勤の人は川口駅徒歩圏内を買う必要はないね。

土日に車を使うだけなら、タワーバーキングでも問題無しだと思います。

[76: 匿名さん]

あとは稼働率がどれだけになるかだね。

[77: 匿名さん]

うちは車は土日のみ、しかも毎週は使わないので出し入れの不便さは大丈夫。
だけど、月に数回しか使わない車に駐車場2万円は高いなぁ。
イタズラや熱射の心配がないのは良いけど。

[78: 匿名]

月に二万くらいなら全く問題ありませんけどね。　
場所柄、車を所有する方は多く、稼働率は高いと期待しています。

[81: 匿名さん]

駐車場は2種類あって普通車だと全高1550mm。
ハイフール車だと2050m。
具体的な料金は忘れましたが、ハイフールの方が高かったはずです。

[82: 匿名さん]

ていうか、機械式なのに使用料１万とか無料で客を釣って、後は知らん顔ってデベもあるってことか。
ひどいな。
スミフの駅前タワマンとかはどうなんだろうね？

[83: 匿名さん]

81です。
ハイフールの単位間違えました。
2050mではなく2050mmです。

[84: 匿名]

ハイルーフね。

[85: 匿名さん]

商業施設は、そろそろ決まったのでしょうか？

[86: 匿名さん]

誰かサンクスに決まったって言ってなかった？

[87: 購入検討中さん]

すぐ、そこサンクス。

[88: 匿名さん]

じゃ、デイリーヤマザキって事で。

[90: 匿名]

タワーパーキングは是か否か。。悩む。

[91: 購入検討中さん]

LAWSONいいですね

[92: 匿名さん]

セブンがいい。

[93: 匿名さん]

97年の規制緩和後に林立した頃のタワマンが築30年を迎えるのってだいたい2025～2030年位。
今から懸念されているようなタワーマンション全体に言える大規模修繕への不安要素が表面化して
世の中でクローズアップされるとしたら、その頃にサウスは築10～15年。
現在の出生率から予測される人口推移は、2020年以降から10年毎に約1000万人ずつ急激に下落し始
めて2048年には人口１億を割る見込み。たぶんだけど、2020年代半ば以降は基本的によっぽどのブ
ランド立地以外はリセールバリューが1.0を超えるマンションってありあえないと思うのよ。

ここに住むと決めた人は、どうなってもここに骨を埋めると決めるべきだと思う。
リセールはやっぱり難しいよ。
ファミリーが時間を過ごし子供が出てった後も、夫婦で年金暮らしを送るのも十分可能な良いマン
ションだと思う。

[94: 匿名さん]

川口自体、リセール向きの場所じゃないからね。
今週のスーモで、資産価値の下がりにくい街で川口駅が埼玉１位なの見て、ありえんと思った。
ていうか、世の中これからどうなるか本当に分からないから、買う以上は住みつくす気じゃないとね。

[96: 匿名さん]

コンシェルジュのいる川口の物件ってどこかありますか？

[97: 匿名さん]

オーベルはいるんじゃないかな？

[98: 購入検討中さん]

スーモにとりあげられて、
嬉しいy。

[99: 匿名さん]

別に住み替えてもいいじゃない。
リセール率悪くても、売れたお金に貯金足すとかローン組むとかすればいいと思う。
個人的には、子どもが家を出たや退職後は、駅から離れてこじんまりした休めの物件でもいいと思う。

[100: 匿名さん]

年を取った時こそ、利便性のいい駅近くの方がイイと最近はよく聞くよね。