管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

[スレ立て人]

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★前スレ★
【管理会社】日本ハウズイング株式会社ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （PC版）
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[3003: 通りすがり]

>>2995 匿名さん
最初からわかってて飼育した2995さんが悪い。
営業のためならホラでもふくのは不動産屋に多い
規約違反し続けていても、日ハウには注意をしない管理人もいるから注意するのはちゃんと仕事してる管理人だということ

問題は『ペットを捨てろ』という言い方
日ハウの社員は全員と言っていいほど『人間性』に問題があるから、平気で杜撰なことをやっている。日常のたわいもない言動にしょっちゅう現れてるけど、多くの所有者は気づいていないだけのこと。
不動産屋に関しては、管理人の弱みにつけ込んで、あちこちのマンションの理事会にオブザーバーとして入り込み、長年、好き勝手やり続けてるマンションもあるから注意したほうがいい。
不動産屋の知り合いの業者を手配されても、元々日ハウが手配する業者は割高だから素人役員だと簡単に言いくるめられる。不動産屋の目的は所有者に顔を売ることと数年後の大規模修繕工事狙い。
同じ所有者であっても大きな違いは、不動産屋や日ハウからしたらマンションは数百億の商材で所有者は客、カモにすぎないということ。

特にない
特にない

[3004: 匿名さん]

ペット不可のマンションで、ペットを飼っている者の対応は
非常に難しい者があります。
理事会としては、認めるわけにはいかないのです。
そのペットの対応の仕方としては、親戚に預けるとかが一番
良い方法だとは思いますが。

[3005: 匿名さん]

ペットを手放せとはいいづらいが、それだからといって
飼ってもいいとはいえない。
どちらにしてもペットは不可ということで、住民に任せるのが
一番かな。

[3006: 匿名さん]

集合住宅の場合、ルールはまもらないとね。

[3007: 匿名さん]

一番だめなのは、ペットを飼っているのが分っていて
注意をしないでだんまりを決め込む理事会とか管理会社。
この期間が長くなれば解決は難しくなる。

[3008: 匿名さん]

これが一番の方法でしょうね。
ペットを手放せとはいいづらいが、それだからといって
飼ってもいいとはいえない。
どちらにしてもペットは不可ということで、住民に任せるのが
一番かな。

[3009: マンション掲示板さん]

管理規約以上の頭数を飼育していた場合
管理規約違反になりますが、どこまで注意できるかは
飼育方法（他専有所有者への影響）により違います。

最高裁の判決でも出てますが論点は
管理規約違反ではなく
他の専有所有者へにどれ程影響を与えてるかです。

頭数規制は
複数のペットの飼育することそのものを規制しているのではなく、複数飼育することによる騒音等による他専有所有者への環境被害を抑止するものが目的です。
つまり、規約以上の頭数を飼育していても、悪臭、騒音等の他専有所有者への影響がなければ、注意そのものが違法になる危険性もあります。

で、そのマンションは年一回の狂犬病の予防接種の報告は義務づけられてますでしょうか？

[3010: 匿名さん]

>>3009 マンション掲示板さん
規約に定めてられるいる事に違反していると指摘してなぜ注意そのものが違法となるか詳しく教えてください。

[3011: 匿名さん]

管理規約違反ですよ。
裁判になれば裁判官はそれを重要視します。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 匿名さん
管理規約はあくまでも一組織内のルールですので
法令、条例を違反してなく他に迷惑を掛けていなければ
裁判所は訴状すら受け取りません。
自分達て決めたルールですので、自分達で解決することになります。
この度の、捨ててこいと言う法令違反を示唆する言動はコンプアライアンス違反ですので、こちらは法令違反です。

[3013: 匿名さん]

>>3012 マンション検討中さん
ズレてるんだよ。

[3014: 匿名さん]

動物愛護の観点から、無制限な多頭飼育は、動物の虐待に成り得る危険性があると思われる。

・環境省 もっと飼いたい？
https://www.env.go.jp/nature/dobutsu/aigo/2_data/pamph/h2305a/full.pdf

[3015: マンコミュファンさん]

>>3014 匿名さん
話が極端ですね。
大丈夫ですか？

多頭飼育になれば異臭がします。

[3016: 口コミ知りたいさん]

>>3001 匿名さん

管理組合がするなら分かるけど、何で管理会社要員がするの？
建物管理が仕事だと思うけど。

住民の前に立たせない方がいいです。
我がマンションの管理チームは一人を除いて歴代悪徳傲慢大家みたい。
分譲なのに。

[3017: 匿名さん]

>>3016 口コミ知りたいさん
委託契約書をよく読めば分かります。

[3018: 匿名さん]

標準管理委託契約書では、一次的に、管理会社の業務である。

参考資料
・マンション標準管理委託契約書(2022.04.08)

（有害行為の中止要求）
第 11 条 乙は、管理事務を行うため必要なときは、甲の組合員及びその所有する専有部分の占有者（以下「組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求めることができる。

一 法令、管理規約又は使用細則に違反する行為
二 ～

２ 乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しないときは、乙はその責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする。

[3019: 口コミ知りたいさん]

マンションに住んで18年ウンザリ！！！
何もかも！正義も失う暮らし。
かつての戸建てが懐かしい…今戻れるよう努力してる。

傲慢管理会社の顔も見たくない！住民より清掃員にペコペコご機嫌とりジジババさん。
何かの＊＊か？

[3020: eマンションさん]

>>3018 匿名さん
有害行為＝管理規約違反ではないとずーと言ってますが
裁判所の考えは
共同の利益に反する行為にあたるかどうかは、当該行為の必要性の程度、これによって他の区分所有者が被る不利益の態様、程度等の諸事情を比較考量して決すべきものである　です。
つまり、決められた頭数以上の犬を飼っていても
定められた頭数の犬より配慮した飼育がされていれば、有害行為にあたらないことになります。
大半の管理規約は
占有者は使用細則及びペット飼育に関する細則を厳守しなければならない。ただし、他の所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合…になっているかと思います。
同じことを何度も書きますが
管理規約違反そのものでなく
管理規約違反をした結果どの様な実害が起きてるかが問題なのです。
頭数制限を許してしまえば、今後騒音問題が出てくる可能性はもちろんありますが、問題が出ていない以上の規制できないのが現状です。

そもそも管理規約とは？
大半の管理規約がどの様に作成されてるかご存知でしょうか？
大半の管理規約は国土交通省の標準管理規約を元に販売会社（管理会社）が設備の有無で加筆削除しています。
つまり、今まで総会等で審議されていない管理規約はあくまでも雛形といっても過言ではありません。
つまり、問題が起きた時には、管理規約が当該マンションに適しているか。年月が経てば時代に反していないかを随時確認する必要があります。

この度は案件ですと
飼育状況の確認、近隣占有者への騒音被害等の確認をして、被害が著しければ、まず注意喚起をすることが基本です。

[3021: 検討板ユーザーさん]

管理規約を確認して無い管理組合が多いのか？情けないね
レベルが低く話しにならない

10月1日に改組だが
間に合わせたとして
営業部店の新たな組織態勢を構築し更なるサービス向上と業務の効率化及び生産性の向上を目的とするとあるが
ここ新しく部署を時々作るが成功した試しがなく
つまり組織変更及び人事異動が今まで成功した試しがない
おそらく無理だろう

その理由
開発営業、リゾート、リニューアル、沖縄営業所、フィリピン、ノーベルヒューマン、カテリーナ都市開発、カテリーナ都市設計、カテリーナビルディング、渋谷支店など他多数の部署が、
全て中途半端であり結果辞め撤退し さらに楽な方へ楽な方へと向かう
ボーナスが3回出ると残業を奨励する　戸数が一番と鼓舞する しかし 勤続年数が延びないね
なぜなんでしょうか
しかし 孤立しても生活かかってるのだから辞めない方が いいね

[3022: 匿名さん]

あと2週間で理事会が交代だから出ていくならそれまでに決めるよう言われた。
こんな会社が管理しているマンションに来た自分の愚かさを＊＊たい。

[3023: 名無しさん]

>>3010 匿名さん
あなたのいう事が正しい、ルール違反を承知で突き進む方々は、公に論じられることを嫌います。

[3024: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をやればいいんです。
専門委員会を設置してね。

[3025: マンコミュファンさん]

Tに管理戸数NO.1を奪われる
情けないね
コストを下げてもリプレイス出来ないのはどういうことだ

[3026: 匿名さん]

Ｔとはどこの管理会社ですか。
何もイニシャルにする必要もないでしよう。

[3027: 名無しさん]

>>3026 匿名さん
https://www.idaken.net/change/company/ranking/customers.html
東急

東急の担当者とお話をしましたが
東急は同社と違い
リノベーション能力が高いと思いました。

これからは、点検清掃のルーティンの仕事だけではなく
リノベーション等の提案ができないとダメなんでしょうね。

[3028: 名無しさん]

>>3026 匿名さん
https://www.idaken.net/change/company/ranking/customers.html
東急

東急の担当者とお話をしましたが
東急は同社と違い
リノベーション能力が高いと思いました。

これからは、点検清掃のルーティンの仕事だけではなく
リノベーション等の提案ができないとダメなんでしょうね。

[3029: 匿名さん]

Ｔとは東急のことなんですね。

[3030: 通りがかりさん]

>>3029 匿名さん
Tと記載したものではないので
なんともですが。
2022年に公開されたものによると
東急になりますね

[3031: 匿名さん]

この会社は、管理も高い、工事費も高い。以前に区分マンションを所有していて、各々、日本ハウジング、レーベンコミュニティ、トーシンコミュニティ、ナイスコミュニティが管理していた。費用が高いので、他の会社の見積もりを取ってみるかと管理組合の理事長も悩んでいた。自分自身が理事長だったマンションもあり、その時は、相見積もりをとって、管理会社を変更し、管理費が大幅に下がったことがある。費用の高さに悩んでいる管理組合は、複数社の提案も受けて比較してみるのが良い。1社としかお付き合いがないと、その1社が良いのかどうかもわかりません。見積もりをとると、変えないといけないとか、その後の営業が気になるとか、心配になるかもしれませんが、管理会社は見積もりで比較されるのは普通のことなので、気にすることはありません。

[3032: 匿名さん]

管理費が高いのはそのマンションの管理状況によりますので
一概に比較はできません。
ただ、工事費がたかいというのはしっかりした相見積もりを取らないからですよ。

[3033: 匿名さん]

管理費を削減したり増やしたりする場合は、その根拠を
明確にする必要があります。
例えば、管理人や清掃員の時間や日数を増減するとか。

[3034: 評判気になるさん]

>>3033 匿名さん
そんなの常識でしょ

[3035: 匿名さん]

だったらそれでいいと思いますよ。それで説得できるかです。

[3036: 評判気になるさん]

>>3035 匿名さん
？？？
できないと思うの？根拠は？

[3038: 管理担当]

[No.3037と本レスを、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3039: 名無しさん]

新たな営業体制を構築するらしいが全く
効果は無いだろう
今更、社員の定着率の向上、ひとりひとりの業務のスキル向上を目指しても遅い
安易に入社させ　すぐ辞める(辞めさせる)のはなぜか
しっかりした社員教育が提供されていない社員教育が無い　辞めて行く社員が多く将来に期待出来ないと感じるから　他社の方が良いことがわかるのだ　
ラウンジスペース、ソファーブース、カフェブースなどは所詮仕事しない場所である そこを活用して仕事に繋げるには ここの社員レベルが低いので逆効果である　遊んじゃうだろう　また 執務室に仕切りは作らず 会議室の壁はガラスにして中の様子がわかるようにするとかは可能だが しかしいつでも他の社員の働く様子が見えることだけで情報や状況が自然と共有出来るのか？そんな甘いもんじゃない
チームとしての意識が高まるのか？
とてもとても遊んじゃう方に意識が高まる

最大の問題は管理組合のパートナーとして
安定したサービスが提供できるのか？である　フロントを一度もやったことのないものが本社に多数居る　現場を知らないで何が出来るのか？　オフィス環境だけ変えて
も効果は無い
清掃第一とかあるが管理組合は清掃ばかりを期待していない(←ここがわかってないのが多い) デベロッパーに頼らないとかリプレースで頑張るとかで管理戸数を増やして来たが ここの問題は管理組合に寄り添ってないのが最大の問題である　←ここがわかって居ないのが多い
今だに 女性の管理職がひとりも居ない昔ながらの会社だ
まずはここからの改革が先だろう

[3040: 名無しさん]

ここは社員教育がなっていないのか
社員はまるで虎の威を借る狐。
無能な奴に限ってひどい。
どこの会社にもその手の人間は必ずいるが
ここの小松というのは本当に酷い
久しぶりに無能過ぎてはらわた煮えくり返った

[3041: 名無しさん]

マンションの管理人より
専有部の工事で袖の下をよこせと言われた
相手は金持ちだからいいそうだ。
もちろんそういう行為はヘドがでるほど嫌いなので
話を聞き出してから断った。
その話しの中で共有部工事にて背任行為が発覚
汚い業者も問題だけど
皆の管理費を自分のポケットに入れる行為は許せん

さあどうしてくれようか

[3042: リップサービス]

うちのマンションだけの被害だと思っていましたが、会社組織全体の問題みたいですね。
全く、信用出来ない管理会社です。
管理会社変更の説明会や総会で言ったことを実行してくれないので、フロントに実行するよう話したところ、「営業のリップサービス」「過剰に理解している住民が悪い」と開き直られました。あげくに、「私は、住民とは話をしない。理事会を通せ」と。
管理員のミスで照明が1日半付けっぱなし(勿論、管理費からの支出)だったことがあり、住民が緊急の連絡先に電話して「消して」と要求したのに無視、謝罪なし。その上、管理員は「住民が告げ口したのが、辛いから辞める」と言い、会社からは「管理員や清掃員を脅すような行為があった場合は、疑わしい場合であっても住民の名前を公表して抗議する」と住民を脅して来ました。(他の方々の投稿同様、管理員も清掃員も態度も仕事も良くないと住民間では苦情が出ています)
理事会に対してもフロントが規約違反行為を認めたり(理事会が規約を理解していないのが悪いんだけど)、お金を使う事ばかりやっています。
上手に、何も分からない理事会を抱き込んで、理事会はフロントの言いなり。
予定では2年後、大規模修繕なのですが、専門委員会の立ち上げの話も出て来ないし、修繕積立金の見直しが今期の理事会の仕事なのに、どうなっていることやら。
会社やフロント自身を守ることしかせず、マンションや住民の事なんて、何も考えていない会社ですね。

[3043: 新米理事]

長期修繕計画を日ハウに依頼しました。8月です。納期は6か月
私としては長期修繕計画を精査して大規模修繕の内容を吟味したいところでしたが
10月の理事会で日ハウから3パターンの修繕計画を提出されこの理事会でどれにするか決めてほしいとの依頼がありました。もちろん長期ができていない段階でできないと断りましたが日ハウは来年中に工事を実施したいようです。日程表も提示されました。大規模修繕はどのようにして決めていけばよいのかご指導ください。
長期計画を早く提出してくれるよう催促しましたが6か月にかかるの一点張りで努力する姿勢が見えません。
また各種工事の見積もりは日ハウ名義で合い見積もりしたのかもわからず、業者も明らかにしてくれません。

[3044: 評判気になるさん]

>>3043 新米理事さん
大規模修繕を実施するか決めるために、おおまかには三パターンあります。
①専門家によるたてものの劣化診断の実施
劣化診断をしたとして専門家でない理事が見てもさっぱり分からず結局工事することになるかもしれませんが…
②長期修繕計画どおりに実施
国土交通省はガイドラインで大規模修繕工事を12～15年の実施を目安としています。しかし、必ずしもその範囲で実施する必要はありません。
③漏水や外壁、塗装の剥離が発生するまで待つ
実際に外壁や屋上等から漏水が発生していたり、外壁が剥離し落下している或いは落下しそう、塗装の剥離が目立つなどの状況であれば実施の検討を開始します。

漏水事故などがまだなければ、長期修繕計画書と見比べながらどのパターンとするか決めればいいと思います。

[3045: 新米理事]

>>3044 評判気になるさん
ご意見ありがとうございます。焦らず熟慮して決めたいと思います。
劣化診断は日ハウが行いました。

[3046: 評判気になるさん]

>>3045 新米理事さん
劣化診断は実施しているんですね。
よくわからない指標を持ってきて何点だから実施しないと～って言って、素人の理事達では判断できないので言われるがままになりやすいのでご注意下さい。

工事費は上がり続けていますので、おっしゃる通り焦らずしっかりと吟味しないと修繕積立金はいくらあっても足りないですし、毎月の積立金がとんでもない金額に値上げしなければならなくなってしまいます。

[3047: マンション検討中さん]

嫌われているのをわかっているね

リロと合人社の二股が物語る
リロは未だに嫌っている
今だに新宿御苑の場末
なぜ高田馬場に事務所があるのか？

総花的にやってもダメ

掃除だけでも
入れ替え激しくても
株価上昇　売上上昇
何とかなるって台は
言っていた

[3048: 購入経験者さん]

こちらの口コミを拝見しましたがどこも同じなのですね。関われば関わるほどそちらの次元に引きずり込まれると判断しすぐに関係を断ちました。わかる人は初めから何かを感じると思います。音声や動画の記録は大切ですよ～

[3049: マンション掲示板さん]

大型物件解約の影響あるのか
ないだろう
ビル不動産は今後も増収・増益だ

[3050: マンション検討中さん]

不動産業で目立ち信用を得るには
どうすれば良いか

不動産は売買価格が高価で
薄利多売が効かず
商品開発が同業とほとんど同じであるから
デベロッパー無しは非常に不利

台はマンション管理の長年のノウハウがあるから信用されているとするが
果たしてどうなんだろう

[3051: 匿名さん]

日本ハウジングという管理会社はマンションの管理数が
多いんだね。
ビックリした。

[3052: 匿名さん]

>>3051 匿名さん
分譲だけに絞ればダントツです。
分譲管理は手慣れている。