管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

[スレ立て人]

前スレのレス数が1000を超えましたので、新規にスレ立てします。

★前スレ★
【管理会社】日本ハウズイング株式会社ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （PC版）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （携帯版）

[2502: 某管理員]

管理会社は共用部の管理を管理組合から委託されています。
担当者は管理組合・理事長との対応が主な仕事です。
区分所有者の個人の困りごとに対応はしていません。（できません）
担当者が休みになら連絡を寄こさないは、どの業種でも同じです。
１４時には連絡を寄こしているわけです。
１４時に電話に出れないのはあなたの都合であって、
普通の人の都合ではありません。
専有部の困りごとは、安心お助け隊に加入しているマンションなら、
そこに連絡してください。
緊急時は緊急センターに電話をしてください。
日常の困りごとは、管理員に聞いてください。
管理員に解決はできないかもしれませんが、聞いてはくれるはずです。
もっと良いマンションを買っても、基本は同じです。

[2503: 匿名]

>>2502 某管理員さん

もっと良いマンションを買っても、基本は
同じです。

果たして、そうなのでしょうか？
個人の困りごとであっても担当者が真摯に対応する会社はありますよ。

専有部分は委託されてないから何もやらない、話しも聞かないと、その対応をされた方は、どういう気持ちになるのでしょうか？

まあ、こういった傲慢な態度を取る会社は
今後どうなるのか。

ここは、嫌われ孤立し、退職者が後を絶たない。
常にお客様の立場になって考え、動き、応えていきたいと考えているようだが、程遠く、
それは嘘である。

[2504: 通りがかりさん]

>>2502 某管理員さん
担当者が休みなら連絡をよこさないは、どの業種でも同じではないですよ？個人商店ではないのですから。

問題は、24時間対応をうたいながら
24時間電話応対が同社の限界なところです。
担当者は、基本9時5時対応ですね。


同社の対応を数年見てきましたが
工事、点検関係の協力会社が非常に少ないと感じました。

[2505: 匿名さん]

>>2502 某管理員
＞管理会社は共用部の管理を管理組合から委託されています。
＞区分所有者の個人の困りごとに対応はしていません。（できません）
＞専有部の困りごとは、安心お助け隊に加入しているマンションなら、
＞そこに連絡してください。

「安心お助け隊」の内容を教えてください。
個人加入、マンション区分所有者全員の加入ですか。

[2506: 評判気になるさん]

>>2505 匿名さん
従業員かどうかも怪しい人に聞いてどうする（笑）
区分所有者全員の加入だけど、内容は加入済なら掲示板に貼ってあると思う。未加入なら担当に聞いた方が確実だよ。

[2507: 通りがかりさん]

https://www.housing.co.jp/condominium/support/emergency_response.html

違う会社でしたらすいません

[2508: 匿名さん]

2506 評判気になるさん
区分所有者全員の加入だけど、と記載されていますが、
この案件は専有部分ですが特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか。１戸でも反対ならば不採用になるのですか。

2507 通りがかりさんの教えで対象をコピーしました。
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　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
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　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
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　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

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　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

[2509: 評判気になるさん]

>>2508 匿名さん
うちは普通決議でしたよ。
管理規約に書いてる場合は特別決議じゃなかったかな。

[2510: 匿名さん]

区分所有法にもとづく通常の総会決議は、共用部分の変更（１７条）、共用部分の管理（１８条）と規約の変更（３１条）。

専有部分サービスのようなことは、専有部分の使用について規約に定めなければならないが、共用部分の管理や他の専有部分の使用に影響を及ぼすことに限られる。（２０１９年３月５日最高裁判決）

実際の管理規約には、区分所有法にもとづく規約事項（３０条、区分所有者相互間の事項）だけでなく、規約外事項（容認事項など）や附則が定められている。それらは、竣工時の区分所有者全員が書面合意するので、民法（５２１条）の契約自由の原則による自由契約と考えられる。

よって、竣工後に全戸一括加入するなら、区分所有法にもとづく多数決の総会決議ではなく、民法にもとづく全員の合意が必要。

実態は、多数決の総会決議で可決し、誰一人として異議を唱えないので（唱えにくい）、全員の黙示の承認が行われたことにしていると思います。

[2511: eマンションさん]

>>2510 匿名さん
つまり手続上の瑕疵を理由に総会決議無効を主張することが可能ということかな

[2512: 通りがかりさん]

費用か何処から出ているかにもよるのではないでしょうか？
管理費から天引きされている場合。
現在の住人から見れば不公平はないとしても
将来の住人から見れば、その費用分が管理されていない、もしくは余剰金として修繕積立金に回っていないなで、不利益になります。
つまり、将来の入居者に事前に告知する必要があるので、本来ならば統括契約なのですから、重要事項変更説明会が必要になると思いますが
他の方が書かれてますが
自分が払った管理費でもあっても、一度管理組合に納まれば、マンション管理以外に使う事は違法です。
仮に、1マンションが裁判をして判決がでれば。
過払金ではありませんが、過去の判例として支払い責任が出てきます。
つまり、総会決議、管理規約変更、重要事項変更等をして、なおかつ別会計で出資していれば問題ないと思いますが…
ガス会社や電力会社で個人で加入できる同様のサービスがありますので、団体で割高な同社のサービスに加入する意味がよくわからないです。

[2513: 2508]

2510 匿名さん　腑に落ちる回答ありがとうございます。
次期の総会では異議を申し立て管理会社の言い分を引き出したいと思います。
多分　多数決の総会決議で可決し承認され終了になると思いますが。
管理会社の言い分と投稿いただいた内容をもって弁護士に相談し「決議無効」が勝ち取れそうであれば訴訟します。

[2514: 通りがかりさん]

>>2513 2508さん
以前、弁護士をされてる理事長さんと話す機会があったのですが。大半の入居者が事なかれ主義なので、いくら正論をいってもダメのようです。
裁判をするにしても少額すぎて意味がないので。
異議申し立てをして、今後法的なトラブルが起きた場合、免責となる覚書を理事長に作成してもらうのがいいようです。
総会決議＝理事長に責任がないと考えてる理事もおられる様ですが…

[2515: 通りがかりさん]

保険の更新があり保険料を確認したら
100万円近く上がっていた。
昨年の保険改正の為だとの説明だったが
見積を確認したところ
管理会社の勧めです使用した保険の為でした。
合計30万の水漏れ調査費用収入でで100万

とりあえず、総務庁と金融庁に相談します。

[2516: 匿名さん]

>>2515 通りがかりさん

当方も２年前保険の更新をした。
継続と思い賛成したが内容の確認を怠った。
値上げの説明はなかったと思うが・・・・。

[2517: 通りがかりさん]

>>2513 さん
個別契約の解約の申仕入は、「専有部分の使用に関する事項」であり、「共用部分変更又は管理に関する事項」ではないから、これを義務付ける決議は、区分所有法17条又は18条に基づく有効な決議とは言えない。
と最高裁の判例で出ているそうです。

解約の意思を出せば、受理せざるえないそうです。

[2518: 買い替え検討中さん]

当方新宿区、うちの管理人、掃除しない。契約業務を守ってよ。会社に苦情入れても改善しないね。

[2519: 某管理員]

本社は新宿区。社長に面会を求め、清掃せず、マンションが汚いと言ってください。

[2523: eマンションさん]

[No.2520～本レスまで、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2525: マンコミュファンさん]

>>2501 マンション検討中さん
被害妄想が激しい方ですね。
担当が休みなら連絡をよこさない。
→確かに休みでも連絡がとれる方はいて、そちらの方がお客さま思いだと思いますが、それが普通ではないでしょう。
また、担当者ベースでそういう方はいらしても、会社ベースで「休みの日も必ずお客様と連絡がとれるように」と指導している会社はほぼ皆無でしょう。

14時は確かに普通の会社勤めの方は電話に出ずらい時間だと思いますが、逆に何時ならOKなのでしょうか？
出勤前の朝の時間？　
→迷惑でしょう。
お昼休みの時間
→都合がいい方もいるでしょうが、「貴重な昼休みの時間に電話してくるな」、「食事中に電話してくるな」という方も多いでしょう。
夕方？
→満員電車で電話来ても迷惑です。
夜？
→迷惑です。クレームになります。

あなたもサラリーマンかもしれませんが、サラリーマンが営業時間中に電話するのは当然でしょう。

自分の都合にウエイトを置きすぎて、聞いてて痛いです。

[2526: 匿名さん]

>>2481 マンション検討中さん
管理会社の報酬は請け負っている業務の量により、ピンキリです。
例えば建築設備関係の点検や消防点検、エレベーター点検を管理会社に委託しているかそうでないかでぜんぜん違います。「一般的な管理委託料の相場はいくら」というものはなく、委託業務の内容や住戸数により違いますので、業務内容も聞かずにあり得ないと答えていた不動産屋こそ、何も知らないと思います。
管理組合役員レベルで分かることです。

[2527: 検討板ユーザーさん]

>>2525 マンコミュファンさん
一つの回答に対しては正論ですが
理事長や役員になられるかたの多くは
仕事を持ってますので
同社がこの様な対応であれば、管理会社変更はさけられないでしょうね。

まあ、９-17時でと言う会社ほど
９-17時に電話してもまともな対応ができてないですね。

[2528: 検討板ユーザーさん]

>>2526 匿名さん
重要事項証明書に全て書いてますよw

[2529: 通りがかりさん]

そもそも区分所有法では管理会社に会計等の重要な事務処理を委託することを定めているわけではない事を考慮すると、極めて限定した業務だけを管理会社に委託して、自分達でやれる事をしっかりと対応する事ができれば一番良いのではないかと思います。組合員が現役の人が多ければ土日を費やして話し合って協力する。但し、役員の監事は第三者として冷静に事務処理を監査する立場を徹底しなくてはならない。なかなか難しいですよね。せめても多額の費用を費やす工事については管理会社を頼らないで管理組合だけで対応するのが限界なのではないかとさえ思えます。

[2530: 通りがかりさん]

某マンションで管理員している物ですが。
営業担当で課長ですが、自分より下の立場の人間に弱い者いじめをする
何も報告する事が無いにも関わらず威圧的で上から目線で文句を言ってくる
現場の困り事で相談事が有ってもお金にな
らないと思うと保身に廻り相談出来無い
ちょっとミスをすると凄い勢いで怒られる
住人から管理人に苦情が入り人の話しを聞かずいきなり首の皮一枚で繋がっているとD Vを受け困っている。

[2531: 購入経験者さん]

>>2529 通りがかりさん
その通りだと思うのですが、ある意味、組合の役員にしても、管理会社のフロント担当にしても、善意の者が、その任務についていることが前提ですよね。
しかし、この会社の社員は、善意の者である、そぶりをするのは得意なのですが、言動と実際に腹で考えていることは、全く違う。組合員は気づいていないだろうと考えて、組合にとって、損害になるような対応を、この会社の社員は、平気でしてきます。本当に、おそろしい会社です。だから、この会社が受託するマンション戸数は、多いのかもしれません。結果は、それだけ、マンションがカモにされているのでしょう。簡単な解決策は、見つかりにくいですが、色々意見交換しながら、この会社に対処していくしかないと思います。

[2532: 通りがかりさん]

某マンションで管理員している物です
営業担当で課長に言いたい事
自分より下の立場の人間に弱い者いじめをする
何も報告する事が無いにも関わらず威圧的で上から目線で文句を言ってくる
現場の困り事で相談事が有ってもお金にな
らないと思うと保身に廻り相談出来無い
ちょっとミスをすると凄い勢いで怒られる
住人から管理人に苦情が有った時人の話しを聞かず何のフォローもせず、相手から言われるままいきなり首の皮一枚で繋がっていると何度も言ってきてD Vを受け困っている。
会社のメンタリティの無さと思う

[2533: 購入経験者さん]

>>2531 購入経験者さん
ウチのマンションも、理事長と連絡を取らず、A理事との懇親し、
設備の仕事をしている理事長の方向性の違う方向性を提案してきます。
ハウジングは、今長期修繕計画が流行っている様で、
Ａ理事を通して理事長に長期修繕計画を依頼したが、「素人理事長が作成したものはダメで却下」されました。（国土交通省の参照で代り映えないが(笑)）
ハウジングの推薦の長期修繕計画作成業者と理事推薦の他業者との相見積もりになりますが、先日比較表を作成したい」との事でハウジングの担当者から見積もりの提出依頼がありました。
勿論提出はしてませんが、ハウジングは一式見積りになっており
具体的な項目がないので、催促したら、今作成中！次回の理事会で提出するようです(笑)

[2534: 検討板ユーザーさん]

>>2533 購入経験者さん
業者名や明細書を提出しない会社ですね。
大規模修繕ですが所在地と同じ都道府県の会社を起用しているか？確認してみてはどうでしょうか？

[2535: 検討板ユーザーさん]

>>2533 購入経験者さん
周知だと思いますが

https://search.yahoo.co.jp/amp/s/www.sankei.com/west/amp/210221/wst210...
産経新聞に相談できますよ

[2536: 通りがかりさん]

極論ですが、管理組合が一致団結できていて会計処理は第3者の会計士を雇い、面倒ごとを相談できる弁護士が居れば管理会社は不要だと思います。ただし管理費等の入金や支払い等の業務は部外者である会計事務所は対応が難しくて土日に銀行窓口が開いていないことを考えると出納業務はなかなか難しい。
委託契約書の一つ一つを見直してここは依頼する、ここは自分達で対応する等の切り分けをして任せられる部分だけをまずは依頼して信頼関係を作るしかありませんね。
管理組合の誰もが管理会社との信頼関係の中で平穏に生活暮らすことを望んでいるはずですから・・
私が一つ重要と思うのは、委託者である管理組合と受託者である管理会社は立場を対等と考えた方がよいと思います。その関係が成り立つならお互いの主張をお互いが納得いくまで煮詰めることができますが、そのバランスが崩れると契約に入っていないことも管理会社が対応しないなんて意見になってしまいがちの様です。
まずは定例の重要事項説明の時に説明を一通り聞いてあげたうえで、一つ一つの項目についてかみ砕いて質問をぶつけてみるといいのではないかと思います。
資格保有者にしかできない業務をしていて、管理組合の担当者なのにその質問に答えれられないようではお話になりませんよね。その場合力量不足というよりは契約の一部契約不履行まで疑いたくなります。
（説明を受けるときに記載の資格者と説明している説明者が一致しているかは必ず確認しましょう。一致していない場合には適法な説明とは言えませんので）

[2537: ご近所さん]

＞委託者である管理組合と受託者である管理会社は立場を対等と考えた方がよいと思います。
対等？
対等ではないと思うよ。
管理組合は専門知識不足の赤子であり、管理会社は専門知識に長けたその道のプロです。
管理会社にとって管理組合は赤子を相手にしているようなもの。
例えば、悪意のある介護士なら、痴呆症老人の財布から現金をくすねるのはお手の物。
＞会計処理は第3者の会計士を雇い
それほど複雑でもないマンション会計処理にどうしてプロを雇わなければならないの？
＞面倒ごとを相談できる弁護士が居れば
個人間の民事での面倒ごとは管理組合が関わる必要はない。
共用部のおける面倒ごとは、管理組合全体で考えるべきで、弁護士は必要としない。
管理規約に沿って理事会が処理すればいい。
＞出納業務はなかなか難しい。
そんなことはない。
赤子だから脅しやすいのだろうな。
＞管理組合の誰もが管理会社との信頼関係の中で平穏に生活暮らすことを望んでいるはずですから
それは、ハイエナである管理会社側の希望であり、信頼関係の中で平穏に暮らしている隙に専門知識不足の赤子はハイエナの餌となる。
つまり、寝首をかかれることになる。
通りがかりさんは管理者関係の方だと思うが、あなたの管理会社も通常総会の開催運営のサポートをしていると思う。
議決権行使書の開票方法についてお聞きしたい。
改竄が可能な数値だけの発表なのか、改竄が不可能な議決権行使者の顔が見える発表なのか、それによって、管理会社への信頼度は大きく変わる。
2536の内容からすれば、前者の方だろうね。
そんなシステムを採用しておいて管理会社を信頼しろとは2536さんも面の皮が厚いね。

[2538: 検討板ユーザーさん]

>>2537 ご近所さん
その通りです。
何故、国土交通省がマンション管理者なる資格を設けたのか？を理解してないんでしょうね。

[2539: ご近所さん]

マンション管理者？？国家資格？？

[2540: 検討板ユーザーさん]

>>2539 ご近所さん

マンション管理士ですね

[2541: 口コミ知りたいさん]

なんだか、同業社の他管理会社の社員が、ライバル会社を蹴落とそうと悪意ある事実無根のコメントしているのも伺えますが。
うちのマンションが現在ちょうど、管理会社変更に向けて動いており、このページを複数の住人が見るであろうことを想定して。

[2542: 口コミ知りたいさん]

>>2531 購入経験者さん
この投稿は他社管理会社による悪意あるコメントなのでは？

[2543: 通りがかりさん]

確かに。ここ最近、実態の投稿というよりも、日本ハウズイングの評判を悪くしようとしている悪意ある同業社らしき者の投稿が目立ちますね。

[2544: ご近所さん]

2541 口コミ知りたいさん
＞悪意ある事実無根のコメント
そうであれば、2541口コミ知りたいさんの善意ある回答をお願いしたい。
日本ハウジングの総会議事録での議案の投票結果は①組合員の顔が見える結果発表なのか、②組合員の顔が見えない覆面組合員の参加できる結果発表なのかを教えていただきたい。
多分、②の方法だと思うが、そうであれば＞2541＞2542のコメントは悪意ある否定であって、むしろ、＞2531さんの方が管理組合員に対して善意のあるコメントだと言える。
管理組合に親切な管理会社は議決権の結果発表では①を採用している。
日本ハウジングはそうではないから、管理組合に対しては不親切な会社と言える。
総会での覆面組合員による覆面投票が横行している会社に違いない。

[2545: 検討板ユーザーさん]

>>2543 通りがかりさん
マンション管理会社業界の現状では
あり得ないですね。
人材確保等の問題もあり
デベロッパー系は、契約個数より契約内容重視に変わってますので、他社批判で顧客獲得なんて考えていないですよ。

[2546: 通りがかりさん]

>>2545 検討板ユーザーさん

どの組合員もが契約内容やスキル重視であって、契約戸数を重視していないと思うが…。なぜか必死ですね。

[2547: ご近所さん]

管理会社上位10社の総会議事録での議決数発表の方法を調べてみた。
なんと、10社とも覆面組合員が覆面投票できる、投票者である管理組合員の顔が見えない発表方法だ。
想像するに、覆面の下は管理組合員のふりをした管理会社の面々に違いない。
覆面被って何をしているのかといえば、【議決数操作】だ。
通常では通らない管理組合員にとってマイナス議案内容も、管理会社のさじ加減で【議決数操作】による多数決の名の下で通ってしまう。
管理会社による覆面組合員が【議決数操作】に暗躍しているからだ。
どのマンション管理会社も、腹の底では考えることは同じなのかもしれない。
どこかに【議決数操作】ができない方法で通常総会運営をサポートしている管理会社はいないのだろうか。
そういった、【善意の管理会社】を見つけるのは至難の業かもしれない。

[2548: 評判気になるさん]

>>2547 ご近所さん
管理会社になんか恨みあるのか？
管理組合が自分たちでいい方法考えたらいいだけ。

[2549: ご近所さん]

＞2548 評判気になるさん
＞管理組合が自分たちでいい方法考えたらいいだけ
ところが、管理組合の方たちは善良なだけが取り柄で、専門知識に関しては赤子同然。
専門知識豊富な管理会社が、オレオレ詐欺みたいな管理会社からの【議決数操作】被害を防ぐためのノウハウを教えないといけない。
悪意の管理会社による【議決数操作】から管理組合を守るにはどうすればいいか、それを一番よくわかっているのは、実行犯で総会運営をサポートしている管理会社以外には見当たらない。
ハッカー被害を防ぐのはハッカーに聞けと言われているのと同じです。

[2550: マンション比較中さん]

いつ見ても、香ばしい連中の書きこみだな。単なる「私怨」じゃねえかよ。どの立場の人も単なる「私怨」。ここに書きこんでる奴に、「悪意全開」の奴しかいるわけねえだろう！そろそろ、私怨なのを少し自覚したらどうかね？理由？「文雄」だろうが？あれまだ生きてるのか？

[2551: ご近所さん]

＞ここに書きこんでる奴に、「悪意全開」の奴しかいるわけねえだろう
良いこと言うね。
ところで、2550 マンション比較中さんは例外なのかい？
とすると、言ってることに矛盾がある。

[2552: ご近所さん]

その「私怨」が日本ハウズイングによってもたらされてものなら、日本ハウズイングは罪が重いね。
雇用人の立場でご主人様を怒らせたわけだ。
ぼったくりでもしたのかい？

[2553: ご近所さん]

日本ハウジングも例にもれず、【覆面組合員による覆面投票で議決数操作】をして、ご主人様である管理組合を誑かしているようだね。
そりゃ、恨まれても仕方ない。

[2554: 口コミ知りたいさん]

やたらと、覆面投票に議決数操作って載せてる方は、何が言いたいんだろうか？何かにいま必死に噛み付いているんだろうか？
滑稽すぎる。

[2555: 口コミ知りたいさん]

>>【覆面組合員による覆面投票で議決数操作】

また、壊れたのが出てきたな
こんなのを相手にするんだから、関わってるの大変だよ
悪いけど、社長に直で言ってくれる？

[2556: ご近所さん]

壊れているのはそれを平然と執り行っている管理会社の面々。
壊れているから異常なことさえ気づかない管理会社の面々。
【覆面組合員による覆面投票で議決数操作】
どうだい、理論整然と反論はできないのかい？
3流大学出では少し難しいのかな？
安給料だしね。
意味なく吠えるしか能のない連中。

[2557: 評判気になるさん]

>>2556 ご近所さん
理路整然ね。三流大学でも間違えないよ。
理論上、覆面投票はできるが、一方で、事前に管理会社が集計してくれることで楽をできるというメリットもある。
操作されないよう注意するのは組合側であり、どこの管理会社も、自分たちが悪い事をするかもしれないからこの方法がいい！とは提案しないでしょう？

[2558: ご近所さん]

＞2557 評判気になるさん
理路整然。
勉強になりました。
以後注意します。
＞操作されないよう注意するのは組合側であり
素晴らしい、前向きな意見だ。
善良で無知な組合員に反省してほしい。
評価したい。
＞どこの管理会社も、自分たちが悪い事をするかもしれないからこの方法がいい！とは提案しないでしょう？
そうかな？
私事だが、自主管理で理事長を10年ほど前からしている。
理事長の大きな役割を組合員とマンション管理を進めていくうえで、一番大切なのは信頼関係の構築だと結論。
管理会社はそのあたりをどう自覚しているのか。
企業利益にならないなら組合員との信頼関係なんてどうでもよい。
表面上の信頼関係をちらつかせておけば、トーシロ組合員なんてチョロい、などと腹の底では思っていないのだろうか。
理事長としての信頼関係の構築に相手の立場で考えると、【覆面組合員による覆面投票で議決数操作】の問題に突き当たった。
即、矛盾点を改善し実行したら、組合員に喜ばれ、信頼関係が一気に強くなった。
管理会社も、腹の底から組合員と信頼関係を築きたいなら、管理会社側から組合員に提案し、即、議決権の矛盾点を解決すべく、実行に移すべきです。
ぼったくりやピンハネによる企業利益を優先する管理会社は企業利益に反するのでこの提案は絶対にしないでしょう。
「どこの管理会社も組合側との信頼関係を強めるために自分達からこの方法がいいと提案すべき」なのですよ。
そこをあなたは見誤っている。
残念な回答だ。

[2559: 評判気になるさん]

>>2558 ご近所さん
なるほど、管理会社も自分たちに都合が悪くても、組合にとって最善となる提案をしてくれる管理会社は信頼できますね。賛成です。
だけど、議決権数の操作はあまり気にしない。なぜなら、議案書は理事会が作り、値上げなど重要議案は事前に全戸アンケートをとって一定数の理解を得ているから。
そういう事をしていない組合があるのなら、確かに操作等に注意し、管理会社は組合の主体的なマンション管理をするよう提案すべきかと思う。

[2560: 匿名さん]

2559　評判気になるさん
議決権数の操作はあまり気にしないわりには妙にきにしている。　
やはり、裏で何かがあると判断したほうが賢明です。
気にしないのであれば、疑惑を招くことの無い方法を採用されてはどうですか？管理会社にしてもその方が得策だと思いますよ。

[2561: ご近所さん]

日本ハウジングさんも表向きは管理組合の味方なんだが、そうしないと顧客が寄ってこない。
今までの回答からすると、この会社も議決権数の操作を行っているみたいですね。
これをやらないと、裏家業の利益が上がらない。

[2562: 匿名さん]

議決権行使書の宛名って理事長じゃない？
管理会社は事務局として集計しているだけで、議決権行使書の原本は管理組合に提出するもんじゃないの？
少なくともうちのマンションの担当はそうしてるけど

[2563: 検討板ユーザーさん]

>>2562 匿名さん
自分の時は
管理会社が勝手に開票をして
まとめを報告してきましたね。
原本を提出してもらったところ
あきらかに、誤った読み違いをしてましたね。

[2564: ご近所さん]

＞管理会社は事務局として集計しているだけ
改竄したいから、管理会社が理事長宛てにしないで管理会社宛てに送らせている。
それともうひとつ、理事長だって欲望に満ちた人間。
理事長が改竄するケースもある。
＞原本を提出してもらったところ
改竄するような管理会社は原本に見せかけて改竄したものを原本だと偽って提出してくる。
理事長は、提出されたものが原本かどうかは知る由もない。
管理会社はベロを出して喜んでいる。
原本提出は何の意味もない。

[2565: 検討板ユーザーさん]

>>2564 ご近所さん
開票については
理事、監査の立ち合いの上で行うのが正当でしょうね。

本来、開票結果は立会人の氏名等を記載して議事に記録として残すべきなのですが、結果だけを理事会に報告をして、あたかも理事会での開票結果として議事録に残そうとしましたので、疑問を感じ、原本を確認しました。

その他の発議でも、管理会社からの提案であるにも関わらず、あたかも理事会からの提案の様に議事録に記載されてることも多々ありましたね。

[2566: ご近所さん]

＞開票については理事、監査の立ち合いの上で行うのが正当でしょうね。
余程、○○が悪いのか、わざと論点をずらしているのか。
それに、非常に手間のかかる方式ですね。
理事、監事が立会い？
みんなで見れば怖くないのだろうが、改竄されたものをみんなで見ても改竄されたものであることには変わりない。
理事やら監事は自分が見ているものが改竄されていないものだと、どうやって確かめるの？
行使書投票者に間違いないか電話でもするのかな？

[2567: ご近所さん]

管理会社側のなりすまし投稿者はこういった掲示板ではうようよしている。
どうでもいい課題に対しては組合員に寄り添った意見を投稿してくる。
ところが、どうしても管理会社として譲れない課題に対しては、歯切れが悪くなり、
理論が崩壊していく。
屁理屈だから、どこかで無理が生じてくる。
総会における議決権行使書の扱いは、管理会社、管理組合双方の1丁目1番地の課題だ。
【絶対に改竄できない扱い方】があるにもかかわらず、それを採用すると管理会社の方が困るものだから、屁理屈つけてその方法を回避する。
覆面組合員の確保をどうしても譲れないのだ。
手間暇かかっても覆面組合員を利用できるシステムを残そうとする。
そんな方法などあるわけないのに。
彼らは【踏み絵】を拒んでいることになる。
＞2565 検討板ユーザーさんは間違いなく管理会社側のなりすましです。
評判気になるさんも踏み絵を踏まない。
という事は・・・
彼らの正体を確認したいのなら、【踏み絵】を実行すればいい。
踏み絵の実行はどの管理組合においても可能ですから、信頼が売り物の管理会社の裏の顔を知るには唯一無二の手段ですよ。

[2568: 匿名さん]

リコール署名偽造で逮捕者でましたね。
議決権行使書の改竄の場合は、私文書偽造ですから刑事罰でしょう。
刑事罰に加え、更に行政罰も課せられるでしょうね。

改竄しているかどうかは、議決権行使書の原本で筆跡確認すれば、だいたいわかるんじゃないでしょうか。
同一筆跡の議決権行使書があれば偽造の疑いが高いですね。
もし、社員に割り振って同一筆跡にならないようにしたので有れば、過去の議決権行使書の筆跡と比べればわかるんじゃないでしょうか。管理会社が区分所有者ごとに毎年同じ社員を割り振って署名偽造をさせることは無理でしょうから。

[2569: ご近所さん]

＞2568 匿名さん
踏み絵を踏まない2568さんも管理会社側の方。
原本で毎年毎年何百人も筆跡鑑定？
筆跡鑑定者に賄賂をつかませて偽鑑定させれば意味がない。

その費用は誰が出すの？
無料で簡単にできる【絶対に改竄できない方法】は管理会社関係者の選択肢にはないんだ。
その理由を聞かせてほしい。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2570: eマンションさん]

あのさ。日本ハウズイング管理のマンションに住んでるんだけど、改竄だとかないし、最近この掲示板荒れてるみたいだけど、部外者は書き込むなよ。部外者というのは、他社管理会社の人間だよ。何があったのか知らないが、あんたらが悪徳なのはよくわかったよ。必死だな。あんたらみたいな悪徳業者管理に住んでる方々は気の毒だな。土足でここに踏み込むな。

[2571: eマンションさん]

>>2558 ご近所さん

自主管理理事長10年？すごいね。しかし、どこのマンション？自主管理の人間が、わざわざここに入って日本ハウズイングに毒を吐く理由あるか？あんた誰だ？

[2572: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2573: 評判気になるさん]

絶対とか言うから怪しさぷんぷん…
悪意のある担当がいた場合、どんなに対策してもしきれないよ。
破産者から安く買い上げ、区分所有されたら防げないし。

まず我々がやる事はマンションの管理に興味を持つ事で、数ある不正を暴く手段の一つとして、改竄される可能性のある方法も変えて行けばいいのかな。

[2574: 匿名さん]

2573は絶対だな。
踏み絵を踏もうとしない。

[2575: 匿名さん]

覆面組合員がいないと困るのだろう。
議決権数操作ができなくなるからね。

[2576: 検討板ユーザーさん]

>>2566 ご近所さん
別に管理会社が開票してまとめてもいいですよ。
ただ、その場合は管理会社による集計として
理事会や総会の議事録に残せばいいだけです。
何故残さないんですかね？

[2577: 評判気になるさん]

>>2575 匿名さん

まともな理事会なら操作されて困るような議案は入れないでしょう。
疑い過ぎて思考がおかしいよ。
議決権行使でなく、出席したらどうなるの？その時点バレるような小細工が通じるの？それが行けると思われる時点で碌なマンションじゃないから、引っ越した方がいいですよ。

[2578: ご近所さん]

＞2576 検討板ユーザーさん
＞管理会社が開票してまとめてもいいですよ。
誰が集開票してもいいんですよ。
そこには別にこだわっていないですよ。
誰が集開票しようとも、人間ですから欲望に負けるときもある。
集開票を誰がしても改竄行為は防げない。
現に自主管理マンションの理事長である私にしてもそうだ。
いつ欲望に負けて【議決権行使書改竄行為】を働かないとも限らない。
自分をそういう欲望から律するために、【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を考案し、10年前から実施している。
私を信じて指示してくれている管理組合員に対してのマナーだと思っている。
管理会社がそう思わないのは、私と違って管理会社と組合員とは常に利益相反関係にあり、隙あらば組合員の餌に食らいつくという、ハイエナ精神からだと思う。
だから、彼らは【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を採用することは絶対にない。
このことは自信を持って言える。
だから、【絶対に改竄行為ができない集開票システム】の採用の可否は【踏み絵】の役割を果たせるのですよ。
＞何故残さないんですかね？
議事録に集開票結果として残しているんじゃないの？
何が聞きたいのか理解できない。

[2579: 検討板ユーザーさん]

>>2577 評判気になるさん
マンション管理士はその為に設けられた資格ですが…

[2580: ご近所さん]

何の躊躇もなく【踏み絵】を踏み【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を採用している私と、絶対にそれを採用しようとしない日本ハウジング関係者との大きな違いは、私は一組合員であり、組合員の利益は私の利益でもあるのに対し、日本ハウジングは組合員とは利益相反関係ににあり、組合員の利益が管理会社の利益とは限らないからだ。
総会における議案の内容が利益相反に関する議案には覆面組合員を登場させ、【議決権数操作】を行う必要があるからです。
この対立関係は、日本ハウジングに限らず、管理会社全般にあてはまる。
【議決権数操作】を行う必要がなければ、管理会社も私同様、何の躊躇もなく【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を採用するはずです。
何の意味なく疑われ、信頼関係が損なわれるのは嫌ですからね。

[2581: 匿名さん]

絶対に改竄行為ができない集開票システムって、どんなシステムなんですか？
マンション管理に資することだと思いますので、情報を広めたほうが良いと思います。

[2582: ご近所さん]

＞2581 匿名さん
言葉で説明するより私が理事長をしているマンションで採用している方法をお見せします。
グーグルドキュメントというワードに似た文書作成無料ソフトで作っています。
簡単に作成できます。
この作成表を参考例として、後は皆さんで自分たちの管理運営に合わせて作成すればいいのではないですか。
要するに、議決権行使者の顔が同じ組合員であれば確認できるという事です。
当然、自身の議決権行使書が正しく反映されているかも確認できます。
改竄されていれば理事会に申告し、訂正してもらえます。
この方式だと、誰が集開票しても改竄する余地はありません。
この表を議事録に載せ、組合員全員に配布すればその効果が発揮できます。
勿論、掲示板で公表することも可能です。
この表を見てプライバシー云々などの苦情はこの10年間、一度も受けたことがありません。
不備な部分は皆さんで補ってください。
尚、私の理事会では委任状という議決権参加方式は認めていなくて、賛否の決断が下せない場合は△を記入してもらっています。
その場合は、議決権票数を0.5票ずつ振り分けています。

[2583: 匿名さん]

>>2582　ご近所さん　2021/05/21 08:42:17
>私の理事会では委任状という議決権参加方式は認めていなくて、

区分所有者が代理人（委任によって代理権を授与した者）によって議決権を行使することは、区分所有法において認められた区分所有者の権利であるから、これを認めないということはできない。

[2584: ご近所さん]

区分所有者が議案に対しての賛否の意思表示があり、それを委任状を持参した代理人に託する場合は立派な総会出席者として認めていますよ。
何が言いたいの？

[2585: 匿名さん]

では、以下の委任状が提出された場合、どのように取り扱うのでしょうか？

○○マンション管理組合
　理事長　○○○○　様

　【委任状】
　私は、○○号室○○○○様を私の代理人と定め、令和○○年○○月○○日開催の第○○回通常総会における議決権行使に関する一切の権限を委任します。

　令和○○年○○月○○日
　　○○号室　区分所有者
　　氏名　　○○○○　印

[2586: 2585]

>>2584 　近所さん　2021/05/21 09:37:22
>区分所有者が議案に対しての賛否の意思表示があり、それを委任状を持参した代理人に託する場合

この場合は、「代理人」による議決権の行使ではなく、単なる「使者」による議決権行使書の提出です。

[2587: ご近所さん]

＞2585 匿名さん
無い知恵を絞って屁理屈を言うのが得意ですね。
＞理事長　○○○○　様
理事長にも人権があるのをご存じないみたいですね。
一方的に委任状を押し付けられたら即座に断りますよ。
委任行為は委任者と受任者の双方の意思表示が必要なんですよ。
一方的な委任状押し付け行為は違法です。
＞この場合は、「代理人」による議決権の行使ではなく、単なる「使者」による議決権行使書の提出です。
屁理屈言う割には内容が不可解。
2586には他人に理解してもらえる内容の屁理屈をいうだけの能力がないのかな？
屁理屈にもなっていない。
大変だね。
日本ハウジング掲示板クレーム担当者なの？
それにしては程度が低い。
会社としての程度が低いのかな？

[2588: 2585]

>>2585 の代理人は、理事長ではなく「○○号室○○○○様」で、当然代理人は委任を受諾しています。
そのことが確認できるように委任状を理事長宛に提出したものです。

「代理人」と「使者」の違いも知らないくせに、偉そうなことを言うのは慎んだほうがよい。

[2589: 匿名さん]

全戸の開票結果を議事録に添付して全戸配布すれば改竄される可能性は低くなりますね。
また、もし賛否の集計作業に間違いがあれば指摘されますから、適正な集計を担保することができます。ただし、修正の結果、賛否が入れ替わり混乱する場合もあるかもしれませんが、仕方ないことでしょう。
一点気になったのは、賛否不明の場合の取り扱いです。通常は出席としてカウントしますが、賛否のカウントはせず、棄権扱いとします。国会や株主総会でも同様の問題があり判例も蓄積されていますから、研究の必要がありそうです。

[2590: マンション住人]

議案によりますが、内容によっては嫌がらせが怖くて、またその他の理由で開票結果を載せてほしくないと思う方が多いですよ。
プライバシー侵害なので。
うちのマンションはそんな人の方が多いですけど。

[2591: 匿名さん]

選挙における投票の秘密は憲法で保障されていますが、管理組合総会ではどうなんでしょうか。
投票の秘密があるので、委任状などの開示請求を裁判所が却下することもあります。
一方、議会では賛否が明確にわかりますが、これは議員が国民の代表という性格から当然のことでしょう。
管理組合総会においては、出席者の賛否は表象されますが、議決権行使書の賛否は表象されません。したがって、どう扱うのか議論の余地がありそうです。

[2592: ご近所さん]

＞2588 2585
>2585 の代理人は、理事長ではなく「○○号室○○○○様」で、当然代理人は委任を受諾しています。そのことが確認できるように委任状を理事長宛に提出したものです。
そりゃまた失礼しました。
その場合は委任者受任者が確定しているから全然OKですよ。
＞2589 匿名さん
＞研究の必要がありそうです。
その通りですね。
それは各組合員が各組合内で決めればいいことです。
自分たちの組合内での問題ですからね。
私の組合内での決め事で、決して他の組合にまで押し付けるつもりはありません。
＞2590 マンション住人さん
鋭いところを指摘しますね。
例えの話ですが、総会出席者の中にそういった方がいて覆面で出席したとします。
そういう覆面出席者に対して、挙手による採決の際、議長は覆面を外すことを命じます。
プライバシー侵害を盾にして拒否すると、その覆面出席者は議決数としてカウントされません。
何故なら、組合員以外の議決権参加による挙手は基本的に認めていないからです。
つまり、組合員としての1票の権利を得る為の組合員であることのプライバシー公開は義務でもあるのです。
それが嫌なら組合員をやめればいい。
組合員をやめるということはマンションを出ていくということです。
そこを説明すると皆さん理解してもらえますよ。
嫌がらせが怖い人は△をつければ安心ですよ。

[2593: ご近所さん]

△票の存在は各組合員の意思表示の方法として大切な1票だとおもっています。
△票をなくした〇×票だけだと少し乱暴な選択となり、判断に迷う方の居場所がなくなります。
たとえば決算報告書などは、理解できる方とできない方の能力差が顕著にでてきます。
理解できる方は〇×でいいのですが、理解できない方はどちらに対しても票を投じることができません。
そういう方のために△票は大切な存在となります。
そのカウント方法については＞2589 匿名さんも指摘しているように各組合で議論すべきだと思っています。

[2594: 検討板ユーザーさん]

>>2593 ご近所さん
有効投票数の半数、内容によっては3/4の賛成票とあれば
△はカウントしません。
カウントするならあらかじめ
投票者に反票としてカウントする意向を伝える必要があると思います。

[2595: ご近所さん]

2594 検討板ユーザーさん
余り細かいことについて、ここで共通ルールを定めるつもりはないですね。
△票の扱いについては各組合の管理規約で定めておけばいいんじゃないですか。
その時に組合員の皆さんと大いに議論してください。
別に△票を設けなくてもいいんですよ。

[2596: 評判気になるさん]

>>2594 検討板ユーザーさん
△の場合だけ普通決議と特別決議で一票の重みが変わるから不平等。だからカウントしないってことかな？
普通決議の△は0.5票で、特別決議も0.5票だと結果として反対に傾く。どちらでもないはずが、知らない間に反対に意思表示していることになる。
特別決議の時だけ△を賛成に0.75、反対に0.25とするか？

[2597: ご近所さん]

どうだろう、管理会社にとって暴挙ともいえる【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を全国に先駆けて日本ハウジングがその【踏み絵】を踏んでみないか。
間違いなく、管理組合側からの信頼度は高まり、へたな営業文句など必要なくなる。
いずれこの【踏み絵】は法整備され、管理会社にとっては義務化されると思う。
その前に、全国に先駆けて自発的に【踏み絵】を踏むことで顧客との信頼関係を築くことができる。
それを、屁理屈言って踏まないのであれば、やはり、日本ハウジングも【議決権行使書改竄行為】で【議決権数操作】を温存し、これから先も【議決権数操作】で自社の利益追求を不法に続けることを証明しているようなものだ。

[2598: 購入経験者さん]

総会での白紙委任状や議決権行使は、日本ハウズイングが管理した物件で、裁判になっていますね。日本ハウズイングが裁判の当事者になったり、日本ハウズイングが管理する物件で、裁判案件が複数あるのを確認できています。問題が多い会社です。

[2599: ご近所さん]

私が常々注意喚起している、管理会社による【議決権行使書改竄行為】の内部告発者がこの掲示板で出た。
管理会社が議決権行為書集開票の際、【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を取り入れていない以上、すべての管理会社で似たようなことが平然と行われていることは間違いない。
それを指摘告発できるのは内部の組合員しかいない。
この穴吹の案件は明らかに有印私文書偽造、或いは有印私文書変造に当たり、刑法に抵触する。
この内部告発者は議案に対してすべて反対したのに、その反対票が議事録では反映されていないのだ。
つまり、組合員の意思表示を無視し、管理会社の利益誘導に走ったわけだ。
これでは、誰のための、何のための年一回の総会なのか、管理組合員は真摯に考えなければならない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45951/2829
内部告発者は管理組合員の利益を保護するために、勇気をもって刑事告発し、彼らを処罰すべきです。
そうしないと、やがては組合員の大事な資産は管理会社の利益の為に食い潰されていく道しか残されていない。

[2600: 検討板ユーザーさん]

総会を終わらせたい
議案の評決をとりたい
その気持ちわわかります。
しかし、何故△なのか？を考えなければいけません。
△の理由は、配布された資料や理事会での討論が不十分だからです。
よく勘違いされてるのは、それで可決され、後に問題になれば。
総会＝組合員の責任ではなく議案を提出した理事長の責任になります。
そのため、各種保険に理事長責任保険の様なものが設けられています。

△が多ければ、理事会での再審議が無難です。

[2601: 販売関係者さん]

穴吹ハウジングの件だが、岡山以外のマンションオーナーからも議決権数操作で告発さえている。
この会社、やばくね？
会社ぐるみみたいだぜ。
こうやって内部告発者が出ると逃げられないね。