管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

[スレ立て人]

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★前スレ★
【管理会社】日本ハウズイング株式会社ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （PC版）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （携帯版）

[2502: 某管理員]

管理会社は共用部の管理を管理組合から委託されています。
担当者は管理組合・理事長との対応が主な仕事です。
区分所有者の個人の困りごとに対応はしていません。（できません）
担当者が休みになら連絡を寄こさないは、どの業種でも同じです。
１４時には連絡を寄こしているわけです。
１４時に電話に出れないのはあなたの都合であって、
普通の人の都合ではありません。
専有部の困りごとは、安心お助け隊に加入しているマンションなら、
そこに連絡してください。
緊急時は緊急センターに電話をしてください。
日常の困りごとは、管理員に聞いてください。
管理員に解決はできないかもしれませんが、聞いてはくれるはずです。
もっと良いマンションを買っても、基本は同じです。

[2503: 匿名]

>>2502 某管理員さん

もっと良いマンションを買っても、基本は
同じです。

果たして、そうなのでしょうか？
個人の困りごとであっても担当者が真摯に対応する会社はありますよ。

専有部分は委託されてないから何もやらない、話しも聞かないと、その対応をされた方は、どういう気持ちになるのでしょうか？

まあ、こういった傲慢な態度を取る会社は
今後どうなるのか。

ここは、嫌われ孤立し、退職者が後を絶たない。
常にお客様の立場になって考え、動き、応えていきたいと考えているようだが、程遠く、
それは嘘である。

[2504: 通りがかりさん]

>>2502 某管理員さん
担当者が休みなら連絡をよこさないは、どの業種でも同じではないですよ？個人商店ではないのですから。

問題は、24時間対応をうたいながら
24時間電話応対が同社の限界なところです。
担当者は、基本9時5時対応ですね。


同社の対応を数年見てきましたが
工事、点検関係の協力会社が非常に少ないと感じました。

[2505: 匿名さん]

>>2502 某管理員
＞管理会社は共用部の管理を管理組合から委託されています。
＞区分所有者の個人の困りごとに対応はしていません。（できません）
＞専有部の困りごとは、安心お助け隊に加入しているマンションなら、
＞そこに連絡してください。

「安心お助け隊」の内容を教えてください。
個人加入、マンション区分所有者全員の加入ですか。

[2506: 評判気になるさん]

>>2505 匿名さん
従業員かどうかも怪しい人に聞いてどうする（笑）
区分所有者全員の加入だけど、内容は加入済なら掲示板に貼ってあると思う。未加入なら担当に聞いた方が確実だよ。

[2507: 通りがかりさん]

https://www.housing.co.jp/condominium/support/emergency_response.html

違う会社でしたらすいません

[2508: 匿名さん]

2506 評判気になるさん
区分所有者全員の加入だけど、と記載されていますが、
この案件は専有部分ですが特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか。１戸でも反対ならば不採用になるのですか。

2507 通りがかりさんの教えで対象をコピーしました。
安心お助け隊は、24時間365日お客様を安心サポート
お部屋内で起こる代表的な6つのトラブルに24時間365日、お電話一本でサービススタッフが駆け付け対応します。
特殊な工具や部品を必要としない30分以内の簡単な作業なら無料で対応。管球の交換作業年4回まで無料などの会員特典もご用意しています。
お電話は安心のフリーコール。毎日の生活の「ちょっと困った！」にご活用ください。

安心お助け隊、6つのサービスメニュー
【水回りのトラブル】
　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
　照明の点灯不良、スイッチ・コンセントの不具合、換気扇からの異音
　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
　網戸・サッシの開閉不良、室内扉の不具合、室内建具の金具緩み・外れ
　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】
　窓ガラスの破損・ひび割れ、室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
　...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】
　天井の蛍光灯や電球の交換、照明器具カバーの取り外し
　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

[2509: 評判気になるさん]

>>2508 匿名さん
うちは普通決議でしたよ。
管理規約に書いてる場合は特別決議じゃなかったかな。

[2510: 匿名さん]

区分所有法にもとづく通常の総会決議は、共用部分の変更（１７条）、共用部分の管理（１８条）と規約の変更（３１条）。

専有部分サービスのようなことは、専有部分の使用について規約に定めなければならないが、共用部分の管理や他の専有部分の使用に影響を及ぼすことに限られる。（２０１９年３月５日最高裁判決）

実際の管理規約には、区分所有法にもとづく規約事項（３０条、区分所有者相互間の事項）だけでなく、規約外事項（容認事項など）や附則が定められている。それらは、竣工時の区分所有者全員が書面合意するので、民法（５２１条）の契約自由の原則による自由契約と考えられる。

よって、竣工後に全戸一括加入するなら、区分所有法にもとづく多数決の総会決議ではなく、民法にもとづく全員の合意が必要。

実態は、多数決の総会決議で可決し、誰一人として異議を唱えないので（唱えにくい）、全員の黙示の承認が行われたことにしていると思います。

[2511: eマンションさん]

>>2510 匿名さん
つまり手続上の瑕疵を理由に総会決議無効を主張することが可能ということかな

[2512: 通りがかりさん]

費用か何処から出ているかにもよるのではないでしょうか？
管理費から天引きされている場合。
現在の住人から見れば不公平はないとしても
将来の住人から見れば、その費用分が管理されていない、もしくは余剰金として修繕積立金に回っていないなで、不利益になります。
つまり、将来の入居者に事前に告知する必要があるので、本来ならば統括契約なのですから、重要事項変更説明会が必要になると思いますが
他の方が書かれてますが
自分が払った管理費でもあっても、一度管理組合に納まれば、マンション管理以外に使う事は違法です。
仮に、1マンションが裁判をして判決がでれば。
過払金ではありませんが、過去の判例として支払い責任が出てきます。
つまり、総会決議、管理規約変更、重要事項変更等をして、なおかつ別会計で出資していれば問題ないと思いますが…
ガス会社や電力会社で個人で加入できる同様のサービスがありますので、団体で割高な同社のサービスに加入する意味がよくわからないです。

[2513: 2508]

2510 匿名さん　腑に落ちる回答ありがとうございます。
次期の総会では異議を申し立て管理会社の言い分を引き出したいと思います。
多分　多数決の総会決議で可決し承認され終了になると思いますが。
管理会社の言い分と投稿いただいた内容をもって弁護士に相談し「決議無効」が勝ち取れそうであれば訴訟します。

[2514: 通りがかりさん]

>>2513 2508さん
以前、弁護士をされてる理事長さんと話す機会があったのですが。大半の入居者が事なかれ主義なので、いくら正論をいってもダメのようです。
裁判をするにしても少額すぎて意味がないので。
異議申し立てをして、今後法的なトラブルが起きた場合、免責となる覚書を理事長に作成してもらうのがいいようです。
総会決議＝理事長に責任がないと考えてる理事もおられる様ですが…

[2515: 通りがかりさん]

保険の更新があり保険料を確認したら
100万円近く上がっていた。
昨年の保険改正の為だとの説明だったが
見積を確認したところ
管理会社の勧めです使用した保険の為でした。
合計30万の水漏れ調査費用収入でで100万

とりあえず、総務庁と金融庁に相談します。

[2516: 匿名さん]

>>2515 通りがかりさん

当方も２年前保険の更新をした。
継続と思い賛成したが内容の確認を怠った。
値上げの説明はなかったと思うが・・・・。

[2517: 通りがかりさん]

>>2513 さん
個別契約の解約の申仕入は、「専有部分の使用に関する事項」であり、「共用部分変更又は管理に関する事項」ではないから、これを義務付ける決議は、区分所有法17条又は18条に基づく有効な決議とは言えない。
と最高裁の判例で出ているそうです。

解約の意思を出せば、受理せざるえないそうです。

[2518: 買い替え検討中さん]

当方新宿区、うちの管理人、掃除しない。契約業務を守ってよ。会社に苦情入れても改善しないね。

[2519: 某管理員]

本社は新宿区。社長に面会を求め、清掃せず、マンションが汚いと言ってください。

[2523: eマンションさん]

[No.2520～本レスまで、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2525: マンコミュファンさん]

>>2501 マンション検討中さん
被害妄想が激しい方ですね。
担当が休みなら連絡をよこさない。
→確かに休みでも連絡がとれる方はいて、そちらの方がお客さま思いだと思いますが、それが普通ではないでしょう。
また、担当者ベースでそういう方はいらしても、会社ベースで「休みの日も必ずお客様と連絡がとれるように」と指導している会社はほぼ皆無でしょう。

14時は確かに普通の会社勤めの方は電話に出ずらい時間だと思いますが、逆に何時ならOKなのでしょうか？
出勤前の朝の時間？　
→迷惑でしょう。
お昼休みの時間
→都合がいい方もいるでしょうが、「貴重な昼休みの時間に電話してくるな」、「食事中に電話してくるな」という方も多いでしょう。
夕方？
→満員電車で電話来ても迷惑です。
夜？
→迷惑です。クレームになります。

あなたもサラリーマンかもしれませんが、サラリーマンが営業時間中に電話するのは当然でしょう。

自分の都合にウエイトを置きすぎて、聞いてて痛いです。

[2526: 匿名さん]

>>2481 マンション検討中さん
管理会社の報酬は請け負っている業務の量により、ピンキリです。
例えば建築設備関係の点検や消防点検、エレベーター点検を管理会社に委託しているかそうでないかでぜんぜん違います。「一般的な管理委託料の相場はいくら」というものはなく、委託業務の内容や住戸数により違いますので、業務内容も聞かずにあり得ないと答えていた不動産屋こそ、何も知らないと思います。
管理組合役員レベルで分かることです。

[2527: 検討板ユーザーさん]

>>2525 マンコミュファンさん
一つの回答に対しては正論ですが
理事長や役員になられるかたの多くは
仕事を持ってますので
同社がこの様な対応であれば、管理会社変更はさけられないでしょうね。

まあ、９-17時でと言う会社ほど
９-17時に電話してもまともな対応ができてないですね。

[2528: 検討板ユーザーさん]

>>2526 匿名さん
重要事項証明書に全て書いてますよw

[2529: 通りがかりさん]

そもそも区分所有法では管理会社に会計等の重要な事務処理を委託することを定めているわけではない事を考慮すると、極めて限定した業務だけを管理会社に委託して、自分達でやれる事をしっかりと対応する事ができれば一番良いのではないかと思います。組合員が現役の人が多ければ土日を費やして話し合って協力する。但し、役員の監事は第三者として冷静に事務処理を監査する立場を徹底しなくてはならない。なかなか難しいですよね。せめても多額の費用を費やす工事については管理会社を頼らないで管理組合だけで対応するのが限界なのではないかとさえ思えます。

[2530: 通りがかりさん]

某マンションで管理員している物ですが。
営業担当で課長ですが、自分より下の立場の人間に弱い者いじめをする
何も報告する事が無いにも関わらず威圧的で上から目線で文句を言ってくる
現場の困り事で相談事が有ってもお金にな
らないと思うと保身に廻り相談出来無い
ちょっとミスをすると凄い勢いで怒られる
住人から管理人に苦情が入り人の話しを聞かずいきなり首の皮一枚で繋がっているとD Vを受け困っている。

[2531: 購入経験者さん]

>>2529 通りがかりさん
その通りだと思うのですが、ある意味、組合の役員にしても、管理会社のフロント担当にしても、善意の者が、その任務についていることが前提ですよね。
しかし、この会社の社員は、善意の者である、そぶりをするのは得意なのですが、言動と実際に腹で考えていることは、全く違う。組合員は気づいていないだろうと考えて、組合にとって、損害になるような対応を、この会社の社員は、平気でしてきます。本当に、おそろしい会社です。だから、この会社が受託するマンション戸数は、多いのかもしれません。結果は、それだけ、マンションがカモにされているのでしょう。簡単な解決策は、見つかりにくいですが、色々意見交換しながら、この会社に対処していくしかないと思います。

[2532: 通りがかりさん]

某マンションで管理員している物です
営業担当で課長に言いたい事
自分より下の立場の人間に弱い者いじめをする
何も報告する事が無いにも関わらず威圧的で上から目線で文句を言ってくる
現場の困り事で相談事が有ってもお金にな
らないと思うと保身に廻り相談出来無い
ちょっとミスをすると凄い勢いで怒られる
住人から管理人に苦情が有った時人の話しを聞かず何のフォローもせず、相手から言われるままいきなり首の皮一枚で繋がっていると何度も言ってきてD Vを受け困っている。
会社のメンタリティの無さと思う

[2533: 購入経験者さん]

>>2531 購入経験者さん
ウチのマンションも、理事長と連絡を取らず、A理事との懇親し、
設備の仕事をしている理事長の方向性の違う方向性を提案してきます。
ハウジングは、今長期修繕計画が流行っている様で、
Ａ理事を通して理事長に長期修繕計画を依頼したが、「素人理事長が作成したものはダメで却下」されました。（国土交通省の参照で代り映えないが(笑)）
ハウジングの推薦の長期修繕計画作成業者と理事推薦の他業者との相見積もりになりますが、先日比較表を作成したい」との事でハウジングの担当者から見積もりの提出依頼がありました。
勿論提出はしてませんが、ハウジングは一式見積りになっており
具体的な項目がないので、催促したら、今作成中！次回の理事会で提出するようです(笑)

[2534: 検討板ユーザーさん]

>>2533 購入経験者さん
業者名や明細書を提出しない会社ですね。
大規模修繕ですが所在地と同じ都道府県の会社を起用しているか？確認してみてはどうでしょうか？

[2535: 検討板ユーザーさん]

>>2533 購入経験者さん
周知だと思いますが

https://search.yahoo.co.jp/amp/s/www.sankei.com/west/amp/210221/wst210...
産経新聞に相談できますよ

[2536: 通りがかりさん]

極論ですが、管理組合が一致団結できていて会計処理は第3者の会計士を雇い、面倒ごとを相談できる弁護士が居れば管理会社は不要だと思います。ただし管理費等の入金や支払い等の業務は部外者である会計事務所は対応が難しくて土日に銀行窓口が開いていないことを考えると出納業務はなかなか難しい。
委託契約書の一つ一つを見直してここは依頼する、ここは自分達で対応する等の切り分けをして任せられる部分だけをまずは依頼して信頼関係を作るしかありませんね。
管理組合の誰もが管理会社との信頼関係の中で平穏に生活暮らすことを望んでいるはずですから・・
私が一つ重要と思うのは、委託者である管理組合と受託者である管理会社は立場を対等と考えた方がよいと思います。その関係が成り立つならお互いの主張をお互いが納得いくまで煮詰めることができますが、そのバランスが崩れると契約に入っていないことも管理会社が対応しないなんて意見になってしまいがちの様です。
まずは定例の重要事項説明の時に説明を一通り聞いてあげたうえで、一つ一つの項目についてかみ砕いて質問をぶつけてみるといいのではないかと思います。
資格保有者にしかできない業務をしていて、管理組合の担当者なのにその質問に答えれられないようではお話になりませんよね。その場合力量不足というよりは契約の一部契約不履行まで疑いたくなります。
（説明を受けるときに記載の資格者と説明している説明者が一致しているかは必ず確認しましょう。一致していない場合には適法な説明とは言えませんので）

[2537: ご近所さん]

＞委託者である管理組合と受託者である管理会社は立場を対等と考えた方がよいと思います。
対等？
対等ではないと思うよ。
管理組合は専門知識不足の赤子であり、管理会社は専門知識に長けたその道のプロです。
管理会社にとって管理組合は赤子を相手にしているようなもの。
例えば、悪意のある介護士なら、痴呆症老人の財布から現金をくすねるのはお手の物。
＞会計処理は第3者の会計士を雇い
それほど複雑でもないマンション会計処理にどうしてプロを雇わなければならないの？
＞面倒ごとを相談できる弁護士が居れば
個人間の民事での面倒ごとは管理組合が関わる必要はない。
共用部のおける面倒ごとは、管理組合全体で考えるべきで、弁護士は必要としない。
管理規約に沿って理事会が処理すればいい。
＞出納業務はなかなか難しい。
そんなことはない。
赤子だから脅しやすいのだろうな。
＞管理組合の誰もが管理会社との信頼関係の中で平穏に生活暮らすことを望んでいるはずですから
それは、ハイエナである管理会社側の希望であり、信頼関係の中で平穏に暮らしている隙に専門知識不足の赤子はハイエナの餌となる。
つまり、寝首をかかれることになる。
通りがかりさんは管理者関係の方だと思うが、あなたの管理会社も通常総会の開催運営のサポートをしていると思う。
議決権行使書の開票方法についてお聞きしたい。
改竄が可能な数値だけの発表なのか、改竄が不可能な議決権行使者の顔が見える発表なのか、それによって、管理会社への信頼度は大きく変わる。
2536の内容からすれば、前者の方だろうね。
そんなシステムを採用しておいて管理会社を信頼しろとは2536さんも面の皮が厚いね。

[2538: 検討板ユーザーさん]

>>2537 ご近所さん
その通りです。
何故、国土交通省がマンション管理者なる資格を設けたのか？を理解してないんでしょうね。

[2539: ご近所さん]

マンション管理者？？国家資格？？

[2540: 検討板ユーザーさん]

>>2539 ご近所さん

マンション管理士ですね

[2541: 口コミ知りたいさん]

なんだか、同業社の他管理会社の社員が、ライバル会社を蹴落とそうと悪意ある事実無根のコメントしているのも伺えますが。
うちのマンションが現在ちょうど、管理会社変更に向けて動いており、このページを複数の住人が見るであろうことを想定して。

[2542: 口コミ知りたいさん]

>>2531 購入経験者さん
この投稿は他社管理会社による悪意あるコメントなのでは？

[2543: 通りがかりさん]

確かに。ここ最近、実態の投稿というよりも、日本ハウズイングの評判を悪くしようとしている悪意ある同業社らしき者の投稿が目立ちますね。

[2544: ご近所さん]

2541 口コミ知りたいさん
＞悪意ある事実無根のコメント
そうであれば、2541口コミ知りたいさんの善意ある回答をお願いしたい。
日本ハウジングの総会議事録での議案の投票結果は①組合員の顔が見える結果発表なのか、②組合員の顔が見えない覆面組合員の参加できる結果発表なのかを教えていただきたい。
多分、②の方法だと思うが、そうであれば＞2541＞2542のコメントは悪意ある否定であって、むしろ、＞2531さんの方が管理組合員に対して善意のあるコメントだと言える。
管理組合に親切な管理会社は議決権の結果発表では①を採用している。
日本ハウジングはそうではないから、管理組合に対しては不親切な会社と言える。
総会での覆面組合員による覆面投票が横行している会社に違いない。

[2545: 検討板ユーザーさん]

>>2543 通りがかりさん
マンション管理会社業界の現状では
あり得ないですね。
人材確保等の問題もあり
デベロッパー系は、契約個数より契約内容重視に変わってますので、他社批判で顧客獲得なんて考えていないですよ。

[2546: 通りがかりさん]

>>2545 検討板ユーザーさん

どの組合員もが契約内容やスキル重視であって、契約戸数を重視していないと思うが…。なぜか必死ですね。

[2547: ご近所さん]

管理会社上位10社の総会議事録での議決数発表の方法を調べてみた。
なんと、10社とも覆面組合員が覆面投票できる、投票者である管理組合員の顔が見えない発表方法だ。
想像するに、覆面の下は管理組合員のふりをした管理会社の面々に違いない。
覆面被って何をしているのかといえば、【議決数操作】だ。
通常では通らない管理組合員にとってマイナス議案内容も、管理会社のさじ加減で【議決数操作】による多数決の名の下で通ってしまう。
管理会社による覆面組合員が【議決数操作】に暗躍しているからだ。
どのマンション管理会社も、腹の底では考えることは同じなのかもしれない。
どこかに【議決数操作】ができない方法で通常総会運営をサポートしている管理会社はいないのだろうか。
そういった、【善意の管理会社】を見つけるのは至難の業かもしれない。

[2548: 評判気になるさん]

>>2547 ご近所さん
管理会社になんか恨みあるのか？
管理組合が自分たちでいい方法考えたらいいだけ。

[2549: ご近所さん]

＞2548 評判気になるさん
＞管理組合が自分たちでいい方法考えたらいいだけ
ところが、管理組合の方たちは善良なだけが取り柄で、専門知識に関しては赤子同然。
専門知識豊富な管理会社が、オレオレ詐欺みたいな管理会社からの【議決数操作】被害を防ぐためのノウハウを教えないといけない。
悪意の管理会社による【議決数操作】から管理組合を守るにはどうすればいいか、それを一番よくわかっているのは、実行犯で総会運営をサポートしている管理会社以外には見当たらない。
ハッカー被害を防ぐのはハッカーに聞けと言われているのと同じです。

[2550: マンション比較中さん]

いつ見ても、香ばしい連中の書きこみだな。単なる「私怨」じゃねえかよ。どの立場の人も単なる「私怨」。ここに書きこんでる奴に、「悪意全開」の奴しかいるわけねえだろう！そろそろ、私怨なのを少し自覚したらどうかね？理由？「文雄」だろうが？あれまだ生きてるのか？

[2551: ご近所さん]

＞ここに書きこんでる奴に、「悪意全開」の奴しかいるわけねえだろう
良いこと言うね。
ところで、2550 マンション比較中さんは例外なのかい？
とすると、言ってることに矛盾がある。