管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

[スレ立て人]

前スレのレス数が1000を超えましたので、新規にスレ立てします。

★前スレ★
【管理会社】日本ハウズイング株式会社ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （PC版）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （携帯版）

[2262: 名無しさん]

>>2261 名無しさん
よくある違法行為ですね。
特に大手と言われる管理会社が
摘発されたケースは普通にあります。

[2263: 匿名さん]

国総動第４７号（通達）により、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し（一月分の保証契約が必要ない場合）、残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない、ということなのかな？
管理委託契約書に書いてあるのなら、管理委託契約締結の総会決議で管理組合が承認したのでしょう。

・国総動第４７号

② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
（財産の分別管理）第八十七条

３　マンション管理業者は、前項第一号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。

一　修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収しない場合

二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

[2264: 匿名さん]

>>2258 匿名さん
管理会社の収納口座にため込むのと、
管理組合の収納口座にため込むのとでは雲泥の差がある。

[2265: マンコミュファンさん]

>>2263 匿名さん
いくら法律を整備しても、さじ加減の余地があれば素人の管理組合寄りの契約書を作成する訳ない。そんな管理会社なんて絶滅危惧種だよ。口座から口座にお金を移動しても管理会社には手間はあれど利益なんてないんだからやる訳ない。任意ならなおさらやる訳ない。立法主旨に応じた強制規定にできない腑抜けた国土交通省の腑抜けた法律。

[2266: マンコミュファンさん]

>>2264 匿名さん
管理組合の口座がない訳では無いはずなのに、なぜ管理会社の口座に一旦入金するのかな？

[2267: 名無しさん]

>>2266 マンコミュファンさん
日本ハウジングは管理費を会社の口座に振り込むようにはなってないよ。

[2268: マンコミュファンさん]

それならこのスレでは問題なーし

[2269: 名無しさん]

なんか社員による自作自演で問題ないことになったのか。
そもそもなぜ収納口座と保管口座を分ける必要があるのか考えられないのか。

[2270: 職人さん]

>2258 で、「収納口座に余剰金を溜め込むようになっている」と最初に書いたものですが、>2267 さん　が言われるように、管理会社の口座ではありません。又、保管口座に移動しない事は「国総動第４７号 」でも認められているようですので、法律に違反するとかの話ではありません。
しいて言えば、法律で保管口座に移すことを規定しているのに、何故「国総動第４７号 」があり、日本ハウジングはその様に運用しているのかな？ と言う疑問です。保管口座からの支払は面倒だから？。そんなことのために「国総動第４７号 」があるの？（法律を無効とする様な）。合人社計画研究所と言うところも、これに近い文言が入っています。

[2271: 名無しさん]

修繕積立金を確定したうえで収納口座から保管口座へ資金移動させるのがメンドーだからやりたがらないのでしょ。
国総動47号で認められているのは、管理組合が承認している場合に限ります。
したがって、理事会から法律の趣旨に則り毎月保管口座へ移すよう書面で要請すればいいのです。これを無視すれば法律違反です。

[2272: 匿名さん]

移し換えない方法は、施行規則（第８７条第２項第１号「ハ の方法」）で認められています。
そもそも、「ハ の方法」の「収納・保管口座」は、管理組合名義で管理組合側が印鑑等を管理しているのだから移し換える必要がない。

「イ の方法」、「ロ の方法」の「収納口座」は、管理会社名義（または、管理組合名義でも）管理会社が印鑑等を管理しているから保証契約、移し換え、が必要なのです。
（管理会社名義なら、管理会社が倒産すると債権者に差し押さえられる。印鑑等を管理する管理会社社員による不正のリスクがある。）

移し換えない「ハ の方法」に限らず、移し換える「イ の方法」、「ロ の方法」でも管理組合の承認（管理委託契約締結の総会決議）が必要でしょう。

管理会社社員の不正は、大抵、管理会社が管理組合に弁済する。「ハ の方法」は、管理会社社員の不正が起きにくいが、相対的に印鑑等を管理する管理組合役員の不正が起きやすい。管理組合役員の不正は、管理会社社員の不正よりも悪く、必ずしも弁済されない。

「ハ の方法」は、管理会社社員の不正から管理会社を守るため、リスクを管理組合側が負わせる方法という見方もでき、この方法を採用している管理会社は、社員の質が悪いことを自ら認めているようなものと思います。

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
（財産の分別管理）第八十七条

２　法第七十六条に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。

一　修繕積立金等が金銭である場合　次のいずれかの方法

イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

４　マンション管理業者は、第二項第一号イからハまでに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。ただし、～

６　この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

一　収納口座　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産を預入し、一時的に預貯金として管理するための口座をいう。

二　保管口座　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金を預入し、又は修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産の残額（第二項第一号イ若しくはロに規定するものをいう。）を収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。

三　収納・保管口座　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。

[2273: 名無しさん]

>>2272 匿名さん
乱暴に知識だけ披露されてもなぁ…
で、それで？な気分

[2274: 匿名さん]

>>2272 匿名さん
時間が余っているんですね。

[2275: 名無しさん]

>>2272 匿名さん
ハの方法で移管する必要がないなんて何処に書いてある？
ちゃんと理解してますか？
ハの方法では、保証委託契約が不要なだけですよ。
適当なことを言わないでください。
移管する必要がなければ保管口座自体が必要ないでしょ？
もし、保管口座に移管しなくてもいいって条文があればこのスレにあげてくださいよ。
あげられなかったら、間違いを認めたってことでいいですね！

[2276: 口コミ知りたいさん]

騒音で困っている旨を伝えたところ、電話対応でしたが何回目かの電話では不機嫌そうにガチャッと切る対応で、もともと感じの良い人ではなかったのですが担当者に対する印象、信頼感が悪くなりました。こんな会社ですか?この人個人がそういう人ですか?

[2277: 名無しさん]

>>2276 口コミ知りたいさん
騒音の発生原因がわからないので、近隣の部屋からと仮定しますが、近隣の部屋からの騒音対応は嫌がるでしょうね。
また、取れる対応も限られるので効果も出にくく、そんな中何回も電話をしたら機嫌も悪くなるでしょうね。態度に出すのは個人の資質でしょうけど。
私のマンションの担当も似たようなものです。

[2278: マンション比較中さん]

この会社の社員は、ごまかしたり、逃げ口上を使うのが大得意。
信頼できない人ばかり、それでも、この会社と付き合わなければらない、残念さ。

[2279: 匿名さん]

>>2278 マンション比較中さん
この会社は、常識的、客のためにと思ってまともな考えを持ってやってると、時間取られて売り上げにはならず会社で責められて、嫌になり辞めてしまうから変な奴しか居ないんだよ。信頼よりか売り上げしか見てないからな、管理切られそうになると急に態度が変わるけど、すでにその時には遅い時が多い、顧客の信用より会社の売り上げ優先だからな。今年はコロナの影響で上期は売り上げ少ないから、この会社で管理されてるマンションは気を付けろよ。金をむしりとられるぞ

[2280: 名無しさん]

先日、管理人が放置自転車を指定された駐輪場に置いて置いたバイクに立て掛け？強引に押し込みバイクにキズが付き、担当者に連絡しましたが無視。
管理費を払う価値のない会社です。

[2281: マンション検討中さん]

>>2280 名無しさん
本社に言って担当と管理員を変えてもらえば？

[2282: 名無しさん]

>>2281 マンション検討中さん
メールをしてもしかとですね。
ネット等で検索して見ましたが
会社の回答はしない会社の様です。

とりあえず、管理が出来ていないと
お願いした共有部の修理が出来ていないという理由で
管理費の支払いを停止しました。

管理契約は重要時効証明ですので
代表者の捺印のある回答を待ちます。

今回のことでわかったのは
施工主が管理会社の場合、悪い評判は新築に影響するので、適切に対応するが、管理委託だけの会社は、まともな対応をしない？というように思えました。

[2283: 名無しさん]

>>2282 名無しさん
共用部の修繕は管理組合から発注して初めて修繕されます。お願いしたのは管理組合の理事長から正式に依頼してますか？
緊急の場合を除き一組合員から修繕してくれ、と依頼しても対応出来ないですよ。
また、管理費は組合員の義務なので、管理組合から遅延損害金を求められる可能性があるので支払いはした方がいいです。

メールには管理組合の理事長を同報にして送ってみてはいかがでしょう。
貴方が理事長であれば管理会社変更をほのめかし、上席を呼びつけましょう。

[2284: 匿名さん]

>>2282 名無しさん

メールは本社行きますが、本社にメールしてもダメですよ
担当営業部店の担当に本社から返ってくるだけですから無駄です。個人での管理費の停止はマンションの管理規約に抵触する事があって未収金扱いになりますから、くれぐれもご注意下さい。
客のことなど見てなく売り上げ第一主義の会社ですから、皆さまご注意ください

[2285: 名無しさん]

まさにその通りですね。

本社回答となると国土交通省の指導対象になりますからね。

つまり、地方採用の方はトカゲのシッポみたいな感じですね。

ある意味かわいそうな社員ですね。

管理費は理事会に対してですから
理事会が管理義務を無視してどこまでやれるかでしょうね。
弁護士費用、裁判費用、朝廷費用…
こちらの損害費用…

[2286: 名無しさん]

この会社を知ろうといろいろ検索していたら
求人サイトで
数名が管理職＝管理人と勘違いして書いていたのは少し笑えました。

[2287: マンション比較中さん]

この会社を調べたいのなら、この会社についての裁判を調べるのが、とても良いと思う。
この会社が当事者になっている裁判が、東京地方裁判所で証人尋問が行われる予定とのこと。１０月２７日（火曜日）午後１時３０分から　東京地方裁判所５１９号法廷或は６２０号法廷（当日要確認）
この会社関係では、裁判例が多数、判例データベースに登載されている。この会社がマンション管理してたマンションについても、判例が多く登載されている。
どれだけ、ヒドイ会社かよくわかる。

[2288: 購入経験者さん]

どうしてこれほどまでに醜悪な騒ぎや、事件ばかりここは起こすのか？

[2289: 名無しさん]

また裁判か。
いい死に方出来ないだろうな。

[2290: マンション検討中さん]

裁判理由を見たいのですが
どう検索すれば

[2291: 通りがかりさん]

判決が出されているものは、判例検索。
進行中の裁判は、詳しくないと簡単にはわからない。

[2292: 名無しさん]

つまり、当事者ないし内部告発ってことでしょうか？

[2293: 匿名さん]

やっつけ感満載な仕事。社員教育も怪しい。
若い担当者に最初は挨拶ガン無視されたし
うちの自転車の写真勝手に撮影して掲示物に使われてた時は本当気分悪かった。
届け出が必要な事案一覧の張り紙がしてあったけど(管理組合にクレーム入れられとりあえず張ったらしい)
届け出方法も問い合わせ先も発信者すらも書いてない。

あとついでに、管理人として雇われてるおばさん
暑いからってロビーの椅子でふんぞり返って休憩取らないでください
管理人室があるでしょ！

[2294: 口コミ知りたいさん]

>>2284 匿名さん

正直、文章力のない、依頼主の意向は考えられない会社だと感じました。合い見積もりしてうちのマンションはこの会社に管理を委託しました。
確かに、管理費、税等々、お金の管理を主軸に仕事をしているんでしょうが、実際住んでいる住人からすれば住人同士の揉め事の仲裁や改正案を聞きたいのが、この会社は全くアテになりません。担当者が良くなかっただけなのか、社員教育ができていないのか、スレを見ると両者のように思います。
お助けサービスを導入しましたが、最初は”無料”をうたっていましたが、実際は管理費から何十万も支払いが出ていて、そういうところは説明しないせこい会社だと感じました。

[2295: 匿名さん]

管理会社ってその地域で完結するものだと思ってた。支店て何？何のため？物流もないのに。そんなことだから赤字支店の補填や縁もない本社の役員分やグループの他事業の補填をしなけりゃならない。お前らの給料を分け与えて何とかしろ。管理組合の金は1円も渡したくない。てか支店制度やめろ。俺らには管理してくれる所だけ必要。同じ会社でも他は全く関係ない。

[2296: 名無しさん]

>>2295 匿名さん
物流がないと支店がダメなら銀行も支店ダメってなるけどな
仕組み自体は至って一般的でむしろそのおかげで赤字支店のエリアにある管理組合は守られてると思う。仕組みが嫌なら大手の管理会社は諦めるしかないな

[2297: 匿名さん]

企業で支店のない会社ってよほどの零細企業じゃん。
本店があるから支店がある。そして教育や情報の提供がされるんだよ。

[2298: 匿名さん]

>>2296 名無しさん
赤字支店の管理会社はやはり問題があるでしょ。
商品が介在しない管理会社ならやはり人が問題とか。

[2299: 匿名さん]

>>2297 匿名さん
知らないだけだよ。大規模に非ざれば企業に非ず的な考えかただから、大手はトラブルが絶えない。管理会社は収入が低いところで安定している業種だから、大企業の収益モデルに当てはめるとやはり無理がある。労多くして実り少なしだから、それぞれの地場事業者に任すべきなんだよ。

[2300: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
よくある管理会社ランキングとかあるじゃない。管理業界のデータの抽出方法がおかしくね？まず大手と言われるデベのグループ内管理会社への委託の数はランキングの材料になるのか？その管理会社はユーザーに選ばれたのか？　マンション買うのにその管理会社が嫌ではないがあえて選んで買ってないだろ？不動産会社が選ばれただけだろ？車や小売は明らかにユーザーが選択して購入している。全く異なる。竣工当初から委託受けていることが評価基準？不動産会社の供給ランキングだろ。むしろ解約件数と解約率またはデベグループ外の管理棟数が重要では？管理会社の実力を評価するなら明らかにデータの取り方が間違ってないか？

[2301: 匿名さん]

・週刊東洋経済 2019年3月2日号「管理会社が撤退通告！ 漂流し始めるマンション」より。

赤字物件からの撤退他社でも動き相次ぐ

実は、こうしたマンション選別の動きを見せるのは住不建物だけではない。

先の日本ハウズイングもそうだ。不動産デベを親会社に持たない独立系のため、これまでは委託料の安さを武器として、リプレース物件を積極的に獲得。だが、2年ほど前からその積極性に影が差し始めていた。

そして18年初には拡大一辺倒だった従来の路線を見直し、物件の採算性を重視。受託管理している9300棟強（44万戸）のマンションのうち、採算の厳しい3割の管理組合に管理委託料の値上げを要請し始めた。

提示した水準までの値上げが難しい場合、管理人の勤務時間の短縮など業務内容の見直しを求めている。

受け入れられなければ撤退も辞さずという強い姿勢で臨んでおり、解約戸数が例年にないほど増えているが、「値上げできた物件は多く、事業の採算性は改普している」（日本ハウズイング役員）。

[2302: 匿名さん]

>2301
訂正、最下行

誤：～、事業の採算性は改普している」～
正：～、事業の採算性は改善している」～

[2303: 匿名さん]

>>2296 名無しさん
金融機関とゴミ屑管理会社と同列に考えるお前の脳味噌久々に笑ったよ。金融機関は顧客サービス面であるネットワーク拡充もあるだろうよ。お前の擁護するゴミ屑管理会社は他の地域にわざわざ担当者を派遣でもするのか？東京から東北地方とか？ニーズないだろ？
意味もない、現地採用する必要もない、現地管理会社に任せりゃいいんだから。まさか自分たちの方が優れているとおもってる？ならスレもたたないし、荒れないよ。もしそうなら自惚れの極地ダネ

[2304: 匿名さん]

>>2296 名無しさん
いい忘れたけど、支店設けて人派派遣しても、採算合わないだろ？地方と賃金格差がありすぎて、本社決裁なんだからな。安値で管理取りまくって採算合わないから委託費値上げ？応じなきゃ解約？地方荒らしまわって何様なんだよ。支店がある大手はサッサと地方撤退して関東に集中しろよ。

[2305: 名無しさん]

>>2303 匿名さん
擁護？知識がないから教えて差し上げただけで？どういう思考回路してるんだか。笑える脳味噌があることに驚いた。
管理会社を選ぶのは管理組合なんだから気に入らないなら他の会社にすればいだけだろ。考えたらわかることだけど、、、あ、無いんだったな

[2306: 匿名さん]

管理会社の批判すれはあちらこちらで見受けられる。
ほとんどが感情的で面白くありません。
管理会社ＴＣの人権に関わるスレや893等や悪徳組合員
との共謀等、管理の根本的指摘を具体的に示して投稿し
ても反応が乏しい。
これ等を考慮するとやはり我々区分所有権者は分譲の管理
を理解している方は少ないのかなと残念に思います。

[2307: マンション検討中さん]

>>2305 名無しさん
感情的にならない

[2308: マンション検討中さん]

>>2303 匿名さん
威圧しない

[2309: 匿名さん]

下手に反応（特に好意的に）するとやり返される等、ろくな展開にならないと考えられているのかもしれません。

管理会社（日本ハウズイングではない）が理事会幹部に示したとされる管理費値上げ案は、半年後の総会で承認されました。見た目は合法的かつ民主的な組合運営ではありましたが、配布資料等でわざわざ私１人についての悪評を複数の他社から教えられたとして記し、全組合員に紹介するやり方は法技術的にも巧妙と思い、公共放送やブロック紙に知らせてみました。

ブロック紙はいつも通り無反応で、公共放送はエリア限定の番組（３０分）で逆に同社の親会社を絶賛する内容でした。番組のテーマはあくまでコロナ関連で「マンションか戸建てか」というものでしたから、私の件との関係は「全然ない」と言えます。が、私にはわかります。大放送局による打ち返しです。

言わんこっちゃない。

[2310: 名無しさん]

内部の人間、それも管理職レベルでしか分からないようなことばかり書いてあって笑える
。すごく参考にはなる。

[2311: マンション検討中さん]

65歳定年になり、デベロッパーの場合
管理人の人数より他部所の従業員の方が多いので
55歳の役職定年後、管理人への移動で人材確保可能だが。
管理会社に特化した会社は
65歳以上の管理人