管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

[スレ立て人]

前スレのレス数が1000を超えましたので、新規にスレ立てします。

★前スレ★
【管理会社】日本ハウズイング株式会社ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/ （PC版）
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[2081: 匿名さん]

この管理会社と「安心お助け隊サービス契約」を結んでいる管理組合はありますか。
この内容は簡単な専有部分を修理し便利屋のように利用する仕組みです。
作業時間は３０分以内（無料）でオーバーすれば超過時間により実費を負担する。特殊工具道具必要なときは料金がプラスされる。
　
　作業内容は電球（物は組合員負担準備する）の交換、ドアー取ってのガタつき修理、コンセントのガタつき修理、照明ＳＷ不具合修理等で＊＊＊円/１戸を毎月支払う。現状は利用者が非常に少なくて管理会社のぼろ儲け状態。解約の提案をしているが総会で過半数超賛成で継続契約中なり。
　
　これは下記の判決が下された内容から考えると管理組合決議は無効に該当すると思いますが各位のご意見をお願いします。無効と判断すれば裁判を起こそうと思っています。
>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[2082: 通りがかりさん]

既にある個人の電気契約を、個人の権利と共用の利益を比較検討すれば、個人の権利のほうが重いですよね。
既にある個人の電気契約を組合の都合で取り消すことはできないということです。

一方、専有部分の契約はどうでしょうか。
そもそも個人対応のものですが、共用の利益を考えると肯けるものもあります。
例えば個人賠償の組合一括契約や排水管清掃です。

では、専有部サービス契約は如何でしょうか。
これは町会費の支出と同じ論点になると思います。
町会費の判例を調べて参考にすればよいのではないでしょうか。

私見は、原則論として専有部サービスは組合業務ではないので、支出は不当と考えます。
しかし、組合自治の観点から正当な手続きを経た以上は違法性を肯定できないと考えます。

ただ、裁判官の判断がどうなるのかはわかりません。問題を投じる一石として、契約無効の確認を本人訴訟で提起するのも良いと思います。

[2084: 匿名さん]

2081より
>>2082 通りがかりさん　　丁寧なアドバイスありがとうございます。

・町内会費（自治会費）については
　①改訂標準管理規約で強制加入はできない。自主加入であることを明記するように。そして管理組合は代行（徴収）であることを明記。すること
　②裁判所の判決では管理費から加入したくない組合員からも徴収したのは違法と判断され２年間分を賠償金として返還すること。
　以上を確認し管理組合理事会に自治会（町内会）の分離別組織とするよう提言したところです。①②の資料添付。

・「安心お助け隊サービス契約」については
>裁判官の判断がどうなるのかはわかりません。
>問題を投じる一石として、契約無効の確認を本人訴訟で提起するのも良いと思います。

なんでも総会決議が絶対とは思えないと思案していたところ
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定 。
これは専有部分もすべて総会決議が絶対ではないと考えられる。と思った次第です。
再度理事会に自由参加契約を提言し次期総会での結論を待って行動したい。
これを放置すると専有部分色々が総会で決定したからと実施されたら管理費、修繕積立金等のアップが予想されることもあります。

[2086: 販売関係者さん]

安心お助け隊の費用は定額委託業務費の中に含まれています。（これは全うです。）
前住んでいた管理会社は収支報告書の項目に専有部サービス費が支出されていた。
この費用は総会の普通決議で決議され自動継続とするとなっていた。

管理会社はほとんど専有部分のサービス業務費を管理委託費に含ませたり等して名目を変えて組合費から収入を得ています。

主に情報収集（売買等の取引・リフォーム工事等）を組合費で使いながらしているように思える。虫が良い商売です。

[2088: 買い替え検討中さん]

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

★　この裁判の事例では、「低額の電気供給サービスを一括導入」した場合、半年ごとに、機器の点検の為、停電になる。原告の方は、医療補助機器が、その都度、使えなく成り、身体の健康を維持する為の、切実な理由が有った、点が考慮されました。

　「安心快適生活２４」を契約していますが、窓ガラスが、強風による飛来物に当たって破損した場合、個別にガラス屋を探すのも煩わしいので、月200円～250円程度の負担ならば、啓容範囲と考えます。
　厳密に法解釈をすれば、2081 匿名さん　の言われる通り、と考えますが、裁判費用を掛けて迄、行なうメリットが有るのかな、と思ってしまいます。
　2081 匿名さん　が判例を創って頂ければ、他の多くの管理組合で、それを生かすことも出来ます。

[2089: 匿名さん]

>>2088 「安心快適生活２４」を契約していますが

上記の契約と異なるかもしれませんが、
私どもでは「安心快適生活について」が「安心お助け隊」に変化しています。コストダウンが理由で「安心お助け隊」が安くなると言う事で変更しました。2088さんところより安くなっています（但し条件が異なると思いますので参考までとして下さい）。

実施項目が６項目に纏められわかりやすくなったと思います。水まわりのトラブル、管球交換、電気設備のトラブル（照明の点灯不良、他）、他３項目等々で簡単な作業です。３０分以内で完了。オーバー時間は別途個人費用負担、特殊工具利用も別途個人費用負担。
窓ガラスの破損は故意、過失、天変地異、経年劣化の場合は実費負担、ガラス屋を探す煩わしさはなくなります。
水まわりのトラブルはマンション全体でかけている保険があることに気付きましたので総会ではっきりするよう提案します。
裁判費用を掛けて迄については別途機会があれば投稿しましょう。
「安心お助け隊」が廃止されれば自分で対応できない項目については事前に業者を探しておく必要（電話番号調査）があると思います。
蛇足で失礼しました

[2090: 通りがかりさん]

最近のマンション共用部保険は、駆けつけサービスが付保されてるんですよね。
だから、管理会社の駆けつけサービスは不要な場合が多いです。
そもそも、管理会社提供の駆けつけサービスは、費用対効果が低いです。
まぁ、低くなければ利益が出ませんから、当たり前です。
駆けつけサービスは、車で例えるとJAFみたいなもんです。
免許取立ての一年目は年会費を払って加入しましたが、無駄に気付いて更新しませんでした。
慣れてる人は最初からJAFに入りません。
管理会社はあの手この手を使って、利益を得ようとしているので注意が必要です。
利益を追求するのは企業として当たり前ですが、それ以前に前提条件としてお互いにウィンウィンの関係を築こうという認識がこの会社には欠如しています。
素人相手にむしりとることしか考えていないので、警戒が必要です。

[2091: 野村]

>>2090
うちのマンションはどうやら始めから「警戒」が効かないレベルです。
管理組合が管理会社に食い物にされている、むしり取られているとの
自覚をかなりの住人が持っていると思われますが、従い続けています。

ひどいのは、組合員でありながら他の組合員の大人しさにつけ込んで
だますに等しい組合運営を平然とやってのける歴代理事長の存在です。
他の組合員は一応「同胞」でしょう。私にはだますなんてできません。

だまし方は管理会社の指南、入れ知恵でしょうから太刀打ちは不可能。
だまされてると分かってきても同時に「脅し」が効いて反抗できない。
「会社の言う通りにすればマンションの資産価値上昇でみんなに利益」
これが理事長の哲学らしく、大規模修繕等はやたら強権的に進みます。

[2092: 警鐘]

管理戸数、受託管理組合数「トップ」の日本ハウズイングのお客の皆さん、
黙っていてはいけません。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

管理組合を支配する方法として「事務的」な介入、干渉がありえます。
当マンションの場合、常駐（住込み）の管理員を中心に行われました。
毎月の理事会や最低でも年１回の総会等での資料作成・準備が効果大。

自分の契約（着任３年目頃から組合と「管理員業務委託契約」を締結）
を意識されないように、小さく議案書の端に載せる、一切書かない等。

会計実務を管理員が担う契約で、同時に出身の管理会社と管理組合は
「会計業務のみ委託」という形がとられていました。手続きとしては、
会計担当理事や理事長も承認印などで関与はしますが、形だけの自治。
半期に１回の役員報酬（現金）も管理員から手渡しで有難く頂戴です。

乗っ取られているのに、逆に役員たちは「世話してくれて感謝」です。

今も、上記の管理体制（業務委託契約）だった十数年の会計は不可触。
自分で全部見るから帳簿閲覧をと求めて９年。理事会も組合も高い壁。
マンション管理組合そのものが摘発されたケースはまだないのでは？

無警戒、ルーズ、あるいは悪質なマンションで、支配のテクニックや
悪事を正当化する法的技術等はかなりの発達を遂げているはずです。
要注意！要再確認！

[2093: 通りがかりさん]

>>2092 警鐘さん

これって管理人が暴走してるんじゃない？
管理会社は、管理人業務を削られて報酬が下がるから全くメリットがない。
理事会がしっかりお金と管理人を管理していれば問題ない。しかし、管理できていなければ管理人が着服している可能性あり。
こんなケースはよくある。早急に通帳原本と会計書類を確認しないと大変なことになる。
ハウズではないが、草津のリゾート管理人の暴走で５億円の横領事件あったの知ってます？

[2094: 名無しさん]

>>2072 口コミ知りたいさん
多くの管理会社がそうですよ？

[2095: 元業界人]

専有部分サービスの違法性を指摘するなら日本ハウズだけを対象にするのはおかしいですよ。大抵の管理会社はこんなサービス10年前からやってますし、協会や弁護士等？から違法性はないとの判断を得ているといった類いのことを勤務していた管理会社だけでなく他社からも聞いたことがあります。違法なら業界全体ですね。
10年もあれば過去既出の論点であるはずの状況で一石を投じられるのなら不必要な支出が避けられるので見てみたいですね？
それと工事を提案して利益を得たいのは企業として当たり前、解決策を書面を持って提案する善管注意義務を負いますから工事の提案ばかりくるのもそれも当たり前ですよ。選ぶのは組合です。
今は管理会社が組合を選ぶ時代と聞きますからいわれのないクレームばかり、面倒な組合は捨てられますよ。うまく付き合わないと...当マンションでは共通の理解になりました。とは言え同社は解約しましたが笑。長文失礼しました。

[2096: 匿名さん]

＞＞2095 元業界人
＞＞専有部分サービスの違法性を指摘するなら日本ハウズだけを対象にするのはおかしいですよ。
＞＞大抵の管理会社はこんなサービス10年前からやってますし、協会や弁護士等？から違法性はないとの判断を得ているといった類いのことを勤務していた管理会社だけでなく他社からも聞いたことがあります。

専有部分サービスの違法性の指摘は下記の判決を受けてからであり今後問題が大きくなるかどうかはわかりません。
最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
これは日本ハウズが管理会社で実施しているのを取り上げたものであり他社のことは当事者が考えてください。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[2098: 匿名さん]

この会社って、本当に誰も得しないな

[2099: 匿名さん]

電話応対最悪、コールセンターまかせなのに、なぜ、この会社が、マンション管理業界で
生き残っているのか、まか不思議。

[2100: eマンションさん]

営業時間外に緊急センターに問い合わせをしたら、よく話も聞かずに担当者から電話させますって切られた。
で、担当者から連絡あったけど今日は休みで自宅にいるから資料がなく答えられませんとのこと。
この会社なんなの。