管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

[スレ立て人]

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【管理会社】日本ハウズイング株式会社ってどうですか？
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[2435: ご近所さん]

＞2434 匿名さん
バイバイなど言わずに納得いくまで議論しましょうよ。
第三者管理方式は最悪の管理方式であって、マンション住民が全員痴呆症になれば仕方なく選択する管理方式です。
自主管理とは違いますよ。
＞悪徳組合員の不正の方が圧倒的におおいよ。
不正を自覚して不正行為を働いているケースは悪徳組合員の方が多いと思いますよ。
管理会社の場合、ぼったくりや裏リベートは不正行為だとは思っていない。
営業利益だと勘違いしているところに問題がある。
営業利益だと勘違いしているぼったくり行為は、金額や回数共に管理会社の方が圧倒的に多いですよ。
日常茶飯事です。

[2436: マンコミュファンさん]

>>2435 ご近所さん
自主管理は難しいと思いますよ。
資格の取得や専門知識を持った人を集めることは出来ても、その人達がいつも管理に関わってくれる訳ではないですから。
同じ人達に負荷が掛かる事で不満は間違いなく溜まるので。

[2437: ご近所さん]

＞2436 マンコミュファンさん
＞同じ人達に負荷が掛かる事で不満は間違いなく溜まるので
おっしゃる通りです。
当初は特定の熱い志の方々で運営できても、それが持続できる保証がないということですね。
それは、自主管理業務をボランティアを前提に想定されているからだと思います。
自主管理することで、今までの月額管理費の中から莫大な予算が余ってきます。
個人的には自主管理体制を継続させるためには、自主管理業務で浮いた予算の20％程度は自主管理業務に携わる方々に月額報酬として支給すべきだと思います。
概算ですが、自主管理することで最低でも月額管理費を3000円/戸位は節約できるはずです。
自主管理業務報酬予算として月額600円/戸で計算すると、100戸のマンションなら月額6万円の報酬額が予算として計上できるわけです。
これも個人的な意見ですが、残りの浮いた管理費予算の半分は月額管理費減額として、残りの半分は月額修繕積立金に上乗せすればいいと思っています。
住民自体の支出額は減って修繕積立金としての貯金は増えるわけですから、改正案に反対する住民わずかだと思いますよ。
業務役員としては、一線をリタイアした有能な人材や家庭主婦を登用すれば時間的に余裕もあるのでストレスも溜まることも少ないと思います。
むしろ、第二の人生を見つけることで、既存の管理会社では見られない新しい管理体制ができるのではないかと思います。
自主管理で外野の方が積立金の持ち逃げを心配されていますが、会計部分を第三者に託すことで解決できると思います。
万が一、第三者側にトラブルがあれば保障もついているので安心できます。

[2438: 匿名さん]

自主管理は継続的に管理業務をこなせる複数の人材確保は必須である。それが出来なければやはりコンサル業務を主とする優秀な管理会社等
に委託するのが賢明である。

[2439: ご近所さん]

管理会社が3流大学での人材をフロントとして育成しているように、管理組合が管理業務出来る人材を育成すればいい。
管理組合もそうすることで大きなメリットが生まれてくる。
例えば、知識の全くない希望者をオブザーバーとして管理業務に参加してもらい、相応の報酬を支払うことで徐々にマン管士としての知識を身につけ、やがてはマン管士の資格も取り、管理業務の主役として活躍してもらえばいい。
＞自主管理は継続的に管理業務をこなせる複数の人材確保は必須である
フロントがやっているような管理業務であれば一人で十分。
管理内容の全てをフロントがやっているわけではない。
有能な外注先に管理業務を分担させ、一人で管理業務を行う方が理想的。
建築現場で言えば、工事責任者みたいなもの。
現場運営はその下で働く各現場監督であり、その現場監督の指揮下で働く協力業者でまわっている。
工事責任者が現場監督や協力業者の役割までする必要はない。
3流大学出のフロントの動きを見ていればそれが理解できる。

[2440: 匿名さん]

2439へ

管理会社との契約内容の見直しが良いかと思います。
私の所では全戸数160戸位です。

管理員2名（週各三日勤務8時～15時）お及び清掃員として2名（8時～14時1名・8時～11時1名）の契約をしております。

その他のマンション設備の建築系・設備系等は以前より組合と業者直接契約を行っています。管理会社との相見積もりでは25％～30％位は業者の方が安くなっています。現実です。

人材（管理員や清掃員）を直雇用すると色々と問題が出てきますので・・・
例）労災保険や雇用保険等面倒です。又、休まれた場合代行員がいませんので管理会社との契約が良いと云う事です。

現状管理費も安くなり、居住者から喜ばれています。
管理会社（日ハウ）との契約はオーダーメイドの契約が出来ます。

[2442: ご近所さん]

＞2440　匿名さん
＞人材（管理員や清掃員）を直雇用すると色々と問題が出てきますので・・・
清掃員がいれば管理員なんて必要ないですよ。
別に直雇用しなくても手立てはあります。
組合が業者と直契約している程の能力があるのですから、地元の美装会社と直契約すればいいだけの話です。
その際、絶対に管理会社を介さないでください。
管理会社を介した直契約ではあまり意味がないからです。
裏取引がなされ、安くなったような小細工が管理会社側から仕掛けてきますからね。
＞管理会社（日ハウ）との契約はオーダーメイドの契約が出来ます。
管理会社も利益追求団体ですから、儲けにならないビジネスに手と付けるという事は、必ず、裏があります。
組合員側の利益追求の味方になってくれる管理会社などこの世に存在しません。
そこは自覚されても損はしないと思いますよ。

[2443: 匿名さん]

>>2442 ご近所さん
事業を営むということの意味をご理解ください。
サラリーマンであっても論功行賞を要求するでしょう。
資本主義国家を理解してください。
今は国民から徴収した税金で国難と戦うことができるのです。
事業を反映させ社員の生活を保障して法人税を支払い大変なのです。
利益を追求することは社会正義です。

[2444: ご近所さん]

2443 匿名さん
＞利益を追求することは社会正義です。
良いところに気が付きましたね。
組合員が利益を追求するのは社会正義なのですよ。
理解できていますか？

[2445: ご近所さん]

雇用主である組合員と雇われ人である管理会社の社会正義が相反する場合、どうすればお互いがベストな解決の道を探れるのか常識で考えてみると、雇用主と雇われ人が縁を切ることが双方にとってベストであり、選択肢はそれしか残されていないことになる。
雇われ人が雇用主の社会正義を無視して自分たちの社会正義だなんて戯言と言っている社会はどこか歪んでいるとしか思えない。

[2446: 匿名さん]

舌足らずで申し訳ないが二者とも利益追求は社会正義です。
清掃員は必要だが管理人はいりませんには大賛成です。

[2447: ご近所さん]

＞2446 匿名さん
社会正義だなんて大袈裟すぎます。
舌足らずどころか、必要以上に大きな口を叩いているように見えますよ。
どこかで罪悪感を感じての裏返しなのでしょう。
もう一つ屁理屈を言うと、雇用主の社会正義を実現させることこそが雇われ人の社会正義です。
雇用主の社会正義に背く社会正義は雇用主にとっては不必要な、ある意味、社会悪なのですよ。
あなたに理解できるかな？

[2448: 匿名さん]

雇用主は多くの社員の生活を保障しその社員は所得に応じて税金を
納入し雇用主は法人税等も負担している。
社員数が多ければ多いほどその貢献度は比例して莫大なものになる。
高額納税者の貢献度の序列に従い社会的価値の位置付けは当然変化
する。それは社会正義の貢献度に置き換えることができる。
国は財政が底をついても国債等を発行してこれ等の苦境を援助して
も滅びることはない。
会社に例えても知恵のある経営者は赤字での倒産を免れるのであるが、知恵のない経営者は黒字でも倒産させてしまうこともある。
以上バイバイ。2447 ご近所さんとは議論はしません。

[2449: ご近所さん]

元々、社会正義が違うもの同士を無理やりくっつけること自体に無理がある。

[2450: 匿名さん]

>>2442 ご近所さん

管理員がいらないマンションと云うのは、どの位の規模のマンション何でしょうか？
160戸のマンションでは、管理員さんは必須です。

駐車場の貸出や建築系や設備系の定期点検作業の立会い等及び年配者が多いので、少しでも体を動かして頂くために、毎月居住者による清掃デーを実施しています。
現在はコロナ禍の為、お茶会・落語会・緑化推進クラブ等の集まりが出来ませんが、実施してきました。
皆さん喜んでいますよ。

日ハウさんとの契約は40年位に成ります。
日ハウさんが東証二部上場する前からですの利益率は度外視でしたね。
戸数を伸ばす為も有ったと思いますよ！

商売は損して得取れと云う事も有るわけです。
最近は多少の値上げ交渉が有りましたが、それなりの対応している次第です。
管理員がいらない位のマンションなどは資産価値も下がりますね。

[2451: ご近所さん]

＞2450 匿名さん
＞管理員さんは必須です。
清掃員の方に兼務して貰えばいい。
そのぐらいの知恵は湧いてこないのかな。
＞お茶会・落語会・緑化推進クラブ等の集まり
そんなことは自治会が主体でやればできることです。
＞管理員がいらない位のマンションなどは資産価値も下がりますね。
裏返せば、皆さん投資目的で管理員のいるマンションを条件に選んでいることになる。
ある意味、せこくないですか。
個人的には、ぼったくりが横行しているマンションには、資産価値どうのこうの言う前に住みたくないですね。

[2452: 匿名さん]

＞管理員さんは必須です。
清掃員の方に兼務して貰えばいい。
・管理員さんに清掃も兼務して貰えばいい。

＞お茶会・落語会・緑化推進クラブ等の集まり
そんなことは自治会が主体でやればできることです。
・上記に同意する

＞管理員がいらない位のマンションなどは資産価値も下がりますね。
裏返せば、皆さん投資目的で管理員のいるマンションを条件に選んでいることになる。
・管理員が資産価値を上げる要素は低い。必要なのは組合員（住民）が煩わしいことから解放されることである。

[2453: 匿名さん]

大型マンション等では専属の清掃員を置いて、
専属の管理員を配置すればよい。
ただし、規模によったはマンション管理士等の有資格者
を管理員として配置すれば良いでしょう。
この管理員にコンサル業務も義務付けるといいでしょう。
事実それを実行しているマンションを知っている。
理事長はこの管理員の知識を利用していた。
管理会社は思うように営利活動が出来ずにこの理事長排除
を狙っていたが、
管理員の知恵でそのすきを見つけるのに相当の期間を要したが、
既に8割がた組合に有利な管理体制を構築していた。
１０００戸超の団地型分譲マンションです。

[2454: 匿名さん]

労使関係はアメリカのルーツに学ぶべし、リンカーンの奴隷解放により労働者の権利が尊重され現在は経営者も労働力であり、営業利益の大半は人件費である。経営者は人件費を稼ぐためにあるようにすら見える。経営者よりも労働者の方が恵まれているように思える現代社会です。
アメリカのトランプはリンカーン大統領の奴隷解放以前に社会を巻き戻そうと挑戦したが僅差で敗北した。この票は無視できない。
今後の世界を占うものとなる。民主主主義の限界を感じる。
マンション管理も然りである。集団ヒステリーが怖いです。ぶれない信念を構築しないと怖くて生きていけない。
政府のコロナ対策にその様が見え隠れしている。

[2455: ご近所さん]

＞2453　匿名さん
＞専属の管理員を配置すればよい。
賛成ですね。
管理会社からの派遣となると、単なる管理会社の偵察員にしか過ぎない。
できれば、規模に関わらず、区分マンションの場合は組合側からの専属の管理員を置くべきです。
その場合に経費等の問題もありますから、専業ではなく兼業という形でそれなりの経費支出調整も必要になってきます。
専属の管理員制度からもう少し進展して、管理会社抜きの専属の管理員制度になれば
その利益は計り知れないですよ。