パークホームズ御影塚町ってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ御影塚町について情報交換したいと思っています。
駅や高速から程よい近さで便利そうかな。
交通や利便性など、知ってることを共有出来たらうれしいです。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影塚町2丁目305番（地番）
交通：阪神本線 「石屋川」駅 徒歩3分
阪神本線 「御影」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：70.80平米～75.95平米
売主：三井不動産レジデンシャル
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1107/index.html
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[1: 匿名さん]

川に沿った公園の近くで環境の良さそうな場所ですね。

次回のホームページの更新は9月中旬頃を予定となっているので、それまで詳しい情報はわからないのかな。

竣工予定は平成25年12月中旬なので実際の部屋を見てから検討できそうな気もしますが、戸数が少ないので無理ですかね。

[2: ビギナーさん]

この辺りの駐車場はファミリー用でも単身用のマンションでも空きが多いのですが、立体にしてまで駐車場を沢山作らなくてもいいと思いました。立体式は費用と出し入れに時間が掛かるし、危険なこともある。外観も良くないので資産価値は下がりやすいと思います。

[3: 匿名さん]

SUUMOだと外観等の情報が出てました。
完成分譲スタイルと書いてありましたので販売開始はまだまだ先になりそうです。
現物を見てから申し込みする方法だと入居後をイメージしやすくて良いですね。
阪急オアシスが近くにオープンするので生活環境は期待できそうです。

[4: 匿名さん]

現地確認してからというのはいいですね！

夜は必ず現地を見に行ってください。
南にドーンとラブホテルのピンクネオンが見えます。
かなり明るくて目立ってます、いやらしいです。

夕方になると近所の焼き肉屋さんから美味しそうな香りがしてきます。
とても美味しい焼き肉屋さんで、匂いだけでお腹が空きます。

川が近いためなのか、秋と初夏あたりは白い小さな蛾みたいなのが沢山飛んでいます。
これは阪神御影駅南付近から石屋川駅付近まで続きます。
原因はわかりません。

川沿いの43号線までの道は痴漢やらの発生地帯です。
夜間は通らない方がいいかも。（特に用事がなければ通らないとは思いますが）
警察のマップに書いてありましたので、確認できると思います。

他にも何かありましたら、情報をお願いいたします！

[5: 匿名さん]

警察のマップってどこで見れるの？
本当かな？

[6: 匿名さん]

>5

ご苦労様です。

ごめんね、警察のじゃないかも。

数年前に紙で貰ったのがある。
今、ネットでひろえるか検索中だから待ってて。
時間かかるかも。

取り敢えず、こんなんもあるから見てみて。
http://www16.plala.or.jp/higasinadabouhan/

最近は空き巣が多いと防犯メールがきてたよ。
空き巣は、どこに住んでも同じだね。
気にすることじゃない。

[7: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[8: 匿名さん]

ここは準工業地域だよ。
たまに排水のニオイがしてくるよ。

におってる日に「今日ッ」て、報告してあげるよ。

[9: 匿名]

今日は少し臭ってる。
一週間くらい前も一度あった。
なんとかならんかな。

[10: 購入検討中さん]

みなさん気にしていますけど
臭いも騒音も慣れるものです

[11: 匿名さん]

ここ、セイワパレスみたいに数年とか残るかなぁ。セイワパレスは高額で売りがでてる、エントランスが無駄にゴージャスだ。

[12: 物件比較中さん]

ここって、いくらくらい？

阪神間で探してんだけど、誰か教えて！
エルグレース御影中町はガヤガヤしてる割りに高いのでパス。
ブランズさくら夙川はなかなかいいけど南側がすぐ国道。
ジオ西宮北口ガーデンズは駅近でガーデンズにもすぐ行けてお値段も悪くない。
りベール東灘青木はここと同じ阪神より南で国道沿いだからお手頃価格。

ここもりベール東灘青木くらいですかね。

お隣の御影駅近くのエヌヴィ御影中町は2600万円代から、石屋川より格上マンション。
石屋川駅の北側で数年前のライオンズ六甲道記田町も2600か2800万円代から、人気の学校区だったからそんなもん。

ということは、ここは2400万円代くらいから3300万円代までとみた。
どうしよ悩みます。

でも先日前を通ったので見させてもらったけど、外観がいまいちなんやなー。
玄関は格好いいのに、住宅棟は安っぽいデザインでわらける。
毎日あの外観を見て落ち込むくらいだったら買うのやめといた方がいいかなぁ？
うーん、悩む。

[13: 匿名さん]

ここは坪170万円からだよ。

[14: 物件比較中さん]

12です。
ということは3600万円くらいするんですね。
資金が足りないので買えないみたいです。
がーん。サヨウナラ。

[15: 匿名さん]

2400〜3300ってありえないでしょ、他を含め真面目に検討してる？
っていうか、外観かイマイチっていうのをいいたいだけちゃうん？

[16: 匿名さん]

2400〜3300ってありえないでしょ、他を含め真面目に検討してる？
っていうか、外観かイマイチっていうのをいいたいだけちゃうん？

[17: 物件比較中さん]

12です。
ちゃうわいや、勝手に決めんなや！
失礼やろが！

取り敢えず落ち着いて12を読めって。
おかしなことなんも書いてへんやろが！

違うっておもうんやったら、
まず批判じゃなくて意見を述べろや。
まぁ、ここの物件は下町やからそんな感じの受け答えやな。
うんうん。

[18: 物件比較中さん]

どんな立場の方か存じ上げんが、
デペ？売主？なら高く見せたい気持ちはわかる。

購入希望者なんやったら、安い方がエエんとちゃうの？
そりゃ価値は下げたくないけど適正価格で買いたいやろ。
そして、ここは土地は安いと思うし、南はラブホが見えるんやで？
疲れて帰って暗闇の中、窓を見たらラブホが明るいんやで。
嫌でも目につくんやで？
実際に中から見てみなわからんけど、今のとこネガティブになるやろ。
そして図面見る限りディスポーザないやん、そんな工事もしてない物件。
バルコニーはプライベートに配慮した仕様になってない、高級物件ならお隣との隙間はないやろ？
パークホームズ六甲みたいに。
周辺環境や物件のこと、一個一個キチンと見てみなよ。
そんなに建物は高級じゃないし、付加価値もないし。

クラッセだってオープン当初は人おったけど、その後暫く閑古鳥鳴いてたんやで。
スーパーの食品の価格も前より下がってるし、若者向けのショップなんかをいれて盛り返したんや。
今はクラッセで集客できてるけど、今後住吉なんかにもっといい施設ができたらあっという間に人がいなくなるかもよ。

阪神電車は夜の本数が少なくて各駅停車やから、遅くまで残業すると少し大変。

そんなこんなで、坪単価170もあるとは、ワシは思わへんのや。

けど、思う人がいるってことは何でなんか根拠が知りたいわ。
教えてーや。
価値があるんやったら、ワシも買うで、マジで。
ちょっと無理せなあかんけどな。

[19: 匿名さん]

そこまで、けなす物件を買わなくていいんじゃないかな？

[20: 匿名さん]

18さん
あなたがそう思わなくても世の流れがそうなって来ています。
阪神付近で170～200
JRから二国で200～
山幹～阪急250～
プレミア立地は300
今後出てくる東灘内ならこんなもんでしょう。

[21: 物件比較中さん]

けなしてないけなしてない

根拠はよくわからんが、株とおんなじかな？
なら、ワシも買うわ。
みなさんよろしゅおまっ！

1月4日のモデルルームオープンを楽しみにしとりまっ。

[24: 匿名さん]

三井もよーわからん会社

マンションはロケーションが命とわかっていながら
ここいらで分譲するかな〜

[25: 匿名さん]

管理を三井のグループ会社にしてもらえれば、収益をずっと確保できる。
客の為といいつつ本当は自分のためだった。
無頓着、不勉強、のほほんとした人がきてくれると長く収入が見込めるいい状態になる。
事業計画もたてやすい。

にしても、
このへんは高級なイメージないわぁ。
資金力がある人が敢えてここを選ぶ理由がないような気がする。
他に選択肢あるしよ。

町名に御影があるから勘違いした？
周辺はラブホ、パチンコがある、本当に普通の庶民的な町やで。

[26: 匿名さん]

あ、20さん。
意味が分かりません。
世の流れってどうやって調べればいいんです？

[27: 匿名さん]

ここの前通勤で毎日通るけど、微妙だよね
グレーの外観もなんかイマイチだし

[28: 匿名さん]

外観はグレーなんですか。完成予想図ではもう少しあたたかみのある色かなと想像していましたが、縞々があまり好きになれませんでした。個性的なデザインですよね。
モデルルームが見たかったのですがまだ準備中なんですね。間取りは特に変わった特徴など無さそうですが、和室に押入れがあるのは嬉しいかな。

[29: 匿名さん]

総戸数が39戸だと、ディスポーザーがついていなくても仕方がないかもしれないです。
小規模マンションだとディスポーザーがつかないと聞いた事があります。
詳しくはわからないのですが、小規模マンションでつけると、稼動する費用や管理費の負担が大きくなってしまうとか。
管理費とかは少しでも安い方が良いので、無理に取り付ける必要はないかもしれません。

[30: 匿名さん]

三井ほどのデベが六甲に続いて完成分譲するのは何で？

[31: 匿名さん]

その六甲が苦戦してるのはなんで？

[32: 匿名さん]

この付近の新築一軒家が2980万円とかで売ってるんですが、どちらのほうがトータルコストが安くなるのでしょうか？
マンションに住みたいのですが、一軒家の方が安いのはなんで？

[33: 匿名さん]

ディスポーザーはマンションの大元の排水溝に特殊な装置を付けないといけないのでコスト的にこの規模のマンションで付けることは無いみたいですよ。自分で個人的にごみ処理装置的なもの（肥料がつくれたりするような）を買うしか生ごみを出さないというのは出来ないようです。

[34: 匿名さん]

ディスポーザーないと管理費安くなる？

[35: 匿名さん]

機械式駐車場に高級車とめるの怖い。

[36: 匿名さん]

> 不動産会社「竣工売り」をする理由は、建設反対運動で
> 販売ができなかった、販売担当のローテーションが
> 回らなくて売れなかった、競合する物件があるので
> 販売をずらした、モデルルームの用地を準備できなかった。
> など必ず、不動産会社側のやむを得ない事情によるものです。
>
> 販売コストを下げる、つまり、利益を増やすことはしても、
> 価格を意図的に下げるという理由でこういうことはしません。
> いや、現実には安くできないのです。理由はいくつかあります、
> 投下資金の金利が増える、大量集客ができないので
> 販売期間が伸びて人件費や販売費用、広告費用が増える。
> モデルルーム住戸の維持とその住戸の売値が下がる（利益が減る）。
>
> そもそも、コストの問題ならこの物件だけでなく、全部の物件で
> やるはずです。実際にそれを目指した会社がありましたが、
> 数年でやめました。この広告が嘘であることは
> 同じ業界ならすぐわかります。
> 1円でも高く売るのが、商売です。

[37: 匿名さん]

新築一軒家が2980万円ってこの近辺ではかなり安いのではないでしょうか？
何か原因があるのかも？
とは言え、マンションも決して安い物ではありません。
一般的には戸建より、マンションの方が安いとは言われていますが、マンションでは維持管理費、修繕費を毎月払わなければなりません。
長年住み続けた時に、トータルでどちらが安いかは、私にもわかりません。
が、戸建のメリットと言えば、ローンを払い終えた時、土地という資産が残る事でしょうか？
土地がある限り、固定資産税はずっとかかりますが。

[38: 匿名さん]

戸建がマンションより安いというのは驚きました
安い戸建も探せばもっとあるんでしょうね
ほんと、マンションと戸建ではどちらが良いのでしょう
どちらもそれぞれ良い面とそうでない面があるのでしょうけど
マンションは維持費、管理費、修繕費などの支払いがあっても、自分で管理しなくてもいいという利点はありますよね
戸建だと町内会や隣近所との付き合いが密になるという大変さもあるでしょうか
音を気にしなくても良かったり、家の中での自由度は戸建のほうが大きいでしょうけど

[39: 匿名さん]

マンションか戸建てかはそれぞれの考え方によるところが大きいかな。
戸建ては自分の好きにできるけれど、
修繕の際の自己負担分はかなり大きいです。
手入れも自分でこまめにしてやらないときれいに維持できないですし。
マンションは手入れは人任せにできますし修繕の負担は少ない。
その分、好きに直したりできない。
それぞれですよ。

[40: 匿名]

マックのように過大評価してコケないでほしい。

[41: 匿名さん]

セキュリティ面では戸建てよりもマンションの方が強いんじゃないかと思ってます。

こちらは風除室もセキュリティチェックがあるのですね。

すごいです。

デリバリーを頼んだ時に、少々手間をかけてしまうのが心苦しい部分ですが

でも普段暮らす際の安心感はすごく違います

[42: 匿名さん]

そうですね。
セキュリティを考えると、マンションの方が優れているような気がします。
近所付き合いなどを考えても、マンションの方が多少は気楽なのではという印象がありますし。
費用がかかるのは同じとしても、維持管理を人にやってもらえるというのもマンションの良さかもしれませんね。
家の中の自由度は断然戸建という気もしますが。
どちらにも良さがあるだろうし、住み慣れた環境というのもありますよね。

[43: 匿名さん]

ここって、玄関がタイルではなく吹き付けなのですがメンテナンスに費用がかかってしまうのでしょうか？10年毎に塗り直しとなると費用が嵩みますよね。タイルのほうが寿命が長いのではないでしょうか。
立地や建物を見てみたのですが、やはり3600万円は高いような気がしますね。
予想を上回る金額に驚いてます。

[44: 匿名さん]

入居後にいずれはタイルに変更工事。と考えてる人もいるかもですね。吹き付けだというだけで物件そのものをやめるわけにはいかないという人もいるはずですから。

もう条件に関しては決めた側が設定したことですからどうにもならず。吹き付けでも良いかどうかの取捨をして決断するのだと思います。

[45: 匿名さん]

売れるといいですね。

[46: 匿名さん]

タイルだと大規模修繕の時にタイル１こ１こたたいて割れてないか検査するので吹付と比べて修繕費はかかるようです。ただ耐用年数自体はどうなのかはわかりません。
竣工後、あとからタイルを付けるのは難しいのでは？
足場を組まないといけないのでものすごくお金がかかります。

[47: 匿名さん]

自分も竣工後タイルを貼るのは現実的ではないと思います。
タイルにこだわられるなら、最初からそういうところを選ばれた方が…。
吹付は見た目的に好みじゃない方が多いのでしょうか。
タイルと比べて躯体への影響はあったりするのかそこだけ気になります。

[48: 匿名さん]

タイルの方は高級感があるのと汚れにくいらしいです。
タイルが雨水を吸うので壁の中に染み込みにくいのも言われてたような・・・
吹き付けは玄関回りが安っぽくなるのは仕方ないですね。
でも比較しなければそんなに気にらならない・・かな・

[49: 匿名さん]

道路が近いから空気悪いんちゃうか？

[50: 匿名さん]

９５号線沿いとかじゃないですからそこまでは・・と想像しますが。
この辺って道路の本数がかなり多い印象あります、道路沿いじゃない立地のほうが探すのが難しいぐらいに。
検討段階で織り込んで考えるのが妥当だと思われます。
外壁色って汚れを目立たせないことも踏まえて暗めにしたんでしょうかね、これは考え過ぎですか？
配慮であれば好感だなと。