グレードアップ工事の議決について

[一居住者]

大規模修繕工事実施の際、追加的にグレードアップ工事を行うにあたり、利便性改善工事とか環境改善工事と称してさまざまな工事を一括して議案にすることはどうなのでしょうか。例えば、共用トイレの増設、駐輪ラックの新設、共用照明のＬＥＤ化など８項目が、「環境改善工事の実施」という１つの議案になっています。議決権行使書も一括された議案に対して賛否を記載するようになっており、これでは個別工事への賛否が表示できません。私は個別案件を全てそれぞれ議案にして採決すべきと考えますが、皆様のご意見をお聞かせください。

[1: 匿名さん]

理事会から示された議案に対し〇か×で意思表示すればいいだけ。
８つの工事案件に対し１つでも納得がいかなければ×でいいんじゃない？

[2: 一居住者]

ですから、８つのうち７つは進めて欲しいのですが、残り１つはわずかな人にしか恩恵のない工事で、その１つのために×を付けるのも忍びないのですよ。

[3: 匿名さん]

何故そのような工事が必要なのかを事前に細かく報告されていなかったと言うことですか？

グレードアップしたいと意思表示した居住者がいて、それで理事会が検討した結果、グレードアップすることにしたので総会決議をとると言うのであれば、明らかな説明不足で、総会決議をするのはおかしいですね。

まず、大規模修繕工事を行うにあたり、当初の計画よりも予算に余裕があるので単体工事よりも工事費が節約できるグレードアップ工事を行おうと考えているので、居住者のみなさんにグレードアップしたいことがあれば教えて欲しいと言うお知らせかアンケートを配布し、居住者全員に事前に知らせる必要がありますが、それはあったのでしょうか？

そしてグレードアップ工事の色んな意見が出たら、それぞれの内容と金額とをまとめ、わかり易い図や写真などを添付して、このような案が出ていることを居住者全員に知らせ、検討できる時間をとり、臨時総会などを開き、質疑応答の場を持ち、それで質疑応答が満足されたら、予算に応じた組み合わせなどを考え、大規模修繕工事と同時に行うか、今回はあきらめるかなど、個別に煮詰めていくべきですが、このようなことはしていないのですか？

うちのマンションの場合、大規模修繕工事の業者が決まってから約１年間の間に、オプション工事としたグレードアップ工事のことを皆で考え決めて行いました。

[4: 一居住者]

グレードアップ工事については、アンケートで希望をとり、その結果を修繕委員会が取り纏めたという形です。ただ、今回の臨時総会で議案として一括提案されるまでに説明会はありませんでしたし、工事の詳しい内容は議案書で初めて知りました。
でも私はそこを問題にしているのではなく、総会に出席する人はそこで意見を言って賛否を表明できますが、欠席で議決権行使書を出す人は個別の工事に対する賛否を表明できないのはおかしいのではないかということなのです。なお、急いでいるのは消費税対策のためとのことです。

[5: 匿名さん]

消費税が上がる前に契約さえすればいいので、時間はまだありますよ。

[6: 匿名さん]

>>　消費税が上がる前に契約さえすればいいので、時間はまだありますよ。

消費税５％が適用されるためには
今年９月３０日までに請負契約を締結することが必要。

[7: 匿名さん]

共用照明の変更は、普通決議でいけそうだが、
トイレの増設とかは、明らかに特別決議事項になると
思う。

[8: 匿名]

８つの項目を一括して審議し、採決を行うのは、乱暴な話です。
無関心な方が多いマンションでは、「他人任せで総論賛成」となります。
改善や向上を目的としていても、管理組合のお金を使っての工事です。
個別の内容全てが記載されていませんから、要不要についてはさておき、
工事項目別に審議して賛否を問うべきでしょう。
なにか「どさくさに紛れて」の様子が見え隠れします。
組合員が必要と思われるのであれば、個別の採決でも賛成を得られるはずです。
悪しき前例とならぬように慎重な方法を執るべきです。

[9: 匿名さん]

>>4
アンケートの結果は公表されたのでしょうか？
その数値で必要性の高低はある程度分かると思います。もちろん、単なるアンケートと議決権では重みは違いますが。
ちなみに工事の予定発注先は包括で一社か個別発注で複数社かどちらでしょう。

[10: 一居住者]

アンケートの結果は公表されましたが、私が問題だと思っている工事は、そもそもアンケートの質問事項にはなかったものだと思います。多分、「その他」のところに希望として書かれたものではないでしょうか。ですから、人数的には多くても全体の数％、悪くすれば１０人以下ではないでしょうか。それが突然アンケート結果の公表時に修繕委員会の検討事項として出てきて、それが今回の実施候補にまでなったのです。Ｎｏ．８さんの「どさくさ」、まさしくそのとおりです。なにせ全部で○億円の工事額ですから、それに比べれば追加工事の１件や２件、たいしたことはないということなのでしょう（もっとも、８件合計の工事額は議案書に書かれていますが、個別の工事額は分かりません）。
工事発注形態は大規模修繕工事の追加工事ですから、本体工事を発注する会社１社です。

[12: 匿名さん]

>6
＞消費税５％が適用されるためには今年９月３０日までに請負契約を締結することが必要。

いつ消費税が上がると決定されたのでしょうか？
今の予定は、来年の４月ですが、それも予定で延期なども言われているのが現状です。
なのに、どうして今年の９月３０日までに契約しなければいけないのでしょうか？

[13: 一居住者]

>このようなスレを読みますと管理組合が全て管理会社任せばかりで、何もかも管理会社の言う通りにしか出来ない、能無し　>で世間知らずの怠慢な管理組合が浮き彫りになります。

これは私のところは当てはまらないと思います。現在の管理会社は財閥系ですが、今回の設計・管理会社はＡ社、施工は県内地元大手のＢ社で、管理会社とは関係ないところですから。かえって理事会や委員会のメンバーにＡ社Ｂ社の関係者が入っているのではないかと邪推しているほどです。

[14: 匿名さん]

形状または効用の著しい変更を伴う物は特別決議。
区分所有法の規定だし管理規約もそうなってるはず。
一色単にして議案にすることに難がある。

[15: 匿名さん]

>>　いつ消費税が上がると決定されたのでしょうか？

平成２４年８月１０日だったと思うけど。

現時点で成立・公布されている法律上は、
来年４月１日から消費税は８％。
ただ、経済状況などによっては執行停止も含めて
所要の措置を講じるという附則が付いているだけのこと。

執行停止なら行政府の長である安部の考え一つで決められるので
極端な話、来年３月３１日２３時５９分に「執行停止」を決めることも可。
それまでなら、あなたのように「正式に決まってない」と
言い張ることもできるけど、それは子供の屁理屈のようなものだね。

なお、消費税を１％ずつ段階的にアップするとかの話になると、
法律改正の話になるので、国会決議が必要。
改正案が成立するまでは、昨年８月に成立した法律が正式なもの。

安部は、執行停止にするのか、あるいは改正案を出すのかを
この秋に決断するという話に過ぎない。

繰り返しになるが、来年４月１日から消費税が８％になるのは
法律上は正式に決まっていることなんだよ。

[16: 匿名さん]

共用トイレの増設→明らかに共用部分の著しい変更
駐輪ラックの新設→明らかに共用部分の著しい変更
共用照明のＬＥＤ化→共用部分の軽微な変更（省エネ）

[17: 匿名さん]

うちは今、広い集会場１室をアコーデオンカーテンの間仕切りを入れて2室に変更するのが、形状・効用の著しい変更になるか否かで理事会が紛糾しています。特別決議だと賛成可決される見込みがないからです。過去の定期総会、臨時総会ではいつもぎりぎり過半数の成立だからです。3/4はまず無理。

[18: 匿名さん]

>15

つまり、最短でも来年の４月１日ですね。
しかし今国会では、延期の話も盛んに出ていますし、今上げるべきではないと言う専門家の話が盛んに出ていますよ。


なのに、どうして今年の９月３０日までに契約しなければいけないのでしょうか？
　

[19: 匿名さん]

>18

改修工事の完成（完了）が来年４月１日以降になっても
消費税が５％で済む特例措置を受けるためでしょ。

マンションの改修工事などは、請負契約だけれど
請負契約の場合、工事の目的物を引き渡したときの
税率が適用されるのが原則。
つまり、引き渡し（工事完成）が来年４月１日以降になると
８％の消費税率となる。

ただし、今回の消費税引き上げにあたっては
今年９月３０日までに締結された請負契約なら
完成・引き渡しが来年４月１日以降になっても
消費税は５％でいいという、経過措置が決められている。

大規模マンションなんかだと
完成（完了）までに時間がかかるものもあるからね。
そもそも、契約してすぐに工事できるとは限らないし。

消費税が「上がらない」と思う、
あるいは改修工事の契約してから１カ月以内に
工事が絶対に完了するのであれば、
契約は１０月でも、１１月でも問題ないよ。
あるいは、消費税は８％払うことになっても良いというのであればね。

わからないのなら、「消費税　請負　経過措置」で検索してくれ。

[20: 一居住者]

今回の臨時総会議案書が配布された時、議決権行使書の様式に問題ありとして、管理組合理事長宛に文書で個別案件ごとの賛否を記載できるよう要望書を出したのですが、「修繕委員会からの答申が一括議案となっており、それが理事会でも承認されたので、手続き上の瑕疵はない」との返事がきました。私は中身の話をしているのに論点をずらされた感じです。

皆様からいろいろな書き込みを頂いておりますが、普通決議・特別決議の問題から申しあげれば、全て特別決議で提案されていますし、また消費税の件は私としてはこの際問題ではありません。No.８さんのようなストレートなご意見をお聞きしたく、よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

>19
＞ただし、今回の消費税引き上げにあたっては
＞今年９月３０日までに締結された請負契約なら
＞完成・引き渡しが来年４月１日以降になっても
＞消費税は５％でいいという、経過措置が決められている。

これも含め、来年４月から消費税の値上げを再検討していますので、今のところ未定です。
しかも、世論が強ければ年金の実例からも内容は変わりますから、今の時点では誰もわからないと言うのが結論です。

つまり、結論の出ていないことに関して、何月何日までにとか言えないと言うことです。


それよりも、諸費税アップでの差額よりも、前倒しした大規模修繕工事の時期と内容のほうが、今後、そのマンションに掛かる費用としては大きいと言うことを忘れてはいけません。

目先の百万円よりも、１０年先の１千万円を考えるべきだと思います。

[22: 匿名さん]

総会議案書が配布されたというのは、総会が召集されたと解釈できますね。

でもって、
管理規約の理事会議決事項に「総会提出議案」とあれば
理事長の返答「手続き上の瑕疵はない」でしかたがないと思うけど

そんな理事を選出した組合に問題があるのかも。
全て特別決議でありとあるので、可決できるかの方が心配だけど・・・

[23: 匿名さん]

マンモスマンションの場合、3/4の議決権集めるのは至難の業。

[24: 匿名さん]

>21

あなたの論理によれば
法律が制定されて施行日が決まっていたとしても
誰かが再検討の話をしたり、
反対の声さえあがれば「未定」になってしまう。

法律施行日までに、国会で、それに反する決議をすれば
その法律は施行できなくなる。
その可能性がある限りは、法律が施行されるかどうかは「未定」になってしまう。
言い換えれば、施行日が来るまでは全て法律は
「実施されるかどうかは現時点では未定」ってことだ。

ちなみに、現在の消費税を巡るヒアリングを含め
安部や政府は「再検討」などとは言っていないし
実際、「再検討」などはしていない。
外野がいくら「再検討」と言ったところで、
それを理由に「現時点では未定」と談ずるのは、
ちょっと飛躍しすぎだね。

[25: 匿名さん]

>24
あなたは、自分が書いたことを理解しているのでしょうか？
施工日で実行されるまでなら覆すことは可能ですよ。
全てのことについて、実行される前なら覆すことが出来るのは当たり前のことです。
ただ、実際に直前で覆すと準備してきたことが無駄になったり負債を被ることもあるので、覆せると言うことが一般的に誤解されているだけなのでしょう。

だから、一般の商売に関することなどには、クーリングオフとか何日前までのキャンセルにはキャンセル料が発生するなどのことが生まれたのです。

[26: 匿名さん]

グレードアップは基本的に個別議案でしょうね
トイレ増設の意味はわかりませんし
ラックは付けることでデメリットもあります
LEDは内容次第かと

全部違う業者が実際には施工するため一括の意味はない
大手メーカーでそれぞれ出してもらっていいと思います
管理会社に相見積もり出させても安くなりそう
搾り取れるだけ搾ろうなイメージ
増税よりも価格交渉の余地の方がある

行けないなら反対出すわねこりゃ

[27: 一居住者]

＞行けないなら反対出すわねこりゃ

私は出席していろいろ質問したり反対意見を言おうと思っていますが、ここ２・３年の総会を振り返ると、議決権行使書の提出数だけで３／４を超えているのです。ですから、議場での賛否はともかく、議決権行使書だけで全て通ってしまいそうなので行使書の書き方に危機感を持っているのです。
　
まあ、それしか出席者がいない、住民の意識の低さが問題なのですが……。

皆さんにお伺いしますが、議場での附帯決議で個別の特定の案件を排除することはできるでしょうか。

[28: 匿名]

議案を否決することは出来ます。
決議の結論として、廃案にすることも可能でしょう。
排除をする目的は何処にあるのですか。
最後まで読むと、議決権行使書の扱い方のようにも思えるのですが。

議決権行使書は委任状ではありません、
一般的に、行使書は賛否のみを表記するようです。
よって、集約された権数には賛否両方があり、
一つ一つの案件毎にその数値をカウントしなければなりません。
また、議決権行使書で参加された方は、修正案の動向について
どれを選択するかは不明で、それも鍵になります。
執行部（管理会社）の能力の問題ですが、修正案の扱いについてまで
事前に決めておかないと執行部のゴリ押しが効きそうです。

[29: 匿名さん]

>25
来年４月１日から実施されることに異議も無く論議もされていなくて、あとはその日がくるのを待つだけなら「予定」でしょう。
でも、多くの異議が出ていてテレビや新聞にも「延期」とか「行わない」などに関する内容で取り上げられているので、少なくとも来年の４月１日には値上げされないかも知れない可能性が出てきているのですから「未定」で良いと思います。

それに、他の人も書いていますが、値上げ分の３％をクローズアップしてしまい、大事なことを見失ってしまうことのほうが勿体ないことだと思います。

食べ物とか数日で使ってしまうものなら、消費税を多く支払うよりも前倒しで購入するほうが良いでしょうが、建物として長期的に見るのなら、目先の３％を問題にすべきではないと思います。

[30: 匿名さん]

>>27
そんなことするよりは、総会で議案を一旦賛成可決させ、翌期にあなたが理事長になって「総会決議に瑕疵があった」として実施の中止を理事会決議し、期末の定期総会に中止議案を上程すれば良いのです。

[31: 匿名さん]

>>27
付帯決議案は、事前に議決権行使書を提出した区分所有者
が賛否を示すことができないから、決議無効となる。

元々の議案が否決された場合、一事不再議の原則により、
同じ期において再び審議することは、会議の原則に反する。

可決された場合、スレ主が理事になったとして、
理由をつけて、一部の工事の中止を行ったとしても
総会で認められたのに、個人的な理由で工事を止めた
と非難される。
スレ主が、現在の議案に住民の希望とは関係ないのでは
ないかと勘繰りしたよりも酷いこと。