Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part5

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設　五洋建設
管理会社：野村リビングサービス


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[62: 匿名さん]

＞57
国として消費税はまだ決定事項で無いのに９月以降は８％はなぜでしょうか？

[63: 匿名さん]

今は部屋数の時代では無い。

[64: 匿名さん]

税率引き上げが決定したら、９月末までの契約までが旧税率になるわけだから、
決定を待たずに決断するのが賢明、ということでしょ。
なぜかわからない人が乗り遅れるだけで。

[65: 匿名さん]

1000戸まとめて売らねばならないから客集めとして3Lが多くなったわけですね
この3Lを安く買って築浅のうちに2LDK+Sとか１SLDK+2Sとかで売り出せば
なかなかの転売益が出そうだと感じました（皆が同じことを考えなければですが）
本当に間取り敬遠以外にネガ要素がないです

[66: 匿名さん]

わざわざ3Lで買わずに間取り変更すればいいと思うが

[67: 匿名さん]

スーパーゼネコンじゃない。
免震じゃないという時点で池袋には劣る。

[68: 匿名さん]

池袋は完売したよ。

比較はもういいんじゃないかな。。。

[69: 匿名さん]

大成ではねえ、、、

[70: 匿名さん]

>57

９月末までの契約での特例は、リフォームを対象とした制度。新築分譲マンションは、セレクトとかオプションを選択した場合、リフォーム扱いとして適用される。セレクトやオプションの契約は、不動産売買契約よりも後になるから、抽選が９月中旬で売買契約が９月末では間に合わない。

[71: 匿名さん]

ここが噂の行燈部屋連発マンションですか。買いそうな人結構居るじゃないですか。意外。

[72: 匿名さん]

間取り変更にお金かかるのは困るので、３Lに普通に住んで自分が売る時は
１あるいは２LDKと称して売ったほうがいろいろといいかなと思いました。

[73: 匿名さん]

間取りを詐称しては、売れないでしょ。仲介業者が宅兼業法違反になる。

[74: 匿名さん]

プラウドの物件HPやパンフを見ていつも舌を巻くのが、野村独自のマーケティング、
どんなマイナス要素もプラスに語れるというのがあると思うのです。
しかし今回はよほどしがらみがあるのかそういった野村らしい強引な覇気がなく黙ってますよね。
普通の野村さんなら
→この物件、いろいろ事情がありまして３Lですが、初めてマンションを購入される方々は３Lとしてはおかしい、と敬遠されてるのが実情です。
→そのため、涙を飲んでお安く出しています。
→ところが、収納超充実の１L、２Lとしてこれほどのバリューフォーマネーはなかなかない、と思っていただいている方々に多数関心をいただき、思わぬ安さに喜んでいただいていて助かっています。
→我々はこのまま３Lとして売りますけど、間取りは変更できますし、お客様が売る時にはプラス面が浸透してると思いますので買い手に困ることないですよ

[75: 匿名さん]

７３さん
いや、どっちかというと今回の３LDKの方がずっと詐称なので（爆）
１Lや２Lとして売るのは全然問題なしというかそうしないと違反です。

[76: 匿名さん]

気に入らない間取りは無視して、別の間取りを買えばいいのでは？
激安のここが予算ギリギリなら、そもそもこの立地は無理なんだよ。

[77: 匿名さん]

ネガは買うことが目的ではなく、買わせないことが目的だから。

[78: 匿名さん]

間取り詐称論の根本問題は、建築基準法で居室には採光の条件があるのに、行燈部屋を戸を開けるとリビングと一体ってことにして、居室扱いするのが問題だよね。行燈部屋やAとして表示させるとか（笑）。

[79: 匿名さん]

買いたい人にとっては意味のないネガ連呼されるほどありがたい。

[80: 匿名さん]

買わせたくない人が多いんですね。

[81: 匿名さん]

激安の部屋を狙ってる人が多いんだよ。
なんとしてもライバルを減らさないと！

[82: 匿名さん]

そりゃ多いでしょう。同業他社とか妬みとかあさっての方向向いた正義漢とか

[83: 匿名さん]

>79

それって、ネガによって倍率が上がらないで、自分が当選したいって考えかな。そういう人が検討者としているってことが余程ネガティブな情報。将来のお隣さん候補が自分だけよければという考えってことでしょ。

[84: 匿名さん]

確かに間取の悪い部屋が予算的にギリギリの人には
この値段で御苑近くに住める最後のチャンスかもしれない。

[85: 匿名さん]

>83

人気物件ではどこでもあることですよ。

[86: 匿名さん]

欲しい人が多いってことは、リセール考えてもいいことでしょ。

[87: 匿名さん]

強烈に欲しいって人はいるみたいだけど、欲しいって人が多いとは限らない。リセールに有利かは、一期の販売住戸数と倍率見ないとわからないでしょ。

[88: 匿名さん]

ここを検討対象からリリースすることにしたので（勤め先が別の場所に変わりそうなので）、すっきりして書き込んでます。
今まではちょっとネガっぽいことも書いたけど（８３さん、その通りです。自分が欲しかったからだったかもしれません）
間取り最悪を逆手に取った価格の歪み、、、、絶対にあると思いますよ。買う人は少なくとも損はしないはず。
損しようがない単価ですから・・・

[89: 匿名さん]

ネガが多い物件は人気物件。
不人気だとネガも寄り付かない。

[90: 匿名さん]

損得は選ぶ部屋によって全然違うでしょうな。

[91: 匿名さん]

ここみたいに、販売開始前からポジが多い物件はどうなんでしょうね？
本日もポジさんがたくさん。

[92: 匿名さん]

ネガも多いよ。ここ最近ようやくポジが攻勢に出てきただけ。

[93: 匿名さん]

販売開始前にポジの攻勢をしたい人、はどんな立場の人なんですか？

[94: 匿名さん]

売りたい人、売れると嬉しい人、倍率が付くと嬉しい人、その他にいるかな？

[95: 匿名さん]

売れると給料が増える人

[96: 購入検討中さん]

安い安い、と思ってたんですけど、
隣のローレルコートのタワーが坪250万くらいだったって聞いて
なんだか戦意喪失中です。。。

今買うのはプチバブルに踊らされることになってしまうのでしょうか？

[97: 匿名さん]

野村はサクラ投稿バリバリの会社。成りすまし投稿はここでは禁止なんだけどね。モラルのない会社って宣伝してる。

[98: 匿名さん]

そんな事ありませんよ(￣ﾍ￣)

[99: 匿名さん]

野村はそんなことはしません！

[100: 匿名さん]

世の中にうまい話しは無いと言います。ここが何故激安なのか、良く考えられて、納得がいったら買えばいいと思います。

[101: 匿名さん]

不動産の価格には必ず理由があります。安かろう悪かろうですよ。

[102: 匿名さん]

>98
>99

野村の物件板いくつか見れば分かるよ。施工トラブルのあった某物件板なんて、情報誘導しまくり。

[103: 匿名さん]

ＭＲで間取り図をもらいました。

間取りの悪さが指摘されていますが、私は浴室の換気が気になります。
例として７０Ａの間取りをアップしますが、廊下から換気をしようとすると、洗面化粧室の扉が浴室をふさいでいます。
常に換気扇を回したとしても、カビが生えるのではないかと懸念しています。

他のマンションの間取り図では、引き戸や、扉を廊下に出す設計になっていました。
この点について、どなたか営業の方へ確認されましたか？

[104: 匿名さん]

>103

浴室や洗面台の排気は、天井にある換気口から天井裏のダクトを経由して外に排気するってのが普通。確認すべきことは排気口と給気口の位置関係。ひどい設計だと給気口と排気口が隣り合ってて、排気がそのまま給気されるショートカットなんてのがある。これは間取り図では分からないので設計図書で確認。それから扉を閉めても換気ができるように、扉の下をアンダーカットするんだけど、これが不十分ってのもあるか。

洗面台の所が開き戸になっていることの問題はむしろ、誰かが顔を洗ってるときに扉をあけたらごっつんこするってこと。普通は引き戸にするんだけどね。最近はコストダウンで開き戸ってのが多い。

おまけだけど、開き戸の場合、トイレ以外は内開きってのが普通だよ。外開きだと、廊下を歩いてるときにあけると、ごっつんこになる。

[105: 匿名さん]

>洗面化粧室の扉が浴室をふさいでいます。
>常に換気扇を回したとしても、カビが生えるのではないかと懸念しています。

意味がよくわからないんだけど・・・

[106: 匿名さん]

エアコンはマルチタイプなんだね。マルチタイプって高いし、選択肢が少ないよ。意外と盲点で、入居前にエアコン買いに行ったときに気がつくから要注意。

[107: 匿名さん]

戸建ての風呂のように壁に換気扇付けるもんだと思ってるんじゃないかな？

[108: 匿名さん]

興味がない人はさっさと別物件を検討するだろうから、
ネガは大抵売れて欲しくない立場なんだろうね。

[109: 匿名さん]

>103

ネガるには認識不足でしたね。

[110: 匿名さん]

洋室（２）の引き戸の意味がないですね。

[111: 匿名さん]

＞１０３

ひどい間取りですね。洋室（２）が行灯であり、かつトイレによってえぐられているから、使いにくいしトイレの使用音も聞こえるはず。部屋を使う人もトイレを使う人も落ち着かない。それと廊下の取り方に無駄がある。洋室（２）の右は廊下とは記されていないけど、実質廊下のデッドスペース。そして洋室（１）はリビングインだから独立性がない。あとキッチンから洗面所までの導線もよくないですね。

[112: 匿名さん]

103です。

104さん、ありがとうございます。
確かに、引き戸が多かったです。

105さん、洗面化粧室の扉のことです。
洗面化粧室を開けて、換気を取ろうとすると、浴室の間口をふさぎます。

[113: 匿名さん]

６６平米だから、一人か二人暮らしでしょ。
洋室１を寝室にして、他は収納と考えれば、そんなにヒドイ間取りとは思わないなあ。

[114: 匿名さん]

＞１１３

ここに一人暮らしはないでしょう。むしろターゲットは二人、または三人家族ですよ。うちのマンションでも55平米や65平米で三人暮らしはざらにいます。それが都心のマンションの実態です。そうなると途端に使いにくくなる。

[115: 匿名さん]

>110

洋室の入り口を引き戸にするのは、開き戸だとデッドスペースができるからだから意味はある。ただ、そういう理由ならすべての部屋と洗面室の入り口を引き戸にするべきだけどね。

[116: 匿名さん]

７０Aって玄関のところも問題あるね。廊下と玄関が一直線だと、扉を開けると中が丸見えになるのを防ぐためにクランクにしてるんだろうけど、玄関入ってすぐ、右、左に曲がるから大きな家具を入れるのはかなり大変。ってか、下手すると入らない家具があるかも。

[117: 匿名さん]

玄関入ってすぐトイレですか。三井の某タワーでも叩かれてたレイアウトだけど、最近の流行かな。

[118: 匿名さん]

>洗面化粧室を開けて、換気を取ろうとすると、浴室の間口をふさぎます。

換気のためにドアを開けなければならないほど密閉されないと思いますよ。
２４時間換気の意味がなくなってしまいますから。

もし、洗面所のドアを開けないと換気ができないならそのことのほうが問題だと思う。

[119: 匿名さん]

玄関入ってすぐ浴室ってのもね。PP分離の設計とは、真逆。

[120: 匿名さん]

ここの間取りはキャピタルゲート月島と似てるね。

[121: 匿名さん]

たった60平米台の部屋になに求めてるんだか。
少しでも面積を有効に使ってるほうがニーズにあってる。

[122: 匿名さん]

扉には換気のためのスリットがあるから、あけなくても空気が流れるようになってるよ。ちゃんとモデルルームで確認しようね。

スリットがなかったら大問題。負圧になって、トラップの水が吸い上げられて下水から臭いが入ってくる。

[123: 匿名さん]

>121
同感。
狭いなりには良く考えてあると思う。

[124: 匿名さん]

そうだ、浴室の排水のところのトラップの構造を確認しておいたほうがいい。掃除のためにトラップを外せるようになってるけど、外すと臭いが逆流しちゃうつくりってのもあったりする。そうだと掃除するときに大変なことに。

[125: 匿名さん]

設計は三井なのかもね。最近の三井のダメなつくりが結集してる。

[126: 匿名さん]

そんなの買いたい人が気にすることだから。

[127: 匿名さん]

旗竿型LDの典型みたいなレイアウトだね。11.1畳のLDで、２畳は実質廊下。

[128: 匿名さん]

逆梁みたいな柱の位置だけど順梁なんだ。

[129: 匿名さん]

＞１１１、１２７

まさしくご指摘の通りリビングの一部が廊下と化していて無駄になっている。ただでさえ狭いのにこの間取りはいただけない。

[130: 匿名さん]

これ公団住宅よりひどいね。2.5畳の納戸なんかやめて4.5畳を7畳にすればいいのに。
そうすればトイレのでっぱりもなくすことができるのに。
結局３室を確保したいんだね。洋室と言えないから納戸と言っているだけ。

[131: 匿名さん]

廊下として無駄なスペースではないけど、LDの広さにカウントしてるのが問題。

[132: 匿名さん]

廊下にすれば洋室(2)の入り口は独立できる。
廊下文をリビングに入れておくメリットなんかあるの？

[133: 匿名さん]

LDの広さを畳数表示で増やせる。

[134: 匿名さん]

西側角部屋のダイレクトウィンドウはやはり暑いですかね？

[135: 匿名さん]

死ぬほど暑いですよ

[136: 匿名さん]

間取りが気に入らないなら、別の間取りを検討すればいいだけじゃないか？

[137: 匿名さん]

>136

ネガは買うことが目的ではなく、買わせないことが目的だから。

[138: 匿名さん]

西にDWなんて部屋あるの？ひどいな。

[139: 匿名さん]

行燈部屋満載で、角住戸にさえ行燈部屋があると言う、驚愕の間取り連発マンションってここですか？

[140: 匿名さん]

どうせいつも通りメニュープランとかで、もう１パターン間取りが出てくるんでしょ。

[141: 匿名さん]

逆にここの間取りを気に入っている人がいるんだ。
それとも気に入らないけどほかの面で妥協したとか。
価格は間取りを妥協するほど安いとも思えないけど。
新宿だから妥協か。

[142: 匿名さん]

>137
その理屈だと、逆にポジは買わせることが目的、ってことになる。

[143: 匿名さん]

確かに間取りが気に入らないなら、
検討をやめるか別の間取りを検討すればいいだけだね。

ネガる人の目的は買わせないことなんでしょう。

[144: 匿名さん]

出来上がって間取り知らない人が外から見たらいいわねーと思うかもしれないけど、
間取り知ってる人が見たら苦笑を禁じ得ないわね。

[145: 匿名さん]

これだけ安いと、間取りに目をつぶっても割安の部屋がほしい人が多いのかな。

[146: 匿名さん]

リセール考えると高層階？ 50階以上がいいですか？

[147: 匿名さん]

良くない間取りはその分相場からしたらかなり格安なんだから、予算が足りない人は間取りを妥協して、
それが嫌な人はちゃんと予算を用意して希望の間取りを選べばよいのでは？

[148: 匿名さん]

相場って、この近くにタワマンは無いのだから、
勝手な高い相場、を想定しても意味はない。

[149: 匿名さん]

146
高層階、分譲価格は高いですよ。

[150: 148]

新しいタワマンって意味ね。

[151: 匿名さん]

>148

センター東京あたりは築年数や規模考えると比較対象になるんじゃないかな。
ぎりぎりプチバブル前の販売だったし。

[153: 匿名さん]

センター東京は古過ぎますよ。
ちなみにあそこのＭＲも行ったことがあります。
あそこに関しては、書きたい事が色々ありますがスレ違いなので。

[154: 匿名さん]

所得的にそこを狙う層の絶対数がもっとも多いんだから、
激戦になるのは仕方ない。

[155: 匿名さん]

センター東京は今でも高値を維持してるね。
立地はどっちがいいか好み次第かな。

[156: 匿名さん]

ここそんなに安いの？
新豊洲SKYZの南西角最上階一階下（４３階）が坪３２４万。
ここの南西角４３階はいくらなの？
５０万位高いならそんなに安いとは思えないわ。

[157: 匿名さん]

豊洲のプラス50万なら奇跡の激安でしょ。

[158: 匿名さん]

差が100万を超えるとさすがにちょっと迷うかもね。

[159: 匿名さん]

じゃあいくらなのよ。４００万超えているって事？
ここでプレミアムでなくて４００万超えているのが安いって言う人の顔が見たい。

[160: 匿名さん]

50階より上ならリセールいいんでは？希少価値あり。

[161: 匿名さん]

センター東京？

安い時期の分譲と今の価格を比較しても意味はない。