Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part5

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設　五洋建設
管理会社：野村リビングサービス


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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[343: 匿名さん]

ここの管理人は投稿をチェックはしてないよ。削除依頼に対して対応してるだけ。それもタイムラグがある。

昨日、某物件板でわざと重複板を作って混乱させる人がいたけど、対応するのに半日くらいかかってた。

[345: 匿名さん]

ブランドはハイブランドだけじゃないから。

[346: 匿名さん]

>311
参考になります。

新宿富久エリアで築10年以内のマンション（10階くらいの部屋）ですが
70㎡ 南向き　6千8百万のイメージ。　販売中の物件がいくつかあるようです。
新築の富久クロス40階以上の　南向き以外　70㎡（3LDK） 7千万は、割安だと思いました。

周辺マンションの相場を考慮すると、富久クロスは値下がりしにくいのでしょうか？
購入後すぐに値下がりする可能性があるか気になります。

[347: 匿名さん]

中古のチラシ販売価格をそのまま信じてはいけませんよ。
それが相場価格なのではなくて、売主の希望価格でしかありませんから。
希望価格から値引きして買うのが一般的です。

[348: 購入検討中さん]

346さん、

間取りみましたか？
自分が中古で買うとき、窓なしの部屋が2つもあったら6800で買いますか？間取りの評価減も考慮しておいた方がいいですよ。
老婆心ながら、ご忠告させて頂きました。

[349: 匿名さん]

曙橋駅徒歩圏の他の新築スレ、はあまり盛り上がっていませんね。
売れ残りとか値下がりとか書かれていますよ。

[350: 匿名さん]

大規模タワー同士と言う点では、少し離れますが曙橋のセンター東京の中古価格が目安になるのでは？
今丁度同じような広さの物件がでてるかはわかりませんが.。

[351: 匿名さん]

>347
信じてました。富久クロスの公示価格は、新築なので値引きなしと思っています。
去年、周辺の新築マンション（13階？）が1㎡ 100万でした。
中古の物件が1㎡ 90万として 6300。　売主は500も高く提示するんでしょうか。

センター東京の中古価格が1㎡ 100万のイメージです。
広告価格なので、実際は1㎡ 90万くらいで成約するのかも知れませんね。

窓なし部屋が２つの70㎡のタワマンに6800は、正直とても悩みます。
でも、周辺マンションでは1階上がるごとに50万くらいは価格が上がるので、
40階の部屋だと周辺の10階と比べて 700-800万は高い計算になります。
高さを求めるか、間取りをあきらめるかでしょうかで、割安がどうか微妙ですね。

[352: 匿名さん]

ザ・センター東京は、そんなに安くないぞ

[353: 匿名さん]

センター東京の検討スレと住民スレとを、ザッと読んでみました。
が、高い金額で中古を買いたいという気にはなれないスレ内容でした。

[354: 匿名さん]

現在売り出し中の物件だと、約130㎡が2億5800万ですね。

[355: 匿名さん]

この掲示板はありがたいですね。
スレを読めば買う前に、そのマンションが抱える問題が分かるので。新築も中古も。

[356: 匿名さん]

>352
実際、センター東京はどのくらいの単価なんですか？

今年見かけた中古の販売広告は、かなり高層階が　1㎡ 100万くらいと記憶してました。
坪330は新築並みの相場なので、今でもセンター東京が高いのは間違いないです。

[357: 匿名さん]

>351
窓があったら8000万だと思えば6800なら買いだと思います。

[358: 匿名さん]

思うというか、実際単純にそういう意図での値付けでしょ。

[359: 匿名さん]

>354さん
そのセンター東京物件の、広告情報公開日は、2010年1月7日になっていました。
現在というより３年半前から長期売り出し中のようです。

[360: 匿名さん]

まぁ、2億、3億の中古物件がそんなに飛ぶように売れるご時世ではないですからね。
まして売り急ぐ意図がないなら、割安価格でもないでしょうし。

[361: 匿名さん]

中古の販売広告価格は
いくらでも高い価格で出せるって事でしょう。その価格で買う客が何年間もいなくても。

[362: 匿名さん]

>354
現在中古売出し中の物件は参考になりませんよ。　最上階の130㎡はプレミア物件
海外不動産投資家が拾ったらラッキー程度と考えた方が無難です。 最多価格帯と乖離が激しいでしょう。

1㎡ 100万は、中・低層階 や　高層階の北向きなら 有り得るでしょうね

[363: 匿名さん]

駅からの距離で中古価格がどれだけ下支えされるか決まるから、センター東京も少し落ちてきたか

[364: 匿名さん]

条件の悪い部屋でも築6年で坪300万ならかなり価格を維持してるマンションですね。

[365: 購入検討中さん]

そういえば、駅から5分表記についてですが、
西側敷地入口までの時間です。

タワー棟までは＋2分、エレベーターホールまで＋1分、

あとは、エレベーター待ちの時間が未知数ですね。
この規模で8台エレベーターだと
どのくらいでくるんでしょう？

[366: 匿名さん]

エレベーターは2分～4分待ちくらいじゃないかな？

[367: 匿名さん]

駅からって、やはり新宿御苑前駅を通勤に使うんですか？
なんか侘しいというかマイナーな駅ですね。

[368: 匿名さん]

>366

現在のマンションが300戸でエレベーター3機（ここよりだいぶ小さい）ですが1分待つことは希ですよ。

[369: 匿名さん]

階数にもよるし、ここの8基のほうが300の3よりも不利だし。

[370: 匿名さん]

うちは約80戸で1基（分速240ｍ）だが通勤時間帯は3分待たされることはザラ。
大変お待たせ致しましたと何度言われたことか（笑）
まあ階数やエレベーターの待機階にもよるがね。

[371: 購入検討中さん]

みなさんありがとうございます。365です。

ここはおよそ1100戸に対して8台なので,135戸/1台ですね。
かつ、階数も多いわけだから、、、、、かなり待ちそうですね(°_°)

[372: 匿名さん]

狭いエレベーターだと満員で乗れない場合もありますね。
何人乗りか確認しておいた方が無難です。

[374: 匿名さん]

ん？
路線価で土地が買えるんですか？

[376: 匿名さん]

実際そんな安くでてないし。

[378: 匿名さん]

200万だと信じたい？

[379: 匿名さん]

本日ランチ時間帯に、丸の内でウチワ広告を配ってましたが、ここ数日涼しくなってきているので、あまり捌けてませんでした。丸の内界隈まできて宣伝しないとならないほど、困っているのでしょうか？

[380: 匿名さん]

丸ノ内線で丸の内に通勤するのに適した物件だからじゃないですか？
現に丸の内に勤務されてるあなたもこのスレの熱烈なファンなようですし。

[382: 匿名さん]

実際、新宿勤務の人と大手町界隈勤務の人だと6:4くらいじゃないかな。

[383: 匿名さん]

ティッシュを配るより、
ウチワの方が金が掛かるのかなあ？
湾岸の大型物件のウチワ広告なら、以前受け取って使いました。

[384: 匿名さん]

アンケートによると、会社から5駅25分が理想の距離だそうです。
会社から近過ぎるのも敬遠されるそうなので、
意外と新宿勤めじゃない人のほうが多いのでは？

[385: 匿名さん]

丸の内勤務者をターゲットにしているのということは、湾岸ポジ（営業含む）がネガしにくるわけだ。なるほど納得。

[386: 匿名さん]

丸の内に限らず、都内主要ポイントは大抵乗り換え無しで行けるんだから、
ターゲットはかなり広範囲でしょ。

[387: 匿名さん]

職場からあまり近いと
「業務上緊急事態なのですぐ来い」（24時間）
「歩いて帰れるから終電後まで残業」
など、めんどくさいことが起きるので良くないんですよ

新宿のオフィス勤務の人は避けたいんじゃないですか
となると、四谷←→丸の内間勤務の人がメインターゲットでしょう

[388: 匿名さん]

キャピタルロス確定物件。

[389: 匿名さん]

確かにこれだけ安いとデベは損するかもしれませんね。

[390: 匿名さん]

キャピタルロス確定物件→エンドユーザー

[391: 匿名さん]

>エンドユーザー

Ｓ氏登場ですか？

[392: 匿名さん]

確かにこういった高額物件を新築で賃貸に出す場合は、地域の相場より割高になりがちなので、
エンドユーザーである借り手は価格だけ見れば損と言えなくもないですね。

[393: 匿名さん]

まぁ、どっちみち購入者は、
得はしても損はしなそうなのでいいんじゃないですか。

[394: 匿名さん]

富久クロスは大橋クロス同様、安値での売出しなので2年後値上がりが見込めますね。

[396: 匿名さん]

大橋より富久の方がましだろ。

[397: 匿名さん]

>395

それ全部、山手線外側ですね。
ここは山手線内側、御苑、伊勢丹、新宿駅徒歩圏なので価値が違います。

[398: 匿名さん]

目の前のバス停からのバスも新宿駅西口行きだし、
西新宿の方が地下鉄を含めた交通の便は良さそう。

[399: 匿名さん]

富久町の公示地価や隣のローレルコートの相場を見るとここが安いと言えるのかどうか疑問になってきた
一見安い！とおもったけど、単にこの辺りが特に安い場所で相場通りの値段なのでは？

[400: 匿名]

>395
その中で5年以内に出来るの五丁目中央北だけだよ
10年でも五丁目北が出来てるかどうかってところだし

まあ今時キャピタルゲインは無理だろうけど、都心地区ならどの物件でも諸経費入れて家賃よりは得になる可能性はあるんじゃない？

[401: 匿名さん]

江戸時代に尾張徳川家上屋敷があった由緒ある市谷本村町、
に建つセンター東京と比べてはいけないってことですね。

[402: 匿名]

>398
西新宿最大の弱点は丸の内線新宿止まり
西新宿に行く時に新宿止まりを見たときの何とも言えない切なさといったら

[403: 物件比較中さん]

惹かれるんだけど、戸数のあまりの多さと、間取りのあまりにも劣るとことが気がかり。
５５階建て、一棟１１００戸のマンションって、転落防止策、自殺対策が不十分だと大惨事を招く気もして。

惹かれるんだけど、同時に退いている。限度を超えた巨大マンション？？？

[404: 購入検討中さん]

これからモデルルーム行くんじゃ、最初の売り出しに間に合いませんか？
今日電話したら営業日じゃなかったみたいで、つながらず。
ご存知の方いらっしゃったら教えて下さい。

[405: 匿名さん]

>>404
ライバルが増えるから、教えてくないんだけど...(笑）
まだ大丈夫ですよ。

[406: 匿名さん]

ローレルコートって分譲時いくら？坪320くらい？

[407: 匿名さん]

港区が坪270万くらいだった時の物件ですからねぇ、今更比べても・・・

[408: 匿名さん]

252万ですよ。
6月まで安い中古の売りがいつもあったけど今はすっかり消えた。様子見か便乗期待と思われ。

[409: 匿名さん]

たしかに比較はできませんね。時代が違いすぎる。

[410: 匿名さん]

新築の時の値段はどうでもよくて単に10年落ちの隣のタワーがちょっと前まで坪200万くらいで売られていた、
もしかすると山手線内最安タワーだったのでは？　というだけの話
正確にはどのくらいでしたっけ、とにかくむちゃくちゃやすかった気が

[411: 匿名さん]

10年落ちで坪200ならここは坪300くらいが妥当では？

[412: 匿名さん]

すんません、去年から今年にかけてのローレルの売主希望は平均坪250くらいでした。
今売られてるのは最上階ペントハウスが坪270万希望。
なので新築の富久クロスは300くらいで妥当っすね。

[413: 匿名さん]

とすると坪300を超えてるここは割高？

[414: 匿名さん]

あ、300以上でもまあ妥当という意味です。
築年数10年違いますし階数も何もかも違いますからね。

[415: 匿名さん]

あの仕様で10年落ちで駅から遠く新宿からも離れてるのに250万なら、
ここはやはり320〜が妥当でしょ。
実際にローレルみたことある？

[416: 匿名さん]

ですね。ローレルは仕様も低いですしね。

[417: 匿名さん]

でもこちらは間取りが酷過ぎるが。

[418: 匿名さん]

10年前の物件の分譲価格と比べて高いとか言ってるやつは一生賃貸に住んでればいい。
どうせ買えないんだろうから。

[419: 匿名さん]

↑まあムキにならない。

[420: 匿名さん]

ネガるために持ち出したローレルのことなんて、よく知らなくあたりまえ。

[421: 匿名さん]

ローレル以外ベンチマークはないの？

[422: 匿名]

パークリュクス新宿御苑

[423: 匿名さん]

センター東京でしょ。

[424: 匿名さん]

プレシス新宿御苑前とか。

[425: 匿名]

プレシスは客層が違いすぎてベンチマークにはならないかと

[426: 匿名さん]

希少価値あるね。正直もう浮かばない。

[427: 匿名さん]

やはり３LDKのうち二部屋が行灯部屋っていうのは致命的じゃないだろうか？
ま、どこぞの坪４００オーバーの行灯部屋付き物件も瞬間蒸発したから、ここも売れるだろうけど。

最近の売れ筋マンションって、エレベーター乗り換えやら、行灯部屋やらの弱点がある方が良いのかもしれない。

[428: 匿名さん]

単なる駆け込み需要でしょ。

[429: 購入検討中さん]

ライオンズ四谷タワーゲート

[430: 匿名さん]

リエトコート夏目坂

[432: 匿名さん]

まわりが再開発できれいになり、ますます資産価値があがりそう。

[433: 匿名さん]

駅距離が悩ましいな。意外に遠いぞ。

[434: 購入検討中さん]

そうなんですよね。
意外と遠いんですよ…

[435: 購入検討中さん]

表示の5分は西側の敷地入口まで、というマジック。

[436: 購入検討中さん]

我が家のマイナス要因は、行灯部屋2室が売却時にどのくらいマイナスになるか。
入居者の属性（男性カップル多数）、です。

他に、考慮しておいたほうがいい点ってありますか？

[437: 匿名さん]

なぜ他の間取りを検討しないの？

[438: 匿名さん]

ネガることが目的だからでは？

[439: 申込予定さん]

男性カップル云々言う人達は新宿区諦めた方が…
これだけのマンションを購入できる方々なので、お行儀もしっかりしてますよ。今は新宿区の別のタワーに住んでますが、むしろ、しつけ放棄気味のファミリーや、賃貸で入ってくる水商売系の方の方が圧倒的に問題起こす事多いですね。

[440: 購入検討中さん]

男性カップルについて云々言う方、女性カップルはOKなんですかね。

自分としては、セミナーに何回か参加した感想として、参加者に70歳近いご夫婦が
全体の5/1程度と多いことの方が気になりました。

今住んでいるマンションでも、単身になられた高齢者のケアをどうするのかが管理組合で
課題になっていますので。

勝手なイメージとして、仕事も好き、遊びも好きっていう単身者か、共働きの方が多と
思っていましたので、意外でした。

[441: 購入検討中さん]

436です。
他の間取りを検討できればいいのですが、
予算的に行灯2室しか選択肢がありません。。。
男性カップルはモデルルームで数組お見かけしたので気になっています。

[442: 匿名さん]

彼女や奥さんがいなくて友達にもついてきてもらったという線はないの？
腕でも組んでた？