Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part5

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設　五洋建設
管理会社：野村リビングサービス


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[151: 匿名さん]

>148

センター東京あたりは築年数や規模考えると比較対象になるんじゃないかな。
ぎりぎりプチバブル前の販売だったし。

[153: 匿名さん]

センター東京は古過ぎますよ。
ちなみにあそこのＭＲも行ったことがあります。
あそこに関しては、書きたい事が色々ありますがスレ違いなので。

[154: 匿名さん]

所得的にそこを狙う層の絶対数がもっとも多いんだから、
激戦になるのは仕方ない。

[155: 匿名さん]

センター東京は今でも高値を維持してるね。
立地はどっちがいいか好み次第かな。

[156: 匿名さん]

ここそんなに安いの？
新豊洲SKYZの南西角最上階一階下（４３階）が坪３２４万。
ここの南西角４３階はいくらなの？
５０万位高いならそんなに安いとは思えないわ。

[157: 匿名さん]

豊洲のプラス50万なら奇跡の激安でしょ。

[158: 匿名さん]

差が100万を超えるとさすがにちょっと迷うかもね。

[159: 匿名さん]

じゃあいくらなのよ。４００万超えているって事？
ここでプレミアムでなくて４００万超えているのが安いって言う人の顔が見たい。

[160: 匿名さん]

50階より上ならリセールいいんでは？希少価値あり。

[161: 匿名さん]

センター東京？

安い時期の分譲と今の価格を比較しても意味はない。

[162: 匿名さん]

なんかここにいる人たち他の（過去の）タワマンに詳しそうだけれど、
買いたいけれど買えなくて、
新しいマンションが出るたびにずーとこのスレでおしゃべりしている人かしら。

[163: 匿名さん]

>159

むしろ豊洲でその値段がぼったくりでしょ。

[165: 匿名さん]

仮に同じ金額なら、自分なら北の50階を選ぶかな。
ただ、実際は低層の南向きのほうがずっと安いのでは？

[166: 匿名さん]

参考までに、抽選にならなければ、40階以上の西向き8000万の部屋を購入します。

[167: 匿名さん]

↑それ何の参考になるんだ？

[168: 匿名さん]

北向きはリセールで必ず苦労します。

[169: 匿名さん]

タワーは北向き人気だよ。明るいし。

[170: 匿名さん]

52階北向きは私が欲しいので入ってこないでください！
抽選は勘弁。。

[171: 匿名さん]

安いから人気なんだろ。
リセールしやすいのは間違いなく南向き。

[172: 匿名さん]

タワー北向きは冬に北風が吹き付けて激寒。
自分で住むには辛いが、割安だから他人に住ませる賃貸投資用に買う人はいる。

[173: 匿名さん]

私も最初は北向き52階fb狙いでしたが、リセールを考えて今は30階南向き60N狙いです。

[174: 匿名さん]

私は以前、タワマン北向きを買ってリセールに苦労したことがあります。
中古内覧にくる客は、北向きは大幅に値切るのが当然と思って買いにきます。

[175: 匿名さん]

今日営業に聞いたら北向きは1LDK以外あまり人気ないそうです。
人気は南向き、西向き、東向きの順だそうですよ。
参考までに。

[176: 匿名さん]

173です。
皆さんはどこの部屋を検討しているのですか？

[177: 匿名さん]

南向きは人気だけど少し割高だからリセールは安くしないと売れないよ。

[178: 匿名さん]

50階以上の西向きを検討していますが、高層階はエレベーターがくるのに時間がかかるのが心配です。
かと言って低層用エレベーターも戸数の割には少ないし。
皆さんはエレベーターの少なさについてどう思われますか？

[179: 匿名さん]

我が家は28階狙いです。
中層エレベーターの始発階なのでー。

[180: 匿名さん]

高層用は２基ですが、非常高層用のボタンも押して
無理やり３基動かすことになると予想します。無駄な電力を使うことになりますが。

[181: 匿名さん]

非常用は普段使っちゃダメでしょ。
誰が電気代負担するのですか？
そんなことしたら中層低層の庶民が黙っちゃいない。

[182: 匿名さん]

そうですね。
非常時以外は電源を落としておく運用に一票！

[183: 匿名さん]

間取り平面図を見れば分かるけど、
高層用ＥＶの隣りに高層非常用がある。
だから中層低層庶民に気付かれずに、間違いなく使いますよ。

[184: 匿名さん]

高層階の住人は庶民じゃないのですか？
議決権は低層中層の住民の方が圧倒的に多いので、あんまり調子に乗っていると不利になりますよ。

高層階はエレベーター2機で十分です。
絶対に非常用は使わせません！

[185: 匿名さん]

↑はいはい。まずは購入しましょうね。

[186: 匿名さん]

地権者同士の喧嘩じゃないすか？　
たまに地権者さんのサロンになるからここ

[187: 匿名さん]

西の高層が一番眺望はいいかもね。富士山見える？

[188: 匿名さん]

どこのスレも地権者が一番張りきるからな。
検討者のふりしてｗ

[189: 匿名さん]

非常用エレベーターって、火災発生時に消防隊が突入するために使用することを想定して決められた仕様になってるってだけ。非・常用ってわけではない。

平常時は他と区別なく使用されるケースと、（各階ゴミ捨てのゴミの運搬とか）管理用に使用されるケースがあって、運用はそのマンション次第。

[190: 匿名さん]

おまけだけど、災害発生時は非常用も含めて住民はエレベータは使えない。

下層階で火災が発生して下に逃げられなくなったら、階段を使って屋上に上ってヘリに救助されるのを待つしかない。タワマン住むなら、屋上まで上る体力がないとね。

[191: 匿名さん]

下層火災の時には上層部は酸欠になるので、むしろ下層に降りて行く方が生存率がはるかに高いそうです。
なので、正確には1階まで駆け抜けられる体力が必要です。

[192: 匿名さん]

駆け抜けるって炎の中を突破するの？　

[193: 匿名]

こんなやり取り必要なの？

[194: 匿名さん]

デベはタワマンの災害時のリスクは説明してくれないよ。

暢気に非常用エレベータで避難できるなんて思ってる人もいるでしょ。

[195: 匿名さん]

全てのタワマンあきらめなきゃ。

[196: 匿名さん]

高くて20階建くらいがよさそうですね。

[197: 匿名さん]

なんだそうなのか、非常用エレベーター。
大震災時の停電や断水があった時に、
物資や水などを持って上がるために使えるのかと思ってた！

住民は階段を使わなければならないなら、
高くても20階以下じゃないと厳しいね。

[198: 匿名さん]

エレベーターより、避難ハッチで下まで降りれる体力がなきゃね。
このタワー避難ハッチあったっけ？検討した間取りには無かったけど。

[199: 匿名さん]

向きは、南＞東南東＞西北西＞北が人気と
聞いてましたが、違うんですね？
北は陽がささず、
西北西は夏の夕方しか陽が入らず、
冬は北と西北西は同じと聞いておりました。

ヨドバシマンション計画もあり、
我家は東南東にしてますが、
どっちが人気何ですかね？

営業さんからは、南と東南東が人気なので
申し込む部屋を変更するように言われてます。

[200: 匿名さん]

震災で普通のマンションのエレベーターは停まっても
タワマンは非常用電源と非常用エレベーターがあるから
エレベーターは動いてると勘違いしている人も多いですね。

[201: 匿名さん]

タワマン以外でも非常用電源がある物件スレでは
勘違いしている人がいますよ。

[202: 購入検討中さん]

190さん、

難癖つけるわけではないのですが、少々情報が古いようです。
これからはエレベーター避難になっていくのでは？
とはいえ、緊急時に全員乗れるわけないのでお年寄り優先にせざるを得ないでしょうけど。

ビル火災、非常エレベーターで避難を　東京消防庁
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASDG1803U_Y3A410C1CC1000/

[203: 購入検討中さん]

非常階段、エレベーター以外の避難経路が気になります。
ないわけ、ないですよね？？？

営業さんに明日電話してみようとは思っているのですが、
気になって眠れないので、ご存知の方いたら教えて下さい。

とはいえ、子供が小さいので、避難ハッチだと厳しいかも。。
なんとか非常階段で降りれる階数(15以下？)にしておいた方が無難でしょうか？

[204: 購入検討中さん]

自分が住んでる階より下で火災が起きたらアウトですよね。
でもタワーマンション、というか普通のマンションも同じでは？
それが許容できないなら一戸建てしかないのでは？

[205: 購入検討中さん]

週末ようやくMR行ってきたけど、やっぱり新宿御苑駅からは頑張っても徒歩８〜９分だね。
そうなると、高層階からだと実質１３〜１４分か。施設も充実してそうだし、安いんだけど迷うなー。

[206: 匿名さん]

普通のマンションなら、はしご車などなんとかなりますよね。

[207: 購入検討中さん]

はしご車が届くのは15階までです。

[208: 匿名さん]

東はローレルコート越えても眺望つまらなくない？

[209: 購入検討中さん]

西もヨドバシマンションできたら微妙じゃない？

[210: 匿名さん]

西のヨドバシマンションは高層マンションが建つ確率は低いよ。距離も200メートル以上あるしね。

[211: 匿名さん]

ヨドマンはいつ頃発表ですか？

[212: 匿名さん]

建っても15階程度。

[213: 匿名さん]

いや30階くらいはいく可能性あるよ。

[214: 匿名さん]

目の前にできるパークリュクスじゃあるまいし、
30階くらいに同感。

[215: 購入検討中さん]

ヨドバシマンション、３０階くらいなら建てられる土地なんでしょうか。
西側の「眺望を買う」つもりで検討しているので、気になります。
通勤時間の短縮と、都心でもヨーカ堂があるかって理由で検討始めたから、眺望は諦めるか・・・。

20代でマンションを買ったとき、「あと少し予算があれば」という発言に、不動産屋が「予算はいくら
あっても100％満足する物件は買えませんよ」って言ってたが、今になって「それ正解！」と思う。

今のマンションの3倍くらいの予算で考えてるけど、やはり妥協する点はあるから。
あと1000万あればな～って考えてた頃が夢があったな、と思う。

[216: 匿名さん]

ヨドバシマンションを売る側、の立場になれば
少しでも高くして眺望をウリにして販売したいでしょう。

[217: 購入検討中さん]

営業さんが、この物件はちゃんと４０年で計画してますから、と言ってました。
気になったものの、どういう意味か聞きませんでしたが、４０年で解体を予定しているって事なんですかね？

この点、聞いたことある方いますか。

[218: 匿名さん]

修繕積立金の長期計画のことでは？

ただ、計画通りにはなかなかいかないのが世の中ですし。

[219: 購入検討中さん]

靖国通り沿いに30階くらいのマンション見当たらないから15階程度かと。

[220: 匿名さん]

そこを建てられるようにするのが、デべのチカラ。

[221: 匿名さん]

容積率緩和策？公開空地？いぜれにせよペンシルかな？

[222: 匿名さん]

そもそもまだヨドバシ所有だし、デベに売るかわからないやん。

[223: 匿名さん]

マンションが建つのは、本館跡地でなくちっちゃい別館跡地なのでは？

[224: 購入検討中さん]

別館後は2年位前に6,7階かな、マンションできている。本館は、ヨドバシが自社利用でしょう。何年間か転売禁止だったような。もっとも数年後に計画変更して、分譲マンションになる蓋然性もあり。

[225: 匿名さん]

東西で眺望もとめるなら40階以上は必だな。

[226: 匿名さん]

ヨドバシはさいわいマンションじゃなさそうだね。
まぁ、あれだけ離れてれば気にはならないと思うけど。

[227: 匿名さん]

自分の好みだと、
御苑ビュー以外は、雑居ビルが眼下に見えるより、
いっそきれいなオフィスビルが建ってくれたほうがいいので、
年金会館跡地は早く工事がはじまってほしい。

[228: 購入検討中さん]

226さん、

イヤイヤ、計画通りならとっくに着工してるでしょ。
高い固定資産税払って更地のままってことの裏を読むべしですよ。

[229: 匿名さん]

北向きなら雑居ビルないよ。

[230: 匿名さん]

ここは3LDKの間取りがダメすぎたわ。
撤退です。残念。

[231: 匿名さん]

ホント　鰻はエコビレッジ目白の爪の垢でも煎じて飲むべきだと思う

[232: 匿名さん]

埋め立て地エリアから、内陸の内乱を煽ってきてます

[233: 匿名さん]

北向きは見るべき景色無し。東池袋の高層群を見てもツマらない。

[234: 購入検討中さん]

3LDKの間取りが悪いのは事実。
かつ、セレクトプランがイマイチすぎです。

で、自由に間取りできるようにすると必然的に上層階になって金額あがるわ、追加料金かかるわ。

結局、価格表通りには収まらないです。。。
価格表＋300〜500万は覚悟ですね。

[235: 匿名さん]

232
どこにそんな根拠が？
埋め立てタワマンの人がエコビレッジ目白なんて知ってるとは思えない。

[236: 匿名さん]

ここを２５坪９０００万円で買うなら都内で３０坪の一戸建てが買える。

土地２００万円 x ３０坪 = ６０００万円
建物１００万円 x ３０坪 = ３０００万円

５０年後ここは価値０、一戸建ては６０００万円。

マンションって一戸建てが買えないから、狭いけど我慢して買うんじゃないの。
眺望がすべてだって言うなら、高い眺望を買うものね。

[237: 匿名さん]

>236
坪単価200万程度で、何処のミニ戸を想定しているんですか？

[238: 匿名さん]

登録の為の説明会？
現金で買うのに何の意味有るの、
良かったら説明してください、
土日は仕事なのに休まないといけない、

[239: 匿名さん]

>236

駐車場借りるなら、差額が凄いな。
戸建ての方が固定資産税も安い。

[240: 匿名さん]

この立地に同じ値段で一戸建が買えるなら考えるけど、どう考えても無理でしょ。

[241: 匿名さん]

ザッと坪単価200万で買える土地を見たら、ワケありが多い。
建築条件付きや北向き土地や袋小路や騒音道路側や駅遠などなど。

[242: 匿名さん]

都心のマンションが築30年で坪300万なんていくらでもある。
それが20年後にただでもらえるなら、ぜひ欲しいもの。

[243: 匿名]

ＡＬＬ　ａｂｏｕｔ　に出ていますね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/426275/?FM=rssaa_latest

高級マンション／注目の高級マンション
新宿区富久町に超高層タワーマンション誕生
新宿区富久町に地上55階建てのタワーマンションが登場した。「Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロス コンフォートタワー）」（野村不動産ほか）総戸数1093戸 (非分譲住戸含む)。そもそも富久町とはどういうロケーションなのか。立地条件を詳しく見てみよう。

[244: 匿名さん]

ここは子供の教育には悪影響ある
大人二人で暮らすマンション。

[245: 匿名]

>217
デベの修繕計画は30年を前提にしてることが多い
しかし修繕は12年と20年、30年程度の周期に改修がまとまる事が多いから30年目直後の36年目と40年目にも大物がくる
30年で収支が合う計画だとその後は予算不足まっしぐら
売るときの修繕積立金を安く見せるためにデベは30年にしてる
だから40年計画なのは良心的な物件といえる
ただしいくら40年計画でも10年毎に一時金をとる方式だと結局払うか払わないかで総会が揉めるから40年計画だけをやたらにアピールするところは結局は30年計画と同数
ホントは一部の物件で取り入れられはじめた最初から最後まで金額が一定で変わらない方式が望ましい
ただしその場合70平米だと最初から修繕積立金は15000円とかになるから売りにくい

[246: 匿名さん]

>>243
記事を書いた記者、ちゃんとここの図面を見たのだろうか？
イトーヨーカドーと建物の地下でつながってるとか書いているが、つながっていても通路は無い。
実際の買物はマンション１Ｆから外に出てヨーカドーの入口に行くことになる。

雨に濡れずにとも書いてるが
一旦建物の外に出るので、屋根はあっても横殴りの雨だと濡れそう。
３ＦのペントテラスＥＶからも行けるが屋根がないから雨なら濡れる。　

[247: 匿名さん]

逆にスーパーと直結してたたらかなり嫌じゃない？

[248: 匿名さん]

直結していれば
記者が書いた『雨に濡れないスーパー』になるから便利。
強風や雪なども気にしないで買物できた。

[249: 匿名さん]

最近は異常気象で、豪雨の日もあるからねえ。

[250: 匿名さん]

直結してなくても傘なしで行ける屋根付の通路があってもよさそうなものだが。