Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part5

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設　五洋建設
管理会社：野村リビングサービス


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[102: 匿名さん]

>98
>99

野村の物件板いくつか見れば分かるよ。施工トラブルのあった某物件板なんて、情報誘導しまくり。

[103: 匿名さん]

ＭＲで間取り図をもらいました。

間取りの悪さが指摘されていますが、私は浴室の換気が気になります。
例として７０Ａの間取りをアップしますが、廊下から換気をしようとすると、洗面化粧室の扉が浴室をふさいでいます。
常に換気扇を回したとしても、カビが生えるのではないかと懸念しています。

他のマンションの間取り図では、引き戸や、扉を廊下に出す設計になっていました。
この点について、どなたか営業の方へ確認されましたか？

[104: 匿名さん]

>103

浴室や洗面台の排気は、天井にある換気口から天井裏のダクトを経由して外に排気するってのが普通。確認すべきことは排気口と給気口の位置関係。ひどい設計だと給気口と排気口が隣り合ってて、排気がそのまま給気されるショートカットなんてのがある。これは間取り図では分からないので設計図書で確認。それから扉を閉めても換気ができるように、扉の下をアンダーカットするんだけど、これが不十分ってのもあるか。

洗面台の所が開き戸になっていることの問題はむしろ、誰かが顔を洗ってるときに扉をあけたらごっつんこするってこと。普通は引き戸にするんだけどね。最近はコストダウンで開き戸ってのが多い。

おまけだけど、開き戸の場合、トイレ以外は内開きってのが普通だよ。外開きだと、廊下を歩いてるときにあけると、ごっつんこになる。

[105: 匿名さん]

>洗面化粧室の扉が浴室をふさいでいます。
>常に換気扇を回したとしても、カビが生えるのではないかと懸念しています。

意味がよくわからないんだけど・・・

[106: 匿名さん]

エアコンはマルチタイプなんだね。マルチタイプって高いし、選択肢が少ないよ。意外と盲点で、入居前にエアコン買いに行ったときに気がつくから要注意。

[107: 匿名さん]

戸建ての風呂のように壁に換気扇付けるもんだと思ってるんじゃないかな？

[108: 匿名さん]

興味がない人はさっさと別物件を検討するだろうから、
ネガは大抵売れて欲しくない立場なんだろうね。

[109: 匿名さん]

>103

ネガるには認識不足でしたね。

[110: 匿名さん]

洋室（２）の引き戸の意味がないですね。

[111: 匿名さん]

＞１０３

ひどい間取りですね。洋室（２）が行灯であり、かつトイレによってえぐられているから、使いにくいしトイレの使用音も聞こえるはず。部屋を使う人もトイレを使う人も落ち着かない。それと廊下の取り方に無駄がある。洋室（２）の右は廊下とは記されていないけど、実質廊下のデッドスペース。そして洋室（１）はリビングインだから独立性がない。あとキッチンから洗面所までの導線もよくないですね。

[112: 匿名さん]

103です。

104さん、ありがとうございます。
確かに、引き戸が多かったです。

105さん、洗面化粧室の扉のことです。
洗面化粧室を開けて、換気を取ろうとすると、浴室の間口をふさぎます。

[113: 匿名さん]

６６平米だから、一人か二人暮らしでしょ。
洋室１を寝室にして、他は収納と考えれば、そんなにヒドイ間取りとは思わないなあ。

[114: 匿名さん]

＞１１３

ここに一人暮らしはないでしょう。むしろターゲットは二人、または三人家族ですよ。うちのマンションでも55平米や65平米で三人暮らしはざらにいます。それが都心のマンションの実態です。そうなると途端に使いにくくなる。

[115: 匿名さん]

>110

洋室の入り口を引き戸にするのは、開き戸だとデッドスペースができるからだから意味はある。ただ、そういう理由ならすべての部屋と洗面室の入り口を引き戸にするべきだけどね。

[116: 匿名さん]

７０Aって玄関のところも問題あるね。廊下と玄関が一直線だと、扉を開けると中が丸見えになるのを防ぐためにクランクにしてるんだろうけど、玄関入ってすぐ、右、左に曲がるから大きな家具を入れるのはかなり大変。ってか、下手すると入らない家具があるかも。

[117: 匿名さん]

玄関入ってすぐトイレですか。三井の某タワーでも叩かれてたレイアウトだけど、最近の流行かな。

[118: 匿名さん]

>洗面化粧室を開けて、換気を取ろうとすると、浴室の間口をふさぎます。

換気のためにドアを開けなければならないほど密閉されないと思いますよ。
２４時間換気の意味がなくなってしまいますから。

もし、洗面所のドアを開けないと換気ができないならそのことのほうが問題だと思う。

[119: 匿名さん]

玄関入ってすぐ浴室ってのもね。PP分離の設計とは、真逆。

[120: 匿名さん]

ここの間取りはキャピタルゲート月島と似てるね。

[121: 匿名さん]

たった60平米台の部屋になに求めてるんだか。
少しでも面積を有効に使ってるほうがニーズにあってる。

[122: 匿名さん]

扉には換気のためのスリットがあるから、あけなくても空気が流れるようになってるよ。ちゃんとモデルルームで確認しようね。

スリットがなかったら大問題。負圧になって、トラップの水が吸い上げられて下水から臭いが入ってくる。

[123: 匿名さん]

>121
同感。
狭いなりには良く考えてあると思う。

[124: 匿名さん]

そうだ、浴室の排水のところのトラップの構造を確認しておいたほうがいい。掃除のためにトラップを外せるようになってるけど、外すと臭いが逆流しちゃうつくりってのもあったりする。そうだと掃除するときに大変なことに。

[125: 匿名さん]

設計は三井なのかもね。最近の三井のダメなつくりが結集してる。

[126: 匿名さん]

そんなの買いたい人が気にすることだから。

[127: 匿名さん]

旗竿型LDの典型みたいなレイアウトだね。11.1畳のLDで、２畳は実質廊下。

[128: 匿名さん]

逆梁みたいな柱の位置だけど順梁なんだ。

[129: 匿名さん]

＞１１１、１２７

まさしくご指摘の通りリビングの一部が廊下と化していて無駄になっている。ただでさえ狭いのにこの間取りはいただけない。

[130: 匿名さん]

これ公団住宅よりひどいね。2.5畳の納戸なんかやめて4.5畳を7畳にすればいいのに。
そうすればトイレのでっぱりもなくすことができるのに。
結局３室を確保したいんだね。洋室と言えないから納戸と言っているだけ。

[131: 匿名さん]

廊下として無駄なスペースではないけど、LDの広さにカウントしてるのが問題。

[132: 匿名さん]

廊下にすれば洋室(2)の入り口は独立できる。
廊下文をリビングに入れておくメリットなんかあるの？

[133: 匿名さん]

LDの広さを畳数表示で増やせる。

[134: 匿名さん]

西側角部屋のダイレクトウィンドウはやはり暑いですかね？

[135: 匿名さん]

死ぬほど暑いですよ

[136: 匿名さん]

間取りが気に入らないなら、別の間取りを検討すればいいだけじゃないか？

[137: 匿名さん]

>136

ネガは買うことが目的ではなく、買わせないことが目的だから。

[138: 匿名さん]

西にDWなんて部屋あるの？ひどいな。

[139: 匿名さん]

行燈部屋満載で、角住戸にさえ行燈部屋があると言う、驚愕の間取り連発マンションってここですか？

[140: 匿名さん]

どうせいつも通りメニュープランとかで、もう１パターン間取りが出てくるんでしょ。

[141: 匿名さん]

逆にここの間取りを気に入っている人がいるんだ。
それとも気に入らないけどほかの面で妥協したとか。
価格は間取りを妥協するほど安いとも思えないけど。
新宿だから妥協か。

[142: 匿名さん]

>137
その理屈だと、逆にポジは買わせることが目的、ってことになる。

[143: 匿名さん]

確かに間取りが気に入らないなら、
検討をやめるか別の間取りを検討すればいいだけだね。

ネガる人の目的は買わせないことなんでしょう。

[144: 匿名さん]

出来上がって間取り知らない人が外から見たらいいわねーと思うかもしれないけど、
間取り知ってる人が見たら苦笑を禁じ得ないわね。

[145: 匿名さん]

これだけ安いと、間取りに目をつぶっても割安の部屋がほしい人が多いのかな。

[146: 匿名さん]

リセール考えると高層階？ 50階以上がいいですか？

[147: 匿名さん]

良くない間取りはその分相場からしたらかなり格安なんだから、予算が足りない人は間取りを妥協して、
それが嫌な人はちゃんと予算を用意して希望の間取りを選べばよいのでは？

[148: 匿名さん]

相場って、この近くにタワマンは無いのだから、
勝手な高い相場、を想定しても意味はない。

[149: 匿名さん]

146
高層階、分譲価格は高いですよ。

[150: 148]

新しいタワマンって意味ね。

[151: 匿名さん]

>148

センター東京あたりは築年数や規模考えると比較対象になるんじゃないかな。
ぎりぎりプチバブル前の販売だったし。

[153: 匿名さん]

センター東京は古過ぎますよ。
ちなみにあそこのＭＲも行ったことがあります。
あそこに関しては、書きたい事が色々ありますがスレ違いなので。

[154: 匿名さん]

所得的にそこを狙う層の絶対数がもっとも多いんだから、
激戦になるのは仕方ない。

[155: 匿名さん]

センター東京は今でも高値を維持してるね。
立地はどっちがいいか好み次第かな。

[156: 匿名さん]

ここそんなに安いの？
新豊洲SKYZの南西角最上階一階下（４３階）が坪３２４万。
ここの南西角４３階はいくらなの？
５０万位高いならそんなに安いとは思えないわ。

[157: 匿名さん]

豊洲のプラス50万なら奇跡の激安でしょ。

[158: 匿名さん]

差が100万を超えるとさすがにちょっと迷うかもね。

[159: 匿名さん]

じゃあいくらなのよ。４００万超えているって事？
ここでプレミアムでなくて４００万超えているのが安いって言う人の顔が見たい。

[160: 匿名さん]

50階より上ならリセールいいんでは？希少価値あり。

[161: 匿名さん]

センター東京？

安い時期の分譲と今の価格を比較しても意味はない。

[162: 匿名さん]

なんかここにいる人たち他の（過去の）タワマンに詳しそうだけれど、
買いたいけれど買えなくて、
新しいマンションが出るたびにずーとこのスレでおしゃべりしている人かしら。

[163: 匿名さん]

>159

むしろ豊洲でその値段がぼったくりでしょ。

[165: 匿名さん]

仮に同じ金額なら、自分なら北の50階を選ぶかな。
ただ、実際は低層の南向きのほうがずっと安いのでは？

[166: 匿名さん]

参考までに、抽選にならなければ、40階以上の西向き8000万の部屋を購入します。

[167: 匿名さん]

↑それ何の参考になるんだ？

[168: 匿名さん]

北向きはリセールで必ず苦労します。

[169: 匿名さん]

タワーは北向き人気だよ。明るいし。

[170: 匿名さん]

52階北向きは私が欲しいので入ってこないでください！
抽選は勘弁。。

[171: 匿名さん]

安いから人気なんだろ。
リセールしやすいのは間違いなく南向き。

[172: 匿名さん]

タワー北向きは冬に北風が吹き付けて激寒。
自分で住むには辛いが、割安だから他人に住ませる賃貸投資用に買う人はいる。

[173: 匿名さん]

私も最初は北向き52階fb狙いでしたが、リセールを考えて今は30階南向き60N狙いです。

[174: 匿名さん]

私は以前、タワマン北向きを買ってリセールに苦労したことがあります。
中古内覧にくる客は、北向きは大幅に値切るのが当然と思って買いにきます。

[175: 匿名さん]

今日営業に聞いたら北向きは1LDK以外あまり人気ないそうです。
人気は南向き、西向き、東向きの順だそうですよ。
参考までに。

[176: 匿名さん]

173です。
皆さんはどこの部屋を検討しているのですか？

[177: 匿名さん]

南向きは人気だけど少し割高だからリセールは安くしないと売れないよ。

[178: 匿名さん]

50階以上の西向きを検討していますが、高層階はエレベーターがくるのに時間がかかるのが心配です。
かと言って低層用エレベーターも戸数の割には少ないし。
皆さんはエレベーターの少なさについてどう思われますか？

[179: 匿名さん]

我が家は28階狙いです。
中層エレベーターの始発階なのでー。

[180: 匿名さん]

高層用は２基ですが、非常高層用のボタンも押して
無理やり３基動かすことになると予想します。無駄な電力を使うことになりますが。

[181: 匿名さん]

非常用は普段使っちゃダメでしょ。
誰が電気代負担するのですか？
そんなことしたら中層低層の庶民が黙っちゃいない。

[182: 匿名さん]

そうですね。
非常時以外は電源を落としておく運用に一票！

[183: 匿名さん]

間取り平面図を見れば分かるけど、
高層用ＥＶの隣りに高層非常用がある。
だから中層低層庶民に気付かれずに、間違いなく使いますよ。

[184: 匿名さん]

高層階の住人は庶民じゃないのですか？
議決権は低層中層の住民の方が圧倒的に多いので、あんまり調子に乗っていると不利になりますよ。

高層階はエレベーター2機で十分です。
絶対に非常用は使わせません！

[185: 匿名さん]

↑はいはい。まずは購入しましょうね。

[186: 匿名さん]

地権者同士の喧嘩じゃないすか？　
たまに地権者さんのサロンになるからここ

[187: 匿名さん]

西の高層が一番眺望はいいかもね。富士山見える？

[188: 匿名さん]

どこのスレも地権者が一番張りきるからな。
検討者のふりしてｗ

[189: 匿名さん]

非常用エレベーターって、火災発生時に消防隊が突入するために使用することを想定して決められた仕様になってるってだけ。非・常用ってわけではない。

平常時は他と区別なく使用されるケースと、（各階ゴミ捨てのゴミの運搬とか）管理用に使用されるケースがあって、運用はそのマンション次第。

[190: 匿名さん]

おまけだけど、災害発生時は非常用も含めて住民はエレベータは使えない。

下層階で火災が発生して下に逃げられなくなったら、階段を使って屋上に上ってヘリに救助されるのを待つしかない。タワマン住むなら、屋上まで上る体力がないとね。

[191: 匿名さん]

下層火災の時には上層部は酸欠になるので、むしろ下層に降りて行く方が生存率がはるかに高いそうです。
なので、正確には1階まで駆け抜けられる体力が必要です。

[192: 匿名さん]

駆け抜けるって炎の中を突破するの？　

[193: 匿名]

こんなやり取り必要なの？

[194: 匿名さん]

デベはタワマンの災害時のリスクは説明してくれないよ。

暢気に非常用エレベータで避難できるなんて思ってる人もいるでしょ。

[195: 匿名さん]

全てのタワマンあきらめなきゃ。

[196: 匿名さん]

高くて20階建くらいがよさそうですね。

[197: 匿名さん]

なんだそうなのか、非常用エレベーター。
大震災時の停電や断水があった時に、
物資や水などを持って上がるために使えるのかと思ってた！

住民は階段を使わなければならないなら、
高くても20階以下じゃないと厳しいね。

[198: 匿名さん]

エレベーターより、避難ハッチで下まで降りれる体力がなきゃね。
このタワー避難ハッチあったっけ？検討した間取りには無かったけど。

[199: 匿名さん]

向きは、南＞東南東＞西北西＞北が人気と
聞いてましたが、違うんですね？
北は陽がささず、
西北西は夏の夕方しか陽が入らず、
冬は北と西北西は同じと聞いておりました。

ヨドバシマンション計画もあり、
我家は東南東にしてますが、
どっちが人気何ですかね？

営業さんからは、南と東南東が人気なので
申し込む部屋を変更するように言われてます。

[200: 匿名さん]

震災で普通のマンションのエレベーターは停まっても
タワマンは非常用電源と非常用エレベーターがあるから
エレベーターは動いてると勘違いしている人も多いですね。

[201: 匿名さん]

タワマン以外でも非常用電源がある物件スレでは
勘違いしている人がいますよ。