株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4501: 買い替え検討中さん]

>>4319 匿名さん
調べてみます。

[4502: 匿名さん]

＞＞4477の続き
G社のマンション管理？その6
我がCTM管理組合では、2024/11/30が第12期の決算日です
※緊急事態の発生（点検業者による）
「ディスポーザー排出処理槽」について、汚泥引抜＆消毒【要】サインが出ています
　①2024/9/6　②2024/10/4　③2024/11/8
今期中に処理が必要です　監査報告にも影響
又我が組合のある自治体では汚泥引抜等は「産業廃棄物」(東京都）としての処理が
必要です。*処理申請者（管理組合）*処理業者（書類に「認可書」を添付
なお、わが管理組合の支払先GE社は認可業者ではありません
参考までに下記の2社は同じ認可業者を利用しています（2022/5/19現在）
東急コミュニティー・日本ハウズイング

[4503: 匿名さん]

下請けがいつも過剰人数で工事して
たいてい同じ工事を何度も繰り返していることに全く気が付いていない
理事会とマンション住人にはあきれる。
理事会によるチェック機能が全く働いていないのは遺憾である。

[4504: マンコミュファンさん]

>>4503 匿名さん
恐ろしい やりたい放題
区分所有者の皆さんの大切な管理費
修繕費なのにねぇ

[4505: マンコミュファンさん]

>>4486 匿名さん
基準は厳しくなったが、それに対応しようとしていない。
対応する姿勢を見せている管理会社にココは入っていない。

[4506: 匿名さん]

>>4505 マンコミュファンさん

G社管理マンションの管理組合では、そもそも管理計画認定制度の申請実績自体ないと考えます。

[4507: 匿名さん]

>>4506 匿名さん
なぜなら、G提案の第三者管理方式は監事廃止が大前提だから
管理組合のあらゆる監視機能をマヒさせるためだが、
理事会廃止・監事廃止だと管理計画認定制度のチェック項目に
ひっかかってしまうわけ。
わざわざ申請して問題点を暴露するようなまねをＧはやらないはず。

[4508: 匿名さん]

「マンションの役員、ならなくてOK！」甘い言葉を信じた人がハマる“第三者管理方式”の落とし穴

https://diamond.jp/articles/-/352239

[4509: 匿名さん]

>>4255 匿名さん
4255 匿名さん のレスによると、G社が組合員監事を募集したようですが、なり手がいないのでしょうか。
外部監事なら、報酬に充てる費用負担が難しいかもしれませんね。

[4510: 匿名さん]

>>4509 匿名さん
組合員監事は管理会社が募集すべきものではないはずです。
理事会が募集し、総会で適切な人物であるかどうかを判断し、決定すべきです。
管理会社に選ぶ権利を与えれば、当然のことながら、管理会社と癒着した人物が選ばれてしまいます。
うちのマンションでは、Gが人事にまで口出しするようになっています。
外部監事が理想ですが、価格が交渉次第だと思います。
管理組合が外部監事を設置するのは費用負担が原因であきらめなければならないというようなことはありません。実際に国土交通省のガイドラインでは、
外部監事の設置は強く推奨されています。

みなさん、このスレにはよく”なりすまし”が登場するので気を付けてください。

[4511: 検討板ユーザーさん]

>>4507 匿名さん
本当に恐ろしい管理会社

[4512: 評判気になるさん]

>>4507 匿名さん
ココの為に作られた制度なのにねぇ
ココの社名が会議でもバンバン出されていてマスコミを含む出席者達も呆れていた

[4513: 匿名さん]

うちのマンションでは、現在理事長やっているヤツがリプレイスの時に
この管理会社を強く推したわけだけど、住民の大部分が情報弱者だから、
それが通ってしまったわけ。こんな管理会社を強く推すのは、
やはり金銭的動機からなんだろうか。
マンションの共有資産が崩壊したら、こいつの責任は大きい。

[4514: 匿名さん]

>>4513 匿名さん
安い管理委託費を提示し、良いことしか言わないから、後々、管理組合は大後悔。管理委託費が値上げされるor高い工事費を払わされるの２択。

[4516: 匿名さん]

G社のマンション管理？その6
＞＞4477の続き
我がCTM管理組合では、2024/11/30が第12期の決算日です
第12期定時総会にて「長期修繕計画案」の見直しが行われます

G社より「長期修繕計画案の確認について」(2024/11/25)」の配布がありました
上記について、とりあえず一つだけ、具申しておきました

※「長期修繕計画案」の【工事項目】で変更が必要なもの
　現在の「ディスポーザー浄化槽(取替・塗装)」
（第3期総会承認）2016/6/30作成
　　↓
※分譲時での「ディスポーザー設備」に変更願います

参考：
* 第?期以降、ディスポーザー処理槽の修繕工事等が
一般会計の「修繕費」で処理されている
* ディスポーザー処理槽の修繕工事業者は　テラルテクノサービス(株)か
*2015/6/1(株)合人社計画研究所が管理会社になりました
　ディスポーザ排水処理システムの「維持管理業者」の変更届出は？
*ディスポーザ排水処理システムについては
　維持管理業者を変更した場合は、変更の届出が必要です。

※コンプライアンス・ガバナンス・ハラスメント+おねだり（各種提案）？に問題

[4517: 匿名さん]

管理会社と癒着している理事長は、管理組合の修繕積立金を食いつぶす。
まず、管理会社にすべて丸投げ。下請けは超過人数で工事をやる。
しかし、その直後に同じ問題が何度も生じ、工事費を何でも支払う。
理事長は相見積もりも取らなければ、工事の立ち合いもせず、工事のあとの最終チェックもやらない。
今までの合計で、どれだけの損失額になっていることやら...
あと、管理会社のフロントのミスの大部分を区分所有者に対して決して公表しないで
隠し通してうやむやにしてしまう。管理委託契約の更新をスムーズに運ぶため、
もしくは、第三者管理方式への移行のための手伝いをする。

恥というものを知らなさすぎる。

[4518: 匿名さん]

https://minhyo.jp/gojinsya
↑このサイトの情報も役立ちます。
みん評 合人社

[4519: 匿名さん]

2025年はもっと実効力のある悪徳管理会社に対する法的規制を望みます。
悪徳管理会社をいつまでも野放しにしておいてはいけない。
一生懸命働いて購入したマンションの修繕積立金が
悪徳管理会社に食い潰されてはならない。

[4520: 匿名さん]

マスコミでも第三者管理方式の危険性が指摘されるようになって
ゴリ押しの第三者管理方式導入があちこちで失敗しているみたいで、
代わりに契約更新を毎年ではなく、数年ごとにすべきだと管理会社のほうから提案して来ました。フロントはマニュアル通りに動くものなので、おそらく
それに従っているのでしょう。出来れば、即刻リプレイスが理想ですが、
うちのマンションでは理事たちがすぐに癒着するのでなかなか実現できません。
（というか、すでに管理会社が人事にまで口出しするようになっています。）
みなさん、お気を付けください。

[4521: 名無しさん]

>>4520 匿名さん
↓恐ろしいですね！

契約更新を毎年ではなく、数年ごとにすべきだと管理会社のほうから提案

[4522: 匿名さん]

GOOGLEのAI検索がなかなか利巧でおどろいた。
キーワード「管理者方式」で検索すると、以下のように表示される。
合人社管理方式を一般的な管理者管理方式と異なる特殊なものと見抜いている
AIの洞察力がすごい。

”管理者方式には、次のようなものがあります。?
外部管理者方式（第三者管理方式）
合人社管理方式（第三者管理方式）

外部管理者方式（第三者管理方式）では、マンション管理会社やマンション管理士などの専門家が管理組合の管理者の役割を担います。理事会を存続させながら外部専門家を就任させるパターンや、理事会機能を外部専門家に委託するパターンなどがあります。?
合人社管理方式（第三者管理方式）では、合人社をマンション管理の専任管理者として任命します。高齢化や賃貸化の進行による役員の不足や負担の増加などの対策として提案されています。”

何があっても理事会廃止してはダメです。

[4523: 匿名さん]

ジャイアンツは相変わらずどこでも話題になっている。

[4524: 匿名さん]

Googleの生成AIがこんなことを言っています；
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合人社の第三者管理方式が危険だと言われる理由について、詳しく解説いたします。

合人社の第三者管理方式が危険と言われる理由

合人社の第三者管理方式が危険と言われる理由は、主に以下の点が挙げられます。

利益相反の潜在性:
合人社は、管理会社であると同時に、マンションの売買やリフォームなど、様々なサービスを提供しています。
管理会社として、マンションの修繕や改修を提案する際に、自社の利益を優先してしまう可能性があります。
例えば、必要のない修繕工事や、高額なリフォーム工事を提案されるケースが考えられます。

情報開示の不足:
管理費の使途や修繕積立金の残高など、重要な情報が十分に開示されない可能性があります。
区分所有者は、自らの財産であるマンションの状況を正確に把握することが難しく、不透明なまま管理費を支払わなければならない状況に陥る可能性があります。
住民の意思決定への関与の低さ:
合人社が理事会を掌握し、住民の意見を反映せずに、一方的に決定を進めるケースが考えられます。
結果として、住民にとって不利益な決定がなされてしまう可能性があります。

契約内容の複雑化:
合人社との契約内容が複雑で、一般の区分所有者には理解しにくい場合が多いです。
不当な条項が含まれていても、気づかずに契約を結んでしまう可能性があります。
その他、懸念される点

管理費の高騰:
合人社の管理費は、他の管理会社に比べて高額であるという指摘があります。
これは、合人社が提供するサービスが充実しているという側面もありますが、一方で、利益率の高さも要因として考えられます。
サービスの質の低下:
合人社が管理するマンションでは、清掃やゴミ出しなど、基本的なサービスの質が低いという声も聞かれます。
これは、人材不足や、利益優先の経営が原因であると考えられます。

注意すべき点
すべての合人社のマンションが危険というわけではありません。
個々のマンションの状況や、管理組合の運営状況によって、リスクは異なります。

第三者管理方式を選ぶ際の注意点
複数の管理会社から見積もりを取って比較検討する。
契約内容をしっかりと確認し、不明な点は弁護士などに相談する。
管理組合の会合に積極的に参加し、情報収集を行う。
他の住民と連携し、意見交換を行う。

まとめ

合人社の第三者管理方式は、必ずしも危険とは言い切れませんが、上記のようなリスクがあることは事実です。マンションを購入する際には、これらの点を十分に考慮し、慎重に判断することが重要です。

[4525: 匿名さん]

>>4524 匿名さん
>合人社の管理費は、他の管理会社に比べて高額であるという指摘があります。

初耳です。少なくともリプレース時は、他社より管理委託費が安いと思ってます。ＡＩは、ネット上から情報を集めて、まとめるだけで、真実なのかは分からないと思います。

合人社に委託している管理組合の方にお聞きしたいのですが、昨今、普通の管理会社が管理委託費を値上げしてますが、合人社の値上げは、他と比べても割高で高額になるのでしょうか？

>利益率の高さも要因として考えられます。

営業利益率が高いのは、事実と思います。フロントの大半が契約社員（「特別社員」と呼ばれる）など、合理化に取り組んでいることもあると思いますが。

理事会がない第三者管理は、フロントの業務を大幅に省けるので、合理化の一つだろうと思います。

[4526: 匿名さん]

>>4525 匿名さん

AIに返答しても無意味なのでは？（笑）

近年、合人社に対する管理組合側の警戒感が強まって来ていると感じます。
そういう意味で、マンション管理に関心などない層のあいだでも、
合人社のイメージを悪くした強引な第三者管理方式の導入は明らかに失策でした。

国土交通省のほうからもあくどいやり方をする悪徳管理会社全体に対して
注意喚起がなされる事態になっています。安い管理委託費で管理組合を誘惑して
相見積もりをさまざまな手段で妨害し、高い修繕費を払わせて法外な利益を吸い上げるという卑劣なビジネスモデルがもう限界に来ているのではないでしょうか。
修繕費で儲からなければ、管理委託費を値上げするしかありません。
うちのマンションだけでなく、他のマンションからも管理委託費値上げの要請が
あったと聞いています。
フロントたちはリプレイスされれば、会社からペナルティを受けるわけで
会社と管理組合のあいだで板挟みになって大変でしょうが、
決して同情はしません。
これまでのフロントたちはいずれもかなりあくどいことをうちのマンションで
やっています。生活のためとはいえ、彼らは共犯者以外の何物でもないのです。
（やらかしたことややらかそうとしたことの証拠は隠滅できません。）

過去に相談したマンション管理士さんたちも同じことを言っていましたが、
うちのマンション内部の理事長経験者たちも同じ意見で
いわゆる”飼い〇し作戦”を遂行中です。
管理委託費の値上げは絶対に拒否し、
小さな修繕はやらせてやっても良いが、
大きな修繕は絶対に合人社エンジニアリングを通してやらせません。
管理会社から管理委託契約を言い出して来れば、
「どうぞどうぞ出て行ってください」
管理組合はようやく厄介払いが出来て満足です。

合人社をすぐに追い出せばいいではないかと思われるかもしれませんが、
それをやらないのには理由があります。
合人社の悪行について無知な人たちが総会で同社を選び
リプレイスしてしまったわけですが、もともと反対していた人たちや
同社を批判したために、フロントとその内通者にデマを流されてひどい目に遭わされた人たちがいます。
そのために管理組合内の人間関係の修復を行わなくてはなりません。
ですから、同社が早く出て行ってくれるまで、安い管理委託費のまま
小さな修繕だけを任せて待っている感じです。
（小さな修繕と言っても、調べると相場より明らかに高いです。）