株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4261: 匿名さん]

>>4260 匿名さん
こちらただの分譲マンションです、やはりそうおかしいですよね？
区分所有者が集まる環境をなくそうって魂胆なのでしょうがこんな事がまかり通るのあと驚いてしまいます

[4262: 匿名さん]

>>4260 匿名さん
Gが印鑑証明を取らせるのは有名な話です。
12月19日に放映されたNHKのクローズアップ現代の特集“老いるマンション”でも
取り上げられていました。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

自分はそれを匿名のマンション管理士のブログで初めて読みました。
自分も最初はたかが管理会社がここまで悪知恵を働かせるとは思っていなかったので、とても驚きました。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/
ガイドラインの３パターンの一つである総会監視型の第三者管理方式（Gの呼び方では「管理者方式」）で国土交通省のお墨付きであるかのように見せかけて
同省のガイドライン無視の”監事廃止”を管理組合に強要します。
（ガイドラインでは、逆に管理組合資産を守るために監事設置が推奨されています。）

総会開催のために印鑑証明提出が必要というのは、Gの非常にオリジナリティあふれるアイディアです。（笑）管理組合にリプレイスできなくさせ、区分所有者の自由な意思形成を阻害するのが目的でしょう。卑劣極まりないやり方だと思います。

[4263: マンション検討中さん]

>>4262 匿名さん
ココにより人生を台無しにされたマンション区分所有者は数知れず。
様々な事件にただただ恐怖でしかありません。

[4265: 匿名さん]

>>4252 匿名さん
管理組合には「解散」という概念はありません。
管理組合は、区分所有法第3条で区分所有者全員が参加を義務づけられる「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であり、区分所有者にその認識があるかどうかにかかわらず、区分所有建物には自動的に生じます。
同法が区分所有者全員に管理組合への参加を義務づけるのは、区分所有建物には区分所有者の専有部分の他に、共用部分、敷地、附属施設という共用される部分があり、費用分担を含めて区分所有者全員が協力してその管理を適切に実施しなければ管理不全に至るためです。
一方、同法第3条は集会（総会）、規約、管理者については、「（区分所有者は）集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定しており、「できる」と規定されるため、これらは義務ではありません。これらの目的は管理組合の意思決定ツールであり、区分所有者が2名のみといった場合でも第3条団体（管理組合）は成立していますが、その意思決定は話し合いによることが自然でしょう。
管理組合の解散というのが、どういう状況をいうのか分かりませんが、仮に「G社が管理者に就き、管理費用を徴収しているが、総会は開催していない」ということであるなら、G社は区分所有法に規定される「少なくとも毎年1回の管理者の総会招集義務（第34条）」、「毎年1回一定の時期に総会で行う管理者の事務報告義務（第43条）」に違反していることになります。

[4266: 匿名さん]

理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思います

[4267: 匿名さん]

>>4266 匿名さん

　議論のポイントがずれています。
マンション管理士とマンション管理会社を区別して議論するのが常識です。
前者の場合は利益相反の問題は生じませんが、後者は修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか。

よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが、それでもって管理組合の承認を得たと言えるのかどうか疑問です。当然のことながら、承認は修繕工事について十分な情報開示を行ったうえで事前になされるべきです。

あと、ガイドラインや標準管理規約別添を読んでさえいればすぐわかることですが、外部専門家は管理者＝理事長のみに就任すると決められているわけではありません。理事会方式を温存するのが、三つのパターンのうちの二つで、外部専門家を副理事長や役員や監事に就任させて、理事会運営をサポートしてもらうことも可能です。また、標準管理規約第３４条にあるように、外部専門家を顧問として雇い、アドバイスを受けることもできます。地方自治体が援助金の一部をサポートしてくれるところもあります。しかし、悪意ある管理会社はよく第３４条を削除した管理規約を提案してきますので、要注意です。第３４条をあとから付け加えるには、管理規約改正が不可欠で総会決議が必要となります。このように管理組合主体の決定に対する妨害策が仕込まれていないかチェックが必要です。

管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる理由はやはり
利益相反行為を正当化したいからだと思います。異常に高いマージンを修繕工事で支払ってしまったあとに後悔しても、失われたおカネは二度と戻ってきません。

[4268: マンション検討中さん]

「よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが」
ココの第三者管理になると緊急工事と銘打って事後報告で好き放題やられます。
緊急工事の文字が並びます！

[4269: マンション検討中さん]

社内はガタガタしているねぇ。
どうするイエヤス！

[4270: 匿名さん]

>>4266 匿名さん
主張されたいことが分かりかねますが、まず、非法人の管理組合は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しています。（権利能力なき社団の要件を満たす場合は、管理組合名義の口座を作り易い等の実務上の利点はあります。）
権利能力なき社団の要件は判例で示されており、その要件の一つに指摘のとおり「組織の代表の方法」があるため、代表者が規定されない組織は、権利能力なき社団ではありません。
逆に言えば区分所有者以外の者が代表者であっても、その代表の方法が規定されていれば権利能力なき社団の代表者の要件を満たすことになります。
ここで区分所有法における管理者は、同法第26条第2項に「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」と規定されるとおり、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
つまり、管理業者が管理者に就いているだけでは、その管理業者は権利能力なき社団の要件を満たす代表者ではなく、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されてはじめて権利能力なき社団の要件を満たす代表者と言えます。

>>4267 匿名さん
＞修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか
利益相反取引は外形的に判断されるものなので、管理者である管理業者が修繕工事を自身に発注すれば、仮にそのマージンが適正なもので管理組合にとって特に不利益とはならない契約であったとしても、当然、利益相反取引に当たりますが、管理者ではない管理業者が修繕工事を受注し高額のマージンを得て下請け業者に再発注しても利益相反取引には当たらないと思われます。
＞管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる
管理者＝理事長ではなく、標準管理規約に「区分所有法に定める管理者であるとともに、管理組合の代表者」と規定される理事長は、区分所有者の代理人である管理者よりも、契約におけるより強い権限を有することに留意すべきです。
代理人である管理者は、管理組合を代理して代理契約を締結する必要がありますが、理事長は管理組合を代表して契約できます。（もっとも管理者に就いたG社が、実際に代理契約を行っているとはネット情報等からは考え難いのですが。）
また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。（もちろん、現行標準管理規約のように管理規約に理事長の利益相反取引を制限する条項を設けることはできます。）
問題は管理規約の規定次第で、管理者である管理業者を管理組合の代表者にすることも、利益相反取引をやり放題にすることも、さらに修繕工事の実施を事後報告ですませることも適法にできてしまうことです。
このため、管理業者が第三者管理（ガイドラインでは「管理業者管理者方式」）を提案してきた場合、管理組合は提案された管理規約の規定内容を、本来管理規約を策定するのは管理組合であるとの認識の下に、詳細にチェックすることが重要です。
管理組合の役員が自らチェックできないのであれば、外部専門家に依頼すべきでしょう。
しかしながら、そのような役員では外部専門家に依頼するという発想自体おそらくなく、管理業者の提案をそのまま受け入れるかもしれません。

[4271: 職人さん]

>>4270 匿名さん

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401

[4272: 匿名さん]

>>4270 匿名さん
>また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。

民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない。そうした管理組合が次々にあらわれて、判例がたくさん生まれれば、利害相反にめちゃくちゃ甘いマンション管理法体制に対する危機意識がようやく芽生えるのではないかとすら考える。

どうしても第三者管理方式を導入したい管理組合は、管理者＝理事長（標準管理規約別添と外部専門家活用ガイドラインのパターン図参照）だけはやめておいたほうが安全だと思う。
適正化法を改正して、管理組合を法人化しなくても背任行為が厳しく罰せられるようにすべきだし、全面的にマージン禁止にすべきだ。

[4273: 匿名さん]

、代理と代表の線引きというお話が先ほど来出ておりますけれども、区分所有法は先ほど来、○○先生からご指摘がありますとおり、小さいものから大きいものまで全部ひっくるめて区分所有だということをしている建前がありますので、法律上の表現としては代理というふうに言っているんですが、標準管理規約をつくるようなある程度の規模のマンションを想定した場合には、むしろ社団として考えるほうが説明がつきやすいという部分もあろうかと思います。

　そうしますと、管理組合の機関ということが適切かどうかというのは、機関という言葉が明確に定義されているわけではないのではっきりとはしないんですけれども、先ほどからの○○先生のご説明でいえば、内部的な意思決定をそのまま執行するための地位にある者として管理者が位置づけられているということかと思います。

[4274: 匿名さん]

>>4271 職人さん
週刊現代なかなかやるね。見直した。
＃２＃３も読んだ。

とにかく管理規約の専門家チェックは必須！
悪徳管理会社は、管理組合にとって”危険な”条項をこっそり忍び込ませ、
必要不可欠で重要な条項を削除しようとするので気を付けなくてはいけない。

[4275: マンション検討中さん]

ココと関係がある工事業者はココに対してとても怯えた反応をするのが共通で大変困惑する。
ココと縁を切って管理会社変更して工事の依頼をするのだがココとの関係を異常に気にしてくる。
ココに対する業者の書き込みが散見されるが、かなりキツイ縛りをされている事が分かる。

[4276: マンション検討中さん]

内外及び四方八方から強烈に恨まれている所に大切なマンション資産管理を任せるのはリスクが高過ぎると思った。

[4277: 匿名さん]

>>4272 匿名さん
＞民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない
管理者が、本人（管理組合）の事前承諾を得ることなく利益相反取引を行なったとしても、裁判で有効な契約と認められる可能性があるとの主張のようにもとれますが、判例はなくても、次の法制審議会区分所有法制部会の区分所有法改正中間試案補足説明を見ても、管理者の行う契約が民法第108条の適用を受ける代理契約であることは国大では共通認識であると思われます。
（第三者を管理者とする場合の監事選任提案に対する補足説明抜粋）
「・・・もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第108条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる・・・」
おそらく、管理業者管理者方式を導入しようとする管理業者も同じ認識を有しているはずなので、管理規約に規定するだけで代理人の立場から代表者（呼称は「理事長」である必要はありませんが）の立場に変更できるのであれば、当該管理業者には管理規約に自身を管理組合の代表者と規定する強い動機があると想像されます。民法で利益相反取引を制限される代理人と、管理規約で積極的に規定しない限り利益相反取引を制限されない代表者ではその立場に大きな違いがあります。
そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。
ちなみに、「管理業者管理者方式」という呼称は、管理業者が管理者に就く場合の利益相反取引がほぼデフォルトとなる管理と、外部専門家が管理者に就く管理を明示的に区別することになり適切な命名と考えています。

[4278: 匿名さん]

>>4277 匿名さん
＞そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。

管理組合側が管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をしているという
奇妙な決めつけをされて不快ですが、これはここの管理会社の資料に基づいて
述べています。理論をかざすより、ここの第三者管理方式のプレゼン資料を入手してから、問題に即して具体的に論じていただけますと、われわれ被害者には役立ちます。現実のここのやり方については、あまりご存じないようですね。

[4279: 匿名さん]

ここの管理会社の異常さは実際に経験した者ではないとわからない。
管理会社を批判する理事がいたりすると、フロントが内通者を使ってデマを流させ
その人を他の管理組合員に攻撃させて、人間関係をぐちゃぐちゃにするから、
本当に気を付けてほしい。人間関係がぐちゃぐちゃになり、理事を引き受ける人を
なくしておいて第三者管理方式へ移行させるのが狙いなのかもしれない。
以前、ここに他の方も書いておられたが、そうでなければ、フロントが管理組合の人間関係をぐちゃぐちゃにしなければならない理由や動機などないはずだ。
その他にも信じられない出来事がたくさんある。

[4280: 検討板ユーザーさん]

火災保険更新で募集資格のないフロントが更新契約しています。他の物件でも同じでしょうか？