株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4041: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
「総会決議では全員反対でした」と書きました。第三者管理採用決議の際に全員反対でため、否決されたため、管理規約変更決議は行われませんでした。論理的な流れではないでしょうか？

＞このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。

それは面白いご指摘ですね。しかし、管理規約を入手してから、ファクトを土台にして御自分の理論や反論を構築していただきたいものです。

[4042: 評判気になるさん]

自分が昨年見た管理契約書では管理会社が管理者で理事会が無いため理事長は存在しません
理事会方式　と　管理者方式　とに分けて説明しています
会計は監査が無いため単なる報告です
素人の自分でさえつっこみどころ満載でした
契約する前に十分検討する事です
これに限らず手付金振込前に重要事項の各資料貰わなきゃダメだとつくづく思いました

[4043: マンション検討中さん]

>>4042 評判気になるさん

ツッコミどころとは、例えばどんなのがありますか？
言える範囲で聞きたいです！

[4044: 匿名さん]

>>4041 匿名さん
第三管理採用決議を実施する前に、管理規約変更の議案要領は通知されていませんでしたか。
議案要領が通知されていれば、採決されていなくても変更内容は分かると思いますが。

（誤記訂正）>>2736　→　>>2737

[4045: 匿名さん]

>>4042 評判気になるさん

管理契約書というのは、投資型マンションですか？

[4046: 評判気になるさん]

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる
管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

[4047: 評判気になるさん]

投資として買う人ばかりでは無いと担当は言ってましたが広さや戸数考えると分譲賃貸向け、買い換え前提物件だったのかもしれません
自分は実需として検討していました

[4048: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん

管理会社が契約できる、というのは総会決議なしにですか？

もしそうなら、管理会社は、区分所有者の代理人である「管理者」ではなく、規約の特別な定めに基づく「管理所有者」かもしれない。

〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

[4049: 匿名さん]

>>4044 匿名さん
いいえ、全然。内容に乏しい簡単な説明資料のみです。

今ふと面白いことを思い出したのですが、「管理規約変更の議案要領」の内容は内通者だけが知っていました。フロントからは全く通知されていません。自分は「第三者管理方式への変更は否決される見込みが高いから、管理規約変更について論じる必要はない」と、その内通者に言ったことを覚えています。コロナ禍の最中だったので、すべてメールでやり取りしていたので、記録として残っています。

[4050: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが

第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべきだと思う。どく

[4051: 匿名さん]

続き　管理者の解約は1/2の賛成票が妥当だと思う。ドイツとフランスがそうだ。
GOOGLEで調べてみて。

[4052: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
恐ろしすぎる内容ですね。
ずぼらなマンション管理関連の法や標準管理規約の網目をずる賢くかいくぐっている。G社は（G社の）第三者管理方式が理事会方式より民主主義的だと宣伝してるが、区分所有者が総会で議題にするのにわざわざ印鑑証明付署名が必要だなんて
いったいどこが民主主義的なんだ？

[4053: 匿名さん]

>>4050、>>4051 匿名さん
現行の標準管理規約では、管理者（理事長）の解任は普通決議（定足数（組合員の議決権総数の過半数）で成立する総会の出席組合員の議決権の過半数）で可能です。
G社の第三者管理方式変更に「総会で3/4の賛成票が必要」とあるのは、G社作成の管理規約には管理者である管理会社名が明記されている等から、管理者を解任するためにまず管理規約自体を区分所有法に定める特別決議（区分所有者及び議決権総数の各3/4以上による総会決議）により変更する必要があるためです。
したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。
さらに、問題がある場合の管理者解任を容易にするため、現行標準管理規約にある監事の臨時総会招集権を拡張し「監事は、管理者の業務執行及び組合の財産状況に不正を認めるときは臨時総会を招集し、解任議案を提出できること」、「管理者解任時は一時的に監事が管理者を兼任すること」を盛り込むべきと考えます。

[4054: 匿名さん]

>>4053 匿名さん
＞したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。

それはあなた個人の考えでしょう。パブコメで御意見を出したらよいと思います。不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止すべしという考えには賛成です。
しかし、ドイツやフランスのマンション管理の法律（日本の区分所有法に相当するステータスを持つ法律だが、適正化法や標準管理規約なども、一本化されてそこに含まれている）には、「管理者を解任するには過半数の賛成票が必要」と書かれているのは、それらにおいては、”管理組合こそがマンション管理の主体”とみなされているからです。上記の項目を禁止するだけでは、管理組合側の不利を是正することは出来ません。（自分はドイツ語とフランス語に原文で確認した。）

[4055: 匿名さん]

G社の「区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務」というのは、最近導入されたマンションの管理規約でも記載されているのでしょうか？あまりに悪質なため、昔の話かと思っていました。

[4056: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
Gの管理規約を入手してから、意見を書き込んでもらえますか。1978も2736を読みましたが、「G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。」と断定できる内容ではありません。

[4057: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
第三者管理方式の管理規約の話なので、現在も継続中なのではないでしょうか？
現時点では、総会招集開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務は禁じられていないので、それをチェックしなかった管理組合は管理規約に従うか、管理規約に従いつつ同条項削除を総会決議て決めるかしかありません。（または、行政や専門家にご相談をどうぞ）
そのあとで、第三者管理方式をやめるか、リプレイスするかについて、管理組合員だけで、まず話し合えば良いのではないでしょうか。

[4058: マンコミュファンさん]

>>4057 匿名さん

ありがとうございます。まだ第三者管理方式に移行したわけではなく、今まさに提案をされている状態ですが、管理規約の改定案などについて全く開示がありません。第三者管理方式の総会決議の時に参考資料として配布されるのが普通ですか？

[4059: 匿名さん]

>>4058 マンコミュファンさん
4044参照してください。

[4060: 匿名さん]

>>4054 (=4050=4051) 匿名さん
>>4054さんの投稿の意図がよく分かりません。
当方が>>4052を投稿した理由は、パブコメ用の個人的意見を示すためではありません。
>>4054さんが>>4050で元の記載が「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるのを、なぜ管理体制変更に必要な賛成票ではなく管理者の解約？に必要な賛成票の話にされるのか、また>>4051で、区分所有法においても管理者の解任に必要な賛成票は1/2（正確には区分所有者及び議決権の過半数、ただし管理規約による別段の定めも可）であるのに係わらず、わざわざドイツ、フランスを持ち出されることを疑問に思ったためです。
「管理組合こそがマンション管理の主体」という考え方は、ドイツ、フランスを持ち出すまでもなく国の「マンション管理適正化指針」などでも強調されていることです。
実際には、そのような考え方を全く理解しておらず、「管理規約を管理組合自らが策定し、自らが遵守するものではなく、管理会社が策定し、管理会社が遵守するもの」と考え、管理会社作成の管理規約をそのまま受け入れるような管理組合が少なからずあることが問題なわけですが。
>>4054さんは海外のマンション管理関係法令を研究されているようですが、一般の区分所有者がそのようなものに関心があるとは思えず、>>4054さんはおそらく管理業界に関係のある方なのでしょう。

[4061: マンコミュファンさん]

>>4059 匿名さん
すみません。新築物件のことだと思いスルーしてしまっておりました。>>4049でも事前配布はなかったようなので、うちもないんでしょうね。

[4062: 匿名さん]

>>4060 匿名さん
ここはG社についてのスレなので、当然のことながら、G社の管理規約の内容について論じています。そこに「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるという事実は以前から問題視されていたと思います。G社の第三者管理方式を変えることは、すなわち管理者の解任を意味することだと、解釈しています。区分所有法には、「規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」と記されていますが、G社の場合、独よく自の規約を盛り込んで、解約、解任されないように工夫された特殊な管理規約であることは、これまでにこのスレでもここ以外でも指摘されています。

あなたはGの管理規約を読んだことすらないのに、Gの管理者は理事長であると騒ぎ立てていましたよね。なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。管理規約を読まれた方のお話では、そんな記載はないということでしたが…

海外のマンション管理に関する法体系について学ぶと、明らかに違うのは利益相反取引に対して全面禁止する厳格さです。グループ企業に修繕させるなどありえないのです。ここはトンネル会社を使いますが、ドイツやフランスではバックマージンも全面禁止です。管理者がバックマージンを取れば、解任・解約だけでなく、訴訟になります。それから、日本の区分所有法では「規約に別段の定めがない限り」という表現がありますが、このような表現はありえません。このような国際比較の視点は、日本のマンション管理の在り方を問い直すきっかけになればそれでよいと思います。
あなたは、ここのスレに書き込む人たちが大きな問題を抱えているということに無関心で、あなたの主張の多くが矛盾を含んでおり、現実を歪曲して自分理論に照らし合わせて、ひとりで勝手に酔い痴れているようですが、このスレは切迫した現実問題をいかに解決するか、そのための情報交換のスレであることを念頭に置いてカキコミをもっと謙虚な姿勢で行ってください。
人格がなくて、他人を見下すために理論を振り回す人間は恥ずかしい存在です。

[4063: 匿名]

管理会社の業者が入った日に嫌がらせがあります。追い出しやがいるようです。住人に合人社と繋がった人間がいるのかと思うぐらい合人社とタイミングよく提案などします。無駄な工事が多いと思います。不自然にいろんな箇所に不具合などが起きます。そしてよく住人が入れ替わります。気づいた人は出ていくんだと思います。

[4064: 匿名さん]

>>4063 匿名さん
合人社のフロントがもらう工事報酬は10万円くらですかね？
うちのマンションの場合、小さな修繕ー小さくても、外観を損ねたり、住民が使用する際に不便な故障は何度も何回お願いしてもずっと無視されていた。
その代わり不要不急の意味のない工事はやり、不完全な修理を故意的に（？）何度も繰り返していた。以前の理事会では、もう二度とここに修繕を頼まず、自分たちで相見積もりをとって外部の会社に修繕を依頼しようと理事たちは考えていたはずなのに、今季の理事たちはまた合人社と合人社エンジニアリングに丸投げ状態に戻ってしまった。フロントの人たちも今人手不足で好都合なんだから、退職金制度のあるきちんとした会社に転職すればいいのに。

[4065: 評判気になるさん]

現在販売しているMRで資料貰うのが一番手っ取り早いと思いますよ
実物手元に無いのに議論してもはじまりません
管理会社が管理者ではない第三者管理方式とごっちゃにしてるところあるようです

[4066: 匿名さん]

>>4065 評判気になるさん
＞現在販売しているMR？

[4067: 匿名さん]

>>4065 評判気になるさん
管理会社が管理者である場合は、第三者独裁管理方式と呼べばよい

[4068: 匿名さん]

>>4062 匿名さん
>>4062さんは、G社の管理規約に限定した議論と主張されますが、>>4050では
＞「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべき」
と明確に記載されています。
つまり、ガイドラインに記載すべきは「G社の第三者管理方式を変えるのに必要な賛成票の数」ではなく「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数」と主張されているわけです。
G社の第三者管理方式変更は当然、管理規約変更を伴うので、これに必要な賛成票の数はガイドラインに盛り込むまでもなく区分所有法に特別決議として規定されています。
一方、管理者の解任となると、第三者管理方式であっても、解任の際、一時的に監事が管理者を務める等の規定がある変更を要しない管理規約であれば、普通決議で可能であり、これに必要な賛成票の数もガイドラインに盛り込むようなことではありません。
さらに言えば、G社の管理規約に限定した議論は、そもそもガイドラインの記載に馴染みません。
海外のマンション管理法制研究者を自称される>>4062さんが、このような理屈を理解されていないとは考えられません。
それとも、この議論の主旨は管理規約変更も普通決議でできるようにすべきということですか。
管理規約変更に必要な議決権見直しの議論はあるようですが、それは法令改正の話であってガイドラインに盛り込むことではありません。

＞なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。
前段のG社を批判する立場に変わって、まるでG社批判を難詰するG社社員の立場での質問のように見えます。いわゆるダブルスタンスということでしょうか。
仮に管理者であるG社が法令に従って代理契約を行っているにも係わらず、当方がG社は管理組合を代表して契約を行っていると主張しているとしても、それにより不利益を被るとしたら当のG社だけでしょう。
記載内容から>>4062さんは、>>4041さんでしょうが、海外のマンション管理法制研究者のイメージと異なり、管理規約変更に係る総会招集時の区分所有法に規定される議案要領通知義務も理解されていないような主張をされるG社に批判的な区分所有者でもある>>4062さんが、本件にそこまでこだわる理由が分かりません。
また、「管理規約を読まれた方のお話」というのは>>4042さんのことですか。そうであれば、>>4042さんの記載は「管理契約書」であり「管理規約」ではありません。
「管理契約書」は管理体制を規定するものではないので、不要なことが記載されていないのは当然でしょう。
なお、>>4042（＝4046）さんは、その管理契約書には「管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる」との記載があると指摘されています。
この指摘に対し、>>4062さんかどうか分かりませんが、>>4048さんが「総会決議なしに契約できるとしたら管理規約に管理所有者と規定されているのではないか」と的外れな指摘をされています。
管理所有者であれば、管理のための自己名義での契約は可能ですが、管理所有による管理対象は共用部分に限られ敷地、附属施設は対象でないこと、重大変更に当たる管理はそもそもできないことを忘れてはいけません。さらに、管理規約に管理者としか規定されていない場合は、総会決議された契約であろうと、管理規約に総会決議なしにできると規定された契約であろうと、管理者は代理契約を行う必要があります。
ここで、本題の当方がG社が管理者の管理規約に、G社社長が理事長と記載されていると考える理由を説明しましょう。
まず理事会が存在しないことと、理事長が存在することには何の関係もありません。区分所有法に規定される管理組合法人において、理事の規定はあっても理事会の規定がないのと同じことです。
重要なことは標準管理規約において、理事長は区分所有法に定める管理者であると同時に、管理組合法人の理事と同様、管理組合の代表者と規定されていることです。
そして、管理者の立場での代理契約と、代表者の立場での主体的な契約ではその意味合いが大きくことなるので、G社には代表者の立場につく強い動機があります。
実際、本スレの>>1978、>>2737やブログのhttps://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.htmlを見るとG社社長は管理組合の代表者（理事長）として振舞っているように見えます。
>>2737には「G社長が理事長に就くと、保管口座の名義人になる」との記載があり、G社社長が実際に理事長を名乗っているかどうかはともかく、保管口座の名義人になるのは管理組合の代表者でないとできない行為でしょう。
そしてG社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に「G社社長は、理事長として管理組合を代表する」と規定するだけです。
もっとも、代表者と規定されていればよいので、必ずしも理事長という呼称である必要はありませんが、管理体制変更前の管理規約に理事長が規定されているなら、理事長であれば、その代表権を引き継げることになり、また、契約時に管理体制変更前の理事長印もそのまま使用できます。
なお、「Ｇ社社長は、管理者として管理組合を代表する」と規定すると、標準管理規約の「区分所有法に定める管理者」という文言と齟齬を生じます。また、「Ｇ社社長は、管理組合を代表する」と規定するだけでは、実際の契約においてG社社長印を用いることになり不都合でしょう。
仮に、G社が管理者の管理規約には、G社社長を代表者とする規定がないにも係わらず、G社社長が代表者として振舞っているとすれば、管理体制上の根拠がないまま代表者として振舞っていることになり理事長と規定されているよりも大きな問題です。
G社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に１行追加するだけのことなので、そのようなリスク低減策が取られていないとすれば、Ｇ社がよほど管理組合を甘くみているか、間が抜けているかのいずれかでしょう。

（追記）
>>4061 マンコミュファンさん
管理規約変更の総会招集通知時に、変更内容が分かる議案要領が通知されなければ区分所有法第35条第5項に違反します。そして違反者はG社でなく、招集通知者である理事長（管理者）になります。
このことを当の理事長に伝え、念押しされることをお勧めします。

[4069: 口コミ知りたいさん]

>>4068 匿名さん
まずあなたはちゃんと管理規約を入手してください

[4070: マンション検討中さん]

>>4068 匿名さん

4061です。ご忠告くださり、ありがとうございます。理事長にその旨お伝えします。

[4071: 匿名さん]

去年、二回もフロント交替している。
何か不正があったのかなあ。

[4072: 匿名さん]

ふみはるにメール出さなくちゃ

[4073: 匿名さん]

最初からここが管理の新築マンション購入した人たちは悲惨だなあ。
管理費・修繕費の値上げがあったら、理事会設立を住民の誰かが提案しないとだめだろうな。もしくは、理事会設置が難航したら、まずは、監事設置要求のための総会を開く。監事はもちろんGとは無関係でGに批判的な見解を持ち、情報能力に優れた専門家がいいね。
問題は監事設置の方法だね。マンション管理組合におカネがあれば、外部専門家を雇えばいいし簡単だけど、おカネがない場合は、地方自治体支援にサポートしてもらいながら、評議会みたいな感じで数名の区分所有者が加わってサポートする感じかな？

[4074: 評判気になるさん]

投資で購入した中には法人等複数物件所有していたり大事になる前に買い替え予定の人や金出して面倒回避したい人もいる
不利益が一致しないと3/4の承認は難しい
そもそも組合員名簿入手ができない、連絡取れない等で同意書集められず議題にさえできないおそれがある

[4075: 名無しさん]

「組合員名簿入手ができない、連絡取れない等で同意書集められず議題にさえできない」

ココは組合員名簿を個人情報だと言って出しません！
ココの社名と組合員名簿でググってみると分かります。

[4076: 匿名さん]

>>4068 匿名さん
あなたは、Gの第三者管理方式の管理規約を読んでいないわけですが、
一般的に理事会廃止しても、管理会社が管理者になり、
「理事長にも就任する」と規約に明記すれば、理事会はすでに廃止されていても、
管理会社が理事長になることは可能なのですか？
矛盾しているように見えますが、それでも記載さえあれば法的効力があるのですか？

[4077: 匿名さん]

やっぱりニワカは質問に答えられない

[4078: 匿名さん]

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

[4079: 匿名さん]

>>4076 (=4077) 匿名さん
>>4076さんは、当方が質問に答えるまでもなく実際の状況をよくご存じでしょうし、当方は>>4076さんのように四六時中本掲示板に張り付いているわけではなく同様な主張を繰り返されても迅速に対応できず迷惑なのですが、とりあえずお答えしておきましょう。

＞一般的に理事会廃止しても、管理会社が管理者になり、「理事長にも就任する」と規約に明記すれば、理事会はすでに廃止されていても、管理会社が理事長になることは可能なのですか？
＞矛盾しているように見えますが、それでも記載さえあれば法的効力があるのですか？
>>4068をよく読まれていないようですが、「理事長」は標準管理規約に規定される管理組合の代表者の呼称なので、G社社長を管理組合の代表者とするにも都合のよい呼称であると説明しているでしょう。「理事長」が気に入らなければ、「組合長」でも「組合代表」でも好きな呼称にすればよいわけですが、それではブログ ( https://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.html )にあるような管理体制変更前の理事長印を使用した契約はできません。
まさか、管理者の立場だけでは代理契約しかできないことを理解されてないわけではないと思いますが。
そして、正規の手続きを踏んで改正された管理規約に「G社社長は理事長という呼称の管理組合の代表者」である旨の規定があり、その規定が諸法令に抵触しないものであれば、法的に有効な規定と言わざるを得ません。
逆に質問ですが、G社管理者の管理規約にG社社長が管理組合の代表者であるとの規定がない状態で、代理契約ではなく理事長印を用いて管理組合を代表する契約が行われているとすれば、何の権限でそのようなことができるのかと問われた場合にどう答えるのですか。代理契約であれば代理人であることを明示した上でG社社長印で契約すればよく理事長印は不要です。
なお、>>2737にあるG社社長が、保管口座の名義人となることは、適正化法施行規則第87条の管理業者に対する組合財産の分別管理規制を無効化するものです。同規制の骨子は、管理業者に対し、組合財産の一時的収納を目的とする収納口座には名義人となること、および印鑑（正確には引出し手段）の保管を認めても、組合財産を保管する保管口座についてはいずれも認めないことで組合財産を保全することです。
同条には保管口座の名義人は管理組合等（管理業者が管理委託を受託契約した管理組合若しくはその管理者等）とあり、管理業者が管理者につく場合にも、同法の規定の不備から形式的にはその管理者は保管口座の名義人になれるように見えますが、これでは「管理業者が管理者に選任された場合も、適正化法が適用される」とする国の通達（国総動第51号）と整合しません。
管理業者が管理者につく場合にも、分別管理を遵守するなら、ガイドライン改訂案にあるように保管口座の口座名義は管理組合とし、印鑑は監事が保管すればよいわけですが、監事も存在しないG社の第三者管理では、分別管理の遵守はそもそもできません。
このような議論に対して、G社が管理組合の代表者についているのであれば、G社は「管理業者として保管口座の名義人になっているわけではなく、管理組合の代表者として名義人になっている」と抗弁できるかもしれません。

[4080: 匿名さん]

>>4078 匿名さん
ガイドライン改訂案概要では、監事は外部専門家が望ましいとされているので、報酬に充てる新たな費用負担が発生すると思います。

１戸当たり月いくら位なら賛同が得られるのでしょう。最高裁判決で役員免除の不在区分所有者の協力金として認められた、２,５００円が一つの目安でしょうか。

クローズアップ現代の事例では、３９戸のマンションで１戸当たり月額２,５００円。外部理事長の報酬が、月額８９,１００円、組合員監事の報酬が８,４００円。

[4081: 匿名さん]

>>4079 匿名さん
掲示板に張り付いていませんよ。薄気味悪い言い方はよしてください。
自分は暫く沈黙していました。
すべての意見が同一人物だと思うところが少しおかしいです。

＞「理事長」は標準管理規約に規定される管理組合の代表者の呼称なので、G社社長を管理組合の代表者とするにも都合のよい呼称であると説明しているでしょう。「理事長」が気に入らなければ、「組合長」でも「組合代表」でも好きな呼称にすればよいわけです
何でもいいわけがないでしょう。こちらの質問にきちんと答えていません。
実際の管理規約を読まれていないということで、
ご返答に首をかしげることがいくつか含まれます。
”専門家”であるならば、どうしてGの管理規約を入手できないのですか？
ブログやスレからの断片的情報をつなぎ合わせて憶測で物を言われても、当事者は迷惑です。
保管口座については「第三者管理方式について」のスレで過去に
もっと詳しい論戦がありました。関心のある人はそちらを読まれたほうがいいと思います。4079の議論は、一見緻密に見えても、管理者、管理業者、管理会社のすり替えが不注意に行われているので、論旨がわかりにくい部分が散見されます。

当事者の方々は、地元の信頼できるマンション管理連合の専門家に相談されることをお勧めします。実際の管理規約を見てもらわなければ何もアドバイスできないはずで、Gの管理規約もすべて内容が同じ稼働かもわかりません。うちのマンションの場合は、問題点が多すぎることや標準管理契約から逸脱しすぎる点が多く（その時点で契約をやめておけばよかったのに…）かなりの修正がありました。それがなかったら、リプレイスもあきらめなければならなかったかもしれません。第三者管理方式の管理規約についても同じだと思われます。第三者管理方式への変更を可能にするためにGは妥協する姿勢を見せてましたが、管理組合側が監事廃止を疑問視すると、監事設置は可能だが、あくまで専門家ではなく、区分所有者の代表の監事に固執していました。

4079の独断的な意見に惑わされずに、監事のあり方についても、現在パブリックコメントで意見募集中ですので、だれもが経験に基づく自由な意見を出されたら良いと思います。

日本のマンション管理に関する法体系は海外のようにわかりやすく一本化されていないので、矛盾を多く抱えています。ー裁判をしなければ、どの法解釈がベストなのか
わからないという不確定性があります。にもかかわらず、管理会社を訴える管理組合
は少ないのは、欧米のような訴訟保険がないので、訴訟コストを管理組合が負担できないからです。そこでほとんどのケースでは、管理組合側は損害賠償をあきらめて泣き寝入りをするしかないという惨状があります。

ひとことで言えば、”管理会社を管理者や理事長に就任させることは管理組合が大きなリスクを背負うことになるので、出来る限り、管理会社による第三者管理方式以外の他の方法を模索すべきだ”ということです。”

ところで、ダブルスタンスって何ですか？初めて聞きました。
ダブルスタンダードの間違いですよね？

[4082: 匿名さん]

>>4079 匿名さん
Q太郎さんの「トリセツ」本は読んだことあるけど、
ブログがあるのは知らなかった。
この人は企業名隠さないでバンバン言うんだね。
ブログ ( https://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.html )
Gについて、ここまで書く人も珍しい。
第三者管理方式についても本を書いてほしい。
マンション管理業界は本当に恐ろしいほど闇が深い。

[4083: 名無しさん]

合、儲けてまっせ！
潤ってますなぁ

駿河台のオフィスビルを取得、合人社計画研究所
分譲マンション管理などを手がける合人社計画研究所（本社：広島市）は、千代田区神田駿河台にあるオフィスビルを取得した。

[4084: 匿名さん]

>>4081 匿名さん
＞すべての意見が同一人物だと思うところが少しおかしいです。
本レスでも海外マンション管理法制研究者かつG社に批判的な区分所有者を装られていますが、そのキャラクターは、>>4062の海外マンション管理法制研究者と、>>4041のG社に批判的でG社管理者の管理規約の記載をどうしても知りたいらしい区分所有者のキャラクターのいずれにも一致していませんか。
当方は、海外マンション管理法制研究者かどうかはともかく、G関係者以外には利害関係のなさそうなことをしつこく問いただしてくる>>4081さんはG関係者と推測しています。

＞何でもいいわけがないでしょう。こちらの質問にきちんと答えていません。
「理事長」は、G社社長（管理会社でなく）を管理組合の代表者とするのに都合のよい単なる呼称であって、理事会が存在しようとしまいと、管理規約に規定すれば法的効力のある呼称であると回答しているでしょう。これ以上、何を説明してほしいのですか。そもそも、質問に答える義務があるとも思っていませんが。

＞実際の管理規約を読まれていないということで、ご返答に首をかしげることがいくつか含まれます。
>>4081さんが具体的にどこに首をかしげられるか記載されていませんが、首をかしげられるのは>>4081さんが実際の管理規約を読まれているからではないですか。

＞”専門家”であるならば、どうしてGの管理規約を入手できないのですか？
当方がどこで自身を”専門家”であると主張しましたか。当方は>>4081さんと異なり、証拠も示せないのに専門家を自称し主張に箔を付けるような下品なことはしません。
>>4081さんのような海外マンション管理法制研究者であれば、>>4054に記載されているようにドイツ語、フランス語で文献を読む必要があるのかもしれませんが、区分所有法、適正化法、標準管理規約等は専門家でなくてもネットで日本語でいくらでも読めます。G管理者の管理規約はネットにまだ流出していないようですが。
>>4081さんは海外法制に詳しいわりには国内法制に疎いようですが、ひょっとすると管理者では代理契約以外できないことを実際に理解されてなかったのですか。当方のＧ社管理者の管理規約にはＧ社社長が理事長と記載されているという主張は、当然このことが理解されており、然るべき対策が講じられてるということが前提になっていたわけですが、理解されてなかったのであれば、その前提が崩れます。

＞保管口座については「第三者管理方式について」のスレで過去にもっと詳しい論戦がありました。
当方は、>>4081さんと保管口座について論戦した覚えがありませんが、具体的にはどのレスですか。

＞ところで、ダブルスタンスって何ですか？初めて聞きました。ダブルスタンダードの間違いですよね？
ダブルスタンダードは２重基準という意味で対象によって異なった価値判断・基準を使い分けることですが、>>4081さんの場合は、自身が>>4062でG社に批判的な立場と、G社の利害に沿う立場の矛盾するスタンス（立場）を併用されているのでダブルスタンスを用いています。

[4085: 匿名さん]

>>4084 匿名さん
なりすまし

[4086: 匿名さん]

>>4084 匿名さん
ダブルスタンス？そんな言葉は一般的に英語にないよ。
苦しすぎる言い訳だね。受験英語すら知らないみたいだね。
読んでもいない管理規約を土台にして、同じようにこじつけで説明しているやり方と同じ。

[4087: 匿名さん]

しかし、ここの管理会社の第三者管理の被害者であるはずの当事者からの検証可能な情報が皆無といっていいほどない。

>>4013 匿名さん が個人情報の問題があるというのは、管理規約などに組合員の個人名や住戸番号などが書いてあるということなのでしょうか？

[4088: 匿名さん]

>>4087 匿名さん
過去にはあったから、探してみて。
最近はさすがに警戒されているから被害も少ないのでは？

[4089: 匿名さん]

>>4087 匿名さん
そういう意味ではなく、どこの管理組合かわかってしまうのは避けたいということです。

[4090: 通りがかりさん]

身バレは怖いですよね…