株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4041: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
「総会決議では全員反対でした」と書きました。第三者管理採用決議の際に全員反対でため、否決されたため、管理規約変更決議は行われませんでした。論理的な流れではないでしょうか？

＞このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。

それは面白いご指摘ですね。しかし、管理規約を入手してから、ファクトを土台にして御自分の理論や反論を構築していただきたいものです。

[4042: 評判気になるさん]

自分が昨年見た管理契約書では管理会社が管理者で理事会が無いため理事長は存在しません
理事会方式　と　管理者方式　とに分けて説明しています
会計は監査が無いため単なる報告です
素人の自分でさえつっこみどころ満載でした
契約する前に十分検討する事です
これに限らず手付金振込前に重要事項の各資料貰わなきゃダメだとつくづく思いました

[4043: マンション検討中さん]

>>4042 評判気になるさん

ツッコミどころとは、例えばどんなのがありますか？
言える範囲で聞きたいです！

[4044: 匿名さん]

>>4041 匿名さん
第三管理採用決議を実施する前に、管理規約変更の議案要領は通知されていませんでしたか。
議案要領が通知されていれば、採決されていなくても変更内容は分かると思いますが。

（誤記訂正）>>2736　→　>>2737

[4045: 匿名さん]

>>4042 評判気になるさん

管理契約書というのは、投資型マンションですか？

[4046: 評判気になるさん]

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる
管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

[4047: 評判気になるさん]

投資として買う人ばかりでは無いと担当は言ってましたが広さや戸数考えると分譲賃貸向け、買い換え前提物件だったのかもしれません
自分は実需として検討していました

[4048: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん

管理会社が契約できる、というのは総会決議なしにですか？

もしそうなら、管理会社は、区分所有者の代理人である「管理者」ではなく、規約の特別な定めに基づく「管理所有者」かもしれない。

〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

[4049: 匿名さん]

>>4044 匿名さん
いいえ、全然。内容に乏しい簡単な説明資料のみです。

今ふと面白いことを思い出したのですが、「管理規約変更の議案要領」の内容は内通者だけが知っていました。フロントからは全く通知されていません。自分は「第三者管理方式への変更は否決される見込みが高いから、管理規約変更について論じる必要はない」と、その内通者に言ったことを覚えています。コロナ禍の最中だったので、すべてメールでやり取りしていたので、記録として残っています。

[4050: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが

第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべきだと思う。どく

[4051: 匿名さん]

続き　管理者の解約は1/2の賛成票が妥当だと思う。ドイツとフランスがそうだ。
GOOGLEで調べてみて。

[4052: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
恐ろしすぎる内容ですね。
ずぼらなマンション管理関連の法や標準管理規約の網目をずる賢くかいくぐっている。G社は（G社の）第三者管理方式が理事会方式より民主主義的だと宣伝してるが、区分所有者が総会で議題にするのにわざわざ印鑑証明付署名が必要だなんて
いったいどこが民主主義的なんだ？

[4053: 匿名さん]

>>4050、>>4051 匿名さん
現行の標準管理規約では、管理者（理事長）の解任は普通決議（定足数（組合員の議決権総数の過半数）で成立する総会の出席組合員の議決権の過半数）で可能です。
G社の第三者管理方式変更に「総会で3/4の賛成票が必要」とあるのは、G社作成の管理規約には管理者である管理会社名が明記されている等から、管理者を解任するためにまず管理規約自体を区分所有法に定める特別決議（区分所有者及び議決権総数の各3/4以上による総会決議）により変更する必要があるためです。
したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。
さらに、問題がある場合の管理者解任を容易にするため、現行標準管理規約にある監事の臨時総会招集権を拡張し「監事は、管理者の業務執行及び組合の財産状況に不正を認めるときは臨時総会を招集し、解任議案を提出できること」、「管理者解任時は一時的に監事が管理者を兼任すること」を盛り込むべきと考えます。

[4054: 匿名さん]

>>4053 匿名さん
＞したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。

それはあなた個人の考えでしょう。パブコメで御意見を出したらよいと思います。不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止すべしという考えには賛成です。
しかし、ドイツやフランスのマンション管理の法律（日本の区分所有法に相当するステータスを持つ法律だが、適正化法や標準管理規約なども、一本化されてそこに含まれている）には、「管理者を解任するには過半数の賛成票が必要」と書かれているのは、それらにおいては、”管理組合こそがマンション管理の主体”とみなされているからです。上記の項目を禁止するだけでは、管理組合側の不利を是正することは出来ません。（自分はドイツ語とフランス語に原文で確認した。）

[4055: 匿名さん]

G社の「区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務」というのは、最近導入されたマンションの管理規約でも記載されているのでしょうか？あまりに悪質なため、昔の話かと思っていました。

[4056: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
Gの管理規約を入手してから、意見を書き込んでもらえますか。1978も2736を読みましたが、「G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。」と断定できる内容ではありません。

[4057: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
第三者管理方式の管理規約の話なので、現在も継続中なのではないでしょうか？
現時点では、総会招集開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務は禁じられていないので、それをチェックしなかった管理組合は管理規約に従うか、管理規約に従いつつ同条項削除を総会決議て決めるかしかありません。（または、行政や専門家にご相談をどうぞ）
そのあとで、第三者管理方式をやめるか、リプレイスするかについて、管理組合員だけで、まず話し合えば良いのではないでしょうか。

[4058: マンコミュファンさん]

>>4057 匿名さん

ありがとうございます。まだ第三者管理方式に移行したわけではなく、今まさに提案をされている状態ですが、管理規約の改定案などについて全く開示がありません。第三者管理方式の総会決議の時に参考資料として配布されるのが普通ですか？

[4059: 匿名さん]

>>4058 マンコミュファンさん
4044参照してください。

[4060: 匿名さん]

>>4054 (=4050=4051) 匿名さん
>>4054さんの投稿の意図がよく分かりません。
当方が>>4052を投稿した理由は、パブコメ用の個人的意見を示すためではありません。
>>4054さんが>>4050で元の記載が「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるのを、なぜ管理体制変更に必要な賛成票ではなく管理者の解約？に必要な賛成票の話にされるのか、また>>4051で、区分所有法においても管理者の解任に必要な賛成票は1/2（正確には区分所有者及び議決権の過半数、ただし管理規約による別段の定めも可）であるのに係わらず、わざわざドイツ、フランスを持ち出されることを疑問に思ったためです。
「管理組合こそがマンション管理の主体」という考え方は、ドイツ、フランスを持ち出すまでもなく国の「マンション管理適正化指針」などでも強調されていることです。
実際には、そのような考え方を全く理解しておらず、「管理規約を管理組合自らが策定し、自らが遵守するものではなく、管理会社が策定し、管理会社が遵守するもの」と考え、管理会社作成の管理規約をそのまま受け入れるような管理組合が少なからずあることが問題なわけですが。
>>4054さんは海外のマンション管理関係法令を研究されているようですが、一般の区分所有者がそのようなものに関心があるとは思えず、>>4054さんはおそらく管理業界に関係のある方なのでしょう。