株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4021: 4020]

>>4013 匿名さん
既に全てマスコミ入手済みです。

[4022: 匿名さん]

>>4018 評判気になるさん
自分も管理会社を絶対に管理者にするべきではないと思う。
とりわけ法の抜け道を研究しているような管理会社は危険きわまりない。

[4023: 評判気になるさん]

早く悪事が日の元に晒されて欲しい
ガイドラインが出たら少しはマシにならんか淡い期待してるんだが

[4024: 匿名さん]

Gの第三者管理方式に変更した管理組合では、管理者業務と管理業務の契約が一体化されていたのですか？その契約はいつ区分所有者にあきらかにされましたか？

[4025: 匿名さん]

>>4022
G社の第三者管理方式は、第三者管理者方式ではなく正しくは、理事会・監事なしの第三者理事長（第三者代表者）方式であり、管理組合にとっての危険性は第三者管理者方式よりも遥かに高いものと考えている。
管理会社を管理組合の代表者にすることの危険性は、仮に理事会を存続した上で理事長に就ける場合であっても解任し易さの程度以外は大きく変わらず、管理会社を当該マンションの所有権を有さない賃貸オーナーにするようなものと言える。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人なので、管理組合を代表しての契約はできず、代理契約を行うことになり、自己契約・双方代理に当たる利益相反取引を行う場合は区分所有者の事前承認がないと民法第108条の規定により無権代理となるが、代表者に就けば代理人ではなくなり同条の適用対象外とも考えられる。
区分所有法の「管理者」と標準管理規約の「管理者＝理事長（＝代表者）」の性格の相違については、ガイドライン策定WGの検討論点にも挙げられているが、議論が深堀されておらず、「管理者＝理事長」の発想に留まっているように見えるのは残念である。
管理会社を絶対に就けるべきではないのは、少なくとも法的には総会決議及び管理規約に基づき区分所有者の意向に従って管理を実施する代理人としての「管理者」ではなく、自身の意向に基づく管理を行い得る「代表者」であると考えている。
ここで、管理会社を用いる第三者管理を仮に想定してみると、実際に管理会社を就けることができるポジションは、「管理者」以外にはないと考えられる。代表者である理事長は論外として、理事会の平理事であっても、管理会社は管理委託を受託する利害関係者であり理事会の議決権を授与することも、理事会運営に係わるアドバイザー的役割を期待することも適切ではなく、当然ながら監視機関である監事も不適切である。
そして、管理会社を管理者にする管理体制では、利益相反取引等に対する監視体制を強化するだけでなく、区分所有者の1人が実際に管理組合の代表者であることが重要と考えられる。
区分所有法では区分所有者の代理人としての「管理者」は規定されているが、「代表者」の規定はなく代表権は区分所有者が総有するイメージであり、標準管理規約「別添1」の「外部管理者総会監督型」も同様である。これでは監視体制を統括する者がおらず、監視体制が機能しない懸念があり、何より管理者の委任契約を締結する際の管理組合側のカウンターパートが存在しないことになる。
一方、標準管理規約「別添1」では、区分所有者の代表者が第三者管理者を監視する管理体制として、「外部管理者理事会監督型」が図示されている。
これは、区分所有者が理事長に就く理事会が、理事会の外に置く第三者管理者を監視するもので、この体制でもよいかもしれないが、この理事会は業務執行機関というより監視機関として図示されており、監視機関としての性格を明確にするためには理事会は監事会とし、理事長は代表監事とする方が望ましいと思える。
もちろん、第三者管理者体制においても管理規約策定などの管理体制の根幹に係わる事項は区分所有者自ら行うべきであるが、管理規約の規定しだいで監事会で行うことは可能である。
なお、一般的な自己居住用マンションにおいて、実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、仮に理事会による管理が行き届いていないような状況であっても、その対策を講じるなら第三者管理よりは外部専門家をオブザーバーにして管理の適正化を図ることが適切と考えられる。
したがって管理会社を管理者にして第三者管理を実施する必要性は実際にはほとんどないと考えられるし、自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。

[4026: 匿名さん]

>>4025 匿名さん
「第三者管理方式について」スレの論客がこのスレに遠征中。
あなたの理論構築における最大の落とし穴は、あなた御自身がG社管理のマンションに住んだことがないということ。だから、この管理会社の怖さがよく理解できていません。

＞自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。
”第三者管理を検討する”のではなく、正しくは”検討させられる”わけです。
もちろん、第三者管理を総会決議まで持ってゆくには、理事長や内通者の協力なしに不可能です。
G社に対して批判的な組合員や第三者管理の導入に反対する組合員がいると、あらゆる手段を使います。実際に、自分は怖くなって警察にも相談に行きました。

＞実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、
Gのフロントがマンション内部の人間関係をあらしまくるのです。何でもないトラブルでも大げさに取り上げてわざと対立を大きくします。そうなると、理事のなり手がいなくなります。熱心にマンション管理について勉強したいと思う人もいなくなります。そういう状態を人工的に作り上げておいて、第三者管理をゴリ押しするのです。うちのマンションは管理不全を起こしたマンションでもなく、財政も健全なマンションであるにもかかわらずです。

このスレで同様の経験をされた方たちの書き込みを読んで、自分が経験したことは、担当のフロント個人の問題ではなく、全国で起きているのだと確信しました。

あなたは頭も良くマンション管理の専門家の一人なのでしょう。しかし、
あなたのレベルのマンション管理の専門知識を持つ区分所有者はほとんどいないでしょう。

ですから、外部専門家を適切に活用することは重要ですが、それと同時に管理組合員のスキルアップや理事会機能強化をいかに可能にするかという課題も重要だと思います。われわれは高い税金を払っているわけですから、マンション管理の分野で管理組合の利益を守るために、もっと充実した行政サービス（例　東京都豊島区レベルの無料の専門家派遣など）、訴訟のサポートなども提供されるべきだと思います。

すでに現在のワーキンググループで発表された実態調査があきらかにしたようにコストの問題は大きいです。監視体制を万全化するにはコストがかかり、管理組合に損害賠償訴訟などできるカネなどないことを知っている管理会社は管理組合に対して不誠実であり続けることでしょう。利益相反の問題だけでなく、管理会社を管理者に就任させてはいけない理由はここにもあります。

監事は実際に独りの専門家であるよりも、評議会のようなかたちで区分所有者数名に専門家を交えるほうが実際によく機能するのではないかと思います。

G社管理のマンションに引っ越してみてください。
多くのことが実体験として学べると思います。

[4027: 評判気になるさん]

最初からこの管理会社が管理者の新築マンションが増えていてその場合選択する余地無しなんです
理事会も外部監査もありません総会のみです
抽選くぐりぬけいよいよ契約というときに重要事項説明会の資料でそれを知ることになる
はたしてそこで契約せずにいられるか
担当はメリットしかいいません
実態がわからないまま契約した方々が多いと思います

[4028: 口コミ知りたいさん]

>>4027 評判気になるさん
この場合、ヤバさに気づいても売り抜けるしか方法が無い。
実際に売り抜けた方は少なくない。

一方、ココの第三者管理から逃げられたマンションは驚くべき少なさです。

[4029: 匿名さん]

>>4027 評判気になるさん

NHKクローズアップ現代を見てゾッとした視聴者が全国にたくさんいると思われます。4027さんもせっかく手に入れたマンションが評判の悪い管理会社の管理だと知って悩んでおられる様子がよくわかります。
おそらく次の3つのオプションがあるように思います。

オプション１．管理会社を「説明義務違反」で訴える。しかし、「無効または取り消し、または解除の請求」まで行きつけるかどうか、または「損害賠償で終わるのか」やってみなければわからないので、弁護士に相談してみてください。まずは、弁護士保険に相談して、この案件が保険対象になるか聞いてみてください。保険対象になるのであれば、保険加入するかどうか決め、お住まいの都道府県で開業している専門弁護士を探します。（個人的考えですが、法正義のために戦ってあげるのに、なぜ訴訟費用を自己負担しなければならないのかわかりません。）
この場合、マンション管理士の資格を持つ弁護士が良いと思います。弁護士さんはコミュニケーション能力の高い人とそうでない人に極端に分かれる気がするので、話をしてみて気が合う人が好いと思います。
以下のサイトに「説明義務違反」をめぐる訴訟についての情報がよくまとめられているので、参考にしてください。https://column.greatsign.com/category/agreement/article/767

オプションその２　購入されたマンションを終の棲家とせずに、今すぐでなくとも高値で売れるうちに売り住み替えるのも良いのではないですか。10年以内にまともな管理会社が管理する新築マンションに引っ越せば、さまざまな技術進歩の恩恵を受けて、エネルギーコストも低い快適なマンションライフが過ごせると思います。

オプションその３　有志とともに「理事会設立」をめざします。クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。もちろん大変な労力ですが、専門家の指示を仰ぎながら進めれば、不可能ではありません。管理会社は協力的でないどころか妨害しようとするでしょうが、管理費や修繕積立金の高額値上げがある時期にすぐに行動を起こせば他の区分所有者も同調してくれる可能性が高いでしょう。
その際には、クローズアップ現代に連絡して、カメラを回すことをどうぞお忘れなく。マンション管理の「第三者管理方式」と利益相反の問題は情報もしくは知識として、社会全体で共有されるべきだと思います。

[4030: 名無しさん]

>>4029 匿名さん
「クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。」

情報、本当に助かります。
ありがとうございます。

もし、よろしければ上記のURLを是非教えて頂けないでしょうか？

[4031: 匿名さん]

今、能登地方や日本海側全域に地震や津波の大災害が発生しているが、
自然災害の国である日本では、災害時におけるマンション管理体制のあり方を重視しないわけにはいかないだろう。国土交通省は「Ｅマンション地区防災計画」案など出しているが、実際にこうした大規模な地震災害が発生した時に、マンション外部の管理者は住民に対して何も迅速な対応はできないだろう。

大地震など災害発生時の住民の安全を第一に考えれば、マンションに居住中の区分所有者である理事長と理事会が果たす大きな役割は大きいはずだ。管理会社の「管理者」や「理事長」はマンション内部にはおらず、外部で連絡が取れないか、（平常時ですら連絡をよこさないわけだから　笑）迅速な責任ある対応はまず無理であろうと思われる。

「理事会廃止」に安易に乗ってしまった管理組合は災害発生時に理事会廃止を後悔することになるかもしれない。防災責任者一人で背負いきれる任務ではない。
もちろん理事会が存続している管理組合も災害なければ時の対策について十分な話し合いがなければ意味がないが、「Ｅマンション地区防災計画」案を推進しようとしている国土交通省が、外部の管理者や理事長をかかげる「第三者管理方式」を法的整備が不十分なまま、（または、法体系の整合性が不十分なまま）単純に容認することは政策矛盾ではないだろうか。

[4032: 匿名さん]

>>4030 名無しさん

ー2022.09.07
# 週刊現代
『相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態
非常識すぎる管理規約の中身』　ｂｙ　榊 淳司　（住宅ジャーナリスト）
https://gendai.media/articles/-/99483

ーワンルームマンション第三者管理者方式をやめる方法
https://manshion.runkodaira.com/how-to-quit-thirdparty-management/

などなど
頑張ってください。クロ現に連絡するのを忘れずに。

[4033: 匿名さん]

今年は輝かしいリプレイスの年になりますように！

[4034: 匿名さん]

>>4026 匿名さん
>>4025の記載内容に対する直接的なコメントというより、G社管理の問題点の指摘を中心とした投稿であるように見受けられます。確かに、G社の存在なしには、現在のガイドラインＷＧが開催されることはおそらくなかったでしょうから、管理会社による第三者管理問題の中心にあるのはG社かもしれません。
>>4025を投稿した主旨について補足しておきます。
>>4026さんが、>>4022さんかどうかは分かりませんが、「管理会社を絶対に管理者にするべきではない」が、「管理会社による第三者管理を禁止すべき」と実質的に同義であることを認識の上で、その主張をされているということであれば、現在策定中のガイドライン、さらに国の規制がそのような方向に進むことは考え難いとしても、一般的な自己居住用マンションの管理組合にとっては有益な主張であると考えます。
現在、ガイドライン改訂案概要が提示され、パブコメが実施されていますが、その管理会社対応の第三者管理体制は、「外部管理者総会監督型」をベースにしたものです。
本改訂案は、監事の設置が義務化されているものの、管理組合の代表者としては規定されていないなどの問題があると考えていますが、重要な点は「外部管理者総会監督型」がベースなので、管理会社は少なくとも形式的には管理者以外には就くことができないものとなっていることです。
第三者管理スレには、G関係者かどうかは分かりませんが、この改定案概要に不満を示しているように見えるレスが散見され、>>4022もそのようなレスの一環である可能性があると考えたこと、およびG社の主張する第三者管理者方式である第三者理事長（第三者代表者）方式が、第三者管理者方式と同一視されているなら、両者が全くの別物であることを注意喚起しておく必要があると考えて>>4025を投稿したものです。
管理規約を自ら策定できるなどの管理組合に一定の資質があることが前提ですが、管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられますが、管理会社が理事長（代表者）の場合は、逆に管理会社に管理組合がコントロールされている状態と言えます。

[4035: 匿名さん]

>>4034 匿名さん
＞管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられますが、管理会社が理事長（代表者）の場合は、逆に管理会社に管理組合がコントロールされている状態と言えます。

しかし、合人社のどの資料を読んでみても、管理会社（すなわち合人社）が管理者になると書かれていて、理事長になるとはどこにも書かれていません。第三者理事長方式という表現も初耳です。
https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/23/gojin0731/

あなたの主張は、その図のように監事を設置さえすれば、たとえ合人社のような管理会社であっても、「管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられます」（あなた御自身の主張）という御意見には驚かざるを得ません。トンネル会社を巧妙に使う同社に対して、監事さえ設置すれば、管理組合が管理会社をコントロールできるなど甘すぎる考えです。

[4036: 匿名さん]

今年のクロ現の続編に期待。

[4038: 匿名さん]

>>4035 匿名さん
＞合人社のどの資料を読んでみても、管理会社（すなわち合人社）が管理者になると書かれていて、理事長になるとはどこにも書かれていません
もちろん、合人社が自身の説明用資料に理事長になると記載することなどありえません。しかし、合人社の第三者管理を採用している管理組合の管理規約には理事長と記載されているとされます。

＞監事を設置さえすれば、たとえ合人社のような管理会社であっても、「管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられます」（あなた御自身の主張）という御意見には驚かざるを得ません
合人社のような管理会社をコントロールできるとはどこにも記載していませんし、管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合を前提とした記載であり、そのような管理組合が合人社の第三者管理を採用することは考えられず、合人社を管理会社にすること自体ないでしょう。
監事による管理会社のコントロールについては、ガイドライン改訂案がそのような考え方に基づくものと考えています。

[4039: 匿名さん]

>>4038 匿名さん

平成29年の「外部専門家活用ガイドライン」は監事設置は義務ではありませんでしたが、改訂版の争点の一つとして、設置を義務化すべしという声が上がっているのは知っています。これもG社含む一部の管理会社が監事廃止を管理組合に強要するという社会常識からかけ離れた信じがたいやり方に対して批判の声があがったためと聞いています。
うちのマンションでは、強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした。管理会社の社長が理事長に就任すると説明資料にはなく、管理規約に書かれているのですよね？そうであるならば、これは説明義務違反に相当しないのでしょうか？

うちのマンションでは現在ひそかに再リプレイス進行中ですが、きちんと調査せずに安い管理委託費のトリックについて十分把握してなかった当時の理事会メンバーを恨んでも始まりません。”管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合”ならば、ここの管理会社を選ぶことはおそらくまずないでしょう。
ここの管理会社との実際の関わりからつくづく思い知ったことですが、監視強化のために、非常にキャリアの長い団体組織の幹部クラスのマンション管理士を顧問として迎えたにもかかわらず、問題解決には全く至りませんでした。最大の障壁はここのトンネル会社と内通者です。（ここの内通者を必ず作るというやり方についてはすでに複数の専門家から伺っていました。）
ですから、この管理会社はリプレイスしない限り、管理組合主体の管理は不可能であるということです。有能な顧問付きの理事会方式でもコントロールしきれないわけですから、第三者管理方式に変更してしまったら、ただ監事を設置するだけではさらにコントロールしきれないと思います。管理会社を管理者や理事長に据える方式においては、区分所有者自身が理事会方式のときよりも監視の役割を最大強化せねばならず、仮にそうであるならば、ここのキャッチフレーズにあるような”楽になれる”とは真逆の状況が生じるのではないかと考えます。
リプレイスに失敗したり、ここの第三者管理方式に変更されるようなことがあったら、さっさと現在のマンションを売却する予定です。他の居住者も同意見の方々が数名いらっしゃいます。

[4040: 匿名さん]

>>4039 匿名さん
＞強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした
G社管理であればありそうな話ですが、この記載で疑問なのは、第三者管理採用決議の際に、管理規約変更決議は行われなかったということですか。
第三者管理採用は管理体制の変更なので、本来、管理規約の変更と一体で行う必要があります。
ここで管理規約変更議案を総会に提出するのは管理会社ではなく理事会であり、さらに提出の際は区分所有法第35条5項に基づき議案を説明する要領を区分所有者に通知する必要があり、G社の説明資料では議案要領にはなりません。
このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。
G社第三者管理の管理規約については、見たわけではないので実際の記載は分かりませんが、本スレの>>1978、>>2736を見ると、G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。
ブログ（https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/）には、「管理規約には管理会社名を明記したうえで「管理会社が管理者を務める」とあります」とあるので、管理規約には「G社社長を理事長とする」と規定されていない可能性もありますが、逆にこれでは管理規約に規定することなく区分所有法に定める管理者の権限以上の振舞いをしていることになりより大きな問題です。

[4041: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
「総会決議では全員反対でした」と書きました。第三者管理採用決議の際に全員反対でため、否決されたため、管理規約変更決議は行われませんでした。論理的な流れではないでしょうか？

＞このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。

それは面白いご指摘ですね。しかし、管理規約を入手してから、ファクトを土台にして御自分の理論や反論を構築していただきたいものです。

[4042: 評判気になるさん]

自分が昨年見た管理契約書では管理会社が管理者で理事会が無いため理事長は存在しません
理事会方式　と　管理者方式　とに分けて説明しています
会計は監査が無いため単なる報告です
素人の自分でさえつっこみどころ満載でした
契約する前に十分検討する事です
これに限らず手付金振込前に重要事項の各資料貰わなきゃダメだとつくづく思いました

[4043: マンション検討中さん]

>>4042 評判気になるさん

ツッコミどころとは、例えばどんなのがありますか？
言える範囲で聞きたいです！

[4044: 匿名さん]

>>4041 匿名さん
第三管理採用決議を実施する前に、管理規約変更の議案要領は通知されていませんでしたか。
議案要領が通知されていれば、採決されていなくても変更内容は分かると思いますが。

（誤記訂正）>>2736　→　>>2737

[4045: 匿名さん]

>>4042 評判気になるさん

管理契約書というのは、投資型マンションですか？

[4046: 評判気になるさん]

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる
管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

[4047: 評判気になるさん]

投資として買う人ばかりでは無いと担当は言ってましたが広さや戸数考えると分譲賃貸向け、買い換え前提物件だったのかもしれません
自分は実需として検討していました

[4048: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん

管理会社が契約できる、というのは総会決議なしにですか？

もしそうなら、管理会社は、区分所有者の代理人である「管理者」ではなく、規約の特別な定めに基づく「管理所有者」かもしれない。

〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

[4049: 匿名さん]

>>4044 匿名さん
いいえ、全然。内容に乏しい簡単な説明資料のみです。

今ふと面白いことを思い出したのですが、「管理規約変更の議案要領」の内容は内通者だけが知っていました。フロントからは全く通知されていません。自分は「第三者管理方式への変更は否決される見込みが高いから、管理規約変更について論じる必要はない」と、その内通者に言ったことを覚えています。コロナ禍の最中だったので、すべてメールでやり取りしていたので、記録として残っています。

[4050: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが

第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべきだと思う。どく

[4051: 匿名さん]

続き　管理者の解約は1/2の賛成票が妥当だと思う。ドイツとフランスがそうだ。
GOOGLEで調べてみて。

[4052: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
恐ろしすぎる内容ですね。
ずぼらなマンション管理関連の法や標準管理規約の網目をずる賢くかいくぐっている。G社は（G社の）第三者管理方式が理事会方式より民主主義的だと宣伝してるが、区分所有者が総会で議題にするのにわざわざ印鑑証明付署名が必要だなんて
いったいどこが民主主義的なんだ？

[4053: 匿名さん]

>>4050、>>4051 匿名さん
現行の標準管理規約では、管理者（理事長）の解任は普通決議（定足数（組合員の議決権総数の過半数）で成立する総会の出席組合員の議決権の過半数）で可能です。
G社の第三者管理方式変更に「総会で3/4の賛成票が必要」とあるのは、G社作成の管理規約には管理者である管理会社名が明記されている等から、管理者を解任するためにまず管理規約自体を区分所有法に定める特別決議（区分所有者及び議決権総数の各3/4以上による総会決議）により変更する必要があるためです。
したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。
さらに、問題がある場合の管理者解任を容易にするため、現行標準管理規約にある監事の臨時総会招集権を拡張し「監事は、管理者の業務執行及び組合の財産状況に不正を認めるときは臨時総会を招集し、解任議案を提出できること」、「管理者解任時は一時的に監事が管理者を兼任すること」を盛り込むべきと考えます。

[4054: 匿名さん]

>>4053 匿名さん
＞したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。

それはあなた個人の考えでしょう。パブコメで御意見を出したらよいと思います。不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止すべしという考えには賛成です。
しかし、ドイツやフランスのマンション管理の法律（日本の区分所有法に相当するステータスを持つ法律だが、適正化法や標準管理規約なども、一本化されてそこに含まれている）には、「管理者を解任するには過半数の賛成票が必要」と書かれているのは、それらにおいては、”管理組合こそがマンション管理の主体”とみなされているからです。上記の項目を禁止するだけでは、管理組合側の不利を是正することは出来ません。（自分はドイツ語とフランス語に原文で確認した。）

[4055: 匿名さん]

G社の「区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務」というのは、最近導入されたマンションの管理規約でも記載されているのでしょうか？あまりに悪質なため、昔の話かと思っていました。

[4056: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
Gの管理規約を入手してから、意見を書き込んでもらえますか。1978も2736を読みましたが、「G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。」と断定できる内容ではありません。

[4057: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
第三者管理方式の管理規約の話なので、現在も継続中なのではないでしょうか？
現時点では、総会招集開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務は禁じられていないので、それをチェックしなかった管理組合は管理規約に従うか、管理規約に従いつつ同条項削除を総会決議て決めるかしかありません。（または、行政や専門家にご相談をどうぞ）
そのあとで、第三者管理方式をやめるか、リプレイスするかについて、管理組合員だけで、まず話し合えば良いのではないでしょうか。

[4058: マンコミュファンさん]

>>4057 匿名さん

ありがとうございます。まだ第三者管理方式に移行したわけではなく、今まさに提案をされている状態ですが、管理規約の改定案などについて全く開示がありません。第三者管理方式の総会決議の時に参考資料として配布されるのが普通ですか？

[4059: 匿名さん]

>>4058 マンコミュファンさん
4044参照してください。

[4060: 匿名さん]

>>4054 (=4050=4051) 匿名さん
>>4054さんの投稿の意図がよく分かりません。
当方が>>4052を投稿した理由は、パブコメ用の個人的意見を示すためではありません。
>>4054さんが>>4050で元の記載が「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるのを、なぜ管理体制変更に必要な賛成票ではなく管理者の解約？に必要な賛成票の話にされるのか、また>>4051で、区分所有法においても管理者の解任に必要な賛成票は1/2（正確には区分所有者及び議決権の過半数、ただし管理規約による別段の定めも可）であるのに係わらず、わざわざドイツ、フランスを持ち出されることを疑問に思ったためです。
「管理組合こそがマンション管理の主体」という考え方は、ドイツ、フランスを持ち出すまでもなく国の「マンション管理適正化指針」などでも強調されていることです。
実際には、そのような考え方を全く理解しておらず、「管理規約を管理組合自らが策定し、自らが遵守するものではなく、管理会社が策定し、管理会社が遵守するもの」と考え、管理会社作成の管理規約をそのまま受け入れるような管理組合が少なからずあることが問題なわけですが。
>>4054さんは海外のマンション管理関係法令を研究されているようですが、一般の区分所有者がそのようなものに関心があるとは思えず、>>4054さんはおそらく管理業界に関係のある方なのでしょう。

[4061: マンコミュファンさん]

>>4059 匿名さん
すみません。新築物件のことだと思いスルーしてしまっておりました。>>4049でも事前配布はなかったようなので、うちもないんでしょうね。

[4062: 匿名さん]

>>4060 匿名さん
ここはG社についてのスレなので、当然のことながら、G社の管理規約の内容について論じています。そこに「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるという事実は以前から問題視されていたと思います。G社の第三者管理方式を変えることは、すなわち管理者の解任を意味することだと、解釈しています。区分所有法には、「規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」と記されていますが、G社の場合、独よく自の規約を盛り込んで、解約、解任されないように工夫された特殊な管理規約であることは、これまでにこのスレでもここ以外でも指摘されています。

あなたはGの管理規約を読んだことすらないのに、Gの管理者は理事長であると騒ぎ立てていましたよね。なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。管理規約を読まれた方のお話では、そんな記載はないということでしたが…

海外のマンション管理に関する法体系について学ぶと、明らかに違うのは利益相反取引に対して全面禁止する厳格さです。グループ企業に修繕させるなどありえないのです。ここはトンネル会社を使いますが、ドイツやフランスではバックマージンも全面禁止です。管理者がバックマージンを取れば、解任・解約だけでなく、訴訟になります。それから、日本の区分所有法では「規約に別段の定めがない限り」という表現がありますが、このような表現はありえません。このような国際比較の視点は、日本のマンション管理の在り方を問い直すきっかけになればそれでよいと思います。
あなたは、ここのスレに書き込む人たちが大きな問題を抱えているということに無関心で、あなたの主張の多くが矛盾を含んでおり、現実を歪曲して自分理論に照らし合わせて、ひとりで勝手に酔い痴れているようですが、このスレは切迫した現実問題をいかに解決するか、そのための情報交換のスレであることを念頭に置いてカキコミをもっと謙虚な姿勢で行ってください。
人格がなくて、他人を見下すために理論を振り回す人間は恥ずかしい存在です。

[4063: 匿名]

管理会社の業者が入った日に嫌がらせがあります。追い出しやがいるようです。住人に合人社と繋がった人間がいるのかと思うぐらい合人社とタイミングよく提案などします。無駄な工事が多いと思います。不自然にいろんな箇所に不具合などが起きます。そしてよく住人が入れ替わります。気づいた人は出ていくんだと思います。

[4064: 匿名さん]

>>4063 匿名さん
合人社のフロントがもらう工事報酬は10万円くらですかね？
うちのマンションの場合、小さな修繕ー小さくても、外観を損ねたり、住民が使用する際に不便な故障は何度も何回お願いしてもずっと無視されていた。
その代わり不要不急の意味のない工事はやり、不完全な修理を故意的に（？）何度も繰り返していた。以前の理事会では、もう二度とここに修繕を頼まず、自分たちで相見積もりをとって外部の会社に修繕を依頼しようと理事たちは考えていたはずなのに、今季の理事たちはまた合人社と合人社エンジニアリングに丸投げ状態に戻ってしまった。フロントの人たちも今人手不足で好都合なんだから、退職金制度のあるきちんとした会社に転職すればいいのに。

[4065: 評判気になるさん]

現在販売しているMRで資料貰うのが一番手っ取り早いと思いますよ
実物手元に無いのに議論してもはじまりません
管理会社が管理者ではない第三者管理方式とごっちゃにしてるところあるようです

[4066: 匿名さん]

>>4065 評判気になるさん
＞現在販売しているMR？

[4067: 匿名さん]

>>4065 評判気になるさん
管理会社が管理者である場合は、第三者独裁管理方式と呼べばよい

[4068: 匿名さん]

>>4062 匿名さん
>>4062さんは、G社の管理規約に限定した議論と主張されますが、>>4050では
＞「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべき」
と明確に記載されています。
つまり、ガイドラインに記載すべきは「G社の第三者管理方式を変えるのに必要な賛成票の数」ではなく「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数」と主張されているわけです。
G社の第三者管理方式変更は当然、管理規約変更を伴うので、これに必要な賛成票の数はガイドラインに盛り込むまでもなく区分所有法に特別決議として規定されています。
一方、管理者の解任となると、第三者管理方式であっても、解任の際、一時的に監事が管理者を務める等の規定がある変更を要しない管理規約であれば、普通決議で可能であり、これに必要な賛成票の数もガイドラインに盛り込むようなことではありません。
さらに言えば、G社の管理規約に限定した議論は、そもそもガイドラインの記載に馴染みません。
海外のマンション管理法制研究者を自称される>>4062さんが、このような理屈を理解されていないとは考えられません。
それとも、この議論の主旨は管理規約変更も普通決議でできるようにすべきということですか。
管理規約変更に必要な議決権見直しの議論はあるようですが、それは法令改正の話であってガイドラインに盛り込むことではありません。

＞なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。
前段のG社を批判する立場に変わって、まるでG社批判を難詰するG社社員の立場での質問のように見えます。いわゆるダブルスタンスということでしょうか。
仮に管理者であるG社が法令に従って代理契約を行っているにも係わらず、当方がG社は管理組合を代表して契約を行っていると主張しているとしても、それにより不利益を被るとしたら当のG社だけでしょう。
記載内容から>>4062さんは、>>4041さんでしょうが、海外のマンション管理法制研究者のイメージと異なり、管理規約変更に係る総会招集時の区分所有法に規定される議案要領通知義務も理解されていないような主張をされるG社に批判的な区分所有者でもある>>4062さんが、本件にそこまでこだわる理由が分かりません。
また、「管理規約を読まれた方のお話」というのは>>4042さんのことですか。そうであれば、>>4042さんの記載は「管理契約書」であり「管理規約」ではありません。
「管理契約書」は管理体制を規定するものではないので、不要なことが記載されていないのは当然でしょう。
なお、>>4042（＝4046）さんは、その管理契約書には「管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる」との記載があると指摘されています。
この指摘に対し、>>4062さんかどうか分かりませんが、>>4048さんが「総会決議なしに契約できるとしたら管理規約に管理所有者と規定されているのではないか」と的外れな指摘をされています。
管理所有者であれば、管理のための自己名義での契約は可能ですが、管理所有による管理対象は共用部分に限られ敷地、附属施設は対象でないこと、重大変更に当たる管理はそもそもできないことを忘れてはいけません。さらに、管理規約に管理者としか規定されていない場合は、総会決議された契約であろうと、管理規約に総会決議なしにできると規定された契約であろうと、管理者は代理契約を行う必要があります。
ここで、本題の当方がG社が管理者の管理規約に、G社社長が理事長と記載されていると考える理由を説明しましょう。
まず理事会が存在しないことと、理事長が存在することには何の関係もありません。区分所有法に規定される管理組合法人において、理事の規定はあっても理事会の規定がないのと同じことです。
重要なことは標準管理規約において、理事長は区分所有法に定める管理者であると同時に、管理組合法人の理事と同様、管理組合の代表者と規定されていることです。
そして、管理者の立場での代理契約と、代表者の立場での主体的な契約ではその意味合いが大きくことなるので、G社には代表者の立場につく強い動機があります。
実際、本スレの>>1978、>>2737やブログのhttps://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.htmlを見るとG社社長は管理組合の代表者（理事長）として振舞っているように見えます。
>>2737には「G社長が理事長に就くと、保管口座の名義人になる」との記載があり、G社社長が実際に理事長を名乗っているかどうかはともかく、保管口座の名義人になるのは管理組合の代表者でないとできない行為でしょう。
そしてG社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に「G社社長は、理事長として管理組合を代表する」と規定するだけです。
もっとも、代表者と規定されていればよいので、必ずしも理事長という呼称である必要はありませんが、管理体制変更前の管理規約に理事長が規定されているなら、理事長であれば、その代表権を引き継げることになり、また、契約時に管理体制変更前の理事長印もそのまま使用できます。
なお、「Ｇ社社長は、管理者として管理組合を代表する」と規定すると、標準管理規約の「区分所有法に定める管理者」という文言と齟齬を生じます。また、「Ｇ社社長は、管理組合を代表する」と規定するだけでは、実際の契約においてG社社長印を用いることになり不都合でしょう。
仮に、G社が管理者の管理規約には、G社社長を代表者とする規定がないにも係わらず、G社社長が代表者として振舞っているとすれば、管理体制上の根拠がないまま代表者として振舞っていることになり理事長と規定されているよりも大きな問題です。
G社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に１行追加するだけのことなので、そのようなリスク低減策が取られていないとすれば、Ｇ社がよほど管理組合を甘くみているか、間が抜けているかのいずれかでしょう。

（追記）
>>4061 マンコミュファンさん
管理規約変更の総会招集通知時に、変更内容が分かる議案要領が通知されなければ区分所有法第35条第5項に違反します。そして違反者はG社でなく、招集通知者である理事長（管理者）になります。
このことを当の理事長に伝え、念押しされることをお勧めします。

[4069: 口コミ知りたいさん]

>>4068 匿名さん
まずあなたはちゃんと管理規約を入手してください

[4070: マンション検討中さん]

>>4068 匿名さん

4061です。ご忠告くださり、ありがとうございます。理事長にその旨お伝えします。